Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Kann das Betongold der Krise trotzen?

Betongold galt unter Anlegern bis zum Februar 2020 als Hort der Stabilität. Doch dann kam der Corona-Virus und unterzog die gesamte Weltwirtschaft dem ultimativen Stresstest. Auch Immobilienaktien gerieten unter Druck. So brach der Kurs des größten deutschen Immobilienkonzerns Vonovia zwischenzeitlich um über 20 Prozent ein.

Damit möchte ich auch gleich auf ein typisches Missverständnis hinweisen: Bei diesen Werten geht es um Aktien, also um börsengehandelte Wertpapiere. Betongold im engeren Sinne, physische Immobilien als Kapitalanlage, wird jedoch nicht an der Börse gehandelt. Es unterliegt nicht den Schwankungen des Tagesgeschäfts und ist daher sehr viel weniger anfällig für Panikreaktionen. So zeigte sich das Paradesegment publikumsfreundlicher Immobilien-Geldanlagen, die Offenen Immobilienfonds, bislang auch erstaunlich unempfindlich gegen die Einflüsse der aktuellen Krise (siehe Grafik).

Offene Immobilienfonds bisher gut aufgestellt

Quelle: Fondsdiscount

Immobilien als Leuchtturm in der Krise

Was macht diesen besonderen Wert von Immobilien aus? Weshalb strahlen sie trotz aller aktueller Hindernisse – wie etwa dem Stopp für Wohnungsbesichtigungen – als Investment eine Hoffnung für die Zukunft aus?

5 Faktoren geben dem Betongold seine Festigkeit

  1. Immobilien- und Bauwirtschaft sehen sich weiterhin einem riesigen Bedarf gegenüber. Neubau im großen Umfang wurde jahrzehntelang vernachlässigt, Sanierung fand nur punktuell statt. Gleichzeitig hält der Zuzug in Ballungsgebiete an.  
  2. Der Markt zeigte in der zweiten Hälfte 2019 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Die Tendenz zur Überhitzung, zum Entstehen einer Immobilienblase klang ab. Die Bauwirtschaft war an ihre Kapazitätsgrenze gestoßen. Die Kommunen hatten zunehmend Probleme, neues Bauland auszuweisen. Dies schuf einen positiven Bremseffekt, ohne die Nachfrage außer Kraft zu setzen. Für eine "Blase" fehlten ferner die typischen Indikatoren wie eine fahrlässige Kreditvergabe durch die Banken, die den Crash von 2008 ausgelösten hatten. 
  3. Der Corona-Virus hat jedem Gedanken an eine baldige Anhebung des Leitzinses durch die EZB und somit einem schnellen Zinsanstieg ein Ende bereitet. Baugeld wird auf lange Sicht günstig bleiben.  
  4. Der Immobilienmarkt ist im wahren Sinn ein Binnenmarkt. Produziert und genutzt wird vor Ort. Globale Abhängigkeiten sind weit geringer als in anderen Branchen.  
  5. Immobilienprojekte sind in Zukunftsprojekte. Zum einen ist die Branche lange Zeiträume und vorausschauendes Planen gewohnt. Gleichzeitig verstärkt der innovative Quantensprung im Bauen den Nachfragedruck: Digitalisierung, Energiewende, neue Wohn- und Nutzungsformen beflügeln Neubau- wie Sanierungstätigkeit.

Kurzfristig kommt es in Folge der Beeinträchtigungen durch den Virus zu Stockungen. Insgesamt aber sind Voraussetzungen für einen erfolgreichen Neustart der Branche gut. Das Betongold hat bewiesen, dass es den Ruf der Festigkeit zu Recht trägt – als ein Fundament, auf das die Konjunktur der kommenden Zeit bauen kann.

Betongold – ein häufig missverstandener Begriff

Im Kern bezeichnet der Begriff Betongold eine Wertanlage in Immobilien. Oft wird er als Synonym für physische Immobilien genutzt, die als Wertanlage betrachtet werden.

Der Duden definiert Betongold als eine Bezeichnung für "Immobilien als (vermeintlich) wertbeständige Geldanlage". Darin ist jedoch ein Irrtum enthalten: Bildhaft bezieht sich der Begriff primär auf das Baumaterial Beton. Eine unbedingte Wertbeständigkeit wird damit nicht beansprucht. Seriöse Vertreter der Immobilien- und Finanzbranche werden nie verschweigen, dass auch mit Immobilien – wie mit jeder Geldanlage – letztlich Risiken verbunden sein können.

Wie können Privatanleger in Betongold investieren?

Anfangs kann es verwirrend sein: Da gibt es Fonds, die nichts mit Aktien zu tun haben, und Aktien, die "Immobilie" im Namen tragen. Der Begriff Betongold sagt mal das eine und mal das andere. Verschaffen wir uns also Klarheit: Mit welchen Instrumenten kann man in Immobilien investieren – und wann kann man wirklich von Betongold sprechen?

Der Erwerb einer physischen Immobilie zur Eigennutzung oder als reine Geldanlage ist in Deutschland die beliebteste Form des "Betongolds". Dabei stehen einem hohen Sach- und Nutzwert für private Investoren auch deutliche Risiken gegenüber: z. B. Mietausfälle, Wertverlust durch Verschlechterung des Standorts und ganz allgemein die fehlende Risikoverteilung, wenn nur eine bis zwei Einheiten erworben werden können.

Mit Offenen Immobilienfonds können Privatanleger schon mit geringem Budget und ohne Fachwissen ihr Geld im Immobilienmarkt anlegen. Bei Offenen Immobilienfonds kann jeder jederzeit Anteile kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen verkaufen. Die eigentliche Auswahl der Objekte trifft das Fondsmanagement. Seine Experten kümmern sich um Vermarktung, Vermietung, Instandhaltung und Verkauf. Qualitätsmerkmal eines gut aufgestellten Offenen Immobilienfonds ist ein breit gestreutes Immobilien-Portfolio in Bezug auf Standorte, Nutzungsarten und Mieterstruktur. Offene Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt. Daher zeigen sie einen stabilen Kursverlauf ohne kurzfristige Schwankungen.

Geschlossene Immobilienfonds investieren dagegen in einzelne Immobilien. Die Anlageform bietet Chancen auf hohe Rendite; der Anleger braucht jedoch einiges Fachwissen und trägt das volle unternehmerische Risiko. 

Crowdinvesting bietet ebenfalls eine Anlage in Einzelprojekte und – im Erfolgsfall – gute Renditechancen. Beliebt ist Crowdinvesting bei Privatanlegern daneben durch relativ kurze Laufzeiten und den günstigen Einstieg mit kleinen Anlagesummen. Es gibt aber auch Risiken: Neben den Objektrisiken wie einer Verzögerung in der Fertigstellung besteht oft ein Darlehensrisiko, denn viele Crowd Investments sind Nachrangdarlehen. Der Anleger erhält sein Geld also nachrangig. Wenn aber das Projekt nicht genügend abwirft, geht er leer aus. 

Mit Immobilienaktien kauft man kein Betongold im eigentlichen Sinne: Diese Aktien sind Anteile an Immobilien-Unternehmen wie der Deutsche Wohnen oder Vonovia.  Sie unterliegen, wie schon anfangs erwähnt, den börsentypischen, starken Schwankungen. Ebenfalls börsengehandelt und entsprechend risikobehaftet sind: 

  • Immobilien-ETFs ("exchange traded funds"), also Indexfonds für Immobilienaktien. 
  • REITs ("real estate investment trusts") sind Aktiengesellschaften, die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsen sowie aus der Veräußerung von Immobilien erzielen. Von Land zu Land unterliegen sie unterschiedlichen Detailregeln; so ist ihnen z. B. in Deutschland der Handel mit Wohnimmobilien weitgehend untersagt. 

Immobilien-Anleihen (auch "Hypothekenanleihen") sind Schuldverschreibungen. Da bei einer Insolvenz zuerst außenstehende Gläubiger ihr Geld erhalten, sind diese Wertpapiere hochriskant und für private Investoren nicht zu empfehlen.

Investment in Sachwerte - "Betongold" Börsengehandelte Unternehmenswerte
Langsame bzw. geringe Wertschwankungen Heftige Wertschwankungen
Offene Immobilienfonds Crowdinvesting Immobilie physisch Geschlossene Fonds Immobilien ETFs REITs Immobilienaktien Immobilienanleihen
Zunehmendes Risiko von links nach rechts

Was sollten Sie beachten, wenn Sie Betongold "schürfen" wollen?

Sie haben etwas Kapital und sind entschlossen, es jetzt auf die Chancen mit Immobilien zu setzen? Dann sollten Sie sich über einige Punkte klar werden. Der erste und wichtigste ist die Frage:

Wie viel Risiko traue ich mir zu?

Dazu gehören weitere Fragen, die Sie sich stellen sollten: 

  • Wie viel Verlust vertrage ich – im ungünstigsten Fall?  
  • Wie sieht meine finanzielle Situation insgesamt aus?  
  • Habe ich Schulden, die ich zuerst tilgen sollte?

Denken Sie an den Zeitrahmen

Immobilien sind als Wertanlagen vor allem langfristig lohnend. Bei einem Verkauf unter zehn Jahren Haltedauer fallen zusätzliche Steuern an. Neubauprojekte werfen ihre Rendite erst nach Fertigstellung ab, und die kann bekanntlich auf sich warten lassen. Auch würde ich in der momentanen Krise den Zeitrahmen eher noch etwas weiter stecken, da wir wohl mit einer ungewöhnlich langen Erholungsphase zu rechnen haben.

Fachwissen hilft 

Soll es nur ein Versuch mit Crowdinvesting sein – oder der Kauf einer Eigentumswohnung als Altersvorsorge? Sobald Sie Ihr Betongold in Einzelobjekten suchen, werden Sie mit Fachausdrücken bombardiert: Da ist von Passivhäusern die Rede, von Verschattung, Traufhöhen, Smart Homes, Kraft-Wärme-Kopplung, blauer Infrastruktur, A-, B-, C-, D-Lagen und vielem anderem mehr. Manches erschließt sich von selbst oder ist leicht im Netz zu finden. Andere Objektinformationen erfordern Hintergrundwissen oder müssen "zwischen den Zeilen" gelesen werden. Sie brauchen ein Grundwissen oder die Zeit, sich in die Materie einzulesen – und am besten einen fachlich geschulten Berater, zum Beispiel einen befreundeten Baufachmann, dem Sie vertrauen können.

Mein Fazit

Kann Betongold für Anleger heute ein Ausweg sein?

Dieser Frage möchte ich mit der gebotenen Vorsicht zustimmen. Gut bewertete Offene Immobilienfonds oder Crowdinvesting-Projekte bieten auch heute Chancen. Über einen physischen Kauf kann man dagegen momentan keine allgemeine Aussage machen: Zu sehr hängen die Erfolgsaussichten nicht nur von der weiteren Entwicklung ab, sondern auch von individuellen und lokalen Gegebenheiten.

Geschlossene Fonds schließlich sind ohnehin nur für erfahrene Anleger empfehlenswert. Auch sollte ein Geschlossener Immobilienfonds immer nur Teil eines größeren Anlagevermögens und sorgfältig ausgewählt sein, um zu dem jeweiligen Anleger zu passen. Wer aber genügend Kapital und Zeit aufbringt, kann mit einem Geschlossenen Immobilienfonds durchaus von den oben genannten, langfristigen Stärken des Betongolds profitieren.

Hat Ihnen der Artikel gefallen? Wir freuen uns über Ihre Bewertung!

Artikel teilen

Zuletzt aktualisiert am
30. September 2020

Passende Beiträge