Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Offene Immobilienfonds Risiko oder Chance? Wie sicher sind sie wirklich?

Gerade neue Anleger stehen immer vor demselben Problem – vielleicht geht es Ihnen ähnlich: Einerseits wissen Sie, dass es wenig bis gar nichts bringt, das Ersparte unberührt auf dem Sparbuch zu lassen, da die Zinsen gegen Null gehen. Das hart erarbeitete Vermögen schmilzt dank der Inflationsrate dahin wie ein Eisblock. Andererseits trauen Sie sich nicht so recht an neue Formen der Geldanlage heran, bevor Sie nicht vollumfänglich verstanden haben, worauf Sie sich einlassen. Worst-Case-Szenario: Alles Geld ist am Ende auf einen Schlag weg.

Finanz-Experten raten vorsichtigen Anlegern häufig zu Offenen Immobilienfonds. Auch diese sind nicht 100 Prozent sicher, gelten jedoch als risikoarm. Das heißt, im Vergleich zu anderen Geldanlagen ist das Risiko niedrig. Gleichzeitig bieten sie eine solide, wenig schwankende Rendite.

Anleger haben es zu einem großen Teil selbst in der Hand, gewisse Risiken zu identifizieren. Wichtig dafür ist es, die größten Risiken samt Ursachen zu kennen und einen Fonds anhand dieser Kriterien zu prüfen. In diesem Beitrag stelle ich Ihnen die Risiken von Offenen Immobilienfonds vor, sodass Sie eine fundierte Anlageentscheidung treffen können, mit der Sie sich wohlfühlen.

Offene Immobilienfonds

Eine risikoarme Geldanlage

Rendite wird mit Risiko bezahlt. Diese Regel zählt zum Einmaleins der finanziellen Allgemeinbildung. Auch wenn das in der Theorie den meisten Anlegern klar ist, bringen sie es häufig im entscheidenden Augenblick nicht in den richtigen Zusammenhang. Das belegt u. a. eine aktuelle Studie der Technischen Hochschule Nürnberg. In Klartext heißt das, es gibt Geldanlagen, die sind (so gut wie) sicher, zum Beispiel das Sparbuch. Hier bietet der Staat eine Garantie für den Betrag bis zu 100.000 €, selbst für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Bank. Doch dafür werfen solche Geldanlagen auch wenig ab. „Sicher“ ist nur, dass die Inflation am Ersparten nagt.

Auf der anderen Seite wird eine hohe Rendite bei so mancher Geldanlage in Aussicht gestellt, die aber immer einhergeht mit der Gefahr eines Kurseinbruchs, eines möglichen Totalausfalls oder damit, dass Sie lange Zeit nicht an Ihr Geld kommen, weil es z. B. über zehn Jahre hinweg fest angelegt werden muss. Nehmen wir das Beispiel griechische Staatsanleihen. 2015 lag die Rendite nahe an 20 Prozent – wie Sie sich denken können, kommt dieser hohe Wert nicht von ungefähr.

Wenn Sie wissen möchten, wie das derzeit bei Offene Immobilienfonds aussieht, kann zunächst das Dreieck der Vermögensanlage Aufschluss geben. Das Modell besagt, dass die drei Ziele Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit miteinander konkurrieren. Je stärker ein Eckpunkt bei einer Kapitalanlage ausgeprägt ist, umso mehr Zugeständnisse müssen bei den anderen hingenommen werden.

Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Anlagemöglichkeit, da sie durch Stabilität von Sachwerten trumpfen können.

Geschlossene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind – im Vergleich zu Offenen Immobilienfonds - sowohl die Rendite-Chancen als auch das Risiko höher zu bewerten. Kapital ist zudem langfristig gebunden.

ETFs / Aktien im Dreieck der Vermögensanlage

Hier steht vor allem die Rendite im Vordergrund. Rendite wird jedoch immer mit Sicherheit bezahlt. Vor allem Aktien sind daher etwas für erfahrene, risikofreudige Anleger. 

Wie man sieht, handelt es sich bei Offenen Immobilienfonds um eine risikoarme Geldanlage. Das ergibt sich unter anderem aus der breiten Streuung bezüglich Mieter, Standorte und Nutzungsarten der Gebäude. Gleichzeitig bestehen langfristige Mietverträge, die regelmäßige Erlöse generieren. Die Rendite ist somit solide und wenig schwankend. Die Verfügbarkeit ist moderat. Es sind gesetzliche Mindesthaltefristen einzuhalten, sodass man das Geld nicht jederzeit aus dem Fonds ziehen kann. Dadurch empfehlen sie sich als Produkt für mittel- bis langfristige Anlagen.

Geldanlagen, die eine höhere Profitchance bieten, sind immer mit Risiken verbunden, die Wertschwankungen bis hin zu Totalausfällen betreffen. Oder die Anleger kommen hier über viele Jahre nicht mehr an das Geld heran.

Die Risiken Offener Immobilienfonds in der Übersicht

Die größten Risiken Offener Immobilienfonds lassen sich in drei Gruppen aufteilen: Das Liquiditätsrisiko, das Portfolio-Risiko und das Risiko im Fondsmanagement selbst. Daher ist ein sorgfältiger Fonds-Check vor der Investition unabdinglich.  

Das A und O bei der Auswahl des richtigen Fonds ist es, wachsam zu prüfen:

  1. Wer ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), wo hat sie ihren Sitz und wie renommiert ist sie? 

  2. Wie groß ist der Offene Immobilienfonds? Wie breit gestreut ist das Portfolio? 

  3. Wie schätzen Ratingagenturen die Sicherheit ein? 

Worauf Sie weiter achten müssen und welche Risiken sich dadurch für Sie persönlich ergeben, erläutere ich Ihnen jetzt.

Das Liquiditätsrisiko

Es geht um die Frage, wie flüssig der Fonds für den laufenden Zahlungsverkehr ist. Sowohl eine zu geringe als auch eine zu hohe Liquidität gefährden die Anlage.

Zu geringe Liquidität

Die zu geringe Liquidität führt im schlimmsten Fall dazu, dass ein Fonds schließen muss und Investoren zum Teil Ausfälle ihres angelegten Vermögens hinnehmen müssen. Dieses Schreckensszenario ist seit einer Gesetzesänderung von 2013 zum Glück heute unwahrscheinlich. Zum Schutz der Privatanleger wurden Kündigungs- und Mindesthaltefristen eingeführt. So können angelegte Gelder nicht von heute auf morgen in großen Summen aus dem Fonds abgezogen werden. Das würde kurzfristig zu einem Liquiditätsmangel führen, vor allem wenn ein Großteil der Investoren institutionelle Anleger sind. Doch zu geringe liquide Mittel können auch noch andere Gefahren nach sich ziehen. Ein Fonds kann dann gezwungen sein, Immobilienkäufe zu stark über Kredite finanzieren zu müssen, was sich negativ auf die Rendite auswirken kann. Oder es muss an Investitionen zur Instandhaltung und Modernisierung von Bestandsimmobilien gespart werden, sodass die Immobilien an Wert verlieren.

Zu hohe Liquidität

Doch auch eine zu hohe Liquidität ist ein Nachteil, da das in der Regel auch die Rendite drückt. Das Phänomen ergibt sich, wenn viele Anleger auf den Fonds setzen, die Fondsmanager aber über lange Strecken keine passenden Kaufobjekte finden. Das Geld wird in der Zwischenzeit in sichere, schnell verfügbare Produkte angelegt, die aber nur wenig abwerfen. Manch ein Fondsmanager kann dann auch mal nervös werden und eine Immobilie überteuert kaufen, die sich dann im Nachhinein als Fehlinvestition erweist.

Das Portfolio-Risiko

Sehr viele Risiken stecken bereits in der Strategie des Offenen Immobilienfonds. Für Sie empfiehlt es sich auf diese Gruppe einen besonders scharfen Blick zu werfen. Können Sie sich mit der Philosophie identifizieren? Glauben Sie an das Portfolio? Würden Sie als Fondsmanager ähnlich investieren?

Das Risiko im Fondsmanagement

Einer der größten Vorteile von Offenen Immobilienfonds ist, dass Sie in hochwertige Immobilien investieren und Ihnen das gesamte Management vom Kauf über die Vermarktung der Immobilie bis zur Miete und Instandhaltung abgenommen wird. Doch wenn Sie diesen Auftrag in die falschen Hände geben und der Fonds schlecht gemanagt wird, kann es auch nach hinten losgehen. Die meisten Fondsmanager werden größeres Fachwissen aufweisen als der Durchschnittsbürger. Aber innerhalb dieser Berufssparte gibt es Abstufungen in der Qualität.

Ihre persönlichen Risiken

Die bislang aufgeführten Risiken betreffen zunächst den Fonds und wirken sich somit erst indirekt auf Sie aus. Doch wie konkret machen sie sich bei Ihnen persönlich bemerkbar?

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Mein Fazit

Sie haben es in der Hand, das Risiko zu minimieren

Abschließend bleibt mir zu sagen, den ersten wichtigen Schritt haben Sie mit dem Lesen dieses Textes bereits unternommen. Auch wenn Offene Immobilienfonds eine risikoarme Form der Geldanlage sind, gebietet es die Vernunft, sich ausführlich mit den möglichen Gefahren auseinanderzusetzen. Nur so können Sie im zweiten Schritt die möglichen Fonds vor einer potentiellen Investition genauer prüfen. Bilden Sie sich trotz Werbeversprechen und Co. Ihr persönliches Urteil, welcher Fonds für Sie am sichersten wirkt. Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich wesentlich risikoärmer als vor zehn Jahren. Das ist vielen Privatanlegern mehr wert als die Wette auf eine hohe Rendite.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg mit Ihrem Investment.

Bildquellen dieser Seite: ShotPrime Studio/shutterstock.com

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Zuletzt aktualisiert am
28. Mai 2020

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