Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

In Immobilien investieren Wie Sie auch ohne sechsstellige Investments mitmischen

Lohnt es sich überhaupt noch in Immobilien zu investieren bei den immer stärker steigenden Objektpreisen? Tatsächlich gelten sie nach wie vor als solide, risikoarme und vor allem krisensichere Geldanlage. Das spiegelt auch der Blick auf den Immobilienmarkt der vergangenen Jahre. Besitzer von Kapitalanlagen kamen und kommen bis heute bei deren Vermietung durchaus auf ihre Kosten. Kredite werden durch die Mieteinnahmen abbezahlt, im Alter lässt sich damit die Rente um einiges aufbessern. Zudem sind ein Haus oder eine Wohnung etwas, das mit den Jahren meist im Wert steigt und später mal an die Kinder vererbt werden kann.

Welche Anlagemöglichkeiten gibt es, um in Immobilien zu investieren?

Um Ihr Kapital in Mietshäuser, Gewerbeobjekte oder ähnliches zu investieren, gibt es nicht nur eine, sondern glücklicherweise mehrere Möglichkeiten, dies zu tun. Ich stelle sie Ihnen zunächst vor und zeige Ihnen die jeweiligen Merkmale auf.

Immobilienkauf für Privatanleger als Vermietungsobjekt

Die wohl bekannteste Form ist das klassische Vermietungsobjekt via Direktinvestition. Heutzutage kann das sehr lukrativ sein bei der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen und Gewerbeobjekten. Allerdings muss beim Immobilienkauf eine hohe Summe aufgebracht und dafür in den meisten Fällen ein Kredit aufgenommen werden. Von den Notarkosten über die Vermarktung und Vermietung bis hin zur Sanierung zur nachhaltigen Wertsteigerung: Es bedeutet wie gesagt einen hohen Aufwand. Überlegen Sie sich vorab, ob Sie die nötige Zeit und das „Kleingeld“ dazu haben. Auch wenn es sich meist lohnt, nicht jeder kann oder will so etwas stemmen. Wenn nicht, ist es aber auch nicht schlimm. Es gibt andere Möglichkeiten für Sie, um am Betongold zu partizipieren, wenn Sie an diese Anlageform glauben.

Alternative Immobilien-Investments

Offene Immobilienfonds für jeden und jederzeit

Offene Immobilienfonds investieren das Geld vieler Anleger in viele Immobilien aus unterschiedlichen Nutzungsarten an Standorten weltweit. Diese sogenannte Diversifikation sorgt für mehr Sicherheit. Offene Immobilienfonds gelten als risikoarm und stellen wohl die sicherste Form der Immobilien-Investments dar. Trotzdem erhalten Anleger eine jährliche Rendite von ca. 2 bis 2,5 % bei extrem geringen Wertschwankungen. Sie als Anleger erwerben Anteilscheine – einmalig oder in Form eines Sparplans. Sie können bereits ab kleinen Summen (meist ab 10 €) investieren – eine Grenze nach oben gibt es nicht. Die kurzen, gesetzlich festgelegten Haltefristen (24 Monate) und Kündigungsfristen (12 Monate) sind nichts im Vergleich zu einer Direktinvestition, bei deren Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre der erzielte Gewinn versteuert werden muss. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich als Investor nicht um die Vermarktung, Instandhaltung und Vermietung der Objekte kümmern müssen. Das übernehmen Profis für Sie. Dennoch erhalten sozusagen auch die „Normalsterblichen“ unter uns Anteile an z.B. einem Shopping-Center in London, einem Tower in Frankfurt oder einem Hotel in New York.

Shoppen in einer neuen Dimension: Westfield, London

Deutschlands erstes Hybridhochhaus: Omniturm, Frankfurt am Main

Boutique-Hotel in Manhattan: 11 Howard, New York

Offene Immobilienfonds: Ein Muss in jedem Portfolio?

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Geschlossene Immobilienfonds für Fortgeschrittene

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Die Anleger erwerben eine unternehmerische Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in eine einzelne Immobilie investiert. Die unternehmerische Beteiligung stellt höhere Renditen in Aussicht, trägt aber auch das unternehmerische Risiko in sich. Geschlossene Immobilienfonds gelten als deutlich risikoreicher. Für Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds bedarf es eines umfangreichen Know-hows rund ums Finanz- und Immobilienwesen, um z.B. die Renditechancen richtig einschätzen zu können. Gerät der Fonds in Schieflage, weil z.B. Flächen nicht neu vermietet werden können, haften Anleger möglicherweise mit der vollen Anlagesumme, jedoch nicht darüber hinaus. Die Mindesteinlage für Geschlossene Immobilienfonds liegt häufig bei ca. 10.000 €, die Kosten betragen meist 15 bis 20 % des Anlagebetrags. Diese Fonds haben in der Regel eine sehr lange Laufzeit – wer vorher verkaufen will, muss einen Abnehmer finden.

Offene und Geschlossene Immobilienfonds: Diese gravierenden Unterschiede sollten Sie kennen

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Crowdinvesting für Immobilien-Projekte

Das Modell des Crowdfunding oder Crowdinvesting ist verhältnismäßig noch ziemlich neu. Es scheint jedoch wegweisend und verändert schon heute die Art und Weise, wie Privatanleger Immobilienprojekte finden und in sie investieren. Genauer gesagt investieren viele Privatleute – die Crowd – kleine Beträge zur Realisierung eines bestimmten Immobilienobjektes. Sollten Sie sich hierzu entscheiden, verleihen Sie also technisch gesehen Ihr Geld an jemanden - den Bauträger - der damit eine Immobilie baut, um sie dann gewinnbringend wieder zu verkaufen.

Sollte der Bauträger nun zahlungsunfähig werden, kommt es dann darauf an, an welcher Stelle der Reihe der Gläubiger Sie stehen. Häufig wird nämlich in ein sogenanntes "Nachrangdarlehen" investiert, das im Insolvenzfall erst nach anderen Darlehen oder z.B. Handwerkerforderungen bedient wird. Mit diesem Risiko - dass dann nichts mehr da ist, wenn Sie "dran" sind - bezahlen Sie die häufig recht hohen Zinsen. Die bekommen Sie, wenn alles gut läuft. Das Crowd-Investing ist in diesem Fall eine Wette darum, ob dieser spezielle Bauträger ordentlich geplant hat, ordentlich wirtschaftet und die Immobilie hält, was sie versprochen hat.

Meist handelt es sich bei der Anlage um kurze Laufzeiten. Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds wird nur für ein Objekt bzw. Projekt angelegt. Dafür gibt es seltener Einstiegs- und Verwaltungskosten für Anleger. Sie können ganz einfach digital über eine Plattform Ihr Geld in diverse Assets investieren und sich z.B. als Geber an einem festverzinslichen Darlehen zur Projektfinanzierung beteiligen. Es kann aber z.B. auch eine stille Teilhabe erworben werden. Wie hoch das Risiko ist, ist von Projekt zu Projekt individuell zu betrachten und manchmal schwer vorhersehbar. Zudem fehlt die Diversifikation zur Risikostreuung, die Ihnen z.B. Offene Immobilienfonds bieten. Um eine vergleichbar breite Streuung zu erzielen, müssen Sie auf so einige Crowdinvestments gleichzeitig setzen, um z.B. mögliche regionale Schwankungen ebenso auszugleichen zu können.

Crowd oder Fonds – wie in Immobilien anlegen?

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Immobilien-Aktien, -Anleihen, ETFs und REITs für Profis

Immobilien-Aktien sind börsengehandelte Wertpapiere von Unternehmen, die z.B. Wohnraum verwalten oder vermieten oder damit handeln. Da vor allem asiatische Investoren sehr am deutschen Immobilienmarkt interessiert sind, stehen die Kurse gut – Tendenz steigend. Dennoch sind börsenabhängige Anlagen nie sicher und können von heute auf morgen massiven Schwankungen unterliegen. Die Entwicklung der Immobilien-Aktien wird zum einen von den Immobilienpreisen, zum anderen von der Geschäftstüchtigkeit des emittierenden Unternehmens, z.B. Deutsche Wohnen, Vonovia oder LEG Immobilien, beeinflusst. Erfahrung auf Seiten der Anleger ist gefragt. Das gleiche gilt für Immobilien-ETFs (ETF = Exchange Traded Funds), die die Indexe von Immobilien-Aktien nachbilden und ebenfalls auf gute Dax-Werte und Co. angewiesen sind. Anleger bleiben wie bei den Immobilien-Aktien flexibel, da auch ETFs an der Börse gelistet sind und jederzeit verkauft werden können.

Eine Untergruppe von Immobilien-Aktien sind REITs: Real Estate Investment Trusts. Statt eines Einzelwertes kann man hier über mehrere Werte streuen. REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Die Ausschüttungen müssen dann vom Anteilseigner versteuert werden. Die Investition kann zu einer höheren Rendite führen. Es gelten jedoch die für Aktienmärkte typischen Einflussfaktoren.

Einige Firmen aus diesem Geschäftsbereich geben auch sogenannte Immobilien-Anleihen (auch Hypothekenanleihe) heraus. Es handelt sich um eine Art Schuldverschreibung. Im Falle einer Insolvenz werden jedoch erst die Forderungen außenstehender Gläubiger zu erstatten sein. Daher ist so eine Anleihe recht riskant und eignet sich nicht für jeden Privatanleger.

Die Grafik zeigt die benannten Finanzprodukte und deren Risikoklassen. Die Risikoklassen werden in 7 Stufen unterteilt. Stufe 1 steht für Sicherheit, Stufe 7 hingegen für extrem spekulativ.

Die 7 Risikoklassen der Geldanlage

Quelle: www.tagesgeldvergleich.net Die 7 Risikoklassen der Geldanlage

Wie finden Sie die richtige Anlage für sich?

Welche Form der Immobilieninvestition für Sie die passende ist und ob die genannten Vor- oder Nachteile aus Ihrer Sicht auch so zu bewerten sind, das kommt auf Ihre persönliche Situation an und sollten wir nun gemeinsam herausfinden. Für den einen ist ein Vermietungsobjekt mit hohem Aufwand verbunden, für den anderen ist es eine tolle Aufgabe, die er mit Freude bewerkstelligt. Sie verstehen, worauf ich hinaus möchte? Um zu erfahren, welche Anlageform rund um Immobilien zu Ihnen passt, klären Sie vorab für sich selbst die folgenden Fragen:

  1. Sind Sie sich über konkretes Anlageziel bewusst?
  2. Was gibt Ihre aktuelle Finanzsituation her?
  3. Welcher Anlagetyp sind Sie und wie sehr sind Sie bereit, ins Risiko zu gehen?

Welche häufigen Fehler gilt es zu vermeiden, wenn Sie in Immobilien investieren?

Überdenken Sie vor allem, wie sehr Sie persönlich bereit sind ins Risiko zu gehen. Wer in Immobilien-Aktien investiert, muss auch mal Nervenflattern bei erneuten Kursschwankungen abhaben können. Dafür sind die in Aussicht gestellten Renditen höher. Ganz gleich für welche Anlageform Sie sich letztendlich entscheiden, bei keiner Anlage gibt es eine völlige Balance bezüglich Sicherheit, Liquidität und Verfügbarkeit. Man muss wissen was man will. Was wollen Sie? Machen Sie sich das bewusst.

Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Anlagemöglichkeit, da sie durch Stabilität von Sachwerten trumpfen können.

Geschlossene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind – im Vergleich zu Offenen Immobilienfonds - sowohl die Rendite-Chancen als auch das Risiko höher zu bewerten. Kapital ist zudem langfristig gebunden.

ETFs / Aktien im Dreieck der Vermögensanlage

Hier steht vor allem die Rendite im Vordergrund. Rendite wird jedoch immer mit Sicherheit bezahlt. Vor allem Aktien sind daher etwas für erfahrene, risikofreudige Anleger. 

Je nachdem, wofür Sie sich entscheiden, gilt es bestimmte Fallen zu umgehen. Welche das sein können, wie Sie Fehler vermeiden und worauf Sie achten sollten, zeige ich Ihnen nachstehend gerne auf.

Häufige Fehler

Gerade beim Haus- bzw. Wohnungskauf als Kapitalanlage lassen sich viele von Emotionen statt von wichtigen Daten, Zahlen und Fakten leiten. Jedoch sollten Sie sich unbedingt bewusst machen, dass es sich bei dieser Anschaffung nicht um eine Wohnimmobilie bzw. Eigentumswohnung handelt. Sie dient dazu, Geld zu verdienen. Ein schöner Kamin ist nicht so wichtig wie die Lage, Instandhaltungskosten und Wirtschaftlichkeit des Objekts.

Seien Sie auch vorsichtig was die durch die Makler in Aussicht gestellte Rendite angeht. Bei diesen Zahlen für die künftige Miete bzw. Mieteinnahmen sind Ihre Zinsen für den Kredit, Ihre Nebenkosten etc. nicht mit eingerechnet. Diese drücken natürlich die Rendite.

Ein Fehler könnte sein, dass Sie bei der Finanzierung eine falsche Variante wählen. Häufig bringen die Banken die gleichen an den Mann, wie bei dem Erwerb des Eigenheims auch. Informieren Sie sich vorher über Tilgung, Zinsfestschreibung etc. und wo man Ihnen die meiste Flexibilität bietet.

Berücksichtigen Sie, dass es einen großen Unterschied macht, ob Sie in Offene oder Geschlossene Immobilienfonds investieren und ob die jeweilige Anlageform zu Ihnen passt.

Mein Tipp an Sie ist, auf Diversifikation zu setzen, also auf Immobilienfonds mit einem breit gestreuten Portfolio mit hochwertigen Objekten – bewertet durch eine Rating Agentur (wie bspw. Scope) mit mindestens A+. Hierbei können Sie wenig falsch machen und geben die Verwaltung, Vermarktung und Instandhaltung der diversen Objekte in die Hände von Experten. Dennoch erhalten Sie Anteile an besonderen Objekten.

Bei einem Immobilien-Crowdinvestment sollten Sie ebenfalls auf mehrere Aspekte achten, wie u.A. auf den Standort und die Entwicklungsphase der Objekte, den Projektentwickler sowie Eigen- und Fremdkapitalanteile. Die wichtigste Rolle spielt aber wahrscheinlich die Transparenz. Zudem nutzen viele Anleger Crowdinvesting vor allem zur eigenen Portfolio-Beimischung. Sprich, häufig macht es Sinn, in Crowdinvesting nur als ein Teil eines Anlagemixes zu investieren und das Anlagekapital aufzusplitten.

Wenn Sie sich z.B. für Immobilien-ETFs entscheiden und noch wenig Investment-Erfahrung besitzen, ist es durchaus ratsam, sich von einem Fachmann vorab beraten zu lassen. Unerfahrene Anleger sollten von solch risikoträchtigen Anlagen lieber die Finger lassen.

Mein Fazit

Immobilien als Geldanlage

Wenn Sie mich fragen, ob eine Anlage in Immobilien sinnvoll ist, kann ich das nur mit „Ja“ beantworten. Es lohnt sich immer in diesen klassischen Sachwert zu investieren, da es hierzu verschiedene Möglichkeiten des Investments gibt, die Sie ganz nach Ihrer individuellen Situation und nach Ihren Bedürfnissen wählen können. Der Schlüssel zum Erfolg ist das passende Produkt und häufig einfach nicht der klassische Kauf eines Anlageobjektes. Gerade für Neu-Anleger ist es realistisch gesehen sinnvoller, kleiner anzufangen, Schritt für Schritt auf risikoarme Geldanlagen mit Experten-Support im Rücken und z.B. auf die Geldanlage Immobilienfonds zu setzen. Wie auch immer Sie in Immobilien als Renditeobjekt investieren wollen: Stellen Sie sicher, dass die Anlageform mit Ihren Wünschen und Vorstellungen übereinstimmt. Dann sind Sie mit Sicherheit auf einem guten Weg.

Bildquellen dieser Seite: Ridofranz/iStock.com

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Zuletzt aktualisiert am
28. Mai 2020

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