Ratgeber

Offene Immobilienfonds: Risiko oder Chance? Wie sicher sind sie wirklich?

Gerade neue Anleger stehen immer vor demselben Problem – vielleicht geht es Ihnen ähnlich: Einerseits wissen Sie, dass es wenig bis gar nichts bringt, das Ersparte unberührt auf dem Sparbuch zu lassen, da die Zinsen gegen Null gehen. Das hart erarbeitete Vermögen schmilzt dank der Inflationsrate dahin wie ein Eisblock. Andererseits trauen Sie sich nicht so recht an neue Formen der Geldanlage heran, bevor Sie nicht vollumfänglich verstanden haben, worauf Sie sich einlassen. Worst-Case-Szenario: Alles Geld ist am Ende auf einen Schlag weg.

Finanz-Experten raten vorsichtigen Anlegern häufig zu Offenen Immobilienfonds. Auch diese sind nicht 100 Prozent sicher, gelten jedoch als risikoarm. Das heißt, im Vergleich zu anderen Geldanlagen ist das Risiko niedrig. Gleichzeitig bieten sie eine solide, wenig schwankende Rendite.
Anleger haben es zu einem großen Teil selbst in der Hand, gewisse Risiken zu identifizieren. Wichtig dafür ist es, die größten Risiken samt Ursachen zu kennen und einen Fonds anhand dieser Kriterien zu prüfen. In diesem Beitrag stelle ich Ihnen die Risiken von Offenen Immobilienfonds vor, sodass Sie eine fundierte Anlageentscheidung treffen können, mit der Sie sich wohlfühlen.

Das müssen Sie über die Risiken bei Offenen Immobilienfonds wissen

Zum Autor: Thomas Henrich, Projektleiter Commerz Real AG

Liebe Leserinnen und Leser,

seit über zwanzig Jahren erkläre ich Privatkunden die Produkte der Finanzwelt und habe mich in den vergangenen Jahren vor allem auf den Offenen Immobilienfonds „hausInvest” spezialisiert. Ich habe es mir zur Aufgabe gemacht, potenziellen Anlegern das Basiswissen zu vermitteln, das sie dazu befähigt, souverän die richtige Anlageentscheidung für sich zu treffen – u. a. über diesen Ratgeber.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!
 

Weitere Informationen zu meiner Person

Liebe Leserinnen und Leser dieses Ratgebers,

damit Sie eine Vorstellung bekommen, wer hier für Sie schreibt, möchte ich mich vorstellen.

Seit über zwanzig Jahren beschäftige ich mich im Commerzbank Konzern damit, Privatkunden die Produkte der Bank zu erklären – früher mit Broschüren, Prospekten, Plakaten, heute mehr mit Websites, Newslettern, Grafiken und Filmen.

In den vergangenen zehn Jahren habe ich mich sogar nur um ein einziges Produkt gekümmert, den Offenen Immobilienfonds „hausInvest“ der Commerz Real. Von Beginn an ist mir dabei aufgefallen, dass Kunden häufig unentschlossen sind, weil sie sich auf dem Terrain des Finanzwissens nicht trittsicher bewegen können.

Wir haben damals geforscht, woher das kommt und haben festgestellt, dass in Schule, Familie und Beruf kein Basiswissen über die Grundzüge unserer „finanziellen Welt“ vermittelt wird. Ein Basiswissen, dass es jedem ermöglicht, für sich selbst Produkte und Dienstleistungen in der Finanzwelt zu bewerten und so souverän eine Kaufentscheidung zu treffen. Es gab noch nicht einmal einen Konsens darüber, was denn eigentlich das Basiswissen ist, das jeder haben sollte.

Mit einer Expertenrunde haben wir dieses Basiswissen damals erarbeitet und der Fachöffentlichkeit zur Verfügung gestellt: der „Kanon der finanzielle Allgemeinbildung“ des Commerzbank Ideenlabors. Ein erster Schritt, heute sind in dem Thema schon viele Schritte getan. Doch bis heute hat mich die Frage nicht losgelassen: „Wie kann ich das komplexe Finanzwesen für den Verbraucher verständlich machen?“ Als die Kollegen dann auf mich zukamen und sagten, „Könntest Du das nicht mal in einem Ratgeber aufschreiben?“, da konnte ich nicht „nein“ sagen.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!

Ihr Thomas Henrich

Projektleiter / Commerz Real AG

Ein Bild des Autors des Ratgebers von Hausinvest.

Offene Immobilienfonds: Eine risikoarme Geldanlage

Rendite wird mit Risiko bezahlt. Diese Regel zählt zum Einmaleins der finanziellen Allgemeinbildung. Auch wenn das in der Theorie den meisten Anlegern klar ist, bringen sie es häufig im entscheidenden Augenblick nicht in den richtigen Zusammenhang. Das belegt u. a. eine aktuelle Studie der Technischen Hochschule Nürnberg. In Klartext heißt das, es gibt Geldanlagen, die sind (so gut wie) sicher, zum Beispiel das Sparbuch. Hier bietet der Staat eine Garantie für den Betrag bis zu 100.000 €, selbst für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Bank. Doch dafür werfen solche Geldanlagen auch wenig ab. „Sicher“ ist nur, dass die Inflation am Ersparten nagt.

Auf der anderen Seite wird eine hohe Rendite bei so mancher Geldanlage in Aussicht gestellt, die aber immer einhergeht mit der Gefahr eines Kurseinbruchs, eines möglichen Totalausfalls oder damit, dass Sie lange Zeit nicht an Ihr Geld kommen, weil es z. B. über zehn Jahre hinweg fest angelegt werden muss. Nehmen wir das Beispiel griechische Staatsanleihen. 2015 lag die Rendite nahe an 20 Prozent – wie Sie sich denken können, kommt dieser hohe Wert nicht von ungefähr.

Wenn Sie wissen möchten, wie das derzeit bei Offene Immobilienfonds aussieht, kann zunächst das Dreieck der Vermögensanlage Aufschluss geben. Das Modell besagt, dass die drei Ziele Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit miteinander konkurrieren. Je stärker ein Eckpunkt bei einer Kapitalanlage ausgeprägt ist, umso mehr Zugeständnisse müssen bei den anderen hingenommen werden.

Magisches Dreieck der Vermögensanlage am Beispiel von offenen Immobilienfonds. Sicherheit ist am größten dargestellt, Verfügbarkeit am zweitgrößten und Rendite am kleinsten.

Die Risiken Offener Immobilienfonds in der Übersicht

Die größten Risiken Offener Immobilienfonds lassen sich in drei Gruppen aufteilen: Das Liquiditätsrisiko, das Portfolio-Risiko und das Risiko im Fondsmanagement selbst. Daher ist ein sorgfältiger Fonds-Check vor der Investition unabdinglich.  

Das A und O bei der Auswahl des richtigen Fonds ist es, wachsam zu prüfen:
 

  1. Wer ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), wo hat sie ihren Sitz und wie renommiert ist sie? 
  2. Wie groß ist der Offene Immobilienfonds? Wie breit gestreut ist das Portfolio? 
  3. Wie schätzen Ratingagenturen die Sicherheit ein? 

Worauf Sie weiter achten müssen und welche Risiken sich dadurch für Sie persönlich ergeben, erläutere ich Ihnen jetzt.

Das Liquiditätsrisiko

Es geht um die Frage, wie flüssig der Fonds für den laufenden Zahlungsverkehr ist. Sowohl eine zu geringe als auch eine zu hohe Liquidität gefährden die Anlage.

  • Die zu geringe Liquidität führt im schlimmsten Fall dazu, dass ein Fonds schließen muss und Investoren zum Teil Ausfälle ihres angelegten Vermögens hinnehmen müssen. Dieses Schreckensszenario ist seit einer Gesetzesänderung von 2013 zum Glück heute unwahrscheinlich. Zum Schutz der Privatanleger wurden Kündigungs- und Mindesthaltefristen eingeführt. So können angelegte Gelder nicht von heute auf morgen in großen Summen aus dem Fonds abgezogen werden. Das würde kurzfristig zu einem Liquiditätsmangel führen, vor allem wenn ein Großteil der Investoren institutionelle Anleger sind. Doch zu geringe liquide Mittel können auch noch andere Gefahren nach sich ziehen. Ein Fonds kann dann gezwungen sein, Immobilienkäufe zu stark über Kredite finanzieren zu müssen, was sich negativ auf die Rendite auswirken kann. Oder es muss an Investitionen zur Instandhaltung und Modernisierung von Bestandsimmobilien gespart werden, sodass die Immobilien an Wert verlieren.

  • Doch auch eine zu hohe Liquidität ist ein Nachteil, da das in der Regel auch die Rendite drückt. Das Phänomen ergibt sich, wenn viele Anleger auf den Fonds setzen, die Fondsmanager aber über lange Strecken keine passenden Kaufobjekte finden. Das Geld wird in der Zwischenzeit in sichere, schnell verfügbare Produkte angelegt, die aber nur wenig abwerfen. Manch ein Fondsmanager kann dann auch mal nervös werden und eine Immobilie überteuert kaufen, die sich dann im Nachhinein als Fehlinvestition erweist. 

Das Portfolio-Risiko

Sehr viele Risiken stecken bereits in der Strategie des Offenen Immobilienfonds. Für Sie empfiehlt es sich auf diese Gruppe einen besonders scharfen Blick zu werfen. Können Sie sich mit der Philosophie identifizieren? Glauben Sie an das Portfolio? Würden Sie als Fondsmanager ähnlich investieren?  

Los geht es mit der Größe des Portfolios. Besteht ein Fonds nur aus drei Dutzend Immobilien, dann kann sich das Risiko allein von der Logik her nicht ausreichend auf Geographie, Nutzungsarten und Mieter verteilen. Je kleiner das Portfolio ist, umso abhängiger sind Sie vom Erfolg einer einzelnen Immobilie.

Eng damit verbunden ist die geographische Risikostreuung. Ein kleiner Fonds kann das nur in Maßen leisten. Auch hier spielt die Strategie eine Rolle. Mancher Offene Immobilienfonds setzt ganz bewusst auf Schwellenländer oder eine einzige Region. So erhofft sich der Fondsmanager eine höhere Rendite, wenn seine Wette auf den anhaltenden Immobilien-Boom aufgeht. Hätte er ausschließlich in Südeuropa investiert, wäre der Fonds von der Euro-Krise besonders stark betroffen. Ein Fonds mit Objekten in ganz Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum verteilt, der übersteht auch Krisenzeiten unbeschadeter, da nicht alles auf eine Karte gesetzt wird.

Selbiges gilt für die Streuung in der Nutzung. Wenn der Fonds beispielsweise nur auf Wohnimmobilien aufbaut, so ist er der Entwicklung auf diesem einen Markt ausgeliefert. Daher ist ein breit aufgestelltes Portfolio deutlich sicherer. Häufig befinden sich darin auch:

  • Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Merzwecknutzung werden viel gesucht.
     
  • Hierzu zählen Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.
     
  • Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen.
  • Auch das Thema „Wohnen” kann man unter den Schlagwörtern Urban Living oder Temporäres Wohnen kreativer angehen. Das meint den Fokus auf Mieter zu richten, die möglicherweise nur für ein Jahr geschäftlich in einer Metropole residieren und eine fertig eingerichtete Wohnung bevorzugen. Bei uns liegt der Fokus allerdings eher auf bezahlbarem Wohnen für Alle.

  • Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Das Risiko im Fondsmanagement

Einer der größten Vorteile von Offenen Immobilienfonds ist, dass Sie in hochwertige Immobilien investieren und Ihnen das gesamte Management vom Kauf über die Vermarktung der Immobilie bis zur Miete und Instandhaltung abgenommen wird. Doch wenn Sie diesen Auftrag in die falschen Hände geben und der Fonds schlecht gemanagt wird, kann es auch nach hinten losgehen. Die meisten Fondsmanager werden größeres Fachwissen aufweisen als der Durchschnittsbürger. Aber innerhalb dieser Berufssparte gibt es Abstufungen in der Qualität.

Fallen, in die ein Fondsmanager tappen kann, sind:

  • Er streut zu wenig in der Nutzung und der Fondserfolg ist abhängig von der Konjunktur in einigen wenigen Branchen. Noch schlimmer ist es, wenn die Immobilien zugeschnitten auf einzelne Großmieter und nur einseitig nutzbar sind. Wenn alles gut läuft, schmälert das „nur“ den Profit, weil ein einzelner Großmieter eben einen niedrigeren Quadratmeterpreis zahlt als viele kleinere. Doch wenn es schlecht läuft und so ein Mieter abspringt, muss das Objekt womöglich mit Verlusten verkauft werden.
     
  • Grundsätzlich negativ ist eine zu niedrige Vermietungsquote. Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand, aber wenn man falsch eingekauft hat oder die individuellen Bedürfnisse potenzieller Mieter nicht bedienen kann, drohen zu hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite niederschlägt. So wird eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Liegt sie weit darunter, sollten Sie die Finger von dem Fonds lassen.
     
  • Ein Risiko stellt ebenfalls ein zu kleines Partner-Netzwerk dar. Kein Fonds hat die Expertise für den globalen Markt. Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn wenn man in Warschau und Miami investiert. Auch Insider-Wissen ist nötig über die lokale Konjunktur, Mieter-Potenzial usw. Um stets vernünftige Entscheidungen zu treffen, braucht der Fondsmanager zuverlässige Partner und muss sich die Kooperation auch leisten können.
  • Lässt der Fondsmanager zu viele institutionelle Anleger in das Portfolio, ist das meist keine weise Entscheidung. Viele KVGs haben sich eine Quote selbst verschrieben, z. B. dass nur wenige Prozente der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden. Auch das oben beschriebene Liquiditätsrisiko ist seit der Gesetzesänderung 2013 minimiert. Dennoch sind Offene Immobilienfonds hauptsächlich ein Produkt für Privatanleger.
     
  • Es kann sowohl eine Übertragung als auch eine Verschmelzung von Fondsvermögen stattfinden. Bei einer Übertragung wird das vorhandene Fondsvermögen auf ein anderes Fondsvermögen zugeschrieben. Erfolgt ein Übertrag eines Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen, handelt es sich um eine Verschmelzung. Die Anteilnehmer haben in beiden Fällen die Möglichkeit, ihr Geld innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zurück zu erhalten. Möchten die Anteilsnehmer des übertragenden Sondervermögens ihre Anteile nicht zurückgeben, erhalten sie Anteile an dem übernehmenden Sondervermögen.

  • Es besteht die Möglichkeit, dass der Fondsverwalter den Vertrag, der die Verwaltung des Fondsvermögens regelt, kündigt. Unter der Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kann dies ohne eine Angabe von Gründen erfolgen. Eine Ausnahme bezüglich der Kündigungsfrist besteht nur dann, wenn in den Anlagebedingungen eine längere Zeitspanne festgelegt wurde. Grundsätzlich hat die Kündigung des Vertrages eine Schließung und Abwicklung des Fonds zur Folge.

Ihre persönlichen Risiken

Die bislang aufgeführten Risiken betreffen zunächst den Fonds und wirken sich somit erst indirekt auf Sie aus. Doch wie konkret machen sie sich bei Ihnen persönlich bemerkbar?

Nun, da ist zunächst die geschmälerte Rendite, wenn Ihre Anlage nicht das abwirft, was Sie sich erhofft haben. Das ist sicherlich ärgerlich, aber über einen vorübergehenden Zeitraum verschmerzbar. 

Ein persönliches Risiko ist auch die zu geringe Verfügbarkeit im Einzelfall. Sollten Sie plötzlich Ihre Geldanlage benötigen, hindern Sie die gesetzlichen Kündigungs- und Mindesthaltefristen. Daher eignen sich Offene Immobilienfonds eben für die mittel- bis langfristige Anlage und sollten nur gekauft werden, wenn Sie zuvor eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zur Seite gelegt haben, zum Beispiel für den Urlaub oder wenn die Waschmaschine mal kaputt geht. Zwar können Sie Ihre Anteile im Fall der Fälle auch an der Börse verkaufen, doch wenn der Wert genau in dem Moment niedrig ist, müssen Sie Preisabschläge hinnehmen. Das nennt sich Kursverfallsrisiko.

Genau diese gesetzlichen Regelungen zu Kündigungs- und Mindesthaltefristen reduzieren allerdings auch die schlimmste Gefahr – die Insolvenz des Fonds. In der Vergangenheit kam es wie gesagt vor, dass (hauptsächlich institutionelle) Anleger ihre Anteile zurückgaben und ausgezahlt werden wollten. Doch wenn die Liquidität des Fonds dazu nicht ausreicht, bleibt nichts anderes als die Fondsanteile einzufrieren. Das heißt, es sind keine Rückgaben mehr möglich. Nach 30 Monaten wird über die Weiterführung des Fonds entschieden. Kann er seine Anteilseigner wieder auszahlen (z. B. weil ausreichend Immobilien verkauft werden konnten), öffnet er wieder. Andernfalls werden alle Immobilien nach und nach verkauft und die Anleger ausgezahlt. Dies geschieht allerdings mit (Teil-) Verlusten der Geldanlage. So hat die Finanzkrise von 2008 zahlreiche Offene Immobilienfonds hart getroffen und 18 Offene Immobilienfonds sind insolvent gegangen. Die Verluste für die Anleger beliefen sich dabei zwischen 3 Prozent bis über die Hälfte. Im Mittel lag der Verlust bei diesen Fonds bei 22 Prozent. hausInvest gehörte zum Glück nicht zu den betroffenen Fonds und kann allen Krisen zum Trotz seit 1972 durchgehend eine positive Rendite erzielen.

Zudem zeigt es sich wieder, dass es auf den Fonds ankommt. Besonders stark betroffen waren junge Offene Immobilienfonds, die noch keine ausreichende Risikostreuung im Portfolio erreichen konnten oder solche, die stark auf Kreditfinanzierung mit hohen Rendite-Ambitionen gesetzt haben. 

Zu erwähnen ist außerdem noch das Kostenrisiko. Wenn Missmanagement betrieben wird und die Mieterlöse etc. mickrig sind, dann übersteigen die laufenden Kosten für die Depotführung etc. die Rendite.

Mein Fazit: Sie haben es in der Hand, das Risiko zu minimieren

Abschließend bleibt mir zu sagen, den ersten wichtigen Schritt haben Sie mit dem Lesen dieses Textes bereits unternommen. Auch wenn Offene Immobilienfonds eine risikoarme Form der Geldanlage sind, gebietet es die Vernunft, sich ausführlich mit den möglichen Gefahren auseinanderzusetzen. Nur so können Sie im zweiten Schritt die möglichen Fonds vor einer potentiellen Investition genauer prüfen. Bilden Sie sich trotz Werbeversprechen und Co. Ihr persönliches Urteil, welcher Fonds für Sie am sichersten wirkt. Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich wesentlich risikoärmer als vor zehn Jahren. Das ist vielen Privatanlegern mehr wert als die Wette auf eine hohe Rendite. 

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg mit Ihrem Investment.

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