Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Immobilien als Kapitalanlage Vor- und Nachteile einfach erklärt

Kommen Immobilien als Kapitalanlagen heute noch in Frage? Welche Chancen habe ich überhaupt und wie kann ich sie am besten nutzen? – Es gibt wohl kaum einen Anleger, ob privat oder institutionell, der sich heute nicht solche oder ähnliche Fragen stellt. Eine endgültige Antwort weiß wohl auch niemand. Dennoch möchte ich versuchen, die bekannten Fakten zusammenzutragen und – bezogen auf Immobilien-Investments – einige vorsichtige Schlüsse daraus zu ziehen.

Kapitalanlage Immobilie: eine Bestandsaufnahme

Bis Februar 2020 schien die Welt noch in Ordnung. Die Immobilienbranche profitierte von hoher Nachfrage und billigen Krediten. Die Gefahr einer "Immobilienblase", die sich im vergangenen Jahr abgezeichnet hatte, war gebannt. Doch wie geht es nun weiter? Wenn die Börsen auf Talfahrt gehen und eine Rezession droht, sollten Sachwerte wie Immobilien ein sicherer Hafen sein.  Aber kann man da wirklich einsteigen – und wenn ja, wann und wie?

Keiner weiß heute, wie die langfristig orientierten Immobilienmärkte letztlich auf den Corona-Schock reagieren. Dennoch sprechen einige Anzeichen dafür, dass die Immobilienwirtschaft zumindest einen Teil ihres Momentums über den Crash hinweg in die absehbare Zukunft retten könnte.

Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis einschließlich Q1 2020

(Q1 2004 = Index 100)

Quelle: empirica

Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Boom oder Doom? Eine rasante Preisentwicklung allein ist noch kein Warnzeichen. Denn wesentliche Indikatoren einer Immobilienblase fehlen: Die solide Kreditvergabe der Banken und die – bis auf Einzelfälle – geringe Spekulationsmentalität deutscher Investoren macht ein "Platzen" des Markts äußerst unwahrscheinlich.

Quelle: empirica Miet- und Kaufpreis-Ranking Q4/19

Immobilien: Potenzial zur Erholung der Realwirtschaft

Schauen wir uns die Entwicklung der jüngeren Zeit etwas genauer an. Viele ihrer Antriebsfaktoren sind für den Moment gebremst. Doch sie existieren nach wie vor und haben das Potenzial, ein Wiederanlaufen der Konjunktur zu stärken:

  • Strukturwandel, Zuwanderung, Brexit, der Wunsch nach neuen Wohn- und Lebensformen sowie die massiven Versäumnisse im Bereich Neubau – all diese Bedarfe sind durch Corona nicht verschwunden.
  • Ebenso gibt es nach wie vor die EU-Klimaziele. Mag sich da auch im Zeitplan nun das eine oder andere verschieben – umfassende energetische Sanierungen und Umstellungen der Energieversorgung bleiben auf der Agenda der Immobilien- und Bauwirtschaft.

Konjunkturtreiber für den Kapitalmarkt

Auch unter Investment-Gesichtspunkten erweist sich der Immobilienbereich widerstandsfähiger als manch andere Branche:

  • Sachwerte wie Immobilien sind ohnehin Anlegers Liebling in Krisenzeiten. Als langfristige Kapitalanlage haben sie in jeder Form gute Chancen, in der kommenden Erholungsphase kräftig zuzulegen, wenn nicht sogar als Antrieb zu fungieren.  
  • Besonders Offene Immobilienfonds zeigen sich bislang erstaunlich krisenresistent. Hier helfen die gesetzlichen Leitplanken, die nach 2008 eingebaut wurden und Panikverkäufe verhindern. Weitere Gründe sind die betont konservativen Objektbewertungen und ein gutes Polster freier Mittel, mit denen Offene Immobilienfonds nun notleidenden Mietern unter die Arme greifen können.

Die wichtigsten Rendite-Formen

Die Objekt- oder Gesamtkapitalrendite hilft, verschiedene Objekte zu vergleichen, da sie Finanzierungskosten ausklammert. 

Die Nettomietrendite bezeichnet den reinen Ertrag pro Jahr ohne die nicht umlagefähigen Betriebskosten. 

Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt individuelle Belastungen wie Steuern und Finanzierungskosten sowie auf der Habenseite den Leverage- oder auch Hebeleffekt. Der entsteht wenn Sie Ihre Immobilie zum Teil durch einen günstigen Kredit finanzieren: Sie brauchen weniger Eigenkapital und erzielen eine höhere Rendite.

Gerne lade ich Sie ein zu meinem Artikel, der diese Thematik vertieft: Rendite mit Immobilien: Was Sie wissen müssen

Immobilien als Kapitalanlage: Soll ich oder soll ich nicht?

Nächst dem Sparkonto in seinen verschiedenen Formen zählen Immobilien seit jeher zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Die eigene Behausung gilt als solide Altersvorsorge, Mieteinnahmen als bequeme Form eines passiven Einkommens.

Immobilienkauf: Die Tücke liegt im Detail

Über die Vorteile einer Immobilie muss man an sich nicht viele Worte verlieren. Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Steuervorteile – da ist wohl jeder sofort im Thema.

Bei vielen Angeboten ist allerdings ein kritischer Blick ratsam. Gewiss behaupten Verkäufer oder Werbematerialien nichts Falsches. Doch auch ausgelassene Wahrheiten können täuschen. Achten Sie bei Renditeschätzungen darauf, welche Berechnungsweise den schönen Zahlen zugrunde liegt:

  • Aktuelle Zahlen sagen wenig, denn als Geldanlage sind Immobilien erst ab einer Laufzeit von 10 Jahren sinnvoll. Durch die Corona-Krise würde ich zusätzlich eine Erholungsphase einkalkulieren, bevor der Markt wieder in regulären Bahnen arbeitet. Ohne die Betrachtung einer realistischen Laufzeit sind Renditeangaben also kaum aussagefähig. 
  • Einen wirklichen Eindruck von Ihren Renditechancen geben nur Nettoangaben, zum Beispiel die Nettomietrendite oder die Eigenkapitalrendite. Damit sage ich nicht, dass andere Angaben bewusst in die Irre führen. Oft sind sie sogar notwendig, um Objekte vergleichbar zu machen. Doch wenn Sie wissen wollen, was am Ende tatsächlich für Sie drin ist, brauchen Sie eine Berechnung, die Nebenkosten und andere Belastungen berücksichtigt.

Objektauswahl: Fallstricke vermeiden

Wie ich anfangs erläutert habe, bietet der Immobilienmarkt auch heute durchaus Chancen – vorausgesetzt, Sie verabschieden sich von der Vorstellung eines "schnellen Euro". Zusätzlich sollten Sie beim Kauf einer Immobilie einige Punkte bedenken und – wenn möglich – vermeiden:

  • Weit mehr als früher achten Banken heute auf einen angemessenen Eigenkapitalanteil. Die strengen Richtlinien zur Kreditvergabe, die seit 2013 gelten, lassen da wenig Spielraum. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber sehr teuer. 
  • Privatanleger können sich meist nur ein bis zwei Mieteinheiten als Kapitalanlage leisten. Für ein Investment liegt darin ein hohes "Klumpenrisiko": Das gesamte Kapital und sämtliche Verbindlichkeiten stecken in einem einzelnen Objekt.  
  • Um ein geeignetes Objekt zu finden, brauchen Sie eigene Sachkenntnis. Denn selbst ein eigener Berater – z.B. ein Gutachter oder Architekt – nutzt Ihnen nichts, wenn Sie die Materie nicht wenigstens in Grundzügen verstehen. 
  • Besonders riskant sind vorab vermarktete Neubauprojekte: Die Liste möglicher Verzögerungen ist lang, und bevor der Bau nicht fertig ist, kann er auch keine Rendite erwirtschaften. 
  • Unterschätzen Sie nicht das Mieterrisiko: Mieter, die nicht zahlen, Betriebe, die insolvent werden, Geschäftsräume, die leer stehen – das alles kostet Nerven, Zeit ... und Rendite. 
  • Ob durch Alterung, Verschleiß oder steigende gesetzliche Anforderungen: Sanierung und Instandhaltung werden erfahrungsgemäß weit teurer, als Eigentümer erwarten. 
  • Auch Wertsteigerungen sind nicht für alle Zukunft und an jedem Standort sicher. Einmal wird sich die stärkste Nachfrage einpendeln. Auch lokale Veränderungen können der schicken Eigentumswohnung ihren Wert nehmen: Die ruhige Nebenstraße wird zur Durchgangsstraße. In der Nachbarschaft wachsen plötzlich Hochhäuser aus dem Boden. Der beschauliche Kiez wird zum hektischen Szeneviertel.

Alles in allem ist der Kauf einer Immobilie eine Investition, die man sich leisten können muss und die sehr viel Kapital langfristig bindet. Wenn Sie jedoch einfach von den guten Aussichten der Branche profitieren wollen, ohne sich gleich ein ganzes Objekt ans Bein zu binden, gibt es auch einfachere Methoden, in Immobilien zu investieren.

Wie komme ich zu meiner Rendite – und wie viel kann ich erwarten?

Aus einer nicht selbst genutzten, als reine Kapitalanlage erworbenen Immobilie erhalten Sie zwei Arten von Einkünften:  

  • die Miete als laufendes passives Einkommen  
  • den Mehrerlös, der beim Wiederverkauf aus der Wertsteigerung entsteht

Vermietung: Reicht die mögliche Rendite? 

Die Erfahrung zeigt, dass aus einer einzelnen, vermieteten Wohnung oft nur eine recht geringe Rendite zu erzielen ist. Während in Prospekten gern die – höhere – Bruttomietrendite angegeben wird, ist für Sie als Anleger vor allem die Nettomietrendite interessant. Selbst die zeigt aber nur einen Teil der Wahrheit: Kreditzinsen und Tilgungen werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt (siehe Beispielrechnung). Meist braucht es eine größere Zahl von Wohnungen, um durch kumulative Effekte z.B. in der Verwaltung ein attraktives "echtes Netto" zu erwirtschaften.

Wertsteigerung: Was kann ich erwarten? 

Vielen privaten Anlegern erscheint vor allem eine gute Wertsteigerung als Argument für den Immobilienkauf. Doch dabei wachsen die Bäume längst nicht mehr überall in den Himmel. In Toplagen von München, Berlin oder Hamburg konnte man vielleicht in den letzten Jahren atemberaubende Werte erzielen. Im Allgemeinen erreichen selbst gute Lagen in Metropolen – inflationsbereinigt – aber nur etwas über drei Prozent.

Der Durchschnitt in Deutschland liegt jedoch eher bei einem Prozent, und für viele weniger gefragte Randlagen gilt heute, dass Sie einen langen Atem brauchen, bis Ihr Kapital beziehungsweise die Immobilie eine nennenswerte Wertsteigerung realisiert: Eine Laufzeit von 10 Jahren ist das Minimum, da sonst die sogenannte Spekulationssteuer fällig wird; durch die notwendige Erholungsphase nach der Corona-Krise rechnen Experten heute eher mit 15 bis 20 Jahren.

Steuervorteile und Förderung: Wo und wie hilft der Staat? 

Steuervorteile verschafft eine Immobilie nur, wenn sie vermietet wird. Die Miete sollte dabei bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Andernfalls geht das Finanzamt von Liebhaberei aus und erkennt Werbungskosten nicht an. Stimmen dagegen die Voraussetzungen, können Vermieter einiges an Kosten von der Steuer absetzen, wie  

  • Immobilienanzeigen und sonstige Werbung 
  • Maklerprovision, Kosten für Anwalt und Steuerberater 
  • Kreditzinsen  
  • Grundsteuer 
  • Kosten für Anschaffung, Reparaturen, Renovierung und Sanierung 
  • Möblierung 
  • Verwaltungskosten wie Kontoführungsgebühren, Fahrt- und Bürokosten 
  • Mitgliedsbeiträge für den Vermieterverband 
  • Leerstandskosten

Einen gewissen Steuervorteil bieten auch nicht-materielle Immobilieninvestments: Wird die Anlage länger als zehn Jahre gehalten, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer, also eine Einkommensteuer auf eventuelle Gewinne. Eine weitere Form der staatlichen Unterstützung sind die verschiedenen Fördermodelle rund ums Bauen und Wohnen: 

  • Für selbst genutzte Häuser oder Eigentumswohnungen ist eine Riester-Förderung möglich. 
  • Wenn Sie ein Energiesparhaus bauen oder eine entsprechende Sanierung vornehmen wollen, können Sie über Ihre Hausbank bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW besonders zinsgünstige Darlehen erhalten. 
  • Weitere Fördermittel besonders für den Einbau von Energiespar-Heizungen gibt es beim Bundeswirtschaftsministerium sowie über die Förderprogramme der Bundesländer – wobei hier leider nicht alle Länder in gleicher Form mitmachen.
Hauptsächliche Kosten auf einen Blick
Finanzierung

Kaufpreis / Eigenkapital

Kreditkosten, Tilgung

Objektbeschaffung

Gutachten

Maklerprovision

Grunderwerbssteuer

Notargebühren

Haltephase

Instandhaltung, Sanierung bzw. entsprechende Rücklagen

Neben- und Verwaltungskosten

Steuern: Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen

Rücklage für Mietausfälle

 

So berechnen Sie Ihre Rendite

Im Prinzip errechnet sich Rendite aus dem Vergleich von Einnahmen und Kosten – in der Regel anteilig für ein Jahr.

Beispiel: Berechnung der Nettomietrendite

Kaufpreis 300.000 € + Kaufnebenkosten 30.000 € = Kaufgesamtkosten 330.000 €

Nettokaltmiete/Jahr 14.400 € - Verwaltungskosten/Jahr 400 € - Instandhaltung/Jahr 1.000 € = Jahresnettoertrag 13.000 €

Jahresnettoertrag durch Kaufgesamtkosten mal 100 ergibt die Nettomietrendite pro Jahr: (13.000 / 330.000) x 100 = 3,9 % (ohne Finanzierungskosten)

Lohnt sich die Investition in eine Immobilie für mich?

Im Prinzip – Jein. Denn natürlich hängt die Antwort von einer ganzen Reihe Faktoren ab und kann niemals pauschal sein. Zuerst müssen Sie Klarheit gewinnen, welches Ziel Sie verfolgen:

Sie wollen die Immobilie selbst nutzen  

  • und auch als Alterssitz behalten, so lange es eben geht? 
  • aber im Alter dann verkaufen, um das Geld für altersgerechtes Wohnen, Reisen, Hobbys und ganz allgemein einen sorglosen Ruhestand zu nutzen?

In beiden Fällen kann sich ein rascher Kauf unter den heutigen Konditionen durchaus lohnen. Bei einer längeren Eigennutzung (a) sollten Sie jedoch besonders auf Lage und Infrastruktur achten: Die Eigentumswohnung oder das Häuschen mögen noch so viel Charme haben – wenn Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte zu weit entfernt sind, lässt die Freude im Alter rasch nach. Auch steigen mit den Jahren die Instandhaltungskosten. Wenn dann die Rente nicht für notwendige Reparaturen reicht, könnten Sie schnell zu einem Verkauf mit Verlust gezwungen sein.

Fall (b) ist an sich die risikoärmere Variante. Doch auch bei (b) tragen Sie das Standortrisiko: Verändert sich im Lauf der Jahre der Charakter der Umgebung, so müssen Sie beim Verkauf ebenfalls mit Verlusten rechnen.

Sie erwerben die Immobilie als reine Kapitalanlage  

  • (c) und wollen sie bei nächstbester Gelegenheit mit Gewinn wieder abstoßen? 
  • (d) um die Miete als passives Einkommen und Altersvorsorge so lange wie möglich zu nutzen? 

Für Fall (c) und (d) geeignet sind selbstverständlich nur vermietete bzw. vermietbare Objekte. Speziell bei (d) bedarf es besonders genauer Kalkulation und sorgfältiger Auswahl von Objekt und Mieter, um nachhaltig ein ausreichendes passives Einkommen zu erzielen. Eine einzelne Mieteinheit wird dies dennoch selten leisten können.

In Fall (c) sind die Mieteinnahmen eher ein Zubrot und müssen wenig mehr leisten, als die Kosten zu decken. Eine entscheidende Rolle spielt hier der Standort: Topstädte wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main haben in den vergangenen Jahren eine rasante Preisentwicklung erlebt. Im Zusammenspiel mit den Folgen der Corona-Krise sind dort absehbar nur noch geringe Wertsteigerungen zu erwarten. Zunehmend attraktiv und mit besserer Wachstumsperspektive für private Anleger erweisen sich heute Groß- und Mittelstädte außerhalb der Ballungsgebiete wie Freiburg, Hannover, Dresden, Karlsruhe, Rostock oder Münster.

Außerdem sind die Punkte zu bedenken, die Sie in der Check-Box finden. Über allem steht das Problem der fehlenden Risikoverteilung: Wenn all Ihr Erspartes nur für eine einzige Immobilie reicht, wird jede Belastung sofort zu existenziellen Bedrohung.

Check: Kommt für mich eine Immobilie als Kapitalanlage in Frage?

 

Vorteile Risiken
Finanzierung

Günstige Kreditkosten

Leverage-Effekt

Ggf. staatliche Förderung

Eigenkapital oder hohe monatl. Belsatung

Klumpenrisiko

Objektbeschaffung

Bauboom

Anhaltende Nachfrage

Erforderliche Sachkenntnis

Realisierungsrisiken bei Neubauten

Anlagestrategie Passiv Langfrisitge Kapitalbindung
Kosten Steuervorteile Sanierungsbedarf
Verkauf Wertsteigerung

Standortrisiken

Konjunkturrisiko

Fragen Sie sich ehrlich: Sind die Risiken erträglich? Habe ich das nötige Wissen oder kann es mir anlesen, um sie zu überschauen und in Grenzen zu halten?

Mein Fazit

Immobilien als Kapitalanlage: Viele Wege führen zum Ziel

Was also können Sie tun? Es spricht in meinen Augen durchaus einiges dafür, heute eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Wenn sich der Staub der Verwerfungen nach der Corona-Krise gelegt hat, werden Sachwerte mit hoher Wahrscheinlichkeit als Gewinner dastehen. Ob Sie aber genügend Kapital und Zeit haben, müssen Sie selbst entscheiden.

Andernfalls empfehle ich Ihnen, über eine der leichter zugänglichen Alternativen nachzudenken. Denn auch so können Sie von der Stärke der Branche profitieren – für deutlich kleinere Beträge, ohne die Last einer Finanzierung und mit insgesamt geringerem Risiko:

  • Offene Immobilienfonds bieten einen bequemen Marktzugang schon ab niedrigen Anlagebeträgen und eine stabile Wertentwicklung mit geringen Schwankungen. 
  • Crowdinvesting verspricht höhere Renditechancen, allerdings verbunden mit einem höheren Risiko vor allem durch den Darlehenscharakter vieler Investment-Angebote: Selbst bei einem fertiggestellten Projekt können Sie am Ende leer ausgehen. Als renditestärkere Beimischung zu einem Investment in Offene Immobilienfonds ist Crowdinvesting jedoch eine interessante Ergänzung eines Immobilienportfolios.

Wie immer Sie sich entscheiden – mit einem Immobilien-Investment können Sie die Verunsicherung ein Stück weit hinter sich lassen, die den Kapitalmarkt der letzten Wochen und Monate erschüttert hat.

Hat Ihnen der Artikel gefallen? Wir freuen uns über Ihre Bewertung!

Artikel teilen

Zuletzt aktualisiert am
28. Mai 2020

Passende Beiträge