Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Offene Immobilienfonds Ein Muss in jedem Portfolio?

Für klassische Sparer oder konservative Anleger gelten sie als leicht verständliche, risikoarme Geldanlage: Stabil im Ertrag und somit ein guter Schutz vor Inflation. Daher bauen auch erfahrene Investoren auf sie als Portfolio-Beimischung: Sind ca. 20 % der Geldanlagen in Immobilien investiert, können renditestärkere und risikoreichere Produkte hinzugemischt werden.

Gelten Offene Immobilienfonds damit als regelrechtes Must-have für Jedermann?

Sie können es sich denken – pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten.
Fakt ist, Offene Immobilienfonds erfreuen sich aktuell großer Beliebtheit. Dass allein der Begriff Betongold Renaissance feiert, kommt nicht von ungefähr. Dennoch sollte man sich im Klaren sein, was Offene Immobilienfonds eigentlich genau sind, bevor man sich entschließt, zu investieren. Anhand von neun wesentlichen Merkmalen stelle ich sie Ihnen gerne vor, damit Sie in der Lage sind, die richtige Anlage-Entscheidung zu treffen. Dabei greife ich auch Praxis-Beispiele aus dem Arbeitsalltag von meinen Kollegen und mir bei hausInvest auf, um Ihnen eine genaue Vorstellung zu vermitteln.

1. Die Funktionsweise von Offenen Immobilienfonds

Mit überschaubaren Beträgen breit gestreut in Immobilien investieren

Stellen Sie sich vor, Sie wären Besitzer eines Shopping-Centers, eines 5 Sterne-Hotels oder eines zukunftsweisenden Wolkenkratzers.

Ein schöner Gedanke, oder?

Ihnen fehlt jedoch das nötige Kleingeld für solche Immobilien als Kapitalanlage? Keine Sorge, das geht nicht nur Ihnen so. Allein von Januar bis Oktober 2018 entschlossen sich laut BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.) daher deutsche Anleger mit zusammengenommen über 5,1 Milliarden Euro dazu, zumindest Teilbesitzer solcher beeindruckenden Objekte zu werden und in Offene Immobilienfonds zu investieren. Das liegt u. a. an der Tatsache, dass aktuell die Wertsteigerung der Immobilien am Markt für jeden deutlich spürbar ist. Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien und privaten Objekten in den Städten wird in den nächsten Jahren Fortbestand haben. Das bestätigen zahlreiche Prognosen und Expertenmeinungen. Auch die niedrigen bis nicht existenten Zinsen auf das Sparbuch oder Tagesgeldkonto sorgen dafür, dass die Bevölkerung hierzulande in Sachen Geldanlage ihre Übervorsicht mehr und mehr ablegt.

Mit Offenen Immobilienfonds können Privatanleger ohne große Budgets und Erfahrung am Immobilien-Boom teilhaben. Offen heißt in dem Kontext, dass jeder jederzeit Anteile am Immobilienfonds kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen auch verkaufen kann. Der eigentliche Job wird in Expertenhände gegeben, denn das Fondsvermögen wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwaltet. Deren Fonds- und Asset Manager kümmern sich u. a. um den Kauf erfolgversprechender Immobilien, deren Vermarktung, die Vermietung, die Instandhaltung oder um den Verkauf, wenn der Markt eine gute Gelegenheit bietet.

Eine Strategie ist das Immobilien-Portfolio breit zu streuen – sowohl geografisch als auch von der Nutzungsart und Mieterstruktur her. Beispielsweise enthält ein geschickt zusammengestelltes Portfolio Shopping-Center in Miami und London, Hotels in Tokio und Toronto, Gewerbeimmobilien von München bis nach Sydney und ein Hybridhochhaus in Frankfurt am Main. Durch diese breite Streuung (Diversifikation) wird das Risiko klein gehalten, weswegen Offene Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage gelten.

Dadurch, dass langjährige Miet- und Pachtverträge mit renommierten Mietern abgeschlossen werden, können Teilhaber eine solide, wenig schwankende Rendite erwarten. Die Gewinne werden meist jährlich in Form von Ausschüttungen ausgegeben.

Info: Was sind Immobilienfonds

Bei Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds, die ausgegeben werden und auch Privatanlegern die Teilhabe an Immobilien ermöglichen, die sie alleine nicht erwerben könnten.

Einfach gesagt wird das Geld vieler Anleger von einer Fondsgesellschaft verwaltet. Deren Fonds- und Assetmanager investieren es in Büroimmobilien, Hotels, Shopping-Center uvm. Sie übernehmen den Erwerb, die Verwaltung, die Vermietung oder den Verkauf der Fonds-Immobilien, den sog. Assets. Die Anleger erhalten über ihre Beteiligung Anteilsscheine und so Rendite auf ihr eingesetztes Kapital - Rendite, die durch die Arbeit der Fonds- und Immobilienprofis erwirtschaftet wird.

Da vor allem Offene Immobilienfonds besonders in Niedrigzinsphasen oder turbulenten Börsenzeiten durch die Stabilität von Sachwerten überzeugen, stellen sie eine geeignete Anlage auch für konservative oder unerfahrene Anleger dar. Offen heißt in dem Kontext, dass grundsätzlich jeder jederzeit Anteile am Immobilienfonds kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen auch verkaufen kann. Durch die breite Streuung des Immobilienportfolios innerhalb der Offenen Fonds – sowohl geographisch als auch von der Nutzungsart und Mieterstruktur her – können Anleger eine solide, wenig schwankende Rendite erwarten.

Was Offene Immobilienfonds sind, finden Sie auch nochmal kurz in diesem Video zusammengefasst

2. Rendite von Offenen Immobilienfonds

Solide, stabil, langfristig

Es geht nicht darum, die schönsten und bekanntesten Bauwerke zu sammeln. Der Fondsmanager soll die ertragreichsten Immobilien im Portfolio zusammenstellen und somit zufriedenstellende Erträge für die Anleger erwirtschaften. Die durchschnittlichen Renditen Offener Immobilienfonds sind in den vergangenen sechs Jahren spürbar gestiegen – von 2,3% auf 3,1% im ersten Halbjahr 2019. Das liegt wie gesagt z. B. daran, dass trotz Themen wie Mietendeckel usw. der Immobilienboom insgesamt weiter anhält. Objekte jeglicher Art verbuchen eine Steigerung in Preis und Nachfrage. In den größten sieben Städten liegen die Preise im ersten Quartal 2019 um 8,6 Prozent höher als im Jahr zuvor (laut Statistischem Bundesamt). Hierzulande sind Sie in den Großstädten seit Ende des Jahres 2015 um etwa 40 Prozent angestiegen. Davon profitieren Offene Immobilienfonds, die Rendite zeichnet sich weiter durch Stabilität aus. Wir bei hausInvest erwirtschaften mit unserem Fonds bereits seit 1972 Jahr für Jahr ein positives Ergebnis.

Die Erträge ergeben sich dabei auf unterschiedliche Weise, die Rendite eines Offenen Immobilienfonds basiert vordergründig auf drei Komponenten:

  • Netto-Mieteinnahmen
  • Wertveränderung / Wertsteigerung der Assets
  • Verzinsung der Liquidität

Zudem lohnt der Immobilienfonds-Rendite-Vergleich, was den Anbieter angeht. Denn Kosten für Kauf, Verwaltung, etc. wie der Ausgabeaufschlag variieren und drücken die Rendite. Außerdem hängen die Erträge stark von der Strategie der KVG hinter dem Fonds ab. Man kann sie pauschal in zwei Gruppen aufteilen:

Reine Transaktionshäuser, die vordergründig auf den Kauf und Verkauf von Immobilien setzen. Sie halten Ausschau nach günstigen Gelegenheiten und verkaufen, wenn der Marktwert gestiegen ist.

Sogenannte Asset Manager, die hauptsächlich auf die stetigen Erträge der Bestandsimmobilien setzen. Auch sie kaufen und verkaufen Immobilien, setzen aber vor allem auf die Netto-Erlöse durch die Vermietung.

In beiden Fällen kommt es auf vier Erfolgskriterien an: Lage, Nutzung, Vermietung und Alter der Immobilien. Wobei Alter nicht gleichzusetzen ist mit dem Baujahr, sondern mit dem Zeitpunkt der letzten Grundrenovierung. Die Asset Manager legen nochmal einen besonderen Schwerpunkt auf das Kriterium mit dem meisten Spielraum – auf die Vermietung:

  1. So wird eine Vermietungsquote von über 90 % angestrebt. Ab 97 % spricht man von Vollvermietung, da sich ein Teil der Fläche immer in Renovierung oder Neuvermietung befindet.
  2. Für einen noch besseren Inflationsschutz gilt es, die Miete an die Inflation zu koppeln. Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete.
  3. Dann liegt viel Potenzial in den Einsparungen im laufenden Betrieb. Wenn durch Dämmung oder stromsparende Beleuchtung 50.000 Euro pro Jahr und Gebäude eingespart werden, ist das erst einmal eine überschaubare Summe. Doch bei einem Portfolio von über 100 Immobilien kommt dabei einiges zusammen.
  4. Zu guter Letzt kommt es auf die Flächeneffizienz an. Viele kleine Mieter zahlen zusammengerechnet mehr als ein großer und die Abhängigkeit reduziert sich ebenfalls. Zieht mal ein kleiner Mieter aus, steht nicht gleich das ganze Gebäude leer.

3. Das Immobilien-Portfolio

Die richtige Größe bei der richtigen Strategie

Glauben Sie mir, zu diesem Thema kann ich Stunden erzählen. Das ist ein weites Feld. An dieser Stelle beschränke ich mich für Sie auf das Wesentliche, damit Sie in der Folge ein starkes Portfolio von einem Drahtseilakt unterscheiden können.

Fangen wir mit dem ersten Aspekt, der Größe, an. Für mich ist sie das A und O eines Portfolios. Je kleiner, umso abhängiger ist der Fonds von der Entwicklung einer einzelnen Immobilie. Ein Portfolio von ein oder ein paar wenigen Gebäuden lässt auch keine Streuung über verschiedene Länder und Nutzungsarten zu.

Damit wären wir bei dem zweiten Aspekt, der geographischen Risikostreuung. Wenn Fondsmanager in verschiedene Märkte investieren, sind die Immobilienfonds weniger anfällig bei regionalen Krisen. Hier schwingt aber auch eine Philosophie-Frage mit. Wir bei hausInvest z.B. bauen ganz stark auf Europa, wo traditionell 75% bis 85% unserer Immobilien stehen. Dazu kommen Nordamerika und der asiatisch-pazifische Markt, an deren positive Entwicklung wir glauben. Andere Fonds setzen stärker auf Schwellenländer.

Der dritte Aspekt betrifft die Nutzung, die sowohl zur Risikostreuung als auch zur stabilen Rendite eines Offenen Immobilienfonds erheblich beiträgt. Hier gibt es die unterschiedlichsten Kombinationen innerhalb eines Portfolios. Häufig befinden sich darin:

  • Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Mehrzwecknutzung werden oft gesucht.
  • Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.
  • Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen.
  • Das Thema „Wohnen“ kann man auch unter dem Schlagwort Urban Living angehen. Dabei liegt der Fokus auf größeren Neubauprojekten mit bezahlbarem Wohnraum.
  • Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Laut einer Scope-Studie, setzten 2018 zahlreiche deutsche Fonds auf gleich mehrere Nutzungsarten und machten sich dieses Vorgehen zunutze.

39 der 107 deutschen Fonds investieren in mehrere Nutzungsarten.

Quelle: Scope Investor Services GmbH

Der vierte wesentliche Aspekt ist die Lage. Wir setzen nahezu ausschließlich auf Core-Immobilien. Damit sind neue, erstklassige Gebäude in den Innenstädten der wichtigsten Metropolen wie London, München oder Frankfurt am Main gemeint – sogenannte 1A-Lagen. In anderen Strategien kann der Fokus auf Immobilien im Einzugsgebiet oder auf Städten wie Bremen und Dresden liegen.

Ein fünfter Aspekt ist das Alter, wobei hier nicht nur salopp zwischen modernen und maroden Immobilien zu unterscheiden ist. Es stellt sich auch die Frage, in welcher Projekt-Phase man investiert. In Deutschland findet man zurzeit kaum eine fertige Core-Immobilie, die nicht überteuert wäre. Daher wurden vermehrt sogenannte Projektentwicklungstypen mit ins Portfolio aufgenommen. Diese versprechen eine höhere Rendite. Der bereits vorgestellte Omniturm ist ein Paradebeispiel. Der Investmentfonds investiert schon in der Bauphase, in der die Preise niedriger sind. Zudem bietet sich viel mehr Gestaltungsfreiheit, sowohl zur besseren Nutzung als auch bei der Vermarktung, um die besten Mieter zu gewinnen. Doch nicht jede KVG kann solche Projekte stemmen. Auch hierfür braucht es eine relevante Größe und Expertise in Architektur, Bauingenieure, Projektmanager usw. Darüber hinaus sollte ein Portfolio nicht zu viele Projektentwicklungen zu realisieren haben, da neben der Rendite des Immobilienfonds auch das Risiko steigt. Beim Bau kann immer etwas schief gehen, vielleicht kennen Sie das bereits aus eigener Erfahrung.

Die hausInvest Geldanlage

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4. Die größten Risiken von Offenen Immobilienfonds

Auf Herz und Nieren prüfen

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Geldanlage. Dafür ist Ihr Kapital aber auch mittel- bis langfristig gebunden und die in Aussicht gestellte Rendite liegt niedriger, als z. B. bei Investitionen in Aktien oder ETFs. Das veranschaulicht der Blick auf das Dreieck der Vermögensanlage. In der Regel können niemals eine erhebliche Rentabilität, eine hohe Sicherheit sowie eine schnelle Verfügbarkeit gleichzeitig erzielt werden.

Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Anlagemöglichkeit, da sie durch Stabilität von Sachwerten trumpfen können.

Geschlossene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind – im Vergleich zu Offenen Immobilienfonds - sowohl die Rendite-Chancen als auch das Risiko höher zu bewerten. Kapital ist zudem langfristig gebunden.

ETFs / Aktien im Dreieck der Vermögensanlage

Hier steht vor allem die Rendite im Vordergrund. Rendite wird jedoch immer mit Sicherheit bezahlt. Vor allem Aktien sind daher etwas für erfahrene, risikofreudige Anleger. 

Wenn Ihnen vor allem die Sicherheit bei einer soliden Rendite wichtig ist, dann eignen sich Offene Immobilienfonds für Sie als Anlageprodukt. Dennoch bergen auch diese überschaubare Risiken, meist begründet im Anbieter und seinen Fonds selbst. Daher gilt eine genaue Prüfung vor dem Erwerb von Anteilen. Ein kleiner und junger Immobilienfonds ist eher gefährdet, da er bei einer Schieflage eines Objektes oder eines Marktes nicht so schnell ausgleichen kann. Im Jahr 2013 hat genau das viele Fonds vom Markt gespült: Im Rahmen der finanziellen Krise wollten institutionelle Anleger kurzfristig ihr eingezahltes Geld zurückfordern, was die Fonds in der Kürze der Zeit nicht leisten konnte. Die gesetzlichen Notfallmaßnahmen sahen in diesem Fall die vorübergehende Fondsschließung vor.

Die größten Risikofaktoren sind:

Ursächlich ist meist, dass der Fonds bzw. das Fondsportfolio schlichtweg zu klein ist oder für eine bessere Rendite komplett auf ein Segment gesetzt wird, z. B. in Schwellenländern. Wir nehmen lieber den Gewinn mit und verkaufen ein Gebäude, wenn wir in Frankfurt am Main drei oder vier im Besitz haben und damit an diesem Standort überallokiert sind.

Dank der gesetzlichen Änderung von 2013 ist dieses Risiko nicht mehr ganz so hoch, da kein Anleger sein Geld von heute auf morgen zurückverlangen kann. Dennoch ist es ein Problem, da Käufe bei zu wenigen liquiden Mitteln zu stark fremdfinanziert sind oder an Investitionen in Bestandsimmobilien gespart wird. Sollte es wirklich dazu kommen, wäre die Fondsgesellschaft berechtigt, die Rücknahme der Anteile auszusetzen und die Fondsanteile einzufrieren. Ein direkter Verkauf der Anteile über die Börse wäre aber für den Kleinanleger immer noch möglich. Im schlimmsten Fall wird der Fonds geschlossen. Für die Anleger besteht aber kein Haftungsrisiko. Das heißt, sie müssen nicht für Schulden des Fonds oder einzelner Immobilien aufkommen und zusätzliches Geld nachschießen - das kann nur bei Geschlossenen Fonds passieren. Beim Offenen Immobilienfonds beschränkt sich das Risiko darauf, dass die Immobilien nicht mehr so viel Wert sind und der Werte des Anteils sinkt.

Für sich alleine ist das kein Risiko. Doch in Zeiten, in denen der Offene Immobilienfonds die liquiden Mittel nicht verzinst kurzfristig anlegen kann, schmälert es die Rendite. Das kann manchen ungeduldigen Fondsmanager dazu veranlassen, Objekte überteuert zu kaufen. Allerdings gibt es eine gesetzliche Grenze für die Liquidität. Nach § 253 KAGB dürfen maximal 49 % der Anlegergelder in Liquidität gehalten werden. Droht diese Quote überschritten zu werden, darf der Fonds keine neuen Anteile mehr ausgeben.

Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Der Kaufpreis einer Immobilie muss im gesunden Verhältnis zur Jahresmiete stehen. Hat der Fonds zu überhitzten Phasen schlecht eingekauft und muss zu ungünstigen Zeiten verkaufen, weil ihm z. B. Liquidität fehlt, macht sich das in einer fallenden Rendite bemerkbar.

Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn wenn man in Warschau oder Miami investiert. Auch Insider-Wissen ist nötig über die lokale Konjunktur, Mieter-Potenzial usw. Um global den Überblick zu behalten, braucht der Fonds zuverlässige Partner und muss sich die Kooperation auch leisten können.

Sie bringen zwar Rendite, doch man sollte nur in Maßen auf diese Methode setzen. Auch im Immobiliengeschäft gilt der Ausspruch: Rendite wird mit Risiko bezahlt.

Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand, aber wenn man falsch eingekauft hat oder die individuellen Bedürfnisse potenzieller Mieter nicht bedienen kann, drohen zu hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite des Offenen Immobilienfonds niederschlägt.

Basiert das Fondsvermögen hauptsächlich auf den Großinvestitionen einiger institutioneller Anleger, die plötzlich ihr Investment abziehen, kann es zu einem großen Liquiditätsmangel kommen, der vielleicht nicht mehr ausgeglichen werden kann. Dieses Risiko wurde zum Glück durch die Gesetzesänderung von 2013 minimiert. Auch haben sich viele KVGs eine Quote selbstverschrieben, dass zum Beispiel nur wenige Prozent der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden, da das Produkt hauptsächlich für Privatanleger gedacht ist.

Sollten Sie – aus welchen Gründen auch immer – vorzeitig Ihr Geld aus dem Fonds ziehen wollen, weil Sie Kapital gebrauchen, ist dies nicht von heute auf morgen möglich auf Grund der 2-jährigen Mindesthaltefrist. Eine Veräußerung an der Börse ist aber, wie gesagt, jederzeit möglich – wenn auch ggf. verlustbehaftet.

Last but not least besteht immer auch ein Restwährungsrisiko, bspw. bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann. Beim Kauf neuer Objekte kann dies für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen.

Im Allgemeinen kann man sagen, dass Offene Immobilienfonds dank der Gesetzesänderungen 2013 deutlich risikoärmer sind als früher. Davor konnten Anteile an Offenen Immobilienfonds jederzeit börsentäglich aus- und zurückgegeben werden. Es war als Anleger also möglich, auf Wunsch sofort an sein Geld zu kommen, wenn man es wieder brauchte. Der vermeintliche Vorteil erwies sich jedoch als Konstruktionsfehler: Viele Investoren missbrauchten die Offenen Immobilienfonds sozusagen, um Geld kurzfristig zu hohen Renditen zu parken. Als es zur Finanzkrise kam, zogen sie ihr Kapital plötzlich ab. Da sich Immobilien aber nicht immer spontan veräußern lassen, fehlte einer Reihe von Fonds das nötige Bargeld, um alle Ausstiegswünsche zu bedienen. Die Fonds mussten letztendlich eingefroren werden.

hausInvest gehörte als einer der ganz wenigen Fonds nicht dazu und zeigt sich bis heute weitgehend unbeeindruckt von den Krisen, die die Finanzmärkte weltweit erschüttern. Zudem haben Fondsmanager nun zahlreiche Möglichkeiten rund um Haltefristen und Co., um das die Schwankungen der Liquidität im Rahmen zu halten.

5. Abgrenzung von Geschlossenen Immobilienfonds

Der deutlich risikoreichere Namensvetter

Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds, bei denen Anleger Fondsanteile bzw. Wertpapiere erwerben, erhalten Investoren bei Geschlossenen Immobilienfonds eine Beteiligung, die mit einem höheren Geldeinsatz verbunden ist. Hier gibt es meist eine vorgeschriebene Mindesteinlage sowie eine längere Haltefrist. Die in Aussicht gestellten Renditen liegen oft höher, das gilt aber auch für das Risiko.

Bei Geschlossenen Immobilienfonds wird i. d. R. nur in eine Immobilie investiert, bzw. Anleger partizipieren an nur einem Objekt. Eine Risikostreuung innerhalb des Fonds findet nicht statt. Investoren tragen das unternehmerische Risiko und ein vorzeitiger Ausstieg ist nur verlustbehaftet auf dem Zweitmarkt möglich.
Daher sind Geschlossene Immobilienfonds – zumindest zur Stabilität eins Portfolios – die falsche Anlage.

Dennoch seien auch die Vorteile Geschlossener Immobilienfonds zu erwähnen: Die in Aussicht gestellten Renditen liegen wie gesagt meist höher als bei Offenen Immobilienfonds, Anleger erhalten sogar teilweise ein Mitspracherecht. Die genauen Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds finden Sie im folgenden Beitrag.

Worin unterscheiden sich eigentlich Offene und Geschlossene Immobilienfonds?

Jetzt lesen →

Beachten Sie: Welche Anlage für wen die passende ist, hängt auch immer davon ab, wie weit man selbst bereit ist, ein Risiko einzugehen.

6. Der gesetzliche Schutz

Mehr Sicherheit für private Anleger seit 2013

Um noch einmal genauer auf den gesetzlich vorgegebenen Schutz für die Anleger und das Thema Haftung einzugehen: Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager und Investmentfonds. Da es sich z. B. bei Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlagen handelt, um z. B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, beschloss der Gesetzgeber, noch mehr Sicherheitsmaßnahmen vorzuschreiben. So ersetzte das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) das Investmentgesetz und wurde um zahlreiche Reglementierungen wie die Mindesthaltefrist für Offene Immobilienfonds zum Vorteil privater Anleger erweitert. Ein wichtiger Part darin ist auch das Thema Haftung.

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für den Anleger. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.

Außerdem im KAGB geregelt sind Themen wie:

  • Liquiditätssicherung
  • Bewertungsvorgang
  • Fremdfinanzierung
  • Haltefristen
  • Rückgabefristen
  • Kündigungsfristen

7. Laufzeiten, Rückgabefristen und Verfügbarkeit von Offenen Immobilienfonds

Planbarkeit gesetzlich festgelegt

Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen sind im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt. Sie räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit hinsichtlich der im Fonds benötigten Liquidität ein. Kommt es einmal zu Liquiditätsschwankungen, z.B. weil viele Anleger gleichzeitig ihr Investment abziehen, wird ein größerer Betrag zum Ausgleich benötigt. Durch die Fristen hat der Fondsmanager eines Offenen Immobilienfonds ausreichend Zeit, um einige Fondsimmobilien zu marktüblichen Preisen zu verkaufen und diesen zu gewährleisten. Das macht die Investition wiederum um einiges sicherer für die Anleger, stabilisiert letztendlich den gesamten Markt und stärkt den Charakter Offener Immobilienfonds als langfristiges Investment. Im Schnitt sprechen wir von circa 7 bis 10 Jahren, die Anleger investiert bleiben. Im Vergleich dazu sind die Mindesthalte- und Rückgabefristen für Anleger zeitlich überschaubar:

  • Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
  • Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.

Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden, da hier nicht die Fondsgesellschaft den Wert der Fondsanteile durch die Gutachten ermittelt, sondern Angebot und Nachfrage an der Börse den Preis bestimmen.

8. Wann lohnen sich Offene Immobilienfonds?

Die persönliche Finanzlage als Ausgangspunkt

Ob Offene Immobilienfonds für Sie wirklich Sinn machen, hängt in erster Linie von Ihrer Vermögenssituation ab. Wie stehen Sie derzeit finanziell da? Haben Sie trotz möglicher Investitionen ausreichend Reserven für Notfälle? Werfen Sie einen Blick auf das folgende Vermögensmodell:

1. Laufender Zahlungsverkehr

Finanzsituation: Das Monatseinkommen deckt die Kosten

Mögliche Anlageform: Girokonto

2. Reserve für Notfälle

Finanzsituation: Zusätzl. 2 - 3 Monatseinkommen als Reserve, z. B. für unplanmäßige Reparaturen

Mögliche Anlageform: Tagesgeldkonto, Geldmarktfonds

3. Mittel- bis langfristig

Finanzsituation: Alles, was die Punkte bzw. Schritte 1 und 2 überschreitet (Sparen und anlegen bereits ab einem zweistelligen Betrag möglich)

Mögliche Anlageform: Rentenfonds, Offene Immobilienfonds

4. Langfristig & spekulativ

Finanzsituation: Alles, nach Punkt 1 - 3 / Summen, deren Verlust im Worst Case verkraftet werden können

Mögliche Anlageform: Aktienfonds, ETFs

Das Motto lautet "Geld sinnvoll anlegen". Das Vermögensmodell beschreibt wie Sie sehen, wie man sein finanzielles Leben sinnvoll, Schritt für Schritt organisiert. Sie können es sich wie Bauklötze aus Ihrer Kindheit vorstellen, die zusammen genommen ein großes Ganzes bilden.

Mit den ersten beiden Bauklötzen oder Bausteinen gilt es zunächst einmal die monatlichen Kosten rund um Miete, Versicherungen, Kosten für Essen und Kleidung usw. zu decken. Darüber hinaus sollten Sie finanzielle Reserven für unvorhergesehene Zahlungen wie Reparaturkosten bilden. Die Höhe dieser beiden Kostenstellen ist von vielen Dingen abhängig wie dem Einkommen, ob Sie Kredite abzuzahlen haben, ob Sie Kinder haben, ob Sie mit der Bahn fahren oder über die ein bis zwei obligatorischen Autos pro Haushalt verfügen etc. Jeder Bauklotz ist individuell zu betrachten.

Mit dem nächsten Baustein, also mit dem Geld, das darüber hinaus übrig bleibt, gilt es den Vermögensaufbau anzugehen. Beim Sparen und Anlegen sollte zunächst in solide, als risikoarm geltende Geldanlagen investiert werden.

Wenn es die Finanzsituation zulässt, kann mit einem weiteren Baustein auch auf riskantere Geldanlagen mit höheren in Aussicht gestellten Renditen gesetzt werden - je nachdem, wie weit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Das ist Typsachen.

Überlegen Sie beim Blick auf Ihre Finanzsituation auch, wie lange Sie Ihr Geld anlegen möchten bzw. für wie lange Sie es entbehren können. Bei vielen Anlagen ist das Kapital über Jahre fest gebunden.

9. Für wen lohnen sich Offene Immobilienfonds?

Finden Sie heraus, welcher Anlegertyp Sie sind

Welche Anlageprodukte sich für Sie eignen, hängt nicht nur von Ihrer aktuellen Vermögenslage ab. Das breit gestreuteste Portfolio nützt nichts, wenn Sie nicht der entsprechende Anlegertyp dafür sind und nachts nicht mehr ruhigen Gewissens schlafen können. Schauen wir uns das genauer an:

Klassischer Sparer

Eine Anlageform komplett ohne Risiko gibt es nicht. Das sollte Ihnen klar sein. Viele würden am liebsten ihr Geld unter der Matratze horten und unabhängig von Banken und Börsenkursen sparen. Wenn auch Ihnen Fonds, Aktien und Co. nicht geheuer sind, dann macht z. B. das herkömmliche Sparbuch Sinn. Ein Tagesgeldkonto ähnelt dem Sparbuch, jedoch liegen die Zinsen hier noch ein wenig höher. Zumindest konnte man das in der Vergangenheit so sagen. Heutzutage in Niedrigzinszeiten erhalten Sie mit diesen Anlageformen praktisch nichts, das Ersparte schmilzt wie ein Eisblock dahin. Daher empfiehlt sich auch für den klassischen Sparer, Offene Immobilienfonds zumindest in Betracht zu ziehen und sich vielleicht mit einem kleinen Sparplan ab 50 Euro pro Monat zu nähern.

Konservativer und umsichtiger Anleger

Diese Anleger sind selbstsicherer und interessieren sich für Produkte mit verhältnismäßig überschaubarem Risiko. Sie möchten das Heft in die Hand nehmen und den Werterhalt ihres Geldes sichern, können aber auf Nervenflattern bei schwankenden Börsenkursen gut und gerne verzichten. Für den gesunden Mittelweg sind Offene Immobilienfonds und andere Produkte der Stufe 3 aus dem Terrassenmodell, z. B. Rentenfonds oder Staatsanleihen, geeignet. Häufig schifft dieser Anlegertyp einen vier- bis fünfstelligen Betrag vom Sparbuch in Geldanlagen mit Rendite um. Manchmal bietet sich auch die Kombination einmaliger Geldanlage und Sparplan an.

Spekulativer Typ

Der spekulative Typ hat meist seine Strategie gefunden. Sein Portfolio enthält an die 20 % Anlagen in Immobilien und andere risikoarme Anlagen zur Balance. Hier legt er das Vermögen zur Seite, was er mittel-bis langfristig für einen bestimmten Zweck benötigt. So kann er sich riskanteren Produkten widmen, mit denen er die Rendite maximieren will.

Mein Fazit

Offene Immobilienfonds eignen sich für (fast) jeden.

Wenn Geldanlagen am Ende des Tages einfach nicht Ihr Thema sind, belassen Sie es bei den klassischen Sparprodukten. Auch wenn die Inflation am Ersparten nagt, fühlen sich einige wohler damit. Das Emotionale überwiegt über das Rationale.

Für alle anderen sind Offene Immobilienfonds eine empfehlenswerte bis zumindest ernsthaft in Betracht zuziehende Anlageform. Einen großen Vorteil bieten die verschiedenen Wege, wie man investieren kann. So kann auch noch einmal mehr nach individuellen Bedürfnissen vorgegangen werden. Zunächst einmal gibt es die einmalige Geldanlage (sogenannten Einmalanlage). Wie der Name schon sagt, wird hier ein einmaliger Kauf von Investmentfondsanteilen getätigt. Bei einem Sparplan hingegen, werden durch regelmäßige, fortlaufende Investitionen Anteile erworben – im Idealfall flexibel Ihrem Kontostand entsprechend. Bei hausInvest ist der Sparplan zum Fondssparen sogar schon ab 10 Euro monatlich realisierbar.

Falls Sie grundsätzlich an den Sachwert Immobilie glauben und jetzt auch Offene Immobilienfonds besser einordnen können, dann ist es genau jetzt an der Zeit zu prüfen, ob die Einmalanlage oder der Fondssparplan für Sie Sinn macht. Im Folgenden habe ich Ihnen einen Vergleich dazu bereitgestellt sowie weitere lesenswerte Beiträge rund ums Thema Immobilienfonds.

Bildquellen dieser Seite: Halfpoint/shutterstock.com, ­4 PM production/shutterstock.com, Westend61/imago-images.de, Geber86/istockphoto.com

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Zuletzt aktualisiert am
28. Februar 2020

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