Ratgeber

Offene Immobilienfonds: Ein Muss in jedem Portfolio?

Für klassische Sparer oder konservative Anleger gelten sie als leicht verständliche, risikoarme Geldanlage: Stabil im Ertrag und somit ein guter Schutz vor Inflation. Daher bauen auch erfahrene Investoren auf sie als Portfolio-Beimischung: Sind ca. 20 % der Geldanlagen in Immobilien investiert, können auch renditestärkere und risikoreichere Produkte hinzugemischt werden.

Gelten Offene Immobilienfonds damit als regelrechtes Must-have für Jedermann? 

Sie können es sich denken – pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. 
Fakt ist, Offene Immobilienfonds erfreuen sich aktuell großer Beliebtheit. Dass allein der Begriff Betongold gerade Renaissance feiert, kommt nicht von ungefähr. Dennoch sollte man sich im Klaren sein, was Offene Immobilienfonds eigentlich genau sind, bevor man sich entschließt, zu investieren. Anhand von neun wesentlichen Merkmalen stelle ich sie Ihnen gerne vor, damit Sie in der Lage sind, die richtige Anlage-Entscheidung zu treffen. Dabei greife ich auch Praxis-Beispiele aus dem Arbeitsalltag von meinen Kollegen und mir bei hausInvest auf, um Ihnen eine genaue Vorstellung zu vermitteln.

Was sind Offene Immobilienfonds? Erklärt anhand von 9 Merkmalen

Zum Autor: Thomas Henrich, Projektleiter Commerz Real AG

Liebe Leserinnen und Leser,

seit über zwanzig Jahren erkläre ich Privatkunden die Produkte der Finanzwelt und habe mich in den vergangenen Jahren vor allem auf den Offenen Immobilienfonds „hausInvest” spezialisiert. Ich habe es mir zur Aufgabe gemacht, potenziellen Anlegern das Basiswissen zu vermitteln, das sie dazu befähigt, souverän die richtige Anlageentscheidung für sich zu treffen – u. a. über diesen Ratgeber.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!
 

Weitere Informationen zu meiner Person

Liebe Leserinnen und Leser dieses Ratgebers,

damit Sie eine Vorstellung bekommen, wer hier für Sie schreibt, möchte ich mich vorstellen.

Seit über zwanzig Jahren beschäftige ich mich im Commerzbank Konzern damit, Privatkunden die Produkte der Bank zu erklären – früher mit Broschüren, Prospekten, Plakaten, heute mehr mit Websites, Newslettern, Grafiken und Filmen.

In den vergangenen zehn Jahren habe ich mich sogar nur um ein einziges Produkt gekümmert, den Offenen Immobilienfonds „hausInvest“ der Commerz Real. Von Beginn an ist mir dabei aufgefallen, dass Kunden häufig unentschlossen sind, weil sie sich auf dem Terrain des Finanzwissens nicht trittsicher bewegen können.

Wir haben damals geforscht, woher das kommt und haben festgestellt, dass in Schule, Familie und Beruf kein Basiswissen über die Grundzüge unserer „finanziellen Welt“ vermittelt wird. Ein Basiswissen, dass es jedem ermöglicht, für sich selbst Produkte und Dienstleistungen in der Finanzwelt zu bewerten und so souverän eine Kaufentscheidung zu treffen. Es gab noch nicht einmal einen Konsens darüber, was denn eigentlich das Basiswissen ist, das jeder haben sollte.

Mit einer Expertenrunde haben wir dieses Basiswissen damals erarbeitet und der Fachöffentlichkeit zur Verfügung gestellt: der „Kanon der finanzielle Allgemeinbildung“ des Commerzbank Ideenlabors. Ein erster Schritt, heute sind in dem Thema schon viele Schritte getan. Doch bis heute hat mich die Frage nicht losgelassen: „Wie kann ich das komplexe Finanzwesen für den Verbraucher verständlich machen?“ Als die Kollegen dann auf mich zukamen und sagten, „Könntest Du das nicht mal in einem Ratgeber aufschreiben?“, da konnte ich nicht „nein“ sagen.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!

Ihr Thomas Henrich

Projektleiter / Commerz Real AG

Ein Bild des Autors des Ratgebers von Hausinvest.

1. Die Funktionsweise von Offenen Immobilienfonds

Mit überschaubaren Beträgen breit gestreut in Immobilien investieren

Stellen Sie sich vor, Sie wären Besitzer eines Shopping-Centers, eines 5 Sterne-Hotels oder eines zukunftsweisenden Wolkenkratzers. Ein schöner Gedanke, oder? Ihnen fehlt jedoch das nötige Kleingeld für solche Immobilien als Kapitalanlage? Keine Sorge, das geht nicht nur Ihnen so. Allein von Januar bis Oktober 2018 entschlossen sich laut BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.) daher deutsche Anleger mit zusammengenommen über 5,1 Milliarden Euro dazu, zumindest Teilbesitzer solcher beeindruckenden Objekte zu werden und in Offene Immobilienfonds zu investieren. Das liegt u. a. an der Tatsache, dass aktuell die Wertsteigerung der Immobilien am Markt für jeden deutlich spürbar ist. Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien und privaten Objekten in den Städten wird in den nächsten Jahren Fortbestand haben. Das bestätigen zahlreiche Prognosen und Expertenmeinungen. Auch die niedrigen bis nicht existenten Zinsen auf das Sparbuch oder Tagesgeldkonto sorgen dafür, dass die Bevölkerung hierzulande in Sachen Geldanlage ihre Übervorsicht mehr und mehr ablegt.

Mit Offenen Immobilienfonds können Privatanleger ohne große Budgets und Erfahrung am Immobilien-Boom teilhaben. Offen heißt in dem Kontext, dass jeder jederzeit Anteile am Fonds kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen auch verkaufen kann. Der eigentliche Job wird in Expertenhände gegeben, denn das Fondsvermögen wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwaltet. Deren Fonds- und Asset Manager kümmern sich u. a. um den Kauf erfolgversprechender Immobilien, deren Vermarktung, die Vermietung, die Instandhaltung oder um den Verkauf, wenn der Markt eine gute Gelegenheit bietet.

Eine Strategie ist das Immobilien-Portfolio breit zu streuen – sowohl geografisch als auch von der Nutzungsart und Mieterstruktur her. Beispielsweise enthält ein geschickt zusammengestelltes Portfolio Shopping-Center in Miami und London, Hotels in Tokio und Toronto, Gewerbeimmobilien von München bis nach Sydney und ein Hybridhochhaus in Frankfurt am Main. Durch diese breite Streuuung (Diversifikation) wird das Risiko klein gehalten, weswegen Offene Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage gelten. 

Dadurch, dass langjährige Miet- und Pachtverträge mit renommierten Mietern abgeschlossen werden, können Teilhaber eine solide, wenig schwankende Rendite erwarten. Die Gewinne werden meist jährlich in Form von Ausschüttungen ausgegeben.

Was Offene Immobilienfonds sind, finden Sie auch nochmal in diesem Video kurz zusammengefasst:

2. Die Rendite von Offenen Immobilienfonds

Solide, stabil, langfristig

Es geht nicht darum, die schönsten und bekanntesten Bauwerke zu sammeln. Der Fondsmanager soll die ertragreichsten Immobilien im Portfolio zusammenstellen und somit zufriedenstellende Erträge für die Anleger erwirtschaften. 2018 lag der Durchschnitt der Rendite der zehn größten Offenen Immobilienfonds in Deutschland bei 3 %. Vor allem zeichnet sie sich durch ihre Stabilität aus. So erwirtschaften wir bei hausInvest mit unserem Fonds schon seit 1972 Jahr für Jahr eine positive Rendite.

Die Erträge ergeben sich dabei auf unterschiedliche Weise und hängen stark von der Strategie der KVG hinter dem Fonds ab. Man kann sie pauschal in zwei Gruppen aufteilen:

  • Reine Transaktionshäuser, die vordergründig auf den Kauf und Verkauf von Immobilien setzen. Sie halten Ausschau nach günstigen Gelegenheiten und verkaufen, wenn der Marktwert gestiegen ist.
  • Sogenannte Asset Manager, die hauptsächlich auf die stetigen Erträge der Bestandsimmobilien setzen. Auch sie kaufen und verkaufen Immobilien, setzen aber vor allem auf die Netto-Erlöse durch die Vermietung.

In beiden Fällen kommt es auf vier Erfolgskriterien an: Lage, Nutzung, Vermietung und Alter der Immobilien. Wobei Alter nicht gleichzusetzen ist mit dem Baujahr, sondern mit dem Zeitpunkt der letzten Grundrenovierung. Die Asset Manager legen nochmal einen besonderen Schwerpunkt auf das Kriterium mit dem meisten Spielraum – auf die Vermietung:

  • So wird eine Vermietungsquote von über 90 % angestrebt. Ab 97 % spricht man von Vollvermietung, da sich ein Teil der Fläche immer in Renovierung oder Neuvermietung befindet.
  • Für einen noch besseren Inflationsschutz gilt es, die Miete an die Inflation zu koppeln. Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete.
  • Dann liegt viel Potenzial in den Einsparungen im laufenden Betrieb. Wenn durch Dämmung oder stromsparende Beleuchtung 50.000 Euro pro Jahr und Gebäude eingespart werden, ist das erst einmal eine überschaubare Summe. Doch bei einem Portfolio von über 100 Immobilien kommt dabei einiges zusammen.
  • Zu guter Letzt kommt es auf die Flächeneffizienz an. Viele kleine Mieter zahlen zusammengerechnet mehr als ein großer und die Abhängigkeit reduziert sich ebenfalls. Zieht mal ein kleiner Mieter aus, steht nicht gleich das ganze Gebäude leer.

Den Punkt zur Flächeneffizienz führe ich gerne an einem brandaktuellen Beispiel von hausInvest für Sie aus:
In Frankfurt am Main bauen wir mit dem Omniturm gerade das erste Hybridhochhaus Deutschlands in diesen Dimensionen. Die Fläche in der Mainmetropole ist heiß begehrt, also bauen wir vor allem in die Höhe, genauer gesagt 190 m. Das Spannende ist aber, auf welche verschiedenen Arten die Nutzung auf den 54.000 qm letztendlich stattfinden wird. Sie unterteilt sich auf die Bereiche: Arbeiten, Wohnen und öffentliches Leben. Einen Mieter, der alle 45 Geschosse benötigt, findet man nicht so leicht. Die Verhandlungen sind zäh und wenn der Interessent ein besseres Angebot erhält und abspringt, muss wieder bei null angefangen werden. Man holt sich wortwörtlich einen Risikofaktor ins Haus und schmälert auch noch die Rendite. Dabei gibt es so viele gestandene und aufstrebende Unternehmen (und auch Privatpersonen) da draußen, die die unmittelbare Nähe zum Frankfurter Bankenviertel suchen. Solche, die das imposante Erscheinungsbild und die moderne Innenarchitektur sowohl für ihre Kunden als auch im Kampf um die besten Mitarbeiter brauchen, aber eben kein ganzes Hochhaus für sich alleine.

  • So versammeln sich im Omniturm ab der Öffnung im Herbst 2019 verschiedene gewerbliche Kunden, wie die Finanzdienstleister Morgan Stanley und Santander Bank, die Wirtschaftskanzlei Hogan Lovells oder die CBRE Group aus dem Immobiliensektor. Für die gewerbliche Nutzung sind 44.200 qm vorgesehen bzw. 33 der 45 Etagen. 
  • 147 hochwertige Mietwohnungen verteilen sich auf 8.200 qm.
  • 1.700 qm sind öffentlich begehbar und teilen sich auf Restaurants und Eventflächen auf.
  • Und wenn wir den Platz schon Mal haben, nutzen wir ihn auch unter der Erdoberfläche. So kommen noch mal 204 Stellplätze in der Tiefgarage hinzu.

3. Das Immobilien-Portfolio

Die richtige Größe bei der richtigen Strategie

Glauben Sie mir, zu diesem Thema kann ich Stunden erzählen. Das ist ein weites Feld. An dieser Stelle beschränke ich mich für Sie auf das Wesentliche, damit Sie in der Folge ein starkes Portfolio von einem Drahtseilakt unterscheiden können.

Fangen wir mit dem ersten Aspekt, der Größe, an. Für mich ist sie das A und O eines Portfolios. Je kleiner, umso abhängiger ist der Fonds von der Entwicklung einer einzelnen Immobilie. Ein Portfolio von ein oder ein paar wenigen Gebäuden lässt auch keine Streuung über verschiedene Länder und Nutzungsarten zu. 

Damit wären wir bei dem zweiten Aspekt, der geographischen Risikostreuung. Wenn Fondsmanager in verschiedene Märkte investieren, sind die Immobilienfonds weniger anfällig bei regionalen Krisen. Hier schwingt aber auch eine Philosophie-Frage mit. Wir bei hausInvest z. B. bauen ganz stark auf Europa, wo traditionell 75% bis 85% unserer Immobilien stehen. Dazu kommen Nordamerika und der asiatisch-pazifische Markt, an deren positive Entwicklung wir glauben. Andere Fonds setzen stärker auf Schwellenländer.

Der dritte Aspekt betrifft die Nutzung, die sowohl zur Risikostreuung als auch zur stabilen Rendite erheblich beiträgt. Hier gibt es die unterschiedlichsten Kombinationen innerhalb eines Portfolios. Häufig befinden sich darin:

  • Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Mehrzwecknutzung werden oft gesucht.
  • Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.
  • Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen.
  • Das Thema „Wohnen“ kann man auch unter dem Schlagwort Urban Living angehen. Dabei liegt der Fokus auf größeren Neubauprojekten mit bezahlbarem Wohnraum.
  • Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Laut einer Scope-Studie, setzten 2018 zahlreiche deutsche Fonds auf gleich mehrere Nutzungsarten und machten sich dieses Vorgehen zunutze. 

39 der 107 deutschen Fonds investieren in mehrere Nutzungsarten.

Ein Diagramm zu einer Scope-Studie mit dem Titel: "39 der 107 deutschen Fonds investieren in mehre Nutzungsarten."

Quelle: Scope Investor Services GmbH

4. Die größten Risiken von Offenen Immobilienfonds

Auf Herz und Nieren prüfen

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Geldanlage. Dafür ist Ihr Kapital aber auch mittel- bis langfristig gebunden und die in Aussicht gestellte Rendite liegt niedriger, als z. B. bei Investitionen in Aktien oder ETFs. Das veranschaulicht der Blick auf das Dreieck der Vermögensanlage. In der Regel können niemals eine erhebliche Rentabilität, eine hohe Sicherheit sowie eine schnelle Verfügbarkeit gleichzeitig erzielt werden.

Magisches Dreieck der Vermögensanlage am Beispiel von Offener Immobilienfonds. Die Sicherheit ist am größten dargestellt, Rendite am zweitgrößten und Verfügbarkeit am kleinsten.
Dreieck, bei dem die Größe der Ecken die Gewichtung von Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit bei anderen Anlageformen darstellt. Die Verfügbarkeit wird dabei als Größter Punkt dargestellt, die Sicherheit hingegen als kleinster.

Wenn Ihnen vor allem die Sicherheit bei einer soliden Rendite wichtig ist, dann eignen sich Offene Immobilienfonds für Sie als Anlageprodukt. Dennoch bergen auch diese überschaubare Risiken, meist begründet im Anbieter und seinen Fonds selbst. Daher gilt eine genaue Prüfung vor dem Erwerb von Anteilen. Ein kleiner und junger Immobilienfonds ist eher gefährdet, da er bei einer Schieflage eines Objektes oder eines Marktes nicht so schnell ausgleichen kann. Im Jahr 2013 hat genau das viele Fonds vom Markt gespült: Im Rahmen der finanziellen Krise wollten institutionelle Anleger kurzfristig ihr eingezahltes Geld zurückfordern, was die Fonds in der Kürze der Zeit nicht leisten konnte. Die gesetzlichen Notfallmaßnahmen sahen in diesem Fall die vorübergehende Fondsschließung vor.

Die größten Risikofaktoren sind:

  • Zu wenig Streuung bezgl. Geographie, Nutzung, Mieter etc.: Ursächlich ist meist, dass der Fonds bzw. das Fondsportfolio schlichtweg zu klein ist oder für eine bessere Rendite komplett auf ein Segment gesetzt wird, z. B. in Schwellenländern. Wir nehmen lieber den Gewinn mit und verkaufen ein Gebäude, wenn wir in Frankfurt am Main drei oder vier im Besitz haben und damit an diesem Standort überallokiert sind.
     
  • Zu geringe Liquidität: Dank der gesetzlichen Änderung von 2013 ist dieses Risiko nicht mehr ganz so hoch, da kein Anleger sein Geld von heute auf morgen zurückverlangen kann. Dennoch ist es ein Problem, da Käufe bei zu wenigen liquiden Mitteln zu stark fremdfinanziert sind oder an Investitionen in Bestandsimmobilien gespart wird. Sollte es wirklich dazu kommen, wäre die Fondsgesellschaft berechtigt, die Rücknahme der Anteile auszusetzen und die Fondsanteile einzufrieren. Ein direkter Verkauf der Anteile über die Börse wäre aber für den Kleinanleger immer noch möglich. Im schlimmsten Fall wird der Fonds geschlossen. Für die Anleger besteht aber kein Haftungsrisiko. Das heißt, sie müssen nicht für Schulden des Fonds oder einzelner Immobilien aufkommen und zusätzliches Geld nachschießen - das kann nur bei Geschlossenen Fonds passieren. Beim Offenen Immobilienfonds beschränkt sich das Risiko darauf, dass die Immobilien nicht mehr so viel Wert sind und der Werte des Anteil sinkt.

  • Zu viel Liquidität: Für sich alleine ist das kein Risiko. Doch in Zeiten, in denen der Offene Immobilienfonds die liquiden Mittel nicht verzinst kurzfristig anlegen kann, schmälert es die Rendite. Das kann manchen ungeduldigen Fondsmanager dazu veranlassen, Objekte überteuert zu kaufen. Allerdings gibt es eine gesetzliche Grenze für die Liquidität. Nach § 253 KAGB dürfen maximal 49 % der Anlegergelder in Liquidität gehalten werden. Droht diese Quote überschritten zu werden, darf der Fonds keine neuen Anteile mehr ausgeben.

  • Zu hohe Immobilienpreise: Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Der Kaufpreis einer Immobilie muss im gesunden Verhältnis zur Jahresmiete stehen. Hat der Fonds zu überhitzten Phasen schlecht eingekauft und muss zu ungünstigen Zeiten verkaufen, weil ihm z. B. Liquidität fehlt, macht sich das in einer fallenden Rendite bemerkbar.
  • Zu kleine Partner-Netzwerke: Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn wenn man in Warschau oder Miami investiert. Auch Insider-Wissen ist nötig über die lokale Konjunktur, Mieter-Potenzial usw. Um global den Überblick zu behalten, braucht der Fonds zuverlässige Partner und muss sich die Kooperation auch leisten können.
     
  • Zu viele Projektentwicklungen: Sie bringen zwar Rendite, doch man sollte nur in Maßen auf diese Methode setzen. Auch im Immobiliengeschäft gilt der Ausspruch: Rendite wird mit Risiko bezahlt.
     
  • Zu niedrige Vermietungsquoten: Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand, aber wenn man falsch eingekauft hat oder die individuellen Bedürfnisse potenzieller Mieter nicht bedienen kann, drohen zu hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite niederschlägt.
     
  • Zu viele Anteile von Institutionellen: Basiert das Fondsvermögen hauptsächlich auf den Großinvestitionen einiger institutioneller Anleger, die plötzlich ihr Investment abziehen, kann es zu einem großen Liquiditätsmangel kommen, der vielleicht nicht mehr ausgeglichen werden kann. Dieses Risiko wurde zum Glück durch die Gesetzesänderung von 2013 minimiert. Auch haben sich viele KVGs eine Quote selbstverschrieben, dass zum Beispiel nur wenige Prozent der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden, da das Produkt hauptsächlich für Privatanleger gedacht ist.
     
  • Zu langsame Verfügbarkeit: Sollten Sie – aus welchen Gründen auch immer – vorzeitig Ihr Geld aus dem Fonds ziehen wollen, weil Sie Kapital gebrauchen, ist dies nicht von heute auf morgen möglich auf Grund der 2-jährigen Mindesthaltefrist. Eine Veräußerung an der Börse ist aber, wie gesagt, jederzeit möglich – wenn auch ggf. verlustbehaftet. 

5. Abgrenzung von Geschlossenen Immobilienfonds

Der deutlich risikoreichere Namensvetter

Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds, bei denen Anleger Fondsanteile bzw. Wertpapiere erwerben, erhalten Investoren bei Geschlossenen Immobilienfonds eine Beteiligung, die mit einem höheren Geldeinsatz verbunden ist. Hier gibt es meist eine vorgeschriebene Mindesteinlage sowie eine längere Haltefrist. Die in Aussicht gestellten Renditen liegen oft höher, das gilt aber auch für das Risiko. 

Bei Geschlossenen Immobilienfonds wird i. d. R. nur in eine Immobilie investiert, bzw. Anleger partizipieren an nur einem Objekt. Eine Risikostreuung innerhalb des Fonds findet nicht statt. Investoren tragen das unternehmerische Risiko und ein vorzeitiger Ausstieg ist nur verlustbehaftet auf dem Zweitmarkt möglich. 
Daher sind Geschlossene Immobilienfonds – zumindest zur Stabilität eins Portfolios – die falsche Anlage

Dennoch seien auch die Vorteile Geschlossener Immobilienfonds zu erwähnen: Die in Aussicht gestellten Renditen liegen wie gesagt meist höher als bei Offenen Immobilienfonds, Anleger erhalten sogar teilweise ein Mitspracherecht. Die genauen Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds finden Sie hier noch einmal genauer: Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds: Diese gravierenden Unterschiede sollten Sie kennen.

Beachten Sie: Welche Anlage für wen die passende ist, hängt auch immer davon ab, wie weit man selbst bereit ist, ein Risiko einzugehen. 

6. Der gesetzliche Schutz

Mehr Sicherheit für private Anleger seit 2013

Um noch einmal genauer auf den gesetzlich vorgegebenen Schutz für die Anleger und das Thema Haftung einzugehen: Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager und Investmentfonds. Da es sich z. B. bei Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlagen handelt, um z. B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, beschloss der Gesetzgeber, noch mehr Sicherheitsmaßnahmen vorzuschreiben. So ersetzte das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) das Investmentgesetz und wurde um zahlreiche Reglementierungen wie die Mindesthaltefrist für Offene Immobilienfomds zum Vorteil privater Anleger erweitert. Ein wichtiger Part darin ist auch das Thema Haftung. 

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für den Anleger. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.

Außerdem im KAGB geregelt sind Themen wie: 

  • Liquiditätssicherung 
  • Bewertungsvorgang
  • Fremdfinanzierung 
  • Haltefristen
  • Rückgabefristen
  • Kündigungsfristen

7. Laufzeiten, Rückgabefristen und Verfügbarkeit von Offenen Immobilienfonds

Planbarkeit gesetzlich festgelegt

Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen sind im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt. Sie räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit hinsichtlich der im Fonds benötigten Liquidität ein. Kommt es einmal zu Liquiditätsschwankungen, z. B. weil viele Anleger gleichzeitig ihr Investment abziehen, wird ein größerer Betrag zum Ausgleich benötigt. Durch die Fristen hat der Fondsmanager eines Offenen Immobilienfonds ausreichend Zeit, um einige Fondsimmobilien zu marktüblichen Preisen zu verkaufen und diesen zu gewährleisten. Das macht die Investition wiederum um einiges sicherer für die Anleger, stabilisiert letztendlich den gesamten Markt und stärkt den Charakter Offener Immobilienfonds als langfristiges Investment. Im Schnitt sprechen wir von circa 7 bis 10 Jahren, die Anleger investiert bleiben. Im Vergleich dazu sind die Mindesthalte- und Rückgabefristen für Anleger zeitlich überschaubar:

  • Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
  • Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.

Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden, da hier nicht die Fondsgesellschaft den Wert der Fondsanteile durch die Gutachten ermittelt, sondern Angebot und Nachfrage an der Börse den Preis bestimmen. 

8. Wann lohnen sich Offene Immobilienfonds?

Die persönliche Finanzlage als Ausgangspunkt

Ob Offene Immobilienfonds für Sie wirklich Sinn machen, hängt in erster Linie von Ihrer Vermögenssituation ab. Wie stehen Sie derzeit finanziell da? Haben Sie trotz möglicher Investitionen ausreichend Reserven für Notfälle? Werfen Sie einen Blick auf das folgende Vermögensmodell: 

1. Der laufende Zahlungsverkehr wird durch ein Symbol mit Eurozeichen dargestellt.

Laufender Zahlungsverkehr

Finanzsituation: Das Monatseinkommen deckt die Kosten

Mögliche Anlageform: Girokonto

Eine finanzielle Reserve wird hier durch eine Hand symbolisiert, welche eine Münze fängt.

Reserve für Notfälle

Finanzsituation: Zusätzl. 2 - 3 Monatseinkommen als Reserve, z. B. für unplanmäßige Reparaturen

Mögliche Anlageform: Tagesgeldkonto, Geldmarktfonds

3. Mittel bis langfristige Planungen finanzieller Art werden hier durch Münzen repräsentiert.

Mittel- bis langfristig

Finanzsituation: Alles, was die Punkte bzw. Schritte 1 und 2 überschreitet (Sparen und anlegen bereits ab einem zweistelligen Betrag möglich)

Mögliche Anlageform: Rentenfonds, Offene Immobilienfonds

4. Spekulative Investitionen werden hier mit einer aufwärts gerichteten Graphen symbolisiert.

Langfristig & spekulativ

Finanzsituation: Alles, nach Punkt 1 - 3 / Summen, deren Verlust im Worst Case verkraftet werden können

Mögliche Anlageform: Aktienfonds, ETFs

9. Für wen lohnen sich Offene Immobilienfonds?

Finden Sie heraus, welcher Anlegertyp Sie sind

Welche Anlageprodukte sich für Sie eignen, hängt nicht nur von Ihrer aktuellen Vermögenslage ab. Das breit gestreuteste Portfolio nützt nichts, wenn Sie nicht der entsprechende Anlegertyp dafür sind und nachts nicht mehr ruhigen Gewissens schlafen können. Schauen wir uns das genauer an: 

Mein Fazit: Die These bestätigt sich.

Offene Immobilienfonds eignen sich für (fast) jeden.

Wenn Geldanlagen am Ende des Tages einfach nicht Ihr Thema sind, belassen Sie es bei den klassischen Sparprodukten. Auch wenn die Inflation am Ersparten nagt, fühlen sich einige wohler damit. Das Emotionale überwiegt über das Rationale.

Für alle anderen sind Offene Immobilienfonds eine empfehlenswerte bis zumindest ernsthaft in Betracht zuziehende Anlageform. Einen großen Vorteil bieten die verschiedenen Wege, wie man investieren kann. So kann auch noch einmal mehr nach individuellen Bedürfnissen vorgegangen werden. Zunächst einmal gibt es die einmalige Geldanlage (sogenannten Einmalanlage). Wie der Name schon sagt, wird hier ein einmaliger Kauf von Investmentfondsanteilen getätigt. Bei einem Sparplan hingegen, werden durch regelmäßige, fortlaufende Investitionen Anteile erworben – im Idealfall flexibel Ihrem Kontostand entsprechend. Bei hausInvest ist der Sparplan sogar schon ab 10 Euro monatlich realisierbar.

Falls Sie grundsätzlich an den Sachwert Immobilie glauben und jetzt auch Offene Immobilienfonds besser einordnen können, dann ist es genau jetzt an der Zeit zu prüfen, ob die Einmalanlage oder der Fondssparplan für Sie Sinn macht. Im Folgenden habe ich Ihnen einen Vergleich dazu bereitsgestellt sowie weitere lesenswerte Beiträge rund ums Thema Immobilienfonds.

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