Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

"Immobilienblase" Drohung oder Chance?

"Was ist mit der Immobilienblase?" wurde ich im vergangenen Jahr immer wieder gefragt – zu recht, denn manche Zahlen wiesen auf eine solche Entwicklung hin. Gegen Ende 2019 ließ der Druck zwar etwas nach. Doch dann brach Corona über uns herein, und damit stieg die Unsicherheit erneut und sprunghaft an. Auch die Frage nach einer Immobilienblase gewann wieder an Bedeutung. Oder kurz gesagt: Wie stehen heute die Chancen für ein Investment in Immobilien?

Immobilienblasen – rational betrachtet

Lassen Sie mich zuerst klarstellen, wovon wir überhaupt sprechen: Was ist eine Immobilienblase – oder genauer gesagt, kann man die heutige, generelle Lage wirklich als "Blase" bezeichnen?

Der anschauliche Begriff deutet es schon an: Eine Blase ist etwas, das zu weit aufgebläht und innen hohl ist. Wenn von einer Immobilienblase gesprochen wird, meinen die meisten zunächst zwei Faktoren, die sich gegenseitig verstärken – eine hohe Nachfrage und ein Markt, der immer höhere Preise verlangt.

Die Entwicklung einer Immobilienblase in 5 Schritten

Quelle: Homeday

Doch es ist ein verbreiteter Irrtum, allein ein stark zunehmendes Preisniveau bei konstanter Nachfrage schon als "Blase" zu bezeichnen. Dies ist zunächst einfach ein Boom – vielleicht nicht der ausgewogene Idealzustand in einem Wirtschaftszweig, aber auch keiner, der in absehbarer Zeit durch ein abruptes Platzen sein Ende findet. Für eine substanzlose und damit gefährdete Blase braucht die Situation zwei weitere Faktoren.

Blasen-Check 1: Spekulativer Charakter?

Ein zweites, typische Kennzeichen von "Blasen" ist eine verbreitete Spekulationsabsicht. Wer da kauft, interessiert sich nicht fürs eigene Dach über dem Kopf oder eine langfristige Geldanlage. Er hofft auf eine deutliche Wertsteigerung und will das Objekt dann mit möglichst viel Gewinn wieder loswerden. Dies war zum Beispiel das typische Käuferverhalten in den Nullerjahren in Spanien. In Deutschland sehen wir uns dagegen einer gänzlich anderen Ausgangslage gegenüber:  

  • Hier wurde Jahrzehnte lang der Bau von neuem Wohnraum vernachlässigt, gerade in den Ballungsgebieten. Es entstand ein riesiges Defizit: Es gab viel zu wenig Wohnraum und der Bestand verlor an Qualität. 
  • Die wirtschaftliche Konzentration in den Städten, die allgemeine Zuwanderung, der Brexit und die neue Lust am städtischen Wohnen haben daraus einen Bedarfsdruck geschaffen, der in keiner Weise "spekulativ" ist.
  • Ferner werden Immobilien in Deutschland in aller Regel zur Eigennutzung oder als langfristige Sicherheit gekauft; ein lockeres Rein und Raus, wie es z. B. für die USA typisch ist, ist bei uns weitgehend unbekannt.  
  • Historisch einzigartig ist der Quantensprung, den unsere Anforderungen an die Ausstattung von Gebäuden gemacht haben. Energetische Sparsamkeit, digitale Vernetzung und der Wunsch nach neuen Nutzungsformen wie z. B. dem Mehrgenerationenwohnen machen praktisch den gesamten traditionell gebauten Immobilienbestand zum Sanierungsfall.

Blasen-Check 2: Riskante Finanzierungen?

In einer typischen Blase geben sich risikobereite Käufer und Banken die Hand: Die einen bringen zu wenig Eigenkapital mit, die anderen verteilen Kredite zu freigiebig. Beides war in Deutschland bis zum Einsetzen der Corona-Krise nicht der Fall: Die Kreditvergabe ist bei uns in Folge der Finanzkrise 2008 vorsichtig geworden. Insbesondere gelten seit 2016 exakte Richtlinien für Kredite bei Wohnimmobilien; ohne gute Bonität und Eigenkapitalanteil ist es schwierig bis fast unmöglich, an Baugeld zu kommen.

Nun setzt zwar die Corona-Krise viele Käufer und auch Banken unter Druck. Doch gleichzeitig sehe ich für die nähere Zukunft einige stabilisierende Einflüsse:

  • Die Zinsen werden niedrig bleiben, eher sogar noch weiter ins Minus drehen und günstige Umschuldungen ermöglichen.
  • Die Politik scheint bereit, alles nur Mögliche zur Stabilisierung der Lage zu leisten, und zwar wesentlich schneller und gründlicher als je zuvor.
  • Die Banken stehen in dieser einzigartigen Krise von allen Seiten unter Druck. Immobilien versprechen dabei als Sachwerte einen Halt, den andere Bereiche nicht bieten können. Banken und Schuldner haben also ein gemeinsames Interesse, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Positiven Einfluss dürfte hier auch die Erfahrung haben, dass Offene Immobilienfonds kaum oder gar nicht von den Kurseinbrüchen durch den Virus betroffen waren: Ein funktionierender Immobilienmarkt ist für alle Marktteilnehmer ein wichtiger Leuchtturm in unsicheren Gewässern.

Immobilienblase: von Corona überholt

Indikator Status Mitte 2020*
Stärke der Nachfrage 6
Hohe / steigende Preise 9
Spekulationsanteil 1
Sorglose Kreditvergabe 0
Wahrscheinlichkeit eines raschen Zinsanstiegs 0

Gewichtung auf einer Skala von 0-10. Quelle: eigene Erhebung

Kann die Blase doch noch platzen?

Aus meinen vorhergehenden Erläuterungen dürfte klar geworden sein, dass ich in der heutigen Situation keine "Immobilienblase" sehe. Auch konnten wir vor nicht allzu langer Zeit ein solches Ereignis beobachten, das Platzen der Immobilienblase von 2008. Damals hatten die Banken vor allem in den USA freizügig Kredite vergeben, denn die Zinsen waren – aus damaliger Sicht – besonders günstig. Dann stiegen die Zinsen wieder, und plötzlich konnten zu viele Kreditnehmer ihre Zins- und Tilgungsraten nicht mehr aufbringen. Sie verkauften in Scharen, wodurch wiederum die Preise verfielen.

Die Lage heute ist eine völlig andere. Spekulationen sind im allgemeinen kein Thema, lediglich Top-Lagen in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf bilden da Ausnahmen. Die großzügigen Rettungsschirme des Staats lassen die Wahrscheinlichkeit sinken, dass zu viele Kredite ausfallen. Und schon gar nicht ist in absehbarer Zeit ein spürbarer Zinsanstieg zu erwarten. Kurzfristig wird man allenfalls mit einer temporären Abkühlung rechnen müssen. Doch selbst dafür ist der Virus nicht der alleinige Verursacher:

  • Die Kapazitäten der Bauwirtschaft geben einfach nicht mehr her, als man 2018 / 2019 in der Auftragsbearbeitung sehen konnte.
  • In den stark gefragten Ballungsgebieten und Regionen wird das Bauland knapp. Es gibt immer weniger verfügbare Lücken, und gegen eine weitere Ausdehnung der Besiedlung in die Breite regt sich Widerstand. Die Kommunen brauchen vor allem zur Neuerschließung deutlich mehr Zeit als früher.

Wir sind also noch auf viele Jahre mit substanziellem Bedarf versorgt, wobei sich die genannten Bremsfaktoren eher positiv auf die Nachhaltigkeit auswirken. Dies lässt die Immobilienwirtschaft insgesamt weiter zuversichtlich in die Zukunft blicken – selbst wenn die Corona-Krise auf kurze Sicht für eine gehörige Portion Unsicherheit sorgt und die Nachfrage dämpft.

Immobilien heute: gute Chancen für die richtige Anlage

Welche Schlüsse lassen sich nun aus der Annahme ziehen, dass wir es – bei allen sonstigen Schwierigkeiten – nicht mit einer Blase zu tun haben? Vor allem sehe ich den Immobilienbereich in mehrfacher Hinsicht in einer guten Position:

  • Finanziell und ökonomisch ist er weniger angeschlagen als andere Branchen.  
  • Die Abhängigkeit zu ausländischen Märkten und Zulieferketten ist geringer. 
  • Durch so tief greifenden Erschütterungen wie die Corona-Krise wird der Drang zu Sachwerten eher noch verstärkt.

Hier werden wir also wahrscheinlich rascher als in anderen Bereichen eine Erholung sehen. Immobilien als Kapitalanlage bleiben attraktiv. Gleichzeitig muss sich jeder Anleger die Frage stellen, wieviel Risiko ihm die Sache wert ist. Die Zinsen werden niedrig bleiben, aber die Preise sind hoch. Ob Einzelimmobilien in einem langsam abkühlenden Markt noch große Wertsteigerungen erfahren werden, ist auf kurze und mittlere Sicht fraglich.

Wie profitiere ich von einem starken Immobilienmarkt?

Für Privatanleger gibt es verschiedene Wege, die Gunst der Stunde zu nutzen. Sie müssen sich nur genau überlegen, ob die Voraussetzungen und Risiken für Sie jeweils tragbar sind:

  • Der Kauf einer Immobilie zur eigenen Nutzung könnte sich jetzt durchaus lohnen, vorausgesetzt es ist ausreichendes Eigenkapital vorhanden, um bei der Bank nicht die strengen Vergaberichtlinien zu überschreiten. 
  • Ein Kauf als Geldanlage ist nur mit langfristiger Perspektive sinnvoll. Abgesehen vom zehnjährigen Limit durch die Spekulationssteuer sind spürbare Wertsteigerungen schwierig geworden. Am besten sind dazu heute die Perspektiven für Immobilien in mittleren Großstädten außerhalb der Ballungszentren wie Karlsruhe, Münster oder Rostock. In einer solchen Wahl liegen jedoch immer auch höhere Standortrisiken. 
  • Eine beliebte Einstiegsvariante ist das Crowdinvesting, im Prinzip eine Form der Risikokapitalbeteiligung an Bauprojekten für private Anleger. Der Vorteil dabei sind niedrige Einstiegssummen und recht ansehnliche Renditechancen – verbunden allerdings mit einem hohen Projekt- und Darlehensrisiko: Projekte können scheitern oder sich stark verzögern. Und bei Nachrangdarlehen können Sie auch dann noch leer ausgehen, wenn Ihr Projekt zwar abgeschlossen wird, aber zu geringe Gewinne abwirft.
  • Den einfachsten Einstieg bieten zur Zeit Offene Immobilienfonds. Sie sind durch ihren gesetzlichen Rahmen vor sprunghaften Wertentwicklungen weitgehend geschützt. Die langfristige Bedarfslage hat sich auch durch Corona nicht verändert. Vielfach sind auch genug liquide Mittel vorhanden, um zum Beispiel Mieterinsolvenzen im Gewerbebereich und ausbleibende Wohnmieten abzufangen.
Mein Fazit

Lassen Sie mich zum Schluss also über die aktuelle Unsicherheit hinausblicken: Immobilien sind auch heute grundsätzlich eine gute Anlage – so lange man im Auge behält, dass ihre Chancen insbesondere langfristig zur Wirkung kommen. Dies gilt natürlich vor allem für die Rendite von Real-Immobilien. Doch auch bei Anlagen im Kapitalmarkt kommt der stabile Wertanstieg in längeren Zeiträumen am besten zum Tragen. Ein gut bewerteter Anbieter mit einem erstklassigen Objektbestand und breiter Streuung im Portfolio ist dabei gerade in Krisenzeiten ein Weg, um zumindest in Finanzangelegenheiten etwas durchatmen zu können.

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Zuletzt aktualisiert am
28. Mai 2020

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