"S"oziale Nachhaltigkeit "S" wie Seetor Living: 97 Antworten auf die Frage nach bezahlbarem Wohnraum

Eine frühzeitige ökologisch und sozial nachhaltige Weichenstellung im Portfolio ist eines der Kernmerkmale von hausInvest. Dank der über Jahre aufgebauten ESG-Datenbasis konnte hausInvest als einer der ersten offenen Immobilienfonds die Transparenzpflichten nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung erfüllen. Die nachhaltige Transformation im Fonds voranzutreiben, ist für die Wertstabilität von großer Bedeutung. Allein durch sinkende Energiekosten werden nachhaltig gebaute und betriebene Objekte perspektivisch stärker nachgefragt und damit im Wert steigen.

Parallel dazu gewinnt auch die soziale Nachhaltigkeit im Fonds an Relevanz. Das beginnt bei der Umsetzung passgenauer Konzepte in Zusammenarbeit mit den Mietern, wie mit dem Praxis-Hub-Anbieter Eterno oder der nachhaltigen niederländischen Einzelhandelskette Dille & Kamille. Es geht weiter mit Impulsen zur Verbesserung der medizinischen Infrastruktur, die beispielsweise mit der Umwidmung des ehemaligen Shopping Centers Forum Mülheim zum Forum Medikum gerade Gestalt annehmen. Und es wird abgerundet durch die Zahl der preisgedämpften Wohnungen im hausInvest-Portfolio, die in den nächsten Jahren deutlich steigen wird. Aus gutem Grund.

Will man die aktuelle Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt in einem Satz beschreiben, lautet er: Der Bedarf an Wohnraum übersteigt das Angebot deutlich. Was sich zunächst einfach auf den Punkt bringen lässt, hat komplexe Hintergründe. Deutschland ist seit jeher eine Mieternation, was angesichts einer alternden Bevölkerung, die sukzessive aus dem Erwerbsleben ausscheidet und Rente bezieht, nicht unbedingt vorteilhaft ist. Eine abbezahlte Immobilie ist eine wichtig Säule der privaten Altersvorsorge. Insofern war es erfreulich, dass während der lang anhaltenden Niedrigzinsphase immer mehr Menschen den Mut fassten, in Wohneigentum zu investieren.

Die konjunkturelle Erholung nach der Pandemie sowie der extreme Anstieg der Energiepreise erwiesen sich jedoch als Inflationstreiber. Um der rasanten Teuerung entgegenzuwirken, erhöhte die EZB in enger Taktung den Leitzins, was Baudarlehen in kürzester Zeit so verteuerte, dass potenzielle Eigenheimbesitzer die Reißleine zogen und nun dem Mietmarkt treu blieben. Gleichzeitig steigt der Druck auf selbigen durch Zuzug und die Zunahme von Single-Haushalten, was die Mieten in die Höhe treibt. Das hohe Zinsniveau in Verbindung mit hohen Baukosten belastet wiederum die Immobilienwirtschaft und führt zu einer Stagnation im Wohnungsbau. Eine schwierige Situation, die sich nicht von heute auf morgen lösen lässt. Zumal einfach draufloszubauen keine Lösung ist, wie die Geschichte zeigt.

Bereits in den 1960er Jahren war Deutschland mit einer massiven Wohnungsnot konfrontiert. Als Folge des Zweiten Weltkriegs gab es noch viele Baulücken, während das Wirtschaftswunder einen Babyboom auslöste, viele Geflüchtete heimkehrten und die erste Welle der Gastarbeiter kam. Der forcierte Neubau brachte nicht nur viele Bausünden sondern auch Wohngettos hervor – und das keineswegs in böser Absicht. Paradebeispiel hierfür ist die Gropiusstadt in Berlin.

Von Bauhaus-Ikone Walter Gropius als englische Gartenstadt geplant, scheiterte ihre Umsetzung in erster Linie am Mauerbau und der Teilung Berlins. Bauland war plötzlich knapp, wirtschaftliche Erfordernisse traten in den Vordergrund. Statt großzügig wurde eng und hoch gebaut. Der so geschaffene soziale Brennpunkt erlangte in dem autobiografischen Roman „Wir Kinder vom Bahnhof Zoo“ traurige Berühmtheit.

Städteplaner wie auch die Baubranche haben daraus gelernt. Stadtviertel und Quartiere werden heute als soziale Räume gedacht und geplant. Denn gesellschaftliches Konfliktpotenzial muss gar nicht erst entstehen, wenn ein bunter Mix aus vielfältigen Nutzungsarten, Einkommens- und Besitzverhältnissen sowie Altersgruppen und Nationalitäten gewährleistet ist. Mit dem SEETOR City Campus entsteht derzeit ein solcher lebendiger Mikrokosmos am beliebten Nürnberger Naherholungsgebiet Wöhrder See. Wie sich gewerbliche Vielfalt und verschieden dimensionierte Wohnangebote sinnvoll kombinieren lassen, führt das ehemalige Coca-Cola-Areal eindrucksvoll vor Augen.

Während auf 25.000 Quadratmetern Raum für Einzelhandel, Nahversorgung, Büros, Gastronomie sowie ein Gesundheits- und Dienstleistungszentrum einsteht, bietet „Seetor Living“ mit 197 frei finanzierten Eigentumswohnungen sowie 97 geförderten und preisgünstigen Mietwohnungen unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen infrastrukturell vorteilhafte, naturnahe Wohnbedingungen. Letztere hat Commerz Real ganz im Sinne der eigenen Nachhaltigkeitsstrategie für hausInvest erworben.

Die zwischen 35 und 85 Quadratmeter großen Wohnungen verfügen alle über eine Loggia oder einen Balkon. Für Autofahrer stehen 39 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung. Wer lieber den öffentlichen Nahverkehr nutzt, profitiert von fußläufigen Haltestellen und einer sehr guten Anbindung an die Altstadt und den Hauptbahnhof. Auch Schulen sowie Krippen-, Hort- und Kita-Einrichtungen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Aus Anlegersicht spricht für den Erwerb, dass Leerstände im geförderten Wohnungsbau nahezu ausgeschlossen sind und ein konstanter Mietfluss stets vorausgesetzt werden kann.

Die Möglichkeit, attraktiven Wohnraum mit hohem Freizeitwert für 5,50, 6,50 oder 7,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter wie im Fall von „Seetor Living“ anbieten zu  können, hängt mit dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm zur Förderung von Mietwohnraum zusammen. So können einerseits Bauherren je nach Dringlichkeit des örtlichen Wohnungsbedarfs ein Darlehen beantragen, das sich aus einem objekt- und einem belegungsgebundenen Teil sowie aus einem allgemeinen Zuschuss von bis zu 600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zusammensetzt.

Andererseits erhalten Mieter ja nach Haushaltseinkommen und dessen Zuordnung zu gewissen Einkommensstufen ihrerseits Zuschüsse. Die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarten Mieten dürfen 25 Jahre lang nur um rechtlich vorgegebene Quoten erhöht werden. Kündigungsschutz und Belegungsregeln sind für den gleichen Zeitraum festgeschrieben.

Tatsächlich ist eine zielführende staatliche Förderung ein wichtiger Baustein bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Mieten unter Marktniveau können nur dann angeboten werden, wenn entweder eine Gegenfinanzierung über zum Beispiel Eigentumswohnungen erfolgt – was derzeit aus den oben genannten Gründen eher schwierig ist – oder wenn die Bundesregierung attraktive Rahmenbedingungen schafft. Ob die jüngst beschlossene Sonderabschreibung für Abnutzung (AfA) von 7 Prozent ab 1. Oktober 2023 tatsächlich spürbare Impulse setzt, bleibt abzuwarten. 

Schubwirkung erwarten wir uns vom Inkrafttreten des Zukunftsfinanzierungsgesetzes ab Januar 2024. Es würde uns erlauben bis zu 15 Prozent des Sondervermögens für den Erwerb von Grundstücken aufzuwenden, die ausschließlich Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien vorbehalten sind. Zudem könnten wir die Anlagen in Eigenregie betreiben, was sich dank unserer umfangreichen Erfahrung auf diesem Gebiet gut darstellen ließe. Abgesehen von der damit einhergehenden optimierten Klimabilanz des Fonds, könnten wir den Mietern unserer Objekte günstige Ökoenergie aus eigener Produktion anbieten.  Das wäre sozial, würde die Vermietbarkeit unserer Objekte weiter verbessern und somit zur Wertsteigerung des Portfolios beitragen.

Durch die Symbiose von ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit in den Immobilien von hausInvest treiben wir den Wandel voran, sei es im Bestand – wie im Fall der Schäfergasse 33 – oder im Neubau. 7,5 Prozent beträgt der Wohnimmobilienanteil im Portfolio, 20 bis 30 Prozent beziehungsweise 10.000 Wohneinheiten sind unser strategisches Ziel. Um die angespannten Mietmärkte in den Ballungszentren zu entlasten, wollen wir 20 bis 40 Prozent davon im geförderten und leistbaren Wohnbau anbieten. Denn  die Transformation ist kein Selbstläufer – im Gegenteil, sie ist ein Kraftakt, bei dem hausInvest im Interesse der eigenen Zukunftsfähigkeit mit anpackt.