Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Immobilienboom oder Blase? Der Fakten-Check in unserem Ratgeber

Wer heute die Nachrichten zum Zustand des Markts für Immobilieninvestments verfolgt, fühlt sich rasch an die berühmte Frage nach dem Glasinhalt erinnert: Ist es halb voll? Oder halb leer?

Dabei wird vor allem von Schwarzmalern großzügig übersehen – und von Fürsprechern oft vergessen –, dass es Faktoren jenseits der reinen Finanzmarktbetrachtung gibt, die durchaus helfen können, die Gesamtlage besser einzuschätzen.

Steigende Preise sind nicht automatisch eine „Blase"

Kurz gesagt, ist es das typische Kennzeichen einer Immobilienblase, dass Immobilien überbewertet werden und daher zu immer höheren Preisen gehandelt werden. Dabei entsteht eine Spirale, da die Marktteilnehmer auf diese Preissteigerungen spekulieren. Irgendwann folgen dann unweigerlich Zusammenbrüche zum Beispiel als Folge nicht mehr bedienbarer Kredite – die Blase platzt. Fälle dieser Art hat man in den letzten Jahrzehnten einige gesehen. Typische Beispiele waren die USA und Spanien, wo es in einer Zeit niedriger Zinsen zu einer extensiven Kreditvergabe kam. 

Von einer Überbewertung spricht man jedoch nicht, wenn einfach nur die Preise steigen. Erst wenn die Mieteinnahmen nicht Schritt halten und zu geringe oder keine Rendite mehr erzeugen, gilt ein Objekt als überbewertet.

Selbstregulierende Effekte rahmen das Wachstum ein

Nun scheinen in Deutschland einige Anzeichen darauf hinzudeuten, dass wir es mit einer vergleichbaren Marktentwicklung zu tun haben: Die Preise steigen, und teilweise können die Mieten nicht mehr mithalten – wo nicht gar die Politik bremsend eingreift. Es ist die Rede vom Immobilienboom. Doch eben hier lohnt sich ein genauerer Blick nicht nur auf die Zahlen im Finanzmarkt, sondern auch auf die Rahmenbedingungen. So sind es vor allem drei Faktoren, die selbstregulierend im Markt wirken und gegen das Szenario einer platzenden Blase sprechen:

  • Kredite werden bei uns nicht wie Kamellen beim Rosenmontagszug verteilt. Die Kreditvergabe unterliegt in Deutschland strengen Kriterien. Die Banken haben aus den früheren Fehlern in anderen Ländern gelernt und achten auf eine solide Finanzierung. In Zukunft könnte sich die ohnehin schon strenge Bewertung der Kreditwürdigkeit sogar noch verstärken: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin kann auf Grundlage des „Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie" der EU von 2017 eine Obergrenze für Immobilienkredite festlegen sowie Tilgungszeiträume vorgeben.
  • Es wird viel gebaut ... weil es gebraucht wird! In Ballungsgebieten und Großstädten herrscht nach wie vor ein Mangel an Wohnraum. Der Zuzug aus der EU und auch die Einwanderung aus Nicht-EU-Ländern halten unvermindert an. In Metropolregionen wie Berlin oder dem Rhein-Main-Gebiet wirkt sich zunehmend auch der Brexit aus; neben Wohnraum werden durch diesen Zusatzeffekt auch verstärkt hochwertige Bürogebäude benötigt. Der aktuelle Bau- bzw. Immobilienboom ist also substanziell und nicht spekulativ. Das könnte irgendwann in Zukunft zwar zu fallenden Preisen führen, jedoch nicht zu unmittelbaren, massiven Wertverlusten und Renditeeinbrüchen.
  • Die Botschaft der Politik kommt an. Unabhängig von verfassungsrechtlichen Erwägungen und der Frage, ob ein Mietendeckel vor Gericht Bestand hat, haben die Diskussionen in der Politik bereits dazu geführt, dass viele Marktteilnehmer einen Gang herunter geschaltet haben. Damit sinkt die Gefahr einer Überhitzung schon lange bevor gesetzliche Regelungen flächendeckend greifbare Wirkung zeigen.

Positive Indikatoren im Markt

Doch nicht nur die genannten Rahmenbedingungen sprechen für eine Fortsetzung der positiven Entwicklung bei Immobilien. Auch einige Marktindikatoren weisen darauf hin. So hat man bei der Commerzbank in einer langfristigen Betrachtung die Preise in Relation zu der Kombination aus Lohnentwicklung und Kreditkosten gesetzt. Das Ergebnis: der „Erschwinglichkeits-Index".

Das Fazit: Niedrige Zinsen und einige Lohn-Steigerungen sorgen dafür, dass Wohnimmobilien heute erschwinglich blieben, obwohl die Preise 2018 um mehr als fünf Prozent stiegen. Und dieser Trend dürfte nach Ansicht der Commerzbank anhalten. Die Häuserpreise würden weiter steigen, prophezeite der Experte der Bank, Marco Wagner. Der Grund, wie oben bereits angedeutet: Die Bauwirtschaft kommt der steigenden Nachfrage nicht hinterher. Für 2019 rechnet der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes mit dem Bau von bestenfalls 315.000 bis 320.000 Wohnungen – immer noch zu wenig, gemessen an dem von der Bundesregierung errechneten Bedarf von 375.000 Einheiten pro Jahr.

Immobilien Erschwinglichkeits-Index

Bildquelle: Destatis, Deutsche Bundesbank, Commerzbank Research

Nichts bleibt, wie es ist, aber Immobilien bleiben lohnend

Im gleichen Tenor wie Marco Wagner äußerte sich eine deutliche Mehrheit von rund 300 deutschen Immobilieninvestoren bei einer Befragung durch Ernst & Young im vergangenen Oktober: 98 Prozent denken, dass die Kapazitätsengpässe des Baugewerbes neben Verzögerungen zu weiter steigenden Preisen führen. 89 Prozent erwarten nicht, dass eine mögliche Mietrechtsreform die Wohnungsmärkte entlastet – neuer Wohnraum wird nach wie vor gebraucht. 

Diese Ansicht teilt auch der Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt vom Verband der deutschen Pfandbriefbanken. Er sieht eine Abschwächung der Preisanstiege in den größten deutschen Städten wie Berlin oder München sowie eine Tendenz zur Angleichung zwischen Metropolen und Umland. Die Preise könnten 2019 langsamer klettern, sagte er, aber „eine harte Korrektur erwarten wir nach wie vor nicht." Und selbst wenn es in weiterer Zukunft beim Immobilienboom zu Abkühlungseffekten kommt, wie es eine Mehrheit von 70 Prozent in der Ernst & Young Studie voraussieht: Solange die Realnachfrage anhält, bleiben Investitionen im Immobilienbereich ein lohnendes Unterfangen mit guten und vor allem auch kalkulierbaren Renditeaussichten.

Der Offene Immobilienfonds als Best Case

Immobilien als Kaptailanlage für den Privatanleger gibt es in vielen Varianten: beispielsweise als selbstgenutztes Eigentum, als vermietetes Objekt sowie als Offene und Geschlossene Immobilienfonds. Zu Recht gilt in dieser Reihe der Offene Immobilienfonds als der pragmatischste Weg, die Vorteile eines Immobilieninvestments zu nutzen: in der Regel stabile Wertentwicklung, kaum Volatilität, keine Abhängigkeit vom Börsengeschehen und dies alles mit der Gewissheit, nach zwei Jahren Mindesthaltefrist über das eingesetzte Kapital auch in überschaubaren Zeiträumen wieder verfügen zu können. 

Dennoch gibt es Unterschiede, wie man unter anderem am jährlichen Scope Rating ablesen kann: Da geht es nicht um reine Performance, die ohnehin immer nur eine Momentbetrachtung bleiben muss. Ausschlaggebend sind vielmehr die Qualität und Lage der Objekte, die Diversifikation der Mieterstruktur und die Dauer der Mietverträge.

Nutzungsart Büro: Neue Direktion, Köln

Nutzungsart Wohnen / Hybrid: ONE FORTY WEST, Frankfurt am Main

Die hausInvest Geldanlage

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Modellfall Millennium-Portfolio

Einen einzigartigen Coup hat hier im Sommer hausInvest gelandet, der Offene Immobilienfonds der Commerz Real, der schon seit einigen Jahren ein hervorragendes A+ Scope Rating aufweist. Für über 2 Milliarden Euro erwarb der Fonds den erstklassigen Objektbestand der Generali Lebensversicherungen, nachdem für deren neuen Eigentümer Viridium Immobilien gleich welcher Güte einfach nicht ins Unternehmenskonzept passten. 

Mit 49 Premium-Objekten in Top-Lagen der deutschen Top-Städte hat hausInvest nicht nur die Werthaltigkeit seines Bestandes deutlich aufgewertet: Im Paket war der Einkauf des sogenannten Millennium-Portfolios auch unvergleichlich preiswert; man spricht von durchschnittlich 8.000 Euro pro Quadratmeter, während Einzelobjekte in vergleichbaren Lagen oft fast das Doppelte aufrufen. Damit wurde nicht nur eine ordentliche Portion Liquidität in gewinnbringende Anlagen verwandelt. Vor allem lässt der günstige Einkauf auch erfreuliche Gewinnerwartungen zu – und erst gar keine Blasenphantasien aufkommen: Günstiger lässt sich der Einstieg in ein zukunftsträchtiges Investment kaum vorstellen, das alle Eigenschaften eines Sicherheitsfaktors im Portfolio aufweist und dennoch Renditechancen bietet.

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Zuletzt aktualisiert am
28. Mai 2020

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