Los geht es mit der Größe des Portfolios. Besteht ein Fonds nur aus drei Dutzend Immobilien, dann kann sich das Risiko allein von der Logik her nicht ausreichend auf Geographie, Nutzungsarten und Mieter verteilen. Je kleiner das Portfolio ist, umso abhängiger sind Sie vom Erfolg einer einzelnen Immobilie.
Eng damit verbunden ist die geographische Risikostreuung. Ein kleiner Fonds kann das nur in Maßen leisten. Auch hier spielt die Strategie eine Rolle. Mancher Offene Immobilienfonds setzt ganz bewusst auf Schwellenländer oder eine einzige Region. So erhofft sich der Fondsmanager eine höhere Rendite, wenn seine Wette auf den anhaltenden Immobilien-Boom aufgeht. Hätte er ausschließlich in Südeuropa investiert, wäre der Fonds von der Euro-Krise besonders stark betroffen. Ein Fonds mit Objekten in ganz Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum verteilt, der übersteht auch Krisenzeiten unbeschadeter, da nicht alles auf eine Karte gesetzt wird.
Selbiges gilt für die Streuung in der Nutzung. Wenn der Fonds beispielsweise nur auf Wohnimmobilien aufbaut, so ist er der Entwicklung auf diesem einen Markt ausgeliefert. Daher ist ein breit aufgestelltes Portfolio deutlich sicherer. Häufig befinden sich darin auch:
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Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Merzwecknutzung werden viel gesucht.
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Hierzu zählen Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.
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Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen.
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Auch das Thema „Wohnen” kann man unter den Schlagwörtern Urban Living oder Temporäres Wohnen kreativer angehen. Das meint den Fokus auf Mieter zu richten, die möglicherweise nur für ein Jahr geschäftlich in einer Metropole residieren und eine fertig eingerichtete Wohnung bevorzugen. Bei uns liegt der Fokus allerdings eher auf bezahlbarem Wohnen für Alle.
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Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.
Ein Problem besteht, wenn zu teuer eingekauft wird. Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Wenn der Fondsmanager beispielsweise eine Immobilie für das 28-fache der Jahresmiete kauft in der Annahme, in fünf Jahren für das 33-fache zu verkaufen, dann aber nur das 24-fache erhält – Sie verstehen, worauf ich hinaus will. Es wäre ein Verlust generiert, der die Rendite schmälert. Häuft sich dieser Fehler, weil der Fondsmanager beispielsweise in einer überhitzten Phase zu viel eingekauft hat, kann das eine ernsthafte Gefahr für den Fonds darstellen. Daher ist ein grundsätzliches Risiko für Offene Immobilienfonds das allgemeine Preisniveau.
Auch wenn schlichtweg auf die falschen Immobilien (Lage, Qualität) oder zu viel auf sogenannte Projektentwicklungen gesetzt wurde, lauern Gefahren im Portfolio. Letzteres bedeutet, dass man für eine höhere Rendite zu einem frühen Projektzeitpunkt in der Bauphase einkauft. Doch wie Ihnen sicherlich bekannt ist, kann beim Bau – gerade bei Großprojekten – viel falsch laufen. Ein erfahrener Fondsmanager mit der nötigen Expertise minimiert diese Risiken, ein großer Fonds kann Fehlschüsse verkraften.
Zuletzt fällt in diese Gruppe auch das Restwährungsrisiko bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann. Beim Kauf neuer Objekte kann das für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen.