Ratgeber

Immobilien-Investment: Alles, was Sie rund um den Kauf von Immobilienfonds & Co. wissen müssen

Was verstehen Sie unter einem Immobilien-Investment? Wahrscheinlich denken Sie dabei schlichtweg - wie die meisten Menschen - an den Erwerb eines Objekts als Kapitalanlage. Bei den aktuell hohen Preisen auf dem deutschen Immobilienmarkt macht aber genau das häufig keinen Sinn und muss individuell von Anleger zu Anleger betrachtet werden.

Kommen Ihnen diese Gedankengänge bekannt vor?

  • Ich würde gerne in eine Anlageimmobilie investieren, doch wie soll ich mir so etwas leisten können?
  • Was ist, wenn ich nicht ausreichend Zeit für die Pflege, Vermarktung und Vermietung des Objekts aufbringen kann?
  • Reicht mein Fachwissen aus, um nicht in folgenschwere Fallen zu tappen?   
  • Was ist, wenn ich an die falschen Mieter gerate?
  • Decken die Mieteinnahmen überhaupt die Kosten?

Im Folgenden möchte ich Ihnen aufzeigen, wie Sie diese Zweifel getrost bei Seite schieben. Die gute Nachricht an Sie lautet: Es gibt Alternativen zum Immobilien-Kauf, mit denen Sie auch ohne Finanzierung und ein sechsstelliges Anlagekapital in Immobilien investieren und erfolgreich sein können. Was Sie alles beim Kauf bzw. bei Ihrer Investition berücksichtigen und vorab wissen sollten, erfahren Sie hier innerhalb dieses Beitrages von mir.

Lassen Sie uns zusammen einen Blick auf risikoärmere Immobilien-Investments werfen, die solide Renditen in Aussicht stellen.

Zum Autor: Thomas Henrich, Projektleiter Commerz Real AG

Liebe Leserinnen und Leser,

seit über zwanzig Jahren erkläre ich Privatkunden die Produkte der Finanzwelt und habe mich in den vergangenen Jahren vor allem auf den Offenen Immobilienfonds „hausInvest” spezialisiert. Ich habe es mir zur Aufgabe gemacht, potenziellen Anlegern das Basiswissen zu vermitteln, das sie dazu befähigt, souverän die richtige Anlageentscheidung für sich zu treffen – u. a. über diesen Ratgeber.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!
 

Weitere Informationen zu meiner Person

Liebe Leserinnen und Leser dieses Ratgebers,

damit Sie eine Vorstellung bekommen, wer hier für Sie schreibt, möchte ich mich vorstellen.

Seit über zwanzig Jahren beschäftige ich mich im Commerzbank Konzern damit, Privatkunden die Produkte der Bank zu erklären – früher mit Broschüren, Prospekten, Plakaten, heute mehr mit Websites, Newslettern, Grafiken und Filmen.

In den vergangenen zehn Jahren habe ich mich sogar nur um ein einziges Produkt gekümmert, den Offenen Immobilienfonds „hausInvest“ der Commerz Real. Von Beginn an ist mir dabei aufgefallen, dass Kunden häufig unentschlossen sind, weil sie sich auf dem Terrain des Finanzwissens nicht trittsicher bewegen können.

Wir haben damals geforscht, woher das kommt und haben festgestellt, dass in Schule, Familie und Beruf kein Basiswissen über die Grundzüge unserer „finanziellen Welt“ vermittelt wird. Ein Basiswissen, dass es jedem ermöglicht, für sich selbst Produkte und Dienstleistungen in der Finanzwelt zu bewerten und so souverän eine Kaufentscheidung zu treffen. Es gab noch nicht einmal einen Konsens darüber, was denn eigentlich das Basiswissen ist, das jeder haben sollte.

Mit einer Expertenrunde haben wir dieses Basiswissen damals erarbeitet und der Fachöffentlichkeit zur Verfügung gestellt: der „Kanon der finanzielle Allgemeinbildung“ des Commerzbank Ideenlabors. Ein erster Schritt, heute sind in dem Thema schon viele Schritte getan. Doch bis heute hat mich die Frage nicht losgelassen: „Wie kann ich das komplexe Finanzwesen für den Verbraucher verständlich machen?“ Als die Kollegen dann auf mich zukamen und sagten, „Könntest Du das nicht mal in einem Ratgeber aufschreiben?“, da konnte ich nicht „nein“ sagen.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!

Ihr Thomas Henrich

Projektleiter / Commerz Real AG

Ein Bild des Autors des Ratgebers von Hausinvest.

So machen es andere: Wie viel Kapital die Deutschen in Immobilienanlagen investieren

Zunächst einmal ist es immer interessant zu schauen, wie andere anlegen bzw. wo sich gewisse Trends abzeichnen.

Immer größerer Beliebtheit erfreuen sich z.B. Offene Immobilienfonds (OIFs): Schon im Jahr 2017 belief sich das Anlagevolumen in Deutschland auf rund 89,24 Milliarden Euro. 

Nach einer Erhebung der Ratingagentur Scope wurden im gleichen Jahr auch zahlreiche geschlossene Publikums-AIFs (alternative Investmentfonds) mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von 1,1 Milliarden Euro zum Vertrieb zugelassen. Vor allem Geschlossene Immobilienfonds sollen für das Wachstum des Angebotsvolumens verantwortlich sein. 

Werfen wir noch einen Blick auf das Crowdfinanzierungs-Volumen in Deutschland. Diese Form der Investition gibt es noch gar nicht so lange, gilt bei Experten jedoch auf dem Vormarsch und zukunftsweisend, das Investmentverhalten der Privatinvestoren betreffend. Laut der aktuellen Marktdaten der Plattform crowdfunding.de beträgt das Volumen vollständig finanzierter Projekte durch deutsche Emittenten allein in der Zeit von Januar bis April 2019 stolze 155 Millionen Euro.

Im Vergleich zu den vorherigen Jahren lässt sich hier ein absoluter Zuwachs an gemeinschaftlich investierenden Privat-Anlegern feststellen. Man spricht auch von Schwarmfinanzierung. Doch diese birgt auch Risiken.
 
Als besonders risikoreich gelten ETFs und Immobilien-Aktien. Auch der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage kann äußerst risikobehaftet sein, wenn es z.B. an Geld und Zeit fehlt, auf die falschen Mieter gesetzt wurde und vieles mehr.
Daher gehe ich im Folgenden auf diese Anlageformen auch nicht näher ein, da diese eine gewisse Erfahrung, Fachkenntnis und Risikobereitschaft voraussetzen.

Im direkten Vergleich: Immobilien-Anlagen und ihre Vor- und Nachteile

Falls Sie über eine Investition in Immobilienfonds und Crowdinvesting-Projekte nachdenken, finden Sie nachstehend einen direkten Vergleich zu Renditen, Vor- und Nachteilen und mehr in der Gegenüberstellung:

Offene Immobilien­fondsGeschlossene Immobilien­fondsCrowd­investing - Projekte
Was sie ausmachtDas Geld vieler wird in Immobilien investiert. Die Investoren können jederzeit Anteilscheine erwerben, und im Rahmen der Haltefristen wieder veräußernDiese Immobilienfonds funktionieren anders. Sie gelten als deutlich risikoreicher. Anleger erwerben eine Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in eine einzelne Immobilie investiert. Diese Beteiligung stellt höhere Renditen in Aussicht, trägt aber auch das unternehmerische Risiko in sich.Viele investieren über eine Plattform in ein bestimmtes Projekt, um z.B. dessen Bau zu finanzieren. Als stiller Teilhaber können Sie anschließend von verschiedenen Gegenleistungen profitieren – diese unterscheiden sich von Projekt zu Projekt.
Wie es um den Anlagezeitraum stehtOffene Laufzeiten – je länger Sie anlegen, desto lukrativer!Meist mittel- bis langfristig / oft über 10 JahreAuch kurzfristige Erfolge möglich – je nach Anlageprojekt
Wie hoch die Renditen sindIn der aktuellen Niedrigzinsphase: Meist zwischen 1,5% und 3%In der aktuellen Niedrigzinsphase: 4% bis 6%, je nach Anlageobjekt und damit verbundenem Risiko auch höherDas kommt ganz auf das Projekt an
Wie hoch das Risiko istNiedriges Risiko
  • Markt- / Wert­schwankungen
  • Vorübergehende Aussetzung der Anteilschein­rücknahme
  • Auflösung des OIFs
  • Restwährungs­risiko
Erhöhtes Risiko
  • Unter­nehmer­isches Risiko
  • Wenig Risiko­streuung
  • Aus­setzung des Fonds
  • Schließung des Fonds, z. B. durch Bau­stopps
  • Rest­währungs­risiko
Schwer vorhersehbar
  • Von Projekt zu Projekt unterschiedlich
  • Eine Nachschusspflicht droht meist aber nicht
  • Achtung: Im Insolvenz-Fall werden die Crowdfunding
  • Anleger zuletzt bezügl. Rückzahlungen berücksichtigt
Startkapital: Wie hoch die Mindesteinlage istBei manchen Anbietern schon ab 10 EuroMeist ab circa 5.000 EuroVariabel – bestimmen die Anleger meist selbst. Es besteht jedoch eine gesetzliche Deckelung - maximaler Anlagebetrag = 10.000 Euro
Was die Vorteile sind
  • Risikostreuung durch Diversifikation in Portfolio
  • Bewertungen durch Unabhängige Gutachter
  • Vor­geschriebene, regelmäßige Bewer­tungen
  • Nicht abhängig vom tagesaktuellen Börsen­geschehen
  • Kein Haftungs­risiko
  • Hoher gesetzlicher Schutz durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
  • Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen -> kein Haftungsrisiko für Anleger
  • Einge­schränktes Mitsprache­recht
  • In Aussicht gestellt werden höhere Renditen als bei OIFs
  • Geldanlagen sind über die Plattform oft schon ab 10 Euro möglich
  • Investoren können sich ein individuelles Portfolio zusammenstellen
  • Vergleichsweise höhere in Aussicht gestellte Renditen
Was die Nachteile sindKommt es aus irgendeinem Grund zu Mietausfällen oder zahlreichen Rückgaben der Anteile, müssen Fondsmanager für einen Liquiditätsausgleich sorgen. Ansonsten drückt das die Renditen. Allerdings haben Manager heute ausreichend Zeit dazu durch z.B. gesetzlich festgelegte Mindesthalte- und Kündigungsfristen.
  • Keine Objektbewertungen vorgeschrieben
  • Haftungs­schutz: Voll­verlust möglich, jedoch nicht mehr über die An­lage­summe hinaus
  • Fachwissen sollte vorhanden sein
  • Die Bewertung des Projekts, in das investiert werden soll und wie erfolgreich es einmal sein wird, ist schwer vorhersehbar (wird die Bauzeit einigermaßen eingehalten, wie schnell kann vermietet werden, wie schnell kann Geld eingenommen werden etc.)
  • Leider wird der Markt hier bislang kaum überwacht

Wo gibt es gute Renditen?

Wer bietet die meisten Prozent Rendite? Wer ist der beste Anbieter? Pauschal ist diese Frage leider nicht zu beantworten und nicht immer ist der Anbieter mit den scheinbar höchsten Renditen auch der seriöseste. Je nach Anlageprodukt bleibt Ihnen der Anbietervergleich nicht erspart. Beachten Sie, bevor Sie Ihr Geld anlegen, ob es sich auch wirklich um konstante Renditen handelt und nicht um irgendwelche Lockangebote. Waren die Renditen in den letzten Jahren stabil, ist das ein gutes Zeichen. Im besten Fall liegt eine Zertifizierung durch eine Ratingagentur wie beispielsweise Scope mit mindestens A+ vor. Achten Sie also für den Anfang auf das Rating, die Erfahrung sowie auf die Kosten. Hohe Gebühren beispielsweise drücken nämlich die Rendite.

In welchem Alter sollte man investieren?

Sie kennen diese Gedanken bestimmt auch: „Wenn ich erst mal so und so viel verdiene, nehme ich einen Kredit auf und fange an zu investieren.“ oder „Wenn ich erst mal Kinder habe, sorge ich vor.“ Mein Tipp: Verknüpfen Sie den Anlagestart nicht mit einem bestimmten Ereignis. Der beste Zeitpunkt, um Ihr Geld anzulegen, ist immer genau jetzt. Auch wenn Sie zunächst nur mit kleinen Beträgen starten können: Je länger Ihr Geld für Sie arbeiten kann, desto höher sind in der Regel am Ende die Erlöse. Für Kapitalanlagen gilt, Zeit ist Geld!

Wenn Sie nur kleine Beträge erübrigen können, dann empfehle ich Ihnen einen Sparplan. Hier können Sie schon mit kleinen Summen monatlich investieren und die Sparraten flexibel nach oben oder unten anpassen oder auch komplett pausieren, wenn es Ihre Finanzsituation einmal erfordert.

Wie viel Kapital sollte eingesetzt werden?

Wie viel Geld braucht man eigentlich, um es rentabel investieren zu können? Sie können es sich denken, eine generelle Empfehlung für Jedermann gibt es auch hier nicht. Es kommt ganz darauf an, was Ihr Sparziel ist und wie lange Sie Ihr Vermögen anlegen möchten oder können. 
 
Wichtig ist aber vor allem, dass Sie realistisch bleiben. Wie steht es um Ihre aktuelle Finanzsituation? Vielleicht lässt diese Finanzlage bestimmte Immobilien-Investitionen im Moment einfach gar nicht zu. Statt sich zu stressen, starten Sie einfach etwas kleiner, wählen Sie eine flexible Anlageform wie z.B. den genannten Sparplan, den Sie jederzeit weiter aufstocken können.

Was gibt es beim Kauf zu beachten?

Es kommt darauf an, für welche Immobilien-Anlageform Sie sich nun letztendlich entscheiden. Wie Sie gelesen haben unterscheiden sie sich bezüglich Funktionsweise, Risiko und Renditen doch immens voneinander.
 
Beim Immobilien-Crowdinvesting sind Aspekte zu berücksichtigen, wie z.B. der Standort, die Entwicklungsplanung oder wie viele Anteile eigen- oder fremdfinanziert sind. Die wichtigste Rolle spielt aber wahrscheinlich die Transparenz. Zudem nutzen zahlreiche Anleger Crowdinvesting vor allem zur eigenen Portfolio-Beimischung. Sprich, häufig macht es Sinn, in Crowdinvesting nur als ein Teil eines Anlagemixes zu investieren und das Anlagekapital aufzusplitten.
 
Auch bezüglich Immobilienfonds ist meine Empfehlung ganz klar, dass Sie auf Diversifikation zur Risikostreuung setzen und ein Produkt wählen sollten, dass sich an Ihre Finanzsituation anpassen lässt. Gerne erläutere ich es Ihnen anhand unseres Offenen Immobilienfonds hausInvest.
 
Wir verfügen über ein besonders breit aufgestelltes Portfolio, das zum einen weit über den deutschen Markt hinaus geht. Wir investieren in Immobilien in ganz Europa, in Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum. So können mögliche Krisenzeiten sehr viel unbeschadeter überstanden werden, da nicht alles auf eine Karte gesetzt wird.
 
Hier drei Highlights aus unserem hausInvest-Portfolio - von Berlin bis New York:

Die Steuer: Tipps und was Sie berücksichtigen sollten

Bei Offenen Immobilienfonds ist es so, dass die Immobilien-Investoren in diesem Rahmen ihre Gewinne versteuern müssen, die Sie durch den Verkauf ihrer Anteile erzielen. Es existiert außerdem eine Besteuerung auf Ebene des Fonds. Das bedeutet, dass auf inländische Erträge eine Körperschaftsteuer von 15% erhoben wird. Investoren profitieren dafür durch die sogenannten Teilfreistellungen, deren Höhe je nach Anbieter variieren kann und die die Steuerlast für sie dementsprechend ausgleichen. Das macht diese Geldanlage auch aus steuerlicher Sicht attraktiv.
 
Auch bei Geschlossenen Immobilienfonds können Anleger in Einzelfällen mit steuerlichen Vorteilen rechnen. Da diese Steuervorteile jedoch fallabhängig sind, sollten Sie das mit Ihrem Steuerberater besprechen.
 
Beim Crowdinvesting können ausschließlich gemeinnützige Projekte als Spende abgesetzt werden, für die die Investoren keinerlei Gegenleistung erhalten.

Mein Fazit für Sie:

Ich hoffe ich konnte Ihnen alle wichtigen Punkte zum Finden des passenden Produkts sowie zum Kauf mit an die Hand geben, damit Sie nun in der Lage sind Ihr Investment anzugehen. Gerade wenn es sich um Ihr erstes Immobilien-Investment handelt, ist es ratsam, erst einmal kleinere Brötchen zu backen und dennoch an der Geldanlage „Immobilien“ zu partizipieren.
Ich wünsche Ihnen gutes Gelingen.

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