Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Offene Immobilienfonds vergleichen: Woran Sie Qualität erkennen

Immobilienfonds zu vergleichen wird für Privatanleger heute immer wichtiger. Denn seit der Nullzins das herkömmliche Sparbuch so unattraktiv macht, gewinnen stabile, risikoarme Alternativen wie Offene Immobilienfonds immer mehr an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund möchte ich Ihnen mit diesem Beitrag helfen, denjenigen Fonds zu finden, der am besten zu Ihren Anlagezielen und Ihrem Gesamtportfolio passt.

Immobilienfonds-Vergleich Nummer eins: Geschlossene sind anders!

Investment-Einsteiger sind oft irritiert darüber, dass es "Offene" und "Geschlossene" Immobilienfonds gibt. Wer diese beiden Formen von Immobilienfonds vergleichen will, wird rasch feststellen, dass sie zwei sehr unterschiedliche Anlageformen sind. Zwar geht es auch bei den Geschlossenen um Investment in Immobilien ... doch in einer ganz anderen Liga – siehe Kasten! In diesem Beitrag konzentriere ich mich ausschließlich auf Vergleich und Auswahl Offener Immobilienfonds, kurz OIF. An anderer Stelle finden Sie Informationen zu den Geschlossenen Immobilienfonds.

Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds
 
  • Bei Offenen Immobilienfonds sind sie Anleger, der Anteilscheine an einem Publikumsfonds erwirbt, der nach KAGB streng geregelt ist.
  • In einen Offenen Immobilienfonds können Sie mit einer kleineren Einmalanlage investieren; auch Sparpläne ab 10 € pro Monat sind möglich.
  • Es gibt eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltefrist von 2 Jahren und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Darüber hinaus sind Verkäufe flexibel.
  • Das Volumen ist unbeschränkt; ein Einstieg ist grundsätzlich jederzeit möglich.
  • Die Kapitalbasis bildet eine Vielzahl von Gebäuden unterschiedlicher Art an unterschiedlichen Standorten.
  • Diese breite Diversifikation sorgt zugleich für eine grundsätzliche Risikominimierung.
  • Zur Investition sind keine speziellen Fachkenntnisse notwendig. Im Allgemeinen reicht ein Grundverständnis der Zusammensetzung und Aufstellung des Fonds, das Sie aus Artikeln wie diesem gewinnen können.
 
 
  • Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind sie Gesellschafter einer Zweckgesellschaft, die in der Regel eine einzelne Immobilie besitzt.
  • Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind Sie meist erst ab 10.000 € Einlage dabei; höhere verpflichtende Mindestbeteigungen sind keine Seltenheit.
  • Laufzeiten von 10 Jahren und mehr sind die Regel, in denen das Kapital fest gebunden ist. Vereinzelt werden auch kürzere Laufzeiten angeboten. Ein vorzeitiger Ausstieg ist mit Verlusten verbunden.
  • Das Volumen ist beschränkt. Ein Einstieg ist nur bis zur Obergrenze möglich, danach schließt der Fonds.
  • Oft wird nur ein einzelnes Objekt finanziert. Bei sogenannten Blindpools können auch mehrere Objekte finanziert werden, die allerdings vorab nicht bekannt sind.
  • Entsprechend besteht ein hohes Projekt- und Klumpenrisiko; Blindpools sind als noch riskanter einzustufen.
  • Fachliche Kenntnisse sowohl zur Finanzierungsform als auch zu Immobilienmarkt und Bauentwicklung sind sehr zu empfehlen.
 

 

Offene Immobilienfonds vergleichen mit dem 5-P-Check

Bevor ich auf die Vergleichsmerkmale eingehe, möchte ich kurz die wesentlichen Gemeinsamkeiten von Offenen Immobilienfonds hervorheben, die sie für Anlage-Einsteiger so sympathisch machen: Vor allem unterliegen Kapitalanlagen in Immobilien und somit auch Offene Immobilienfonds nicht den starken Kursschwankungen, die an der Börse gehandelte Wertpapiere aufweisen. Die Renditen entwickeln sich langsamer, aber gleichmäßig. Und last but not least sind Sie als Anleger bei Offenen Immobilienfonds durch eine Reihe von Gesetzen geschützt. Dies macht sie auch für erfahrenere Anleger zu einem idealen Stabilisierungselement in einem ausgewogenen oder auf Wachstum ausgelegten Portfolio.

Um nun den für Sie passenden Offenen Immobilienfonds zu finden, habe ich für Sie einen 5-P-Check zusammengestellt – zu Performance, Portfolio, Professionalität, Prädikaten und Preisen.

PERFORMANCE: Welcher Offene Immobilienfonds bietet die besten Leistungen?

Wer Geld investiert, möchte Ergebnisse sehen. Daher ist die Frage nach der Wertentwicklung und durchschnittlichen Rendite wohl die erste, die Sie bei Untersuchung eines Immobilienfonds beantworten möchten.

Offene Immobilienfonds erwirtschaften typischerweise im langjährigen Mittel Renditen von 2,5 bis 3,5 Prozent. Bei dieser Anlageform zählen außerdem Konstanz und Wertstabilität zu den besonderen Merkmalen. Eine über viele Jahre gleichmäßige Entwicklung mit geringen Schwankungen ist ein gutes Zeichen. Nur bedenken Sie, dass alle Werte der Vergangenheit niemals eine Garantie für zukünftige Entwicklungen sind!

Lohnend ist auch ein Blick auf das Fondsvolumen, die Summe der verwalteten Gelder. Diese Summe markiert nicht nur die Marktbedeutung. Ein hoher Zufluss von Investitionen zeigt auch das Vertrauen der Anleger in den betreffenden Fonds.

Ein weiterer Qualitätsaspekt bei Offenen Immobilienfonds ist der Liquiditätsanteil. Ausgerechnet eine zu hohe Beliebtheit kann nämlich zu schaffen machen: Wenn zu viele Investoren Geld in den Fonds pumpen, steigt zunächst das Barkapital – das heute praktisch keine Zinsen mehr bringt. Ein Offener Immobilienfonds kann nur aus Immobilien nennenswerte Rendite gewinnen. Nun stehen die Fondsmanager vor dem Problem, dass sie möglichst rasch renditeträchtige Immobilien ankaufen müssen. Das jedoch ist leichter gesagt als getan. Der Markt an geeigneten Immobilien ist begrenzt und Neubauprojekte brauchen Zeit. So kommt es, dass manche Fonds zwischendurch den Verkauf einstellen – „geschlossen" sind, obwohl sie weiterhin als Offene Immobilienfonds arbeiten.

Umgekehrt ist es ein Qualitätsmerkmal für einen OIF, wenn er nie oder ganz selten wegen zu hoher Liquidität die Ausgabe eingestellt hat: Hier hat ein leistungsfähiges und erfahrenes Management es immer wieder geschafft, die Anlegergelder zeitnah anzulegen.

Zu geringe Liquidität kann ebenfalls ein Risiko sein, selbst wenn dies angesichts der aktuellen Nachfrage kaum wahrscheinlich ist:

  • Sinken die liquiden Reserven unter 5 Prozent, ist der Fonds gesetzlich verpflichtet, den Handel auszusetzen. Dies soll ungünstige Notverkäufe verhindern und die Anleger vor Verlusten schützen. 
  • Auch kann eine zu geringe Liquidität zu einer Unterfinanzierung von notwendigen Zukäufen oder Instandhaltungen führen. Der Fonds muss dann Kredite aufnehmen, deren Kosten wiederum die Rendite schmälern. 

Performance-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds

  • Sind die langjährige Durchschnittsrendite und Wertentwicklung zufriedenstellend? 
  • Wie gut schneidet der Fonds hinsichtlich Laufzeit seit Auflage und Fondsvolumen ab? 
  • Sind Wertschwankungen gering bzw. selten? 
  • Wie haben sich die Krisen 2008 (Weltfinanzkrise) und 2020 (Corona) auf die Wertentwicklung ausgewirkt?  
  • Wie hoch ist die Liquiditätsquote des Fonds? 
  • Hat der Fonds in der Vergangenheit bereits einmal oder mehrfach  
  • wegen zu hoher Liquidität die Ausgabe von Anteilen ausgesetzt? 
  • wegen zu geringer Liquidität die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt?

PORTFOLIO: Wann ist ein Offener Immobilienfonds am besten aufgestellt?

Das zweite wesentliche Qualitätsmerkmal eines Offenen Immobilienfonds ist sein Immobilienbestand, das Portfolio. Hier zählt vor allem eine sinnvolle Diversifikation: Nicht die Menge macht's, sondern eine möglichst optimale Verteilung bei Standorten bzw. Lage der Objekte sowie deren Nutzung (siehe Checkbox).

Die geografische Diversifikation – ein wichtiger Qualitätsfaktor

Je breiter ein Fonds sein Portfolio über diese Cluster verteilt, desto geringer ist das Verlustrisiko bei Marktveränderungen. 

Quelle: Geografische Verteilung der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds weltweit 2019 – Bundesverband Investment und Asset Management BVI

Indirekt ebenfalls mit dem Portfolio verbunden ist der Kaufpreis der Anlageimmobilien. Hier sind vor allem die Erwerbungen der letzten Jahre von Bedeutung. Denn je höher der Quadratmeterpreis ist, zu dem ein Offener Immobilienfonds seine Objekte einkauft, desto schwieriger wird es, mit den Erträgen in die Gewinnzone zu kommen. Massive Paketkäufe wie der Millennium Deal des vergangenen Sommers sind heute sehr selten geworden.

Portfolio-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds

Standort und Lage

  • Sind die Objekte geografisch gut verteilt, auch in wichtigen europäischen und außereuropäischen Zentren, ohne zugleich ungünstige Schwerpunkte in Krisenzonen zu bilden? 
  • Befinden sich möglichst viele Objekte in Top-Städten oder Ballungsgebieten mit Wachstumspotenzial?  
  • Wie günstig ist ihre Lage innerhalb dieser Standorte, gemessen an Nutzungsart und Entwicklungspotenzialen?

Nutzung

  • Besteht ein Mix aus Nutzungsarten (Gewerbe, Wohnen etc.)? 
  • Ist der Anteil jüngerer bzw. frisch sanierter Gebäude merklich höher als der älterer Objekte? 
  • Wie hoch ist der Vermietungsanteil und wie hoch der Anteil von Langzeit- und Dauermietern?

PROFESSIONALITÄT: Hinter welchem Offenen Immobilienfonds stehen die besten Manager?

Während die Performance sich immer auf Gegenwart und Vergangenheit der Gesamtleistung eines Fonds bezieht, sieht es mit dem Management anders aus: Die Expertise und Erfahrung der verantwortlichen Fondsmanager werden nicht plötzlich geringer. Zumindest auf kurze Sicht ist also ein Offener Immobilienfonds, der gestern und vorgestern gut geführt wurde, wahrscheinlich auch morgen noch eine gut geführte Kapitalanlage.

Die Professionalität Offener Immobilienfonds vergleichen können Sie vor allem mit ihrer Laufzeit und Historie: Je länger der Fonds am Markt ist und je seltener er zwischendurch geschlossen wurde (siehe voriger Abschnitt), desto erfolgreicher arbeitet sein Fondsmanagement.

Daneben werden Sie vielleicht eine gute Performance als Zeichen einer professionellen Leistung ansehen. Das stimmt jedoch nur zum Teil: Die Performance hängt immer auch von äußeren Einflüssen ab. Stattdessen möchte ich Sie auf einen Punkt hinweisen, der leicht zu prüfen ist und dennoch von Laien gern übersehen wird: die Transparenz (siehe Checkbox). Sie ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal für Professionalität, denn sie liegt allein in der Hand des Managements und ist unabhängig von Entwicklungen im Finanzmarkt.

Professionalitäts-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds

  • Ist er schon länger am Markt? 
  • Werden die verantwortlichen Manager in den Medien häufiger für Ihre Leistung gelobt? 
  • Ist das Management stabil oder wechselt es häufiger? 
  • Wie transparent wird das Portfolio dargestellt? 
  • Kann man sich selbst ein Bild von den Immobilien machen?

PRÄDIKATE: Welche Offenen Immobilienfonds haben die besten Ratings?

Ein bequemer Weg, Immobilienfonds zu vergleichen, ist ein Blick auf einschlägige Ratings. Für deutsche Fonds-Anbieter ist vor allem die Agentur Scope zu nennen, die den Markt der Immobilien-Investments seit langem systematisch beobachtet. Das Scope Rating wird jährlich aktualisiert und berücksichtigt viele der Vergleichsfaktoren, die ich bereits genannt habe wie

  • die Qualität der Objekte und Standorte sowie die Vermietungslage 
  • die Leistungen des Investment- und Risikomanagements sowie vor allem der Grad des Liquiditätsrisikos 

Im Frühjahr 2020 musste Scope in Folge des Corona-Virus die Risiken neu bewerten. Dies hat zu einer leichten Abstufung vieler Offenen Immobilienfonds geführt. Insgesamt hat sich dieses Segment des Anlagemarkts aber bislang verhältnismäßig gut gehalten. Die Analysten von Scope bezeichnen Offene Immobilienfonds – im Vergleich zu den Einbrüchen der Aktienmärkte – als „Stabilitätsanker" in Zeiten der Pandemie mit immer noch positiven Renditen von 1,5 bis 2 Prozent.

Ein weiteres unabhängiges Instrument, um Offene Immobilienfonds zu vergleichen, ist der Risiko-Rendite-Indikator, den der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. alle drei Monate herausgibt. Hier achtet man vor allem auf Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktbewegungen, die auch bei Offenen Immobilienfonds trotz strenger gesetzlicher Regeln nie ganz ausgeschlossen sind.

Beachten Sie aber, dass Ratings allein nie „die ganze Miete" sind, wenn Sie Immobilienfonds vergleichen. Zum einen gelten für Ratings wie für alle zahlenbasierten Angaben zu Kapitalanlagen, dass sie immer nur eine Momentaufnahme zeigen und keine Garantie, dass alles so bleibt. Zum anderen bilden Ratings nur messbare, technische Werte ab. Ob z. B. ein Portfolio auch Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht oder Sie dem Management des Fonds vertrauen, können nur Sie allein entscheiden.

PREISE: Bei welchen Offenen Immobilienfonds stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis?

Gute Leistung kostet – das ist völlig in Ordnung. Es lohnt sich dennoch, wenn Sie die in Frage kommenden Immobilienfonds vergleichen:

  • Beim Kauf eines Offenen Immobilienfonds fällt zuerst – einmalig – der Ausgabeaufschlag an, den Händler oder Bank erhalten. Er liegt meist bei 5 Prozent, manchmal auch mehr.
  • Ein weiterer Kostenfaktor ist das Depot, also quasi Ihr persönliches Wertpapierkonto. Hier bieten viele Investmentgesellschaften und Online-Plattformen günstige oder sogar kostenlose Depots an; Banken und Sparkassen fordern dagegen 20 Euro und mehr pro Jahr.
  • Der dritte Kostenpunkt sind die jährlichen Verwaltungsgebühren. Errechnet werden sie als Prozentanteil der Anlagesumme.

Die ersten beiden Kostenarten können selbst für einen einzelnen Fonds sehr unterschiedlich sein, je nachdem, wo Sie ihn kaufen und deponieren. Hier gilt es also zunächst, die günstigste Lösung für jeden in Frage kommenden OIF zu finden, bevor sie mehrere OIF untereinander vergleichen können. Nur der dritte Faktor ist auf Anhieb vergleichbar.

Eine weitere Vergleichsmöglichkeit bietet die Total Expense Ratio, kurz TER. Sie fasst alle regelmäßig anfallenden Kosten zusammen, die direkt aus dem Fondsvermögen entnommen werden. Nicht in der TER enthalten ist der Ausgabeaufschlag, der vorab abgezogen wird, sowie anlassbedingte Managementkosten (Transaktionskosten, Erfolgsvergütungen). Beachten Sie aber bei Ihrem Vergleich nicht nur die reinen Kostensummen. Wichtiger als "möglichst günstig" ist die Frage die nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis: Ein kontinuierlich gut arbeitender Fonds mit erfahrenem Management ist sein Geld wert; bei anderen, günstigeren mag jeder Euro zu viel sein.

Je nachdem, wie begrenzt Ihre Mittel sind, sollten Sie in diesem Zusammenhang auch den „Einstiegspreis" nicht vergessen – die Mindestanlagesumme, die zum Kauf nötig ist. Bei Offenen Immobilienfonds ist sie typischerweise sehr günstig. Doch für manchen Geldbeutel sind auch kleinere Einmalbeträge schon zu hoch. Als Alternative bietet sich in diesem Fall ein Fonds mit Sparplan an: Hier sind oft kleinste Monatsbeträge möglich.

Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?

Rendite, Wertsteigerung, Diversifikation im Portfolio, Kosten – bisher habe ich hauptsächlich finanztechnische Faktoren eines Immobilienfonds Vergleichs erläutert. Mittelbar gehört auch das Rating dazu, da es ebenfalls auf solchen Kennzahlen basiert. Doch wie steht es um die Immobilien selbst? Immerhin sind Offene Immobilienfonds direkte Investitionen in Gebäude; wer einen Offenen Immobilienfonds kauft, erwirbt im übertragenen Sinn ein kleines Stück Wohnanlage, Büroturm oder Ladengalerie.

Im Abschnitt „Portfolio" habe ich bereits wesentliche Kenngrößen für Immobilien genannt. Dort ging es jedoch eher um die Diversifikation. Es gibt aber auch verschiedene Einzelmerkmale, um den Wert des Objektbestands besser einzuschätzen, wenn Sie mehrere Immobilienfonds vergleichen:

  • Internationalität: In einem gut aufgestellten Offenen Immobilienfonds werden Sie Objekte aus verschiedenen Ländern finden. Dass Verteilung – Diversifikation – auch hier dazu gehört, um Risiken zu senken, versteht sich von selbst. Interessant sind die Vorteile: Unter den Rahmenbedingungen anderer Länder lassen sich oft Chancen realisieren, die in dieser Form in Deutschland nicht möglich wären.  
  • Durchschnittsalter: Ein weiterer Qualitätsfaktor für einen Offenen Immobilienfonds ist ein geringes Alter einer Mehrzahl der Objekte, wobei man auch kürzlich sanierte Gebäude dazu rechnet. Je weniger „Altlasten" ein Fonds im Bestand hat, umso geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mieten unter Marktdurchschnitt und Instandhaltungskosten die Rendite drücken.
  • Nutzung: Gegenüber Wohngebäuden haben Gewerbeimmobilien den Vorteil höherer Flexibilität für den Vermieter. Allerdings ist hier auch das Risiko höher, durch Kündigung oder Konkurs der gewerblichen Mieter häufiger Leerstände zu verzeichnen. Ein solide arbeitender Fond setzt übrigens nicht überzogene Forderungen, sondern auf möglichst dauerhafte und sozial verträgliche Beziehungen zu seinen Mietern. Verlässlichkeit auf beiden Seiten ist langfristig immer das bessere Rezept für eine positive Renditeentwicklung. Attraktive neue Segmente der Immobiliennutzung sind Mischformen aus Wohn- und Gewerbeobjekt wie z. B. Anlagen für betreutes Wohnen, Service-Apartments oder Gebäude, die sich ohne großen Aufwand flexibel an unterschiedliche Nutzungen anpassen lassen. 
  • Corona-Folgen: Schließlich will ich noch versuchen, mit aller gebotenen Vorsicht die Frage zu beantworten, wie sich die Pandemie auf die Offenen Immobilienfonds auswirkt. Hier bescheinigen Scope und die Fachmedien dieser Anlageform eine bislang gute Krisenstabilität, was nicht zuletzt auch den wirksamen gesetzlichen Schutzzäunen zuzuschreiben ist, die nach der Finanzkrise 2008 errichtet wurden.

Kennzeichen eines hochwertigen Objektbestands in einem Offenen Immobilienfonds sind Schwerpunkte bei

  • international gut verteilten Einzelobjekten 
  • jungen oder kürzlich sanierten Gebäuden 
  • langfristigen Mietverhältnissen 
  • hochwertigen Bürogebäude in Top-Lagen sowie insgesamt eine gute Diversifikation hinsichtlich  
    • Standorten 
    • Nutzung und Mieterstruktur
Mein Fazit

Immobilienfonds vergleichen

So leicht verständlich und einsteigerfreundlich Offene Immobilienfonds insgesamt sind – ein Vergleich lohnt sich immer. Selbst wenn Sie nicht alle fünf „P" vollständig prüfen können, gibt Ihnen der Check genügend Anhaltspunkte. Doch gehen Sie nicht allein nach den Zahlen, die ja immer nur die Vergangenheit abbilden. Achten Sie auch darauf, welches Portfolio-Profil und Management Ihnen vom Gefühl her zusagt, solide oder dynamisch genug ist für Ihre eigenen Ziele und Risikobereitschaft. Bitte verstehen Sie auch, dass wir als hausInvest keine direkten Vergleiche Offener Immobilienfonds vornehmen möchten. Mit den "5 P" haben Sie eine Checkliste, mit der Sie sich Ihr persönliches, unbeeinflusstes Bild machen können.

Nun wünsche ich Ihnen viel Erfolg beim Vergleichen der Immobilienfonds und bei Ihrer Geldanlage!

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Zuletzt aktualisiert am
24. Juli 2020

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