07.05.2021

Bezahlbare Wohnungen am Englischen Garten geplant

Vielfältige Erweiterungsmöglichkeiten bietet das zehn Gebäude umfassende Quartier „Am Tucherpark“ in München Schwabing, das gemeinsam mit dem Projektentwickler Hines in 2020 erworben wurde. Es ist am Englischen Garten gelegen und besteht aus rund 148.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche, die sich auf sieben Bürogebäude, ein 5-Sterne-Hilton-Hotel, ein Rechenzentrum sowie eine Sportanlage verteilen.

Im Rahmen der Stadtentwicklung eröffnet sich, unter sorgfältiger Wahrung des Denkmalschutzes, ein großer Gestaltungsspielraum für Umbauten, Modernisierungen und Nachverdichtung. Dazu gehört auch das Vorhaben, geförderten Wohnraum zu schaffen, um einen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes in München zu leisten. Die Süddeutsche Zeitung widmete sich mit dem nachfolgenden Beitrag diesem Großprojekt. 

Im Tucherpark soll ein neues Quartier entstehen, das Maßstäbe im Bereich Nachhaltigkeit und Energieeffizienz setzen will. Das Wohngebiet werde "davon leben, dass es divers ist".  

Dieser Beitrag von Sebastian Krass erschien am 18.5.2021 in der Süddeutschen Zeitung. 

Ein bisher abgeschottetes Quartier für Büromenschen und Hotelgäste soll sich zur Stadt hin öffnen und auch zu einem Wohngebiet werden: Die neuen Eigentümer des Tucherparks haben am Dienstag in einem Pressegespräch ihre Pläne für das Areal vorgestellt, das sie Ende 2019 für - wie es im Markt heißt - 1,1 Milliarden Euro der Hypovereinsbank abgekauft haben. Die Bank wird ihren Standort dort, zwischen Isar und Englischem Garten, nördlich der Wohnbebauung im Lehel, in den nächsten Jahren aufgeben.

"Wir wollen ein lebendiges Quartier schaffen", sagt Christian Meister, Projektleiter beim Unternehmen Hines Immobilien, das den Kauf gemeinsam mit Commerz Real, einer Tochterfirma der Commerzbank, gestemmt hat. Dazu gehörten Wohnen, Arbeiten, Geschäfte, Gastronomie und soziale Infrastruktur, etwa Kitas. Das Hotel, das derzeit als Hilton firmiert, soll bleiben, wenn auch möglicherweise künftig unter einem anderen Namen. Das Quartier werde "davon leben, dass es divers ist", so Meister weiter, "wenn wir beim Wohnen bleiben, heißt das, dass es alle gesellschaftlichen Schichten abbilden muss".

Es werde neben den frei finanzierten (und somit teuren) Wohnungen einen nennenswerten Anteil geförderter Wohnungen geben, auch Mitarbeiterwohnungen für Unternehmen seien denkbar. Man sei darauf eingestellt, dass die Regeln der "sozialgerechten Bodennutzung" (Sobon) greifen, so Meister. Politik und Verwaltung arbeiten gerade an einer Sobon-Reform, derzufolge 50 Prozent von neu geschaffenem Wohnbaurecht an die Stadt gehen soll, die dort für dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sorgt - so war die Vorgabe der grün-roten Stadtregierung. Ob es so kommt oder ob die Verschärfung anders ausfällt, darüber verhandelt die Stadt mit der Immobilienwirtschaft. Die Eigentümer des Tucherparks sind darauf eingestellt, dass für sie die neue Sobon greifen wird. Man wird in einigen Jahren also günstig direkt am Englischen Garten wohnen können. 

Wie viele Wohnungen im Tucherpark entstehen könnten, das sei noch offen, so Meister. Aber er nannte einen Wohnanteil von 30 Prozent als Richtmarke. Derzeit hat der Tucherpark 140 000 Quadratmeter Geschossfläche. 30 Prozent davon entsprächen - grob überschlagen - etwa 400 Wohnungen. Allerdings wollen die Eigentümer in Verhandlungen mit der Stadt mehr Baurecht heraushandeln. Wie viel, das ließen sie offen. Das von der Hypovereinsbank einmal ermittelte Potenzial von 25 0 000 Quadratmetern sei aber zu hoch gegriffen, ließ Meister durchblicken: "Wir wollen die bestehenden Gebäude teilweise umnutzen und behutsam ergänzen."

Für das Konzept eines geöffneten Tucherparks, zu dem das Areal der Geisenhofer-Frauenklinik übrigens nicht gehört, spiele "auch der Eisbach eine zentrale Rolle, der im Moment in seinem Betonbett nicht richtig zugänglich ist", betonte Meister. Das wolle man ändern, "wir können uns vorstellen, ihn auch als Energiequelle zu nutzen", wenn davon das Wasserkraftwerk im Norden nicht beeinflusst werde. Denn der Tucherpark mit seinen 2000 Bäumen, das betonen die Eigentümer wie viele Investoren andernorts auch, soll auch ein Modellquartier im Bereich Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden: Parkplätze sollen entsiegelt werden und keine zusätzlichen Tiefgaragen entstehen. Ein Großteil der Gebäude soll saniert werden. Im westlichen Teil, also Richtung Englischer Garten, stehen Bürogebäude schon leer. Man könne sie vermutlich in Wohnungen umbauen, sagt Christian Meister, zumal dieser Teil des Tucherparks baurechtlich sogar ein Wohngebiet ist.

 

Bis 2030 soll "ein Großteil" des Projekts realisiert sein

Als der Verkauf des Tucherparks bekannt wurde, sorgte der kolportierte Kaufpreis für die zehn Gebäude plus einiger weiterer Flächen für Aufsehen. Zwar betont Christian Meister, der Preis habe niedriger gelegen, ohne weiter ins Detail zu gehen. Aber aus dem Geschäftsbericht des Immobilienfonds, in dessen Vermögen der Tucherpark eingegangen ist, ergibt sich ein Verkehrswert der Immobilien von 1,07 Milliarden Euro zum Zeitpunkt des Kaufs. War das aus heutiger Sicht zu viel, da die Corona-Krise enorme Verunsicherung im Markt für Büro- und Hotelimmobilien ausgelöst hat? Nein, antwortet Mario Schüttauf, Fondsmanager der Commerz Real, "wir wollen ein Quartier auch für die nächste Generation entwickeln". Da falle eine Corona-Delle nicht weiter ins Gewicht.

Nach einer Vorstellung in den Bezirksausschüssen Schwabing-Freimann und Altstadt-Lehel soll im Juli der Stadtrat das Planungsreferat beauftragen, einige Grundlagen zu untersuchen und einen Eckdatenbeschluss zu entwickeln. Dieser wäre Basis für einen städtebaulichen Wettbewerb, der ein Planungskonzept für den neuen Tucherpark ergeben soll. Bis 2030 wolle man "einen Großteil des Projekts" realisiert haben, sagt Christian Meister, "es soll kein Stuttgart 21 werden".

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