In Immobilien investieren: Welche Möglichkeiten gibt es?

Mann denkt über Geldanlage nach

Turbulenzen an den Aktienmärkten, das historisch niedrige Zinsniveau und politische Unwägbarkeiten in vielen Teilen der Welt – in unruhigen Zeiten steigt die Nachfrage nach Sachwerten. Vor allem die Immobilie, das gute alte Betongold, ist bei Anlegern sehr beliebt.

Klar ist: Immobilien gehören in jedes Depot. Im Idealfall sollte der Immobilienanteil zwischen 15-20 Prozent liegen, so empfehlen es Finanzexperten.

Für viele Anleger stellt sich dabei die Frage: Welche Arten der Immobilienbeteiligung gibt es und worin unterscheiden sie sich?

Immobilieninvestments – die vier Arten im Überblick

Die gute Nachricht: Wer in Immobilien investieren möchte, muss nicht zwangsläufig eine eigene Immobilie erwerben. Es gibt eine ganze Reihe von Finanzprodukten, mit denen Anleger sich direkt oder indirekt an Immobilien beteiligen können. Wichtig ist, sich vorab gründlich über die jeweiligen Chancen und Risiken zu informieren. Auch der Kauf einer Immobilie ist nicht immer der Königsweg.

Um sich hier einen Überblick zu verschaffen, hilft es, sich zunächst die grundsätzlichen Unterschiede anzusehen. Man unterscheidet dabei vier Arten:

  1. Eine Immobilie kaufen, sie selbst zu bewohnen oder zu vermieten.
  2. In Immobilienfonds investieren, sich also indirekt an Immobilien beteiligen.
  3. Immobilien Crowdinvesting, eine relativ neue Art und
  4. mit Aktien oder ETFs an der Börse in Immobilien zu investieren.

Eigenheim, Immobilienfonds, Crowdinvesting oder der Handel an der Börse – hier sehen Sie die verschiedenen Immobilieninvestments im Einzelnen.

Eigenheim

Die eigenen vier Wände: Für viele die sinnvollste Art, Geld anzulegen – aber eigentlich kein Finanzprodukt, weswegen es aus dieser Aufzählung etwas herausfällt.

Die Suche nach dem passenden Objekt kann viel Zeit in Anspruch nehmen. In der Regel muss bei einer Bank ein Kredit für den Kauf und die Kaufnebenkosten aufgenommen werden, der dann nach und nach abbezahlt wird. Auch Rücklagen für Renovierung, Betrieb und Instandhaltung müssen eingeplant werden. Das Eigenheim ist daher weniger ein reines Investment als ein Konsumgegenstand, der auch Geld kostet. Daher sollte sie im Immobilienanteil auch eher nicht berücksichtigt werden.

Wenn das Haus oder die Wohnung vermietet wird, spricht man von einem Renditeobjekt. Diese sind aufgrund der Nullzinspolitik im Moment besonders gefragt und an den bevorzugten Standorten auch zunehmend rar. Ist ein passendes Objekt gefunden und die Finanzierung geklärt, bewirken regelmäßige Miet- und Pachteinnahmen einen Cashflow für ihre Besitzer. Allerdings muss der zeitliche Aufwand für die Verwaltung bis hin zur Nebenkostenabrechnung miteinkalkuliert werden. Und schließlich bleibt natürlich zu hoffen, dass die Immobilie stetig im Wert steigt, wobei die Lage und der Gebäudezustand eine sehr große Rolle spielen.

Finanzprodukte im Vergleich

Blicken wir nun auf die Finanzprodukte, werden die Unterschiede sehr deutlich. So haben zum Beispiel Offene Immobilienfonds wie hausInvest ein niedriges Risikoprofil; Immobilienaktien und REITs versprechen eine hohe Rendite, sind aber gleichzeitig Börsenschwankungen unterworfen. Es empfiehlt sich also, sich die einzelnen Finanzprodukte genau anzusehen und mit dem persönlichen Sicherheitsbedürfnis bzw. Renditewünschen abzugleichen.

Das Risikoklassen der Finanzprodukte

Die Grafik zeigt die oben benannten Finanzprodukte und deren Risikoklassen. Die Risikoklassen werden in 7 Stufen unterteilt. Stufe 1 steht für Sicherheit, Stufe 7 hingegen für extrem spekulativ.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds ermöglichen Anlegern, bereits mit kleinen Beträgen in Immobilien zu investieren. Ein Offener Immobilienfonds wie hausInvest investiert breit gestreut in viele, hochwertige Gewerbe- und Büroimmobilien, Shoppingcenter oder Hotels und vermietet beziehungsweise verpachtet sie. Die Immobilien im Portfolio sind eher konservativ bewertet. Sie werden nicht zu Marktpreisen taxiert, sondern nach neutralen Ertragswertverfahren.

Sollten die Preise am Immobilienmarkt wieder fallen, hat dies kaum Auswirkungen auf den Fondspreis. Die Mietverträge sind langfristig ausgerichtet und erwirtschaften planbare Erträge, die regelmäßig an die Anleger ausgeschüttet werden – bis zu zweimal jährlich. Ein wesentlicher Vorteil gegenüber dem selbst bewohnten oder vermieteten Eigenheim: Man muss sich um nichts kümmern.

Ein Offener Immobilienfonds wie hausInvest ist daher eine gute Beimischung für jedes Depot. Offene Immobilienfonds sind konservative Anlagen. Wer sein Geld sehr schwankungsarm anlegen möchte, kann hier indirekt in hochwertige, breit gestreute Gewerbeimmobilien investieren und von einer Rendite von 2 bis 2,5 Prozent bei extrem geringen Wertschwankungen profitieren.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger meist in wenige, große Objekte an, wie Hotels, Krankenhäuser oder Shoppingcenter. Als Anleger wird man zum Miteigentümer dieser Objekte und trägt das Risiko von Gewinn und Verlust.

Die Mindestanlage liegt hier oft bei 10.000 Euro, die Kosten betragen häufig 15-20 Prozent des Anlagebetrags. Bei geschlossenen Fonds ist die Zahl der Anleger bzw. das Volumen beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, wird der Fonds geschlossen. Die Fonds haben in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Wer vorher verkaufen will, muss einen Abnehmer finden.

Das heißt, ein mit der Börse vergleichbarer geregelter Handel findet nicht statt. Als Anleger sollte man in der Lage sein, bei hohen Ertragschancen zugleich auch ein hohes Verlustrisiko durch eigenes Vermögen abfedern zu können. Geschlossene Immobilienfonds gelten daher als risikoreichere Kapitalanlage.

Crowdinvesting

Immobilien-Crowdinvesting ist hierzulande eine relativ neue Anlageform. Dabei schließen sich Privatanleger, die so genannte „Crowd“, auf einer Internetplattform zusammen und investieren Geld für den Bau eines bestimmten Immobilienprojekts. Dieses Kapital ergänzt das Darlehen, das eine Immobiliengesellschaft üblicherweise von einer Bank für ihr Projekt erhält.

Das Investment funktioniert bereits mit kleinen Beträgen und ermöglicht es somit auch Kleinanlegern, in große Immobilienprojekte zu investieren. Denn die Fundingschwelle für die Projekte wird durch die große Zahl an Mikroinvestoren erreicht. Eine Risikostreuung ist möglich, sofern der Anleger statt in eine Einzelimmobilie in mehrere Immobilien investiert. Rendite und Laufzeit sind dabei von vorneherein festgelegt, die üblichen Vertriebskosten entfallen hier.

Wer bereit ist, für höhere Renditechancen ein größeres Risiko einzugehen, gleichzeitig aber die Wertbeständigkeit und aktuelle Beliebtheit von Immobilien im Blick hat, für den kann Immobilien-Crowdinvesting eine interessante Alternative sein.

Immobilien ETF

ETF steht für „Exchange Traded Funds“, übersetzt also „börsengehandelte Fonds“. Der Unterschied zu aktiv gemanagten Fonds ist, dass sie nicht durch Einschätzungen von Fondsmanagern gesteuert werden, sondern passiv die Entwicklung eines bestimmten Index nachbilden.

Indizes stellen eine Gruppe von Aktien dar und fassen deren Kursentwicklung zusammen. Im Unterschied zu Aktien investiert der Anleger also nicht in einen Einzelwert, sondern in eine Vielzahl von Gesellschaften auf einmal und minimiert so das Risiko.

Bei Immobilien-ETFs besteht der Index aus Aktien von Immobilienunternehmen. Anleger bleiben flexibel, da ETFs an der Börse gelistet sind und jederzeit verkauft werden können. Anleger können bei geringem Kapitaleinsatz auch diversifiziert anlegen. Die Rendite der verschiedenen Finanzprodukte variiert dabei. Da es hier trotz allem um Aktien geht, muss mit größeren Kursschwankungen gerechnet werden.

Immobilienaktien und REITs

Immobilienaktien werden von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind, herausgegeben. Es handelt sich also um Anteile an einer Wohnungsbaugesellschaft, einem Immobilienmakler, einer Hausverwaltung oder einem An- und Verkäufer von Immobilien. Die Unternehmen erzielen Gewinne aus Vermietung, Verpachtung sowie dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken.

Immobilienaktien verbinden zwei Anlagearten miteinander, nämlich „Aktien” und „Immobilien”. Daher wirken auch zwei Faktoren auf ihre Entwicklung: Immobilienpreise und die Geschäftstüchtigkeit des emittierenden Unternehmens. Zu den bekanntesten Emittenten von Immobilienaktien gehören: Deutsche Wohnen, Vonovia, LEG Immobilien u.a.

Eine Untergruppe sind REITs: Real Estate Investment Trusts. Statt eines Einzelwertes kann man hier über mehrere Werte streuen. REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Die Ausschüttungen müssen dann vom Anteilseigener versteuert werden. Die Investition kann zu einer höheren Rendite führen. Es gelten jedoch die für Aktienmärkte typischen Einflussfaktoren.

 

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