Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

In Immobilien investieren Den Markt verstehen und das passende Investment finden

In Immobilien zu investieren ist für jeden Geschmack und Geldbeutel möglich. Sie sind der klassische Sachwert schlechthin und werden nicht grundlos gern als „Betongold" bezeichnet. Was sie als Investment fast unwiderstehlich macht, ist nicht nur ihre Krisenfestigkeit. Immobilien sind auch die vielseitigsten Investmentobjekte, die der Anlagemarkt bietet. Eine erste Orientierung in der Vielzahl der Möglichkeiten möchte ich Ihnen mit den folgenden Informationen an die Hand geben.

Immobilien – Deutschlands Sachwert Nummer 1

So sind Immobilien vor allen anderen auch die beliebtesten Sachwerte deutscher Anleger:

Quelle: Geldanlagen der Bundesbürger 2019, Angaben in % – Mehrfachnennungen möglich, Kantar TNS

Dabei gilt besonders die Eigentums- oder Anlageimmobilie nach wie vor als solide, risikoarme und vor allem krisensichere Geldanlage. In vergangenen Jahren freuten sich Investoren vor allem über Wertsteigerungen. 2020 dagegen zeigte sich ein anderer Wert fester „vier Wände": Der Immobilienbereich kam im Vergleich zu manch anderem Wirtschaftssektor im Großen und Ganzen recht glimpflich durch die Krise.

Der Eigentumskauf ist aber bei weitem nicht der einzige Weg. In Immobilien investieren lässt sich auf viele Weise und mit jedem Budget. So raten auch Finanzexperten: Immobilieninvestments gehören in jedes Depot; empfohlen wird oft ein Immobilienanteil von 15 bis 20 Prozent. Im Folgenden verrate ich Ihnen, welche Alternativen zum Kauf es gibt und was Sie über diese Anlageformen wissen sollten:

  • Welche Möglichkeiten gibt es, um in Immobilien zu investieren? 
  • Wie finden Sie die richtige Anlage für sich? 
  • Welche häufigen Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden?

Mit welchen Anlageformen kann ich in Immobilien investieren?

Im Hintergrund bleibt es immer dasselbe Prinzip: Sie investieren Ihr Kapital direkt oder indirekt in Mietshäuser, Gewerbeobjekte oder andere Baulichkeiten.

In Immobilien investieren: Wie nahe dran bin ich mit meinem Geld?

  1. Anlageimmobilien: Sie kaufen eine tatsächliche Immobilie oder Anteile daran. Sie sind Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

  2. Direkt-Investitionen: Sie kaufen Wertpapiere, die unmittelbar Anteile an einem Immobilienobjekt oder objektbestand repräsentieren. Diese Wertpapiere werden nicht an der Börse gehandelt und gelten als Form alternativer Anlagen. Beispiele sind Offene Immobilienfonds oder Crowdinvest-Projekte.
  3. Börslich gehandelte Wertpapiere: Sie kaufen Aktien oder Anleihen von Unternehmen der Immobilienbranche, zum Beispiel von Wohnbau- und Vermietungsgesellschaften. Diese Wertpapiere repräsentieren eine Unternehmensbeteiligung und nur indirekt einen Immobilienbesitz.

(1) Die Anlageimmobilie: Ein Dach über dem Topf

Die "richtige" Immobilie ist der Traum vieler Anleger, auch wenn es nicht um eine eigene Nutzung geht. Eigentümer können mit dem passiven Einkommen aus der Vermietung rechnen. Zudem steigen in den meisten Lagen Häuser und Wohnungen weiter an Wert, wenn auch momentan etwas langsamer als in den Jahren zuvor. Ferner besteht unabhängig von allen Krisen in Deutschland immer noch ein riesiger Bedarf, so dass ein Wiederverkauf gute Aussichten hat.

Ein Immobilienkauf erscheint also auch heute als aussichtsreich ... sofern Sie sich einige wesentliche Punkte klar machen. Wichtig ist zunächst, ob Sie eher auf eine dauerhafte Vermietung, eine mögliche, spätere Eigennutzung oder auf Wertsteigerung setzen. Während Sie bei den ersten beiden Varianten Ihr Kapital von vornherein dauerhaft binden, wollen Sie im letzten Fall irgendwann in absehbarer Zeit „Kasse machen". Das ist aber leichter gesagt als getan:

  • Zunächst gilt ohnehin, dass bei einem Verkauf nach weniger als zehn Jahren die sogenannte Spekulationssteuer anfällt – die Sie vermutlich vermeiden wollen.
  • Die Preisentwicklung hat sich schon vor Corona verlangsamt. Gründe dafür sind vielfältig – und keineswegs Anzeichen einer „Immobilienblase": So arbeitet zum Beispiel die Bauwirtschaft seit einigen Jahren an ihrer Kapazitätsgrenze, d.h. das Marktwachstum wird bei weiter bestehendem, hohem Bedarf durch natürliche Faktoren gebremst.
  • Zur Abschätzung der Wertentwicklung gehört auch eine detaillierte Kenntnis der Verhältnisse am Standort inklusive Entwicklungsplänen, sozialen Verhältnissen etc. Für Orte, die Sie sehr gut kennen, mag das ok sein. Um in fremden Städten oder Regionen zu investieren, sind Sie aber auf Berater oder Makler angewiesen – und werden dennoch eigene Recherchen benötigen, um die Informationen und Empfehlungen auch einordnen zu können. Wenn Sie diesen Aufwand dann in eigenen Stundenlohn umrechnen, kann der Kauf rasch noch einmal ein merkliches Stück teurer werden.

Worauf achten beim Kauf einer Anlageimmobilie?

Wenn also Ihre grundsätzlichen Ziele passen, ist der Kauf durchaus eine Möglichkeit. Günstige Kredite, ein weiterhin hoher Bedarf sowie der grundsätzliche Bestandserhalt – Immobilien und vor allem Grundstücke können sich nicht in Luft auflösen – sprechen für diese Form der Geldanlage.

Ich möchte Ihnen aber auch die Nachteile nicht verschweigen. Dies sind die langfristige Kapitalbindung, unerfreuliche Überraschungen wie z. B. Mietausfälle, vor allem aber das sogenannte Klumpenrisiko: Für die meisten Privatanleger bedeutet der Kauf einer Immobilie, alle Eier in einen Korb zu legen. Vermeiden lässt sich dies bei begrenztem Budget nur, indem Sie sich z. B. an einem Mehrfamilienhaus oder einem ähnlich vielseitigen Objekt beteiligen.

Zusätzlich gern unterschätzt wird die Kostenseite: Für Kaufnebenkosten wie Makler- und Notargebühren, Steuern, Grundbucheintrag etc. sind mindestens 15 Prozent des Kaufpreises zu veranschlagen. Das Objekt muss nach Lage und Beschaffenheit möglichst schnell und problemlos vermietbar sein. Ferner vergessen Branchenlaien gerne weniger offensichtliche Faktoren wie Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfälle in ihrer Kalkulation.

So betone ich immer wieder, was für jede Art der Geldanlage gilt: Genaue Information ist der beste Schutz vor Verlusten! Darum habe ich für Sie in einem eigenen Artikel alle Punkte zusammengestellt, die Sie beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage beachten sollten.

(2) Alternative Immobilien-Investments

Als alternative Anlagen bezeichnet man Wertpapiere, die üblicherweise nicht an der Börse gehandelt werden. Für Sie als Privatanleger ist damit ein attraktiver Vorteil verbunden: Solche Anlagen sind nicht von dem Auf und Ab an der Börse betroffen – der Wert schwankt selten, und wenn, dann nur schwach.

Leicht irritierend wirkt dabei für Investment-Einsteiger oft der Begriff der Immobilienfonds: Da gibt es "Offene" und "Geschlossene", und beide haben bis auf den Namen wenige Gemeinsamkeiten. An dieser Stelle sollten Sie sich aber zunächst nur merken, dass Offene wie Geschlossene Immobilienfonds und auch das Crowdinvesting direkt in Immobilien investieren und nicht in Unternehmensanteile, die an der Börse gehandelt werden.

Offene Immobilienfonds – transparent und risikoarm

Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger in einen – mehr oder weniger großen – Bestand aus Immobilien. Wichtige Qualitätsmerkmale sind dabei die Vielfalt der Nutzungsarten, eine gute geografische Verteilung sowie die Qualität und das Vermietungspotenzial der einzelnen Standorte. Je besser der Immobilienbestand in all diesen Punkten aufgestellt ist, umso sicherer ist der Offene Immobilienfonds und umso besser sind die Chancen auf Rendite.

Ganz allgemein gelten Offene Immobilienfonds als besonders risikoarme Geldanlage und die wohl komfortabelste Form eines Immobilien-Investments. Anleger dürfen mit einer jährlichen Rendite von ca. 2 bis 2,5 Prozent rechnen. Ein weiterer Vorteil der Offene Immobilienfonds sind die niedrigen Einstiegssummen: Anteilscheine sind bereits für Normalverdiener erreichbar; daneben sind auch Sparpläne möglich. So ist ein Start in dieses Immobilien-Investment bei manchen Anbietern schon ab 10 € möglich – eine Grenze nach oben gibt es nicht. Auch die kurzen, gesetzlichen Fristen kommen privaten Anlegern entgegen: Gehalten werden muss ein Offener Immobilienfonds mindestens 24 Monate, die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich als Investor nicht um die Vermarktung, Instandhaltung und Vermietung der Objekte kümmern müssen. Das übernehmen Profis für Sie. Dennoch können Sie sich mit einem Offene Immobilienfonds als Miteigentümer eines Shopping-Centers in London, eines Wohnturms in Frankfurt oder eines Hotels in New York fühlen.

Geschlossene Immobilienfonds – verlockend und anspruchsvoll

Geschlossene Immobilienfonds haben mit den Offenen wenig mehr als den Namen gemeinsam: Als Anleger erwerben Sie formal eine unternehmerische Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in einzelne Immobilien investiert. Dies können bekannte Objekte sein, aber auch Blindpools, bei denen nur noch der Ruf der Investmentgesellschaft vorab eine Orientierung bietet.

Verlockend sind Geschlossene Immobilienfonds vor allem durch ihre Renditechancen, die in der heutigen Zeit von Nullzins und schwächelnden Aktien mit durchschnittlich 3,5 bis 4 Prozent schon märchenhaft wirken. Auch die endlos scheinende Zwangsverpflichtung ist passé: Man findet heute bereits Geschlossene Immobilienfonds mit drei bis fünf Jahren Laufzeit. Auf der anderen Seite ist mit einem Geschlossene Immobilienfonds das volle unternehmerische Risiko verbunden:  

  • Zur Auswahl aussichtsreicher Geschlossener Immobilienfonds brauchen Sie ein tiefergehendes Know-how rund ums Finanz- und Immobilienwesen.
  • Den Einstieg gibt es nicht zum Schnäppchenpreis: Die Mindesteinlage für Geschlossene Immobilienfonds liegt häufig bei ca. 10.000 €, die Kosten betragen meist 15 bis 20 Prozent des Anlagebetrags.  
  • Gerät der Geschlossene Immobilienfonds in Schieflage, weil z.B. Flächen nicht neu vermietet werden können, haften Sie als Anteilseigner möglicherweise mit der vollen Anlagesumme, jedoch nicht darüber hinaus.

Crowdinvesting – jung und flexibel

Die Idee des Crowdinvesting ist noch sehr jung. Bei dieser Form der Anlage investieren viele Privatleute – die „Crowd" – kleinere Beträge zur Realisierung eines bestimmten Immobilienobjektes. Sollten Sie sich hierzu entscheiden, verleihen Sie also technisch gesehen Ihr Geld an jemanden - den Bauträger - der damit eine Immobilie baut, um sie dann gewinnbringend wieder zu verkaufen.

Sollte der Bauträger allerdings zahlungsunfähig werden, kommt es darauf an, an welcher Stelle der Reihe der Gläubiger Sie stehen. Häufig wird beim Crowdinvesting in ein Nachrangdarlehen investiert, das im Insolvenzfall erst nach anderen Darlehen oder z. B. Handwerkerforderungen bedient wird. Mit diesem Risiko – dass dann nichts mehr da ist, wenn Sie „dran" sind – bezahlen Sie die häufig recht hohen Zinsen. Die bekommen Sie, wenn alles gut läuft. Crowdinvesting ist wie eine Wette darauf zu betrachten, ob der Bauträger ordentlich geplant hat und wirtschaftet, und ob die Immobilie hält, was sie versprochen hat.

Die Laufzeiten beim Crowdinvesting sind meist nur kurz. Anders als bei einem Offenen Immobilienfonds legen Sie Ihr Geld hier nur für ein Projekt an – der Form nach z. B. als Geber an einem festverzinslichen Darlehen zur Projektfinanzierung oder als stille Teilhabe. In manchen Punkten ähnelt Crowdinvesting allerdings einem Geschlossenen Immobilienfonds: Es bleibt eine Herausforderung, das richtige Objekt zu finden. Sie tragen die Risiken von Planungsfehlern und Verzögerungen in der Fertigstellung. Schließlich bietet ein einzelnes Objekt noch keine Risikostreuung.

(3) Aktien, Anleihen, ETFs, REITs: Immobilien-Jonglieren für Profis

Immobilien-Aktien sind börsengehandelte Wertpapiere von Unternehmen, die z. B. Wohnraum verwalten, vermieten oder damit handeln. Ein Vorteil dieser Form, in Immobilien zu investieren, liegt im freien Handel: Werte dieser Art können jederzeit abgestoßen oder zugekauft werden. Das Marktsegment hat jüngst durch die Corona-Krise einen Dämpfer erhalten – doch bei weitem nicht so stark wie andere Bereiche. Grundsätzlich besteht aber weiter ein hoher Bedarf. Zusätzlich geben die weltweiten Bemühungen um CO2-Reduzierung und die Perspektiven digitalisierter Smart Buildings dem Segment Auftrieb.

Dennoch sind börsenabhängige Anlagen nie sicher und können von heute auf morgen massiven Schwankungen unterliegen. Die Wertentwicklung wird zum einen von den Immobilienpreisen beeinflusst, zum anderen von der Geschäftstüchtigkeit der emittierenden Unternehmen. In Deutschland sind dies z. B. Deutsche Wohnen, Vonovia oder LEG Immobilien. Hier ist wie bei jedem Investment an der Börse Erfahrung gefragt. Ein etwas geringeres Risiko durch bessere Streuung bieten Immobilien-ETFs (Exchange Traded Funds), die spezielle Immobilien-Aktienindizes nachbilden.

Eine Untergruppe von Immobilien-Aktien sind REITs: Real Estate Investment Trusts. Statt eines Einzelwertes kann man hier über mehrere Werte streuen. REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Die Ausschüttungen müssen dann vom Anteilseigner versteuert werden. Die Investition kann zu einer höheren Rendite führen. Es gelten jedoch die für Aktienmärkte typischen Einflussfaktoren.

Einige Unternehmen aus diesem Segment geben auch Immobilien-Anleihen heraus; eine andere Bezeichnung ist „Hypothekenanleihe". Sie sind eine Art Schuldverschreibung. Im Falle einer Insolvenz werden jedoch zuerst die Forderungen außenstehender Gläubiger erstattet. Daher sind diese Anleihen recht riskant und eignen sich kaum für Privatanleger.

Die Grafik zeigt die genannten Finanzprodukte und ihre Risikoklassen. In den Risikoklassen steht Stufe 1 für "Sicherheit", Stufe 7 hingegen für "extrem spekulativ".

Die 7 Risikoklassen der Geldanlage

Quelle: www.tagesgeldvergleich.net Die 7 Risikoklassen der Geldanlage

Wie finden Sie die passende Anlage für sich?

Geld anlegen will gelernt sein. Egal wo und wie – etwas Wissen gehört dazu. Ein bisschen davon habe ich Ihnen in diesem Artikel aufgeschrieben. Wenn Sie nun über die nächsten Schritte nachdenken, sollten Sie zunächst 3 Faustregeln beachten:

3 Faustregeln für die Geldanlage

Unwissen ist das größte Risiko: Informieren Sie sich so gründlich, wie Sie können, über die Geldanlagen und Branchen, die Sie interessieren, sowie das gesamte Drumherum, z. B. wie die Börse oder der außerbörsliche Handel arbeiten. 

Selbsterkenntnis ist oberstes Gebot: Prüfen Sie sich und Ihre Möglichkeiten genau: Welche Ziele haben Sie – und welche können Sie erreichen? Auf wieviel Geld können Sie wie lange verzichten? Wieviel Stress halten Sie aus, wenn die Werte in den Keller rauschen? 

Mehr Körbe sind ein guter Anfang: Eine gute Verteilung ist der erste und einfachste Schutz vor allzu großen Risiken. Wer nicht alle Eier in einen Korb legt, wird kaum je einen Totalverlust erleben. Das gilt für die einzelne Anlage ebenso wie für Ihr Gesamtkapital.

Welche Form der Immobilieninvestition ist aber nun die passende für Sie? Diese Frage können Sie letztlich nur selbst beantworten. Die wichtigsten Ausgangspunkte sind:

  • Ihr zeitlicher Horizont, d.h. wie lange kann und soll Ihr Kapital investiert bleiben? 
  • Ihr Budget, d.h. für welche Investmentformen reicht es zumindest für eine Verteilung auf zwei oder drei „Körbe" – gleicher oder auch unterschiedlicher Art? 
  • Ihre Risikobereitschaft: Werden Sie in ungünstigen oder auch nur unklaren Situationen schnell nervös? Oder schlafen Sie auch noch ruhig, wenn der Wert Ihrer Anlage für einige Zeit auf Talfahrt geht?

Je nachdem, für welche Art Immobilien-Investment Ihr Herz schlägt, sind daneben auch die Eigenheiten der einzelnen Formen zu beachten:

  • Ein Offener Immobilienfonds stellt wahrscheinlich die problemloseste Form der Investition in Immobilien dar. Zur Auswahl empfiehlt sich ein Blick ins Scope Rating für diese Anlageform. Berücksichtigen sollten Sie auch, dass es eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltedauer für Ihr Investment von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gibt – kleine Hindernisse, die aber letztlich dem Schutz vor spekulativem Missbrauch dienen.
  • Für den Kauf einer Anlageimmobilie wie für Geschlossene Immobilienfonds und Crowdinvesting brauchen Sie ein Mindestmaß an Sachwissen zu Immobilien, Bau und Infrastruktur. Selbst wenn Sie einen Fachmann als Berater engagieren, müssen sie ihn verstehen und seine Ratschläge einordnen können.
  • Wollen Sie sich als Vermieter betätigen? Dazu gehört neben Kenntnissen von Mietrecht bis Haustechnik auch eine gehörige Portion Menschenkenntnis.  
  • Reizen Sie Investments mit hohem Risiko, und Sie denken, dass Sie das auch ertragen? Dann sollten Sie dennoch nur freie Mittel dafür einsetzen, in Fachkreisen auch "Spielgeld" genannt. Notgroschen und andere verplante Rücklagen eignen sich dazu nicht.

Und ganz gleich, für welche Anlageform Sie sich letztlich entscheiden – bei keiner Anlage gibt es eine völlige Balance von Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit. Probieren Sie gleich hier selbst einmal aus, welche Kombination für Sie passt:

Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Anlagemöglichkeit, da sie durch Stabilität von Sachwerten trumpfen können.

Geschlossene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind – im Vergleich zu Offenen Immobilienfonds - sowohl die Rendite-Chancen als auch das Risiko höher zu bewerten. Kapital ist zudem langfristig gebunden.

ETFs / Aktien im Dreieck der Vermögensanlage

Hier steht vor allem die Rendite im Vordergrund. Rendite wird jedoch immer mit Sicherheit bezahlt. Vor allem Aktien sind daher etwas für erfahrene, risikofreudige Anleger. 

Beliebte Fehler und wie Sie sie vermeiden

Gerade beim Haus- bzw. Wohnungskauf als Kapitalanlage lassen sich viele von Emotionen statt von wichtigen Daten, Zahlen und Fakten leiten. Jedoch sollten Sie sich unbedingt bewusst machen, dass es sich bei dieser Anschaffung nicht um eine Wohnimmobilie bzw. Eigentumswohnung handelt. Sie dient dazu, Geld zu verdienen. Ein schöner Kamin ist nicht so wichtig wie Lage, Instandhaltungskosten und Wirtschaftlichkeit des Objekts.

Seien Sie auch vorsichtig, was die durch die Makler in Aussicht gestellte Rendite der Immobilie angeht. Bei diesen Zahlen für die künftige Miete bzw. Mieteinnahmen sind Ihre Zinsen für den Kredit, Ihre Nebenkosten etc. nicht mit eingerechnet. Diese drücken natürlich die Rendite.

Achten Sie bei der Finanzierung auf die richtige Variante. Häufig bieten die Banken für Investitionen die gleichen Konditionen wie beim Erwerb eines Eigenheims. Informieren Sie sich vorher über Tilgung, Zinsfestschreibung etc. und, wo man Ihnen die meiste Flexibilität bietet.

Berücksichtigen Sie, dass es einen großen Unterschied macht, ob Sie in Offene oder Geschlossene Immobilienfonds investieren und, ob die jeweilige Anlageform zu Ihnen passt.

Mein Tipp an Sie ist, auf Diversifikation zu setzen, also auf Offene Immobilienfonds mit einem breit gestreuten Portfolio mit hochwertigen Objekten und einem Rating im A-Bereich – bewertet durch eine renommierte Agentur wie bspw. Scope. Hierbei können Sie wenig falsch machen und geben die Verwaltung, Vermarktung und Instandhaltung der diversen Objekte in die Hände von Experten. Dennoch erhalten Sie Anteile an besonderen Objekten.

Beim Immobilien-Crowdinvesting sollten Sie auf Aspekte achten wie den Standort und die Entwicklungsphase der Objekte, den Projektentwickler sowie Eigen- und Fremdkapitalanteile. Die wichtigste Rolle spielt aber wahrscheinlich die Transparenz. Zudem nutzen viele Anleger Crowdinvesting vor allem zur eigenen Portfolio-Beimischung. Sprich, häufig macht es Sinn, in Crowdinvesting nur als ein Teil eines Anlagemixes zu investieren und das Anlagekapital aufzusplitten.

Im Bereich dieser besonders riskanten Investments gilt in verstärktem Maße, was ich bereits mit den Faustregeln gesagt habe: Unwissen ist das größte Risiko. Wenn Sie entschlossen sind, hier Ihr Geld anzulegen, sollten Sie sich möglichst viel Wissen verschaffen – am besten immer aus mehreren Quellen. Das gilt auch, wenn Sie Berater fragen. Ferner sollten bei der Mischung Ihrer Anlagen, dem sogenannten Portfolio, niemals einzelne Titel dieser Kategorie einen zu großen Anteil erreichen. 

Mein Fazit

Der nächste Schritt

Alles in allem sind Immobilien gleich welcher Form eine lohnende Investition. Der Teufel aber steckt im Detail: Was passt? Was können Sie sich leisten?

Für den Anfang bzw. als nächsten Schritt sollten Sie für sich vor allem die Grundfragen klären, die ich oben genannt habe (Zeithorizont, Budget, Risikobereitschaft) und danach vor allem, welche Kategorie es sein soll: die Anlageimmobilie, die auf Grund des Finanzbedarfs alles andere wahrscheinlich ausschließt? Oder doch eine gut verteilte Mischung einzelner Investments?

Wie auch immer Sie sich entscheiden – ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

Bildquellen dieser Seite: Ridofranz/iStock.com

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Zuletzt aktualisiert am
30. September 2020

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