Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Erfolg mit Immobilien: Die wichtigsten Faktoren

5 Minuten Lesezeit

Immobilien werden als Geldanlage immer beliebter. Wer kann, der kauft sich das eigene Dach über dem Kopf. Doch auch für kleine Geldbeutel gibt es Möglichkeiten, von dem anhaltenden Boom zu profitieren. Natürlich sollte man sich auskennen mit Risiko und Chancen beim Geldanlegen. Auch fachliches Wissen um Immobilien hilft – vor allem, wenn man sich an Einzelobjekte wagt. Jedoch braucht es Zeit, sich dieses Wissen anzueignen und noch mehr Zeit im Anschluss die einzelne Immobilie zu begutachten. Dazu kommt, dass man ein gewisses Interesse an Immobilien und Geldanlagen benötigt, um am Ball zu bleiben – kurz gesagt: man muss es wollen. und Wenn man wenig Zeit und Aufwand reinstecken möchte, empfiehlt es sich, lieber der Expertise des Managements für bspw. einen Offenen Immobilienfonds zu vertrauen und in einen Fonds zu investieren.

Interesse auf den ersten Blick?

"Ein Buch mit sieben Siegeln" ist die Bewertung von Immobilien nicht. Die gängigsten Lagefaktoren wie Mietspiegel, Verkehrsanbindung oder Freizeitmöglichkeiten kennt jeder, der schon mal eine Wohnung gesucht hat. In seinem eigenen Viertel weiß man meist, welche Immobilien gut sind und welche weniger gut. Das Wissen hat man durch jahrelange Erfahrung, und genau dieses Wissen muss man versuchen zu bekommen, wenn man eine Immobilie in einem anderen Stadtteil oder gar einer anderen Stadt kaufen will.  

Weitere Punkte, die auch ein Laie leicht nachvollziehen kann, sind

  • Haustyp (wie z. B. Fachwerkhaus, Hochhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus etc.)
  • Grund- und Miet- beziehungsweise Nutzfläche
  • Qualität und Ausstattung
  • Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur (z. B. sind Kitas, Schulen, Nahversorger-Handel etc. in Reichweite oder Teil des Wohngebiets? Hat das Gewerbeobjekt eine gute Verkehrsanbindung?)

Anhand dieser Faktoren sollten Sie bereits die Spreu vom Weizen trennen können: Kommt das Objekt für mich überhaupt in Frage? Sind die Grundvoraussetzungen für meine Zwecke erfüllt – sei es die eigene Nutzung oder eine reine Geldanlage?

Zur genaueren Bestimmung sollten Sie hier neben eigenen Recherchen vor allem unabhängige Gutachten nutzen oder anfordern. Makler und Voreigentümer neigen leider manchmal zur Vergesslichkeit in punkto Mängeln. Wenn Sie ein bestehendes Objekt besichtigen, lohnt sich übrigens ein ausführlicher Kellerrundgang: Obergeschosse lassen sich mit wenig Aufwand aufhübschen. Der Keller dagegen wird meist stiefmütterlich behandelt. Dort können daher auch Nichtfachleute leichter den tatsächlichen Gebäudezustand erkennen.

5 Fragen an Ihr Objekt

Der reine Augenschein reicht natürlich nicht, um alle Bewertungsaspekte rund um ein Gebäude zu klären. Die wichtigsten Kostenfaktoren lassen sich aber meist relativ einfach beantworten:

  1. Welche Bauhistorie hat das Gebäude? Wann wurde es errichtet? Wurde es bereits einmal oder sogar mehrmals in größerem Umfang saniert? Sind Aspekte des Denkmalschutzes zu beachten? 
  2. Wie ist sein allgemeiner Zustand? Entspricht dieser seinem Alter oder wirkt es renovierungsbedürftig? Sind in naher Zukunft umfangreichere Baumaßnahmen notwendig? 
  3. Wie sieht die Energieeffizienz aus? Wie nachhaltig sind Energie- und Wärmeversorgung bereits ausgelegt? Steht gar eine umfassende umfangreichere energetische Sanierung ins Haus, um z. B. die EU-Klimaziele einzuhalten? 
  4. Ist das Grundstück unbelastet, oder muss – für einen Neubau – mit Zusatzkosten bei der Erschließung gerechnet werden? Sind z. B. die Bodenverhältnisse für eine Wärmepumpe geeignet? Wie ist die Grundwassersituation? Ist der Baugrund natürlicher Boden oder gab es eine frühere Bebauung? 
  5. Stimmen Lage und Nutzungsart noch überein? Hat sich zum Beispiel das Umfeld gewandelt, so dass nun ein Gewerbebau einsam zwischen neuen Wohngebäuden steht?

Natürlich ist es am besten, wenn die Antworten günstig ausfallen. Sie dürfen mit weniger Kosten und besserer Wertentwicklung rechnen. Was aber zuerst überraschend erscheint: Auch ungünstige Antworten können gut sein! Denn dann wissen Sie Bescheid und können sinnvoll und kostensparend planen. Es ist deutlich kostengünstiger zu wissen, dass ein Grundstück belastet ist, bevor das Haus steht ...  oder dass das Gebäude ein neues Dach braucht, bevor die Mieter eingezogen sind. Die Erfahrung lehrt: Wenn es um Immobilien geht, ist vor allem eins schmerzhaft teuer – Überraschungen zum falschen Zeitpunkt.

Beliebte Stolperfallen

Immobilien sind zwar aus Beton, Stein und Stahl gebaut, doch sie sind keineswegs "tote Materie". Sie sind belebt, werden genutzt, verändern sich. Dies kann ganz konkrete Auswirkungen auf den Wert des Objekts haben:

  • Bei bereits vermieteten Objekten wichtig sind die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge und die Zusammensetzung der Mietergemeinschaft. Prüfen sollten Sie nach Möglichkeit auch die sogenannte Compliance, d.h. die Regelmäßigkeit bzw. Pünktlichkeit der Zahlungen.  
  • Bei Objekten mit Eigentümergemeinschaften empfehlen sich ein paar Gespräche mit Bewohnern und, wenn erhältlich, ein Studium der Protokolle der Eigentümerversammlungen. Unnötig lange Abstimmungsprozesse bei relativ belanglosen Fragen lassen auf Probleme schließen, vor allem, wenn Sie Ihr Eigentum selbst nutzen wollen. 
  • Gewerbeimmobilien werden oft als problemloser bezeichnet als Wohnimmobilien – u.a. aus den vorgenannten Gründen. Allerdings sind hier die Risiken eines Leerstands oder der Insolvenz einzelner Mieter höher. Eine neue, attraktive Alternative mit geringerem Risiko sind übrigens Immobilien aus dem Bereich Seniorenwohnen und Pflege.  
  • Instandhaltungskosten werden oft zu optimistisch eingeschätzt. Hier sollten Sie sich zusätzlich zur Objekthistorie einen Überblick über Erfahrungen bei vergleichbaren Objekten verschaffen.

Rendite oder Risiko?

Wollen Sie die Immobilie vor allem als Geldanlage erwerben? Oder per Crowdinvesting in ein Projekt einsteigen? Dann machen Sie sich klar, dass ...

  • ... Ihr Kapital langfristig gebunden sein wird; mit mindestens zehn Jahren müssen Sie rechnen, um die Nebenkosten des Kaufs (teilweise über 10 Prozent) auszugleichen. 
  • ... Ihre Gewinnaussichten sehr von der Entwicklung eines oder weniger Objekte abhängen. Eine Risikoverteilung bieten Einzelimmobilien logischerweise nicht. 
  • ... der Wert von Immobilien nicht nur durch die allgemeine Marktentwicklung bestimmt wird: Manchmal verändert sich die Nachfrage, weil die Lage sich verschlechtert, z. B. durch Entfall einer Freizeitmöglichkeit, zugebaute Aussichten oder eingestellte ÖPNV-Verbindungen. Ein Verkauf kann dann plötzlich sehr schwierig werden oder nur mit Verlust möglich sein.

Auch der Faktor Vermarktbarkeit spielt eine Rolle, wenn Sie Wertentwicklung, Vermietung und Erträge abschätzen wollen. Dabei kommt es sehr auf das Image des Standorts an – oft unabhängig von Wert, Zustand, Nutzung, Bewohnern etc. des einzelnen Objekts. Hat das Quartier einen "guten Ruf", einen hohen Freizeitwert oder eine günstige Lage für Laufkundschaft? Wie hat sich das Image in den letzten Jahren entwickelt? Mit welchen Gebieten steht der Standort in Wettbewerb, und kann das Objekt unter Bezug auf all diese Faktoren gut vermarktet werden?

Eine solide Rendite mit überschaubarem Risiko und dabei wenig Aufwand? Beschäftigen Sie sich auch mit anderen Formen der Immobilien-Investments, wie bspw. Offene Immobilienfonds, um einschätzen zu können, welches Immobilien-Investment am besten zu Ihnen passt.

In Immobilien investieren: Was möchte ich? Wie viel kann und möchte ich investieren? Welchen Aufwand möchte ich betreiben? Antworten auf die Fragen finden Sie in unserem Video.

Der nächste Schritt: einfach – und kostenlos!

Halten Sie die Augen offen! Betrachten Sie die Gebäude, die Sie täglich sehen, mit den Augen eines Investors. Lesen Sie im Internet in Fachmedien, -foren und -gruppen für die Immobilienwirtschaft mit. Machen Sie sich mit der Denkweise der Profis vertraut. Beschäftigen Sie sich außerdem mit weiteren Möglichkeiten von Immobilien-Investments wie Crowdinvesting oder Immobilienfonds. So werden Sie rasch merken, wie überschaubar im Grunde die faszinierende Welt der Immobilien ist und rausfinden, welches Immobilien-Investment am besten zu Ihnen und Ihrer persönlichen Situation passt.

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Zuletzt aktualisiert am
24. Februar 2021

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