Ratgeber

In Immobilien investieren: Wie Sie auch ohne sechsstellige Investments mitmischen

Lohnt es sich überhaupt noch in Immobilien zu investieren bei den immer stärker steigenden Objektpreisen? Tatsächlich gelten sie nach wie vor als solide, risikoarme und vor allem krisensichere Geldanlage. Das spiegelt auch der Blick auf den Immobilienmarkt der vergangenen Jahre. Besitzer von Kapitalanlagen kamen und kommen bis heute bei deren Vermietung durchaus auf ihre Kosten. Kredite werden durch die Mieteinnahmen abbezahlt, im Alter lässt sich damit die Rente um einiges aufbessern. Zudem sind ein Haus oder eine Wohnung etwas, das mit den Jahren meist im Wert steigt und später mal an die Kinder vererbt werden kann.
 
Die Kehrseite der Medaille: Natürlich gibt es beim Kauf einer solchen Kapitalanlage auch einiges zu beachten. Sie müssten ehrlicherweise einiges an Zeit für Vermarktung, Vermietung und Instandhaltung und natürlich viel Geld investieren. Nicht jeder möchte zum Begleichen des Kaufpreises z.B. einen Kredit aufnehmen, an dem später möglicherweise die Kinder noch abzuzahlen haben. Das heißt aber nicht, dass Sie auf die Investition in Immobilien verzichten müssten. Im Gegenteil sogar: Laut Finanzexperten gehören Immobilieninvestments in jedes Depot. Sie empfehlen einen Immobilienanteil von 15 bis 20 % im Depot. Im Folgenden verrate ich Ihnen, welche Alternativen zum Kauf es gibt und was es für Sie zu den jeweiligen Anlagemöglichkeiten zu wissen gilt.
 
Ich kläre mit Ihnen Fragen wie:

  • Welche Anlagemöglichkeiten gibt es, um in Immobilien zu investieren?
  • Wie finden Sie die richtige Anlage für sich?
  • Welche häufigen Fehler gibt es, die Sie unbedingt vermeiden sollten?

Lassen Sie uns starten. 

Zum Autor: Thomas Henrich, Projektleiter Commerz Real AG

Liebe Leserinnen und Leser,

seit über zwanzig Jahren erkläre ich Privatkunden die Produkte der Finanzwelt und habe mich in den vergangenen Jahren vor allem auf den Offenen Immobilienfonds „hausInvest” spezialisiert. Ich habe es mir zur Aufgabe gemacht, potenziellen Anlegern das Basiswissen zu vermitteln, das sie dazu befähigt, souverän die richtige Anlageentscheidung für sich zu treffen – u. a. über diesen Ratgeber.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!
 

Weitere Informationen zu meiner Person

Liebe Leserinnen und Leser dieses Ratgebers,

damit Sie eine Vorstellung bekommen, wer hier für Sie schreibt, möchte ich mich vorstellen.

Seit über zwanzig Jahren beschäftige ich mich im Commerzbank Konzern damit, Privatkunden die Produkte der Bank zu erklären – früher mit Broschüren, Prospekten, Plakaten, heute mehr mit Websites, Newslettern, Grafiken und Filmen.

In den vergangenen zehn Jahren habe ich mich sogar nur um ein einziges Produkt gekümmert, den Offenen Immobilienfonds „hausInvest“ der Commerz Real. Von Beginn an ist mir dabei aufgefallen, dass Kunden häufig unentschlossen sind, weil sie sich auf dem Terrain des Finanzwissens nicht trittsicher bewegen können.

Wir haben damals geforscht, woher das kommt und haben festgestellt, dass in Schule, Familie und Beruf kein Basiswissen über die Grundzüge unserer „finanziellen Welt“ vermittelt wird. Ein Basiswissen, dass es jedem ermöglicht, für sich selbst Produkte und Dienstleistungen in der Finanzwelt zu bewerten und so souverän eine Kaufentscheidung zu treffen. Es gab noch nicht einmal einen Konsens darüber, was denn eigentlich das Basiswissen ist, das jeder haben sollte.

Mit einer Expertenrunde haben wir dieses Basiswissen damals erarbeitet und der Fachöffentlichkeit zur Verfügung gestellt: der „Kanon der finanzielle Allgemeinbildung“ des Commerzbank Ideenlabors. Ein erster Schritt, heute sind in dem Thema schon viele Schritte getan. Doch bis heute hat mich die Frage nicht losgelassen: „Wie kann ich das komplexe Finanzwesen für den Verbraucher verständlich machen?“ Als die Kollegen dann auf mich zukamen und sagten, „Könntest Du das nicht mal in einem Ratgeber aufschreiben?“, da konnte ich nicht „nein“ sagen.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!

Ihr Thomas Henrich

Projektleiter / Commerz Real AG

Ein Bild des Autors des Ratgebers von Hausinvest.

Welche Anlagemöglichkeiten gibt es, um in Immobilien zu investieren?

Um Ihr Kapital in Mietshäuser, Gewerbeobjekte oder ähnliches zu investieren, gibt es nicht nur eine, sondern glücklicherweise mehrere Möglichkeiten, dies zu tun. Ich stelle sie Ihnen zunächst vor und zeige Ihnen die jeweiligen Merkmale auf.

Immobilienkauf für Privatanleger als Vermietungsobjekt
Die wohl bekannteste Form ist das klassische Vermietungsobjekt via Direktinvestition. Heutzutage kann das sehr lukrativ sein bei der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen und Gewerbeobjekten. Allerdings muss beim Immobilienkauf eine hohe Summe aufgebracht und dafür in den meisten Fällen ein Kredit aufgenommen werden. Von den Notarkosten über die Vermarktung und Vermietung bis hin zur Sanierung zur nachhaltigen Wertsteigerung: Es bedeutet wie gesagt einen hohen Aufwand. Überlegen Sie sich vorab, ob Sie die nötige Zeit und das „Kleingeld“ dazu haben. Auch wenn es sich meist lohnt, nicht jeder kann oder will so etwas stemmen. Wenn nicht, ist es aber auch nicht schlimm. Es gibt andere Möglichkeiten für Sie, um am Betongold zu partizipieren, wenn Sie an diese Anlageform glauben.

 

Alternative Immobilien-Investments

Offene Immobilienfonds für jeden und jederzeit

Offene Immobilienfonds investieren das Geld vieler Anleger in viele Immobilien aus unterschiedlichen Nutzungsarten an Standorten weltweit. Diese sogenannte Diversifikation sorgt für mehr Sicherheit. Offene Immobilienfonds gelten als risikoarm und stellen wohl die sicherste Form der Immobilien-Investments dar. Trotzdem erhalten Anleger eine jährliche Rendite von ca. 2 bis 2,5 % bei extrem geringen Wertschwankungen. Sie als Anleger erwerben Anteilscheine – einmalig oder in Form eines Sparplans. Sie können bereits ab kleinen Summen (meist ab 10 €) investieren – eine Grenze nach oben gibt es nicht. Die kurzen, gesetzlich festgelegten Haltefristen (24 Monate) und Kündigungsfristen (12 Monate) sind nichts im Vergleich zu einer Direktinvestition, bei deren Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre der erzielte Gewinn versteuert werden muss. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich als Investor nicht um die Vermarktung, Instandhaltung und Vermietung der Objekte kümmern müssen. Das übernehmen Profis für Sie. Dennoch erhalten sozusagen auch die „Normalsterblichen“ unter uns Anteile an z.B. einem Shopping-Center in London, einem Tower in New York oder einem Hotel in Amsterdam.

Mehr über Offene Immobilienfonds lesen Sie hier: Offene Immobilienfonds: Ein Muss in jedem Portfolio?

 

Geschlossene Immobilienfonds für Fortgeschrittene

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Die Anleger erwerben eine unternehmerische Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in eine einzelne Immobilie investiert. Die unternehmerische Beteiligung stellt höhere Renditen in Aussicht, trägt aber auch das unternehmerische Risiko in sich. Geschlossene Immobilienfonds gelten als deutlich risikoreicher. Für Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds bedarf es eines umfangreichen Know-hows rund ums Finanz- und Immobilienwesen, um z.B. die Renditechancen richtig einschätzen zu können. Gerät der Fonds in Schieflage, weil z.B. Flächen nicht neu vermietet werden können, haften Anleger möglicherweise mit der vollen Anlagesumme, jedoch nicht darüber hinaus. Die Mindesteinlage für Geschlossene Immobilienfonds liegt häufig bei ca. 10.000 €, die Kosten betragen meist 15 bis 20 % des Anlagebetrags. Diese Fonds haben in der Regel eine sehr lange Laufzeit – wer vorher verkaufen will, muss einen Abnehmer finden.

Mehr zum Unterschied von Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds lesen Sie hier:Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds: Diese gravierenden Unterschiede sollten Sie kennen

 

Crowdinvesting für Immobilien-Projekte

Das Modell des Crowdfunding oder Crowdinvesting ist verhältnismäßig noch ziemlich neu. Es scheint jedoch wegweisend und verändert schon heute die Art und Weise, wie Privatanleger Immobilienprojekte finden und in sie investieren. Genauer gesagt investieren viele Privatleute – die Crowd – kleine Beträge zur Realisierung eines bestimmten Immobilienobjektes.
Sollten Sie sich hierzu entscheiden, verleihen Sie also technisch gesehen Ihr Geld an jemanden - den Bauträger - der damit eine Immobilie baut, um sie dann gewinnbringend wieder zu verkaufen.

Sollte der Bauträger nun zahlungsunfähig werden, kommt es dann darauf an, an welcher Stelle der Reihe der Gläubiger Sie stehen. Häufig wird nämlich in ein sogenanntes "Nachrangdarlehen" investiert, das im Insolvenzfall erst nach anderen Darlehen oder z.B. Handwerkerforderungen bedient wird. Mit diesem Risiko - dass dann nichts mehr da ist, wenn Sie "dran" sind - bezahlen Sie die häufig recht hohen Zinsen. Die bekommen Sie, wenn alles gut läuft. Das Crowd-Investing ist in diesem Fall eine Wette darum, ob dieser spezielle Bauträger ordentlich geplant hat, ordentlich wirtschaftet und die Immobilie hält, was sie versprochen hat.

Meist handelt es sich bei der Anlage um kurze Laufzeiten. Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds wird nur für ein Objekt bzw. Projekt angelegt. Dafür gibt es seltener Einstiegs- und Verwaltungskosten für Anleger. Sie können ganz einfach digital über eine Plattform Ihr Geld in diverse Assets investieren und sich z.B. als Geber an einem festverzinslichen Darlehen zur Projektfinanzierung beteiligen. Es kann aber z.B. auch eine stille Teilhabe erworben werden. Wie hoch das Risiko ist, ist von Projekt zu Projekt individuell zu betrachten und manchmal schwer vorhersehbar. Zudem fehlt die Diversifikation zur Risikostreuung, die Ihnen z.B. Offene Immobilienfonds bieten. Um eine vergleichbar breite Streuung zu erzielen, müssen Sie auf so einige Crowdinvestments gleichzeitig setzen, um z.B. mögliche regionale Schwankungen ebenso auszugleichen zu können.

 

Immobilien-Aktien, -Anleihen, ETFs und REITs für Profis

Immobilien-Aktien sind börsengehandelte Wertpapiere von Unternehmen, die z. B. Wohnraum verwalten oder vermieten oder damit handeln. Da vor allem asiatische Investoren sehr am deutschen Immobilienmarkt interessiert sind, stehen die Kurse gut – Tendenz steigend. Dennoch sind börsenabhängige Anlagen nie sicher und können von heute auf morgen massiven Schwankungen unterliegen. Die Entwicklung der Immobilien-Aktien wird zum einen von den Immobilienpreisen, zum anderen von der Geschäftstüchtigkeit des emittierenden Unternehmens,  z. B. Deutsche Wohnen, Vonovia oder LEG Immobilien, beeinflusst. Erfahrung auf Seiten der Anleger ist gefragt. Das gleiche gilt für Immobilien-ETFs (ETF = Exchange Traded Funds), die die Indexe von Immobilien-Aktien nachbilden und ebenfalls auf gute Dax-Werte und Co. angewiesen sind. Anleger bleiben wie bei den Immobilien-Aktien flexibel, da auch ETFs an der Börse gelistet sind und jederzeit verkauft werden können.

Eine Untergruppe von Immobilien-Aktien sind REITs: Real Estate Investment Trusts. Statt eines Einzelwertes kann man hier über mehrere Werte streuen. REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Die Ausschüttungen müssen dann vom Anteilseigner versteuert werden. Die Investition kann zu einer höheren Rendite führen. Es gelten jedoch die für Aktienmärkte typischen Einflussfaktoren.

Einige Firmen aus diesem Geschäftsbereich geben auch sogenannte Immobilien-Anleihen (auch Hypothekenanleihe) heraus. Es handelt sich um eine Art Schuldverschreibung. Im Falle einer Insolvenz werden jedoch erst die Forderungen außenstehender Gläubiger zu erstatten sein. Daher ist so eine Anleihe recht riskant und eignet sich nicht für jeden Privatanleger.

Die Grafik zeigt die benannten Finanzprodukte und deren Risikoklassen. Die Risikoklassen werden in 7 Stufen unterteilt. Stufe 1 steht für Sicherheit, Stufe 7 hingegen für extrem spekulativ.

 

Die 7 Risikoklassen der Geldanlage

Wie finden Sie die richtige Anlage für sich?

Welche Form der Immobilieninvestition für Sie die passende ist und ob die genannten Vor- oder Nachteile aus Ihrer Sicht auch so zu bewerten sind, das kommt auf Ihre persönliche Situation an und sollten wir nun gemeinsam herausfinden. Für den einen ist ein Vermietungsobjekt mit hohem Aufwand verbunden, für den anderen ist es eine tolle Aufgabe, die er mit Freude bewerkstelligt. Sie verstehen, worauf ich hinaus möchte?
Um zu erfahren, welche Anlageform rund um Immobilien zu Ihnen passt, klären Sie vorab für sich selbst die folgenden Fragen:
 

  1. Sind Sie sich über konkretes Anlageziel bewusst?
  2. Was gibt Ihre aktuelle Finanzsituation her?
  3. Welcher Anlagetyp sind Sie und wie sehr sind Sie bereit, ins Risiko zu gehen?

Welche häufigen Fehler gilt es zu vermeiden, wenn Sie in Immobilien investieren?

Überdenken Sie vor allem, wie sehr Sie persönlich bereit sind ins Risiko zu gehen. Wer in Immobilien-Aktien investiert, muss auch mal Nervenflattern bei erneuten Kursschwankungen abhaben können. Dafür sind die in Aussicht gestellten Renditen höher. Ganz gleich für welche Anlageform Sie sich letztendlich entscheiden, bei keiner Anlage gibt es eine völlige Balance bezüglich Sicherheit, Liquidität und Verfügbarkeit. Man muss wissen was man will. Was wollen Sie? Machen Sie sich das bewusst.

Magisches Dreieck der Vermögensanlage am Beispiel von Offener Immobilienfonds. Die Sicherheit ist am größten dargestellt, Rendite am zweitgrößten und Verfügbarkeit am kleinsten.
Magisches Dreieck der Vermögensanlage am Beispiel von ETFs. Die Rendite ist am größten dargestellt, Verfügbarkeit am zweitgrößten und Sicherheit am kleinsten.

Immobilien als Geldanlage – mein Fazit:

Wenn Sie mich fragen, ob eine Anlage in Immobilien sinnvoll ist, kann ich das nur mit „Ja“ beantworten. Es lohnt sich immer in diesen klassischen Sachwert zu investieren, da es hierzu verschiedene Möglichkeiten des Investments gibt, die Sie ganz nach Ihrer individuellen Situation und nach Ihren Bedürfnissen wählen können. Der Schlüssel zum Erfolg ist das passende Produkt und häufig einfach nicht der klassische Kauf eines Anlageobjektes. Gerade für Neu-Anleger ist es realistisch gesehen sinnvoller, kleiner anzufangen,  Schritt für Schritt auf risikoarme Geldanlagen mit Experten-Support im Rücken und z.B. auf die Geldanlage Immobilienfonds zu setzen. Wie auch immer Sie in Immobilien als Renditeobjekt investieren wollen: Stellen Sie sicher, dass die Anlageform mit Ihren Wünschen und Vorstellungen übereinstimmt. Dann sind Sie mit Sicherheit auf einem guten Weg.

Mehr zum Thema erfahren Sie nachstehend im Beitrag „Immobilien-Investment: Alles, was Sie rund um den Kauf von Immobilienfonds & Co. wissen müssen“.

Zudem finden Sie über diesen Ratgeber weitere Informationen zu Offenen Immobilienfonds, die ich Ihnen gerne ans Herz legen möchte. Ich wünsche Ihnen viel Spaß beim Lesen.