Ratgeber

Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds: Diese gravierenden Unterschiede sollten Sie kennen

Immobilien gelten als stabile Wertanlage, da erzähle ich Ihnen sicher nichts Neues. Wer nicht gleich ein komplettes Großobjekt als Kapitalanlage kaufen kann, der kann auch mit weniger Budget über Immobilienfonds an Shopping-Zentren, Hotels oder Büroimmobilien partizipieren. Sie als Miteigentümer eines New Yorker Towers? Das wäre doch was, oder?

Aber Achtung, es ist Vorsicht geboten. Immobilienfonds ist nicht gleich Immobilienfonds.

Unterschieden wird in Offene und Geschlossene Immobilienfonds, die sich z. B. bezüglich Rechtsform der Beteiligung und Komplexität des Engagements stark voneinander unterscheiden. Beide Anlageformen klingen von der Begrifflichkeit her sehr ähnlich und es geht bei beiden um die Teilhabe an Immobilien. Ansonsten haben sie nicht viel miteinander gemein:

  • Offene Immobilienfonds investieren das Geld vieler Anleger in viele Immobilien. Die Anleger erwerben Anteilscheine, die sie jederzeit erwerben und veräußern können. Sie gelten als risikoarm.
  • Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Anleger erwerben eine Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in eine einzelne Immobilie investiert. Diese Beteiligung stellt höhere Renditen in Aussicht, trägt aber auch das unternehmerische Risiko in sich. Geschlossene Immobilienfonds gelten als deutlich risikoreicher.

Offene vs. geschlossene Immobilienfonds

Zum Autor: Thomas Henrich, Projektleiter Commerz Real AG

Liebe Leserinnen und Leser,

seit über zwanzig Jahren erkläre ich Privatkunden die Produkte der Finanzwelt und habe mich in den vergangenen Jahren vor allem auf den Offenen Immobilienfonds „hausInvest” spezialisiert. Ich habe es mir zur Aufgabe gemacht, potenziellen Anlegern das Basiswissen zu vermitteln, das sie dazu befähigt, souverän die richtige Anlageentscheidung für sich zu treffen – u. a. über diesen Ratgeber.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!
 

Weitere Informationen zu meiner Person

Liebe Leserinnen und Leser dieses Ratgebers,

damit Sie eine Vorstellung bekommen, wer hier für Sie schreibt, möchte ich mich vorstellen.

Seit über zwanzig Jahren beschäftige ich mich im Commerzbank Konzern damit, Privatkunden die Produkte der Bank zu erklären – früher mit Broschüren, Prospekten, Plakaten, heute mehr mit Websites, Newslettern, Grafiken und Filmen.

In den vergangenen zehn Jahren habe ich mich sogar nur um ein einziges Produkt gekümmert, den Offenen Immobilienfonds „hausInvest“ der Commerz Real. Von Beginn an ist mir dabei aufgefallen, dass Kunden häufig unentschlossen sind, weil sie sich auf dem Terrain des Finanzwissens nicht trittsicher bewegen können.

Wir haben damals geforscht, woher das kommt und haben festgestellt, dass in Schule, Familie und Beruf kein Basiswissen über die Grundzüge unserer „finanziellen Welt“ vermittelt wird. Ein Basiswissen, dass es jedem ermöglicht, für sich selbst Produkte und Dienstleistungen in der Finanzwelt zu bewerten und so souverän eine Kaufentscheidung zu treffen. Es gab noch nicht einmal einen Konsens darüber, was denn eigentlich das Basiswissen ist, das jeder haben sollte.

Mit einer Expertenrunde haben wir dieses Basiswissen damals erarbeitet und der Fachöffentlichkeit zur Verfügung gestellt: der „Kanon der finanzielle Allgemeinbildung“ des Commerzbank Ideenlabors. Ein erster Schritt, heute sind in dem Thema schon viele Schritte getan. Doch bis heute hat mich die Frage nicht losgelassen: „Wie kann ich das komplexe Finanzwesen für den Verbraucher verständlich machen?“ Als die Kollegen dann auf mich zukamen und sagten, „Könntest Du das nicht mal in einem Ratgeber aufschreiben?“, da konnte ich nicht „nein“ sagen.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!

Ihr Thomas Henrich

Projektleiter / Commerz Real AG

Ein Bild des Autors des Ratgebers von Hausinvest.

Offene und Geschlossene Immobilienfonds im direkten Vergleich

Da sind wir auch schon mitten drin im Thema. Lassen Sie uns zusammen einen Blick auf die folgende Tabelle werfen, in der ich Ihnen Offene und Geschlossene Immobilienfonds gegenübergestellt habe:

Die Unterschiede in ausführlicher Form

Icon mit einem offenen Vorhängeschloss als Symbol für Offene Fonds

Offene Immobilien­fonds

Icon mit einem geschlossenen Vorhängeschloss als Symbol für Geschlossene Fonds

Geschlossene Immobilien­fonds

Beteiligung

Beteiligung

  • Emittent: Kapital­verwaltungs­gesell­schaften (KVG) als GmbH oder AG
  • Rechtsform Investment­vermögen: Sondervermögen

Beteiligung

  • Emittent: Kapital­verwaltungs­gesell­schaften (KVG) als GmbH oder AG
  • Rechtsform Investment­vermögen: Meist Investment-KG, z. B. als GmbH und Co. KG

Einstieg

Einstieg

  • Jederzeit
  • Anzahl der Fondsanteile unbegrenzt

Einstieg

  • Festgelegter Platzierungs­zeitraum, danach wird der Fonds geschlossen

Mindest­einlage

Mindest­einlage

  • Bei manchen Fonds schon ab 10 Euro

Mindest­einlage

  • Meist ab circa 5.000 Euro

Laufzeiten

Laufzeiten

  • Offene Laufzeiten

Laufzeiten

  • Meist mehrere Jahre (oft über 10 Jahre)

Portfolio

Portfolio

  • Breite Risiko­streuung durch Inves­titionen in mehrere Objekte (versch. Länder, Standorte, Nutzungs­arten und Mieter)

Portfolio

  • Meist ein Objekt

Renditen

Renditen

  • In der aktuellen Niedrigzinsphase:
    Meist zwischen 1,5% und 3%
  • Jährliche Aus­schüttungen

Renditen

  • In der aktuellen Niedrigzinsphase:
    4% bis 6%, je nach Anlageobjekt und damit verbundenem Risiko auch höher

Halte­fristen und Kündi­gungen

Halte­fristen und Kündi­gungen

  • 24-monatige Halte­frist
  • 12-monatige Kündigungs­frist

Halte­fristen und Kündi­gungen

  • Kapital langfristig gebunden
  • In Ausnahme­fällen verlust­behaftete Ver­äußerung auf dem Zweitmarkt möglich (z. B. durch die Handels­plattform der Fondsbörse Deutschland)
  • Keine Ver­äußerung an der Börse möglich

Rückgabe

Rückgabe

  • Grund­sätzlich jederzeit unter Ein­haltung der Fristen
  • Rückgabe an die Fonds­gesellschaft möglich

Rückgabe

  • Grund­sätzlich keine Rückgabe an die Fonds­gesellschaft
  • Ggf. Verkauf über Zweitmarkt möglich
  • Normalfall: Auflösung des Fonds nach Ablauf der prognosti­zierten Laufzeit bzw. nach Verkauf des Objekts

Risiken

Risiken

  • Moderates Risiko
    • Markt- / Wert­schwankungen
    • Vorübergehende Aussetzung der Anteilschein­rücknahme
    • Auflösung des Fonds
    • Restwährungs­risiko

Risiken

  • Erhöhtes Risiko
    • Unter­nehmer­isches Risiko
    • Wenig Risiko­streuung
    • Aus­setzung des Fonds
    • Schließung des Fonds, z. B. durch Bau­stopps
    • Rest­währungs­risiko

Gesetz­liche Ver­ankerung

Gesetzliche Ver­ankerung

  • Regulierungen durch das Kapital­anlage­gesetz­buch (KAGB)
    • Regelt Mindes­thalte- und Kündigungs­fristen
    • Kein Haftungs­risiko für Anleger

Gesetzliche Verankerung

  • Regelungen über das Kapital­anlage­gesetzbuch (KAGB)
    • Haftungs­schutz für Anleger: Voll­verlust möglich, jedoch nicht mehr über die An­lage­summe hinaus
    • Nachschuss­pflichten nach 2013 abgeschafft
    • Einge­schränktes Mitsprache­recht

Objekt­bewer­tungen

Objekt­bewer­tungen

  • Unabhängige Gutachter
  • Vor­geschriebene, regelmäßige Bewer­tungen
  • Nicht abhängig vom tagesaktuellen Börsen­geschehen

Objekt­bewer­tungen

  • Grund­sätzlich keine

Geschlossene Immobilienfonds: Ernstzunehmende Warnung oder Panikmache?

Verstehen Sie mich nicht falsch, auch Geschlossene Immobilienfonds können sich für einen bestimmten Anlegertyp in einer bestimmten Vermögenslage gut eignen. Wenn Sie sich bewusst sind, auf was Sie sich einlassen und trotz Kursschwankungen oder drohender Totalausfälle cool bleiben können, ist das möglicherweise eine Alternative für Sie. Wenn Sie jedoch kein Freund von Nervenkitzel sind, sollten Sie in der Regel die Finger davon lassen. Die Verbraucherzentrale warnt generell bei Geschlossenen Fonds: „Durch intransparente Kostenbeschreibungen und sprachlich schwer verständliche Texte haben Sie kaum eine Chance, die Kosten komplett zu erfassen und deren Wirkung zu verstehen. Kleinanleger haben dadurch oft das Nachsehen.“

Falls Sie sich dafür entscheiden, in Geschlossene Immobilienfonds zu investieren, empfehle ich Ihnen, sich vor dem Kauf über sogenannte Warnlisten, z. B. von Stiftung Warentest zu informieren. Hier werden die Fonds gelistet, die aktuell als besonders risikoreich gelten und um die es einen Bogen zu machen gilt. 

Wann sich welche Immobilienfonds oder gar ein größerer Anlagemix eignen, ist aber nicht nur davon abhängig, inwieweit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Die erste Hauptrolle spielt Ihre Vermögenssituation, wenn es darum geht, das geeignete Investmentprodukt zu wählen.

Für wen taugt welche Art der Immobilienfonds wirklich?

Wie steht es um Ihre aktuelle Finanzlage? Müssen Sie z. B. noch einige Monate lang das Auto abbezahlen, bevor Sie größere Rücklagen bilden können? Haben Sie noch Reserven für unplanmäßige Reparaturen und Co., wenn Sie Ihr Geld investieren und über einen längeren Zeitraum für sich arbeiten lassen?  

Das folgende Vermögensmodell zeigt Ihnen genauer, wann eine Investition in welches Anlageprodukt tatsächlich Sinn macht:

1. Der laufende Zahlungsverkehr wird durch ein Symbol mit Eurozeichen dargestellt.

Laufender Zahlungsverkehr

Finanzsituation: Das Monatseinkommen deckt die Kosten

Mögliche Anlageform: Girokonto

Eine finanzielle Reserve wird hier durch eine Hand symbolisiert, welche eine Münze fängt.

Reserve für Notfälle

Finanzsituation: Zusätzl. 2 - 3 Monatseinkommen als Reserve, z. B. für unplanmäßige Reparaturen

Mögliche Anlageform: Tagesgeldkonto, Geldmarktfonds

3. Mittel bis langfristige Planungen finanzieller Art werden hier durch Münzen repräsentiert.

Mittel- bis langfristig

Finanzsituation: Alles, was die Punkte bzw. Schritte 1 und 2 überschreitet (Sparen und anlegen bereits ab einem zweistelligen Betrag möglich)

Mögliche Anlageform: Rentenfonds, Offene Immobilienfonds

4. Spekulative Investitionen werden hier mit einer aufwärts gerichteten Graphen symbolisiert.

Langfristig & spekulativ

Finanzsituation: Alles, nach Punkt 1 - 3 / Summen, deren Verlust im Worst Case verkraftet werden können

Mögliche Anlageform: Aktienfonds, ETFs

Wie Sie sehen, ist die Investition in Offene Immobilienfonds im Vergleich zu Geschlossenen bereits ab einer früheren Stufe Ihres Vermögensaufbaus realisierbar und stellt damit auch einen guten Einstieg für Neuanleger dar. Die zweite Stufe mit klassischen Sparprodukten, wie dem Sparbuch und dem Tagesgeld, wirft in Normalzeiten zwar Zinsen ab, aber Ihr Geld „arbeitet nicht“. Es schmilzt dahin wie ein Eisblock, denn in Sachen Inflationsschutz ist diese Stufe nur knapp über der Matratze anzusiedeln. 

Erst ab der dritten Stufe erhält das angelegte Geld seinen Wert. Hier würden wir Offene Immobilienfonds einordnen, die risikoarm sind und dennoch eine solide Rendite versprechen. Die unkomplizierte Abwicklung macht sie zu einem geeigneten Produkt für Privatinvestoren und Kleinanleger. Sie gelten aber auch als beliebte Anlage bei erfahrenen Investoren, da sie ein hilfreiches Instrument zur Risikostreuung darstellen. Das machen sich viele zur Balance im Portfolio zunutze.

Für die meisten konservativen und umsichtigen Anleger ist nach Stufe 3 Schluss. Doch wenn Sie bis hierhin genügend zurückgelegt haben und bei Wertverlusten nicht gleich Nervenflattern bekommen, können Sie auch Stufe 4 betreten. Ab dann wird es schon riskanter und hier warten auch die Geschlossenen Immobilienfonds. Sollten Sie sich dazu entscheiden, stellen Sie bitte sicher, dass Sie über Folgendes verfügen: 

  • ausreichend Kapital
  • Fachwissen
  • Erfahrung 
  • Risikobereitschaft

Mein Fazit: Für Beginner und konservative Anleger

Wenn Sie zu dem Schluss kommen, sich erst einmal langsam herantasten zu wollen, dann empfehle ich Ihnen die Investition in Offene Immobilienfonds, und zwar per Sparplan. Es gibt für den Erwerb der Anteile verschiedene Wege: Bei einer einmaligen Anlage wird einmal ein Kauf von Investmentfondsanteilen getätigt. Bei einem Sparplan bzw. Fondssparplan hingegen, können Sie durch regelmäßige, fortlaufende Investitionen schon ab 10 Euro Anteile erwerben, die sich im Laufe der Zeit aufstocken lassen und flexibel an Ihren Kontostand anpassen. Wachsen im Laufe der Jahre Ihre Einnahmen, können Sie das Investment jederzeit erhöhen. Mehr dazu erfahren Sie in meinem folgenden Beitrag, in dem ich Ihnen gerne Ihre genauen Möglichkeiten aufzeige. 

Im Folgenden erkläre ich Ihnen mehr rund um das Thema Immobilienfonds: