Offene Immobilienfonds Ein Muss in jedem Portfolio?

Für klassische Sparer oder konservative Anleger gelten sie als leicht verständliche, risikoarme Geldanlage: Stabil im Ertrag und somit ein guter Schutz vor Inflation. Daher bauen auch erfahrene Investoren auf sie als Portfolio-Beimischung: Sind ca. 20 % der Geldanlagen in Immobilien investiert, können renditestärkere und risikoreichere Produkte hinzugemischt werden.

Gelten Offene Immobilienfonds damit als regelrechtes Must-have für Jedermann?

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Fakt ist, Offene Immobilienfonds erfreuen sich aktuell großer Beliebtheit. Dass allein der Begriff Betongold Renaissance feiert, kommt nicht von ungefähr. Dennoch sollte man sich im Klaren sein, was ein Offener Immobilienfonds eigentlich genau ist, bevor man sich entschließt, zu investieren. Anhand von neun wesentlichen Merkmalen stelle ich sie Ihnen gerne vor, damit Sie in der Lage sind, die richtige Anlage-Entscheidung zu treffen. Dabei greife ich auch Praxis-Beispiele aus dem Arbeitsalltag von meinen Kollegen und mir bei hausInvest auf, um Ihnen eine genaue Vorstellung zu vermitteln.

Stellen Sie sich vor, Sie wären Besitzer eines Shopping-Centers, eines 5 Sterne-Hotels oder eines zukunftsweisenden Wolkenkratzers.

Ein schöner Gedanke, oder?

Ihnen fehlt jedoch das nötige Kleingeld für solche Immobilien als Kapitalanlage? Keine Sorge, das geht nicht nur Ihnen so. Allein von Januar bis Ende September 2019 entschlossen sich laut BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.) daher deutsche Anleger mit zusammengenommen über 8,3 Milliarden Euro dazu, zumindest Teilbesitzer von solchen beeindruckenden Objekten zu werden und in Offene Immobilienfonds zu investieren. Das liegt u. a. an der Tatsache, dass aktuell die Wertsteigerung der Immobilien am Markt für jeden deutlich spürbar ist. Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien und privaten Objekten in den Städten wird in den nächsten Jahren Fortbestand haben. Auch die niedrigen bis nicht existenten Zinsen oder gar Negativ-Zinsen für das Sparbuch oder Tagesgeldkonto sorgen dafür, dass die Bevölkerung hierzulande in Sachen Geldanlage ihre Übervorsicht mehr und mehr ablegt.

Mit Offenen Immobilienfonds können Privatanleger ohne große Budgets und Erfahrung am Immobilien-Boom teilhaben. Offen heißt in dem Kontext, dass jeder jederzeit Anteile am Immobilienfonds kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen auch verkaufen kann. Der eigentliche Job wird in Expertenhände gegeben, denn das Fondsvermögen wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwaltet. Deren Fonds- und Asset Manager kümmern sich u. a. um den Kauf erfolgversprechender Immobilien, deren Vermarktung, die Vermietung, die Instandhaltung oder um den Verkauf, wenn der Markt eine gute Gelegenheit bietet.

Eine Strategie ist das Immobilien-Portfolio breit zu streuen – sowohl geografisch als auch von der Nutzungsart und Mieterstruktur her. Beispielsweise enthält ein geschickt zusammengestelltes Portfolio Shopping-Center in Miami und London, Hotels in Tokio und Toronto, Gewerbeimmobilien von München bis nach Sydney und ein Hybridhochhaus in Frankfurt am Main. Durch diese breite Streuung (Diversifikation) wird das Risiko klein gehalten, weswegen Offene Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage gelten.

Dadurch, dass langjährige Miet- und Pachtverträge mit renommierten Mietern abgeschlossen werden, können Teilhaber eine solide, wenig schwankende Rendite erwarten. Die Gewinne werden meist jährlich in Form von Ausschüttungen ausgegeben.

Es geht nicht darum, die schönsten und bekanntesten Bauwerke zu sammeln. Der Fondsmanager soll die ertragreichsten Immobilien im Portfolio zusammenstellen und somit zufriedenstellende Erträge für die Anleger erwirtschaften. Die durchschnittlichen Renditen Offener Immobilienfonds sind in den vergangenen sechs Jahren spürbar gestiegen – von 2,3% auf 3,0 %  im vergangenen Jahr 2019. Das liegt u.a. daran, dass trotz Themen wie Mietendeckel usw. der Immobilienboom anhält. Objekte jeglicher Art verbuchen eine Steigerung in Preis und Nachfrage. Davon profitieren Offene Immobilienfonds, die Rendite zeichnet sich weiter durch Stabilität aus. Wir bei hausInvest erwirtschaften mit unserem Fonds bereits seit 1972 Jahr für Jahr ein positives Ergebnis.

Die Erträge ergeben sich dabei auf unterschiedliche Weise, die Rendite eines Offenen Immobilienfonds basiert vordergründig auf drei Komponenten:

• Netto-Mieteinnahmen
• Wertveränderung / Wertsteigerung der Assets
• Verzinsung der Liquidität

Zudem lohnt der Immobilienfonds-Rendite-Vergleich, was den Anbieter angeht. Denn Kosten für Kauf, Verwaltung, etc. wie der Ausgabeaufschlag variieren und drücken die Rendite. Außerdem hängen die Erträge stark von der Strategie der KVG hinter dem Fonds ab. Man kann sie pauschal in zwei Gruppen aufteilen:

In beiden Fällen kommt es auf vier Erfolgskriterien an: Lage, Nutzung, Vermietung und Alter der Immobilien. Wobei Alter nicht gleichzusetzen ist mit dem Baujahr, sondern mit dem Zeitpunkt der letzten Grundrenovierung. Die Asset Manager legen nochmal einen besonderen Schwerpunkt auf das Kriterium mit dem meisten Spielraum – auf die Vermietung:

1. So wird eine Vermietungsquote von über 90 % angestrebt. Ab 97 % spricht man von Vollvermietung, da sich ein Teil der Fläche immer in Renovierung oder Neuvermietung befindet.
2. Für einen noch besseren Inflationsschutz gilt es, die Miete an die Inflation zu koppeln. Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete.
3. Dann liegt viel Potenzial in den Einsparungen im laufenden Betrieb. Wenn durch Dämmung oder stromsparende Beleuchtung 50.000 Euro pro Jahr und Gebäude eingespart werden, ist das erst einmal eine überschaubare Summe. Doch bei einem Portfolio von über 100 Immobilien kommt dabei einiges zusammen.
4. Zu guter Letzt kommt es auf die Flächeneffizienz an. Viele kleine Mieter zahlen zusammengerechnet mehr als ein großer und die Abhängigkeit reduziert sich ebenfalls. Zieht mal ein kleiner Mieter aus, steht nicht gleich das ganze Gebäude leer.

Glauben Sie mir, zu diesem Thema kann ich Stunden erzählen. Das ist ein weites Feld. An dieser Stelle beschränke ich mich für Sie auf das Wesentliche, damit Sie in der Folge ein starkes Portfolio von einem Drahtseilakt unterscheiden können.

Fangen wir mit dem ersten Aspekt, der Größe, an. Für mich ist sie das A und O eines Portfolios. Je kleiner, umso abhängiger ist der Fonds von der Entwicklung einer einzelnen Immobilie. Ein Portfolio von ein oder ein paar wenigen Gebäuden lässt auch keine Streuung über verschiedene Länder und Nutzungsarten zu.

Damit wären wir bei dem zweiten Aspekt, der geographischen Risikostreuung. Wenn Fondsmanager in verschiedene Märkte investieren, sind die Immobilienfonds weniger anfällig bei regionalen Krisen. Hier schwingt aber auch eine Philosophie-Frage mit. Wir bei hausInvest z.B. bauen stark auf Europa, wo traditionell 75% bis 85% unserer Immobilien stehen. Dazu kommen Nordamerika und der asiatisch-pazifische Markt, an deren positive Entwicklung wir glauben. Andere Fonds setzen stärker auf Schwellenländer.

Der dritte Aspekt betrifft die Nutzung, die sowohl zur Risikostreuung als auch zur stabilen Rendite eines Offenen Immobilienfonds erheblich beiträgt. Hier gibt es die unterschiedlichsten Kombinationen innerhalb eines Portfolios. Häufig befinden sich darin:

• Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Mehrzwecknutzung werden oft gesucht.
• Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.
• Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen.
• Das Thema „Wohnen“ kann man auch unter dem Schlagwort Urban Living angehen. Dabei liegt der Fokus auf größeren Neubauprojekten mit bezahlbarem Wohnraum.
• Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Laut einer Scope-Studie, setzten 2020 knapp 30 % der deutschen Fonds auf gleich mehrere Nutzungsarten und machten sich dieses Vorgehen zunutze.

Ein fünfter Aspekt ist das Alter, wobei hier nicht nur salopp zwischen modernen und maroden Immobilien zu unterscheiden ist. Es stellt sich auch die Frage, in welcher Projekt-Phase man investiert. In Deutschland findet man zurzeit kaum eine fertige Core-Immobilie, die nicht überteuert wäre. Daher wurden vermehrt sogenannte Projektentwicklungstypen mit ins Portfolio aufgenommen. Diese versprechen eine höhere Rendite. Der bereits vorgestellte Omniturm ist ein Paradebeispiel. Der Investmentfonds investiert schon in der Bauphase, in der die Preise niedriger sind. Zudem bietet sich viel mehr Gestaltungsfreiheit, sowohl zur besseren Nutzung als auch bei der Vermarktung, um die besten Mieter zu gewinnen. Doch nicht jede KVG kann solche Projekte stemmen. Auch hierfür braucht es eine relevante Größe und Expertise in Architektur, Bauingenieure, Projektmanager usw. Darüber hinaus sollte ein Portfolio nicht zu viele Projektentwicklungen zu realisieren haben, da neben der Rendite des Immobilienfonds auch das Risiko steigt. Beim Bau kann immer etwas schief gehen, vielleicht kennen Sie das bereits aus eigener Erfahrung.

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Geldanlage. Dafür ist Ihr Kapital aber auch mittel- bis langfristig gebunden und die in Aussicht gestellte Rendite liegt niedriger, als z. B. bei Investitionen in Aktien oder ETFs. Das veranschaulicht der Blick auf das Dreieck der Vermögensanlage. In der Regel können niemals eine erhebliche Rentabilität, eine hohe Sicherheit sowie eine schnelle Verfügbarkeit gleichzeitig erzielt werden.

Wenn Ihnen vor allem die Sicherheit bei einer soliden Rendite wichtig ist, dann eignen sich Offene Immobilienfonds für Sie als Anlageprodukt. Dennoch bergen auch diese überschaubare Risiken, meist begründet im Anbieter und seinen Fonds selbst. Daher gilt eine genaue Prüfung vor dem Erwerb von Anteilen. Ein kleiner und junger Immobilienfonds ist eher gefährdet, da er bei einer Schieflage eines Objektes oder eines Marktes nicht so schnell ausgleichen kann. Im Jahr 2013 hat genau das viele Fonds vom Markt gespült: Im Rahmen der finanziellen Krise wollten institutionelle Anleger kurzfristig ihr eingezahltes Geld zurückfordern, was die Fonds in der Kürze der Zeit nicht leisten konnte. Die gesetzlichen Notfallmaßnahmen sahen in diesem Fall die vorübergehende Fondsschließung vor.

Last but not least besteht immer auch ein Restwährungsrisiko, bspw. bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann. Beim Kauf neuer Objekte kann dies für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen.

Im Allgemeinen kann man sagen, dass Offene Immobilienfonds dank der Gesetzesänderungen 2013 deutlich risikoärmer sind als früher. Davor konnten Anteile an Offenen Immobilienfonds jederzeit börsentäglich aus- und zurückgegeben werden. Es war als Anleger also möglich, auf Wunsch sofort an sein Geld zu kommen, wenn man es wieder brauchte. Der vermeintliche Vorteil erwies sich jedoch als Konstruktionsfehler: Viele Investoren missbrauchten die Offenen Immobilienfonds sozusagen, um Geld kurzfristig zu hohen Renditen zu parken. Als es zur Finanzkrise kam, zogen sie ihr Kapital plötzlich ab. Da sich Immobilien aber nicht immer spontan veräußern lassen, fehlte einer Reihe von Fonds das nötige Bargeld, um alle Ausstiegswünsche zu bedienen. Die Fonds mussten letztendlich eingefroren werden.

hausInvest gehörte als einer der ganz wenigen Fonds nicht dazu und zeigt sich bis heute weitgehend unbeeindruckt von den Krisen, die die Finanzmärkte weltweit erschüttern. Zudem haben Fondsmanager nun zahlreiche Möglichkeiten rund um Haltefristen und Co., um das die Schwankungen der Liquidität im Rahmen zu halten.

Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds, bei denen Anleger Fondsanteile bzw. Wertpapiere erwerben, erhalten Investoren bei Geschlossenen Immobilienfonds eine Beteiligung, die mit einem höheren Geldeinsatz verbunden ist. Hier gibt es meist eine vorgeschriebene Mindesteinlage sowie eine längere Haltefrist. Die in Aussicht gestellten Renditen liegen oft höher, das gilt aber auch für das Risiko.

Bei Geschlossenen Immobilienfonds wird i. d. R. nur in eine Immobilie investiert, bzw. Anleger partizipieren an nur einem Objekt. Eine Risikostreuung innerhalb des Fonds findet nicht statt. Investoren tragen das unternehmerische Risiko und ein vorzeitiger Ausstieg ist nur verlustbehaftet auf dem Zweitmarkt möglich.
Daher sind Geschlossene Immobilienfonds – zumindest zur Stabilität eins Portfolios – die falsche Anlage.

Dennoch seien auch die Vorteile Geschlossener Immobilienfonds zu erwähnen: Die in Aussicht gestellten Renditen liegen wie gesagt meist höher als bei Offenen Immobilienfonds, Anleger erhalten sogar teilweise ein Mitspracherecht. Die genauen Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds finden Sie im folgenden Beitrag.

Beachten Sie: Welche Anlage für wen die passende ist, hängt auch immer davon ab, wie weit man selbst bereit ist, ein Risiko einzugehen.

Um noch einmal genauer auf den gesetzlich vorgegebenen Schutz für die Anleger und das Thema Haftung einzugehen: Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager und Investmentfonds. Da es sich z. B. bei Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlagen handelt, um z. B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, beschloss der Gesetzgeber, noch mehr Sicherheitsmaßnahmen vorzuschreiben. So ersetzte das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) das Investmentgesetz und wurde um zahlreiche Reglementierungen wie die Mindesthaltefrist für Offene Immobilienfonds zum Vorteil privater Anleger erweitert. Ein wichtiger Part darin ist auch das Thema Haftung.

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für den Anleger. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.

Außerdem im KAGB geregelt sind Themen wie:

• Liquiditätssicherung
• Bewertungsvorgang
• Fremdfinanzierung
• Haltefristen
• Rückgabefristen
• Kündigungsfristen

Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen sind im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt. Sie räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit hinsichtlich der im Fonds benötigten Liquidität ein. Kommt es einmal zu Liquiditätsschwankungen, z.B. weil viele Anleger gleichzeitig ihr Investment abziehen, wird ein größerer Betrag zum Ausgleich benötigt. Durch die Fristen hat der Fondsmanager eines Offenen Immobilienfonds ausreichend Zeit, um einige Fondsimmobilien zu marktüblichen Preisen zu verkaufen und diesen zu gewährleisten. Das macht die Investition wiederum um einiges sicherer für die Anleger, stabilisiert letztendlich den gesamten Markt und stärkt den Charakter Offener Immobilienfonds als langfristiges Investment. Im Schnitt sprechen wir von circa 7 bis 10 Jahren, die Anleger investiert bleiben. Im Vergleich dazu sind die Mindesthalte- und Rückgabefristen für Anleger zeitlich überschaubar:

• Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
• Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.

Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden, da hier nicht die Fondsgesellschaft den Wert der Fondsanteile durch die Gutachten ermittelt, sondern Angebot und Nachfrage an der Börse den Preis bestimmen.

Ob Offene Immobilienfonds für Sie wirklich Sinn machen, hängt in erster Linie von Ihrer Vermögenssituation ab. Wie stehen Sie derzeit finanziell da? Haben Sie trotz möglicher Investitionen ausreichend Reserven für Notfälle? Werfen Sie einen Blick auf das folgende Vermögensmodell:

Das Motto lautet "Geld sinnvoll anlegen". Das Vermögensmodell beschreibt wie Sie sehen, wie man sein finanzielles Leben sinnvoll, Schritt für Schritt organisiert. Sie können es sich wie Bauklötze aus Ihrer Kindheit vorstellen, die zusammen genommen ein großes Ganzes bilden.

Mit den ersten beiden Bauklötzen oder Bausteinen gilt es zunächst einmal die monatlichen Kosten rund um Miete, Versicherungen, Kosten für Essen und Kleidung usw. zu decken. Darüber hinaus sollten Sie finanzielle Reserven für unvorhergesehene Zahlungen wie Reparaturkosten bilden. Die Höhe dieser beiden Kostenstellen ist von vielen Dingen abhängig wie dem Einkommen, ob Sie Kredite abzuzahlen haben, ob Sie Kinder haben, ob Sie mit der Bahn fahren oder über die ein bis zwei obligatorischen Autos pro Haushalt verfügen etc. Jeder Bauklotz ist individuell zu betrachten.

Mit dem nächsten Baustein, also mit dem Geld, das darüber hinaus übrig bleibt, gilt es den Vermögensaufbau anzugehen. Beim Sparen und Anlegen sollte zunächst in solide, als risikoarm geltende Geldanlagen investiert werden.

Wenn es die Finanzsituation zulässt, kann mit einem weiteren Baustein auch auf riskantere Geldanlagen mit höheren in Aussicht gestellten Renditen gesetzt werden - je nachdem, wie weit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Das ist Typsache.

Überlegen Sie beim Blick auf Ihre Finanzsituation auch, wie lange Sie Ihr Geld anlegen möchten bzw. für wie lange Sie es entbehren können. Bei vielen Anlagen ist das Kapital über Jahre fest gebunden.

Welche Anlageprodukte sich für Sie eignen, hängt nicht nur von Ihrer aktuellen Vermögenslage ab. Das breit gestreuteste Portfolio nützt nichts, wenn Sie nicht der entsprechende Anlegertyp dafür sind und nachts nicht mehr ruhigen Gewissens schlafen können. Schauen wir uns das genauer an: