Offene Immobilienfonds Risiko oder Chance? Wie sicher sind sie wirklich?

Los geht es mit der Größe des Portfolios. Besteht ein Fonds nur aus drei Dutzend Immobilien, dann kann sich das Risiko allein von der Logik her nicht ausreichend auf Geographie, Nutzungsarten und Mieter verteilen. Je kleiner das Portfolio ist, umso abhängiger sind Sie vom Erfolg einer einzelnen Immobilie.

Eng damit verbunden ist die geographische Risikostreuung. Ein kleiner Fonds kann das nur in Maßen leisten. Auch hier spielt die Strategie eine Rolle. Mancher Offene Immobilienfonds setzt ganz bewusst auf Schwellenländer oder eine einzige Region. So erhofft sich der Fondsmanager eine höhere Rendite, wenn seine Wette auf den anhaltenden Immobilien-Boom aufgeht. Hätte er ausschließlich in Südeuropa investiert, wäre der Fonds von der Euro-Krise besonders stark betroffen. Ein Fonds mit Objekten in ganz Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum verteilt, der übersteht auch Krisenzeiten unbeschadeter, da nicht alles auf eine Karte gesetzt wird.

Selbiges gilt für die Streuung in der Nutzung. Wenn der Fonds beispielsweise nur auf Wohnimmobilien aufbaut, so ist er der Entwicklung auf diesem einen Markt ausgeliefert. Daher ist ein breit aufgestelltes Portfolio deutlich sicherer. Häufig befinden sich darin auch:

• Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Merzwecknutzung werden viel gesucht.

• Hierzu zählen Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.

• Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen.

• Auch das Thema „Wohnen” kann man unter den Schlagwörtern Urban Living oder Temporäres Wohnen kreativer angehen. Das meint den Fokus auf Mieter zu richten, die möglicherweise nur für ein Jahr geschäftlich in einer Metropole residieren und eine fertig eingerichtete Wohnung bevorzugen. Bei uns liegt der Fokus allerdings eher auf bezahlbarem Wohnen für Alle.

• Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Ein Problem besteht, wenn zu teuer eingekauft wird. Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Wenn der Fondsmanager beispielsweise eine Immobilie für das 28-fache der Jahresmiete kauft in der Annahme, in fünf Jahren für das 33-fache zu verkaufen, dann aber nur das 24-fache erhält – Sie verstehen, worauf ich hinaus will. Es wäre ein Verlust generiert, der die Rendite schmälert. Häuft sich dieser Fehler, weil der Fondsmanager beispielsweise in einer überhitzten Phase zu viel eingekauft hat, kann das eine ernsthafte Gefahr für den Fonds darstellen. Daher ist ein grundsätzliches Risiko für Offene Immobilienfonds das allgemeine Preisniveau.

Auch wenn schlichtweg auf die falschen Immobilien (Lage, Qualität) oder zu viel auf sogenannte Projektentwicklungen gesetzt wurde, lauern Gefahren im Portfolio. Letzteres bedeutet, dass man für eine höhere Rendite zu einem frühen Projektzeitpunkt in der Bauphase einkauft. Doch wie Ihnen sicherlich bekannt ist, kann beim Bau – gerade bei Großprojekten – viel falsch laufen. Ein erfahrener Fondsmanager mit der nötigen Expertise minimiert diese Risiken, ein großer Fonds kann Fehlschüsse verkraften. 

Zuletzt fällt in diese Gruppe auch das Restwährungsrisiko bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann. Beim Kauf neuer Objekte kann das für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen.

Fallen, in die ein Fondsmanager tappen kann, sind:

• Er streut zu wenig in der Nutzung und der Fondserfolg ist abhängig von der Konjunktur in einigen wenigen Branchen. Noch schlimmer ist es, wenn die Immobilien zugeschnitten auf einzelne Großmieter und nur einseitig nutzbar sind. Wenn alles gut läuft, schmälert das „nur“ den Profit, weil ein einzelner Großmieter eben einen niedrigeren Quadratmeterpreis zahlt als viele kleinere. Doch wenn es schlecht läuft und so ein Mieter abspringt, muss das Objekt womöglich mit Verlusten verkauft werden.

• Grundsätzlich negativ ist eine zu niedrige Vermietungsquote. Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand, aber wenn man falsch eingekauft hat oder die individuellen Bedürfnisse potenzieller Mieter nicht bedienen kann, drohen zu hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite niederschlägt. So wird eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Liegt sie weit darunter, sollten Sie die Finger von dem Fonds lassen.

• Ein Risiko stellt ebenfalls ein zu kleines Partner-Netzwerk dar. Kein Fonds hat die Expertise für den globalen Markt. Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn wenn man in Warschau und Miami investiert. Auch Insider-Wissen ist nötig über die lokale Konjunktur, Mieter-Potenzial usw. Um stets vernünftige Entscheidungen zu treffen, braucht der Fondsmanager zuverlässige Partner und muss sich die Kooperation auch leisten können.

• Lässt der Fondsmanager zu viele institutionelle Anleger in das Portfolio, ist das meist keine weise Entscheidung. Viele KVGs haben sich eine Quote selbst verschrieben, z. B. dass nur wenige Prozente der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden. Auch das oben beschriebene Liquiditätsrisiko ist seit der Gesetzesänderung 2013 minimiert. Dennoch sind Offene Immobilienfonds hauptsächlich ein Produkt für Privatanleger.

• Es kann sowohl eine Übertragung als auch eine Verschmelzung von Fondsvermögen stattfinden. Bei einer Übertragung wird das vorhandene Fondsvermögen auf ein anderes Fondsvermögen zugeschrieben. Erfolgt ein Übertrag eines Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen, handelt es sich um eine Verschmelzung. Die Anteilnehmer haben in beiden Fällen die Möglichkeit, ihr Geld innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zurück zu erhalten. Möchten die Anteilsnehmer des übertragenden Sondervermögens ihre Anteile nicht zurückgeben, erhalten sie Anteile an dem übernehmenden Sondervermögen.

• Es besteht die Möglichkeit, dass der Fondsverwalter den Vertrag, der die Verwaltung des Fondsvermögens regelt, kündigt. Unter der Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kann dies ohne eine Angabe von Gründen erfolgen. Eine Ausnahme bezüglich der Kündigungsfrist besteht nur dann, wenn in den Anlagebedingungen eine längere Zeitspanne festgelegt wurde. Grundsätzlich hat die Kündigung des Vertrages eine Schließung und Abwicklung des Fonds zur Folge.

Nun, da ist zunächst die geschmälerte Rendite, wenn Ihre Anlage nicht das abwirft, was Sie sich erhofft haben. Das ist sicherlich ärgerlich, aber über einen vorübergehenden Zeitraum verschmerzbar. 

Ein persönliches Risiko ist auch die zu geringe Verfügbarkeit im Einzelfall. Sollten Sie plötzlich Ihre Geldanlage benötigen, hindern Sie die gesetzlichen Kündigungs- und Mindesthaltefristen. Daher eignen sich Offene Immobilienfonds eben für die mittel- bis langfristige Anlage und sollten nur gekauft werden, wenn Sie zuvor eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zur Seite gelegt haben, zum Beispiel für den Urlaub oder wenn die Waschmaschine mal kaputt geht. Zwar können Sie Ihre Anteile im Fall der Fälle auch an der Börse verkaufen, doch wenn der Wert genau in dem Moment niedrig ist, müssen Sie Preisabschläge hinnehmen. Das nennt sich Kursverfallsrisiko.

Genau diese gesetzlichen Regelungen zu Kündigungs- und Mindesthaltefristen reduzieren allerdings auch die schlimmste Gefahr – die Insolvenz des Fonds. In der Vergangenheit kam es wie gesagt vor, dass (hauptsächlich institutionelle) Anleger ihre Anteile zurückgaben und ausgezahlt werden wollten. Doch wenn die Liquidität des Fonds dazu nicht ausreicht, bleibt nichts anderes als die Fondsanteile einzufrieren. Das heißt, es sind keine Rückgaben mehr möglich. Nach 30 Monaten wird über die Weiterführung des Fonds entschieden. Kann er seine Anteilseigner wieder auszahlen (z. B. weil ausreichend Immobilien verkauft werden konnten), öffnet er wieder. Andernfalls werden alle Immobilien nach und nach verkauft und die Anleger ausgezahlt. Dies geschieht allerdings mit (Teil-) Verlusten der Geldanlage. So hat die Finanzkrise von 2008 zahlreiche Offene Immobilienfonds hart getroffen und 18 Offene Immobilienfonds sind insolvent gegangen. Die Verluste für die Anleger beliefen sich dabei zwischen 3 Prozent bis über die Hälfte. Im Mittel lag der Verlust bei diesen Fonds bei 22 Prozent. hausInvest gehörte zum Glück nicht zu den betroffenen Fonds und kann allen Krisen zum Trotz seit 1972 durchgehend eine positive Rendite erzielen.

Zudem zeigt es sich wieder, dass es auf den Fonds ankommt. Besonders stark betroffen waren junge Offene Immobilienfonds, die noch keine ausreichende Risikostreuung im Portfolio erreichen konnten oder solche, die stark auf Kreditfinanzierung mit hohen Rendite-Ambitionen gesetzt haben. 

Zu erwähnen ist außerdem noch das Kostenrisiko. Wenn Missmanagement betrieben wird und die Mieterlöse etc. mickrig sind, dann übersteigen die laufenden Kosten für die Depotführung etc. die Rendite.