Offene Immobilienfonds Ein Muss in jedem Portfolio?

Ob erfahrener Investor oder Neuling auf dem Gebiet der Geldanlage: Offene Immobilienfonds bieten sich wegen ihrer Stabilität als solide Investmentmöglichkeit an, noch dazu gelten sie als risikoarm und als guter Schutz vor Inflation. Für Erfahrenere dienen sie als wertvolle Portfolio-Basis: Sind ca. 20 % der Geldanlagen in Immobilien investiert, können renditestärkere und risikoreichere Produkte hinzugemischt werden.

Sind Offene Immobilienfonds ein Anlage-Must-Have?

Dieser Frage nähern wir uns Schritt für Schritt. Ich werde Ihnen anhand von neun wesentlichen Merkmalen sowie einigen Beispielen aus dem Arbeitsalltag von mir und meinen Kolleg*innen    bei hausInvest das Prinzip des Offenen Immobilienfonds vorstellen. Sie können sich hier ein detailliertes Bild machen, um zu entscheiden, ob diese Art der Geldanlage für Sie die richtige ist.

Der Gedanke, eine eigene Immobilie zu besitzen, klingt für den Einen verlockend, für den Nächsten wieder zu riskant oder – mit Blick auf die aktuellen Immobilienpreise – auch schlichtweg zu kostspielig.   Ein Offener Immobilienfonds bietet Ihnen die Möglichkeit, einen anlegerfreundlichen Mittelweg zu gehen und bequem in unterschiedliche Immobilien gleichzeitig zu investieren. Dass sich Offene Immobilienfonds selbst (oder vielleicht sogar gerade) in Zeiten wie der Corona-Krise bewähren, zeigte kürzlich der BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.): Zwischen Januar und September 2020 investierten deutsche Anleger*innen zusammengenommen 6,9 Milliarden Euro   in Offene Immobilienfonds – der höchste Anlagebetrag seit 2013. Diese Entwicklung kann – unter anderem – dadurch erklärt werden, dass andere Sparmaßnahmen wie Sparbuch oder Tagesgeldkonto nicht mehr die gleichen Zinsvorteile bieten wie früher, sodass alternative Anlagemöglichkeiten für Viele immer attraktiver werden.

Mit Offenen Immobilienfonds können Privatanleger ohne große Budgets und Erfahrung am Immobilien-Boom teilhaben. “Offen” heißt hier, dass Sie jederzeit Anteile am Immobilienfonds kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen verkaufen können. Der eigentliche Job wird in Expertenhände gegeben, denn das Fondsvermögen wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) betreut. Die zuständigen Fonds- und Asset-Manager kümmern sich um den Kauf erfolgsversprechender Immobilien sowie ihre Vermarktung, Vermietung, Instandhaltung oder um den Verkauf, wenn der Markt eine gute Gelegenheit bietet. Um den Erfolg des Fonds zu sichern, wird das Immobilien-Portfolio oft breit gestreut – sowohl geographisch als auch hinsichtlich der Nutzerart und Mieterstruktur. Beispielsweise enthält ein geschickt zusammengestelltes Portfolio Shopping-Center in Miami und London, Hotels in Tokio und Toronto, Gewerbeimmobilien von München bis nach Sydney und ein Hybridhochhaus in Frankfurt am Main. Durch diese breite Streuung (Diversifikation) wird das Risiko klein gehalten, weswegen Offene Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage gelten.

Dadurch, dass langjährige Miet- und Pachtverträge mit renommierten Mietern abgeschlossen werden, können Teilhaber eine solide, wenig schwankende Rendite erwarten. Die Gewinne werden meist jährlich in Form von Ausschüttungen ausgegeben.

Damit Sie sich ein wirklich klares Bild von Offenen Immobilienfonds machen können, ist es hilfreich, eine weitere Form von Immobilienfonds kennenzulernen und zu wissen, wie sich die beiden Formen voneinander unterscheiden. Dafür wollen wir an dieser Stelle kurz auf die sogenannten Geschlossenen Immobilienfonds eingehen. Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds, bei denen Anleger*innen jederzeit und zu unterschiedlichen Beträgen Fondsanteile erwerben können, handelt es sich bei Geschlossenen Immobilienfonds um eine unternehmerische Beteiligung. Diese ist meistens durch eine Mindesteinlage vorgeschrieben und zeichnet sich durch eine längere Haltefrist aus. Die Einlage wird in der Regel außerdem nur in ein Objekt investiert. Damit steigen die Risiken, da diese nicht über eine Vielzahl an Objekten verteilt werden. Geschlossene Immobilienfonds sind daher nicht dafür geeignet, um Ihr Portfolio sicherer oder stabiler zu gestalten. Allerdings stellen sie auch die Perspektive höherer Renditen sowie teilweise ein Mitspracherecht für den Anleger in Aussicht. 

Im folgenden Beitrag können Sie sich ausführlich über die genauen Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds informieren.

Trotz aktueller Schwierigkeiten wie Mietendeckel oder Corona-Krise hält der Immobilien-Boom weiterhin an. Die Nachfrage und die Preise steigen, wovon die Renditen Offener Immobilienfonds merklich profitieren: Im Zeitraum von 2013 bis 2019 stiegen sie durchschnittlich von 2,3 % auf 3,0 % an.

Auch im Jahr 2020, das aufgrund der Corona-Krise für viele Branchen eine extreme Belastung darstellte, konnte sich die Stabilität Offener Immobilienfonds beweisen. Zwar fielen die Renditen vieler Offener Immobilienfonds mit durchschnittlich 1,5 % bis 2 % niedriger aus als in den Jahren zuvor, allerdings ist laut Fachpresse mit einer vergleichsweise schnellen Erholung zu rechnen:  Die Anlagestrategie von Offenen Immobilienfonds beruht auf einer tendenziell langfristigen Geldanlage vonseiten des Anlegers sowie auf der Verteilung der Objekte über unterschiedliche Branchen und Regionen; dadurch können Anleger*innen damit rechnen, dass schwächere Jahre von zukünftigen renditestärkeren Phasen gut ausgeglichen werden können. Somit erweisen sich Offene Immobilienfonds auch in Krisenzeiten als stabile Kapitalanlage: Unser Fonds hausInvest erzielte zum Ende des Geschäftsjahres im März 2021 eine Rendite von 2,0 % und schnitt im Vergleich mit anderen großen Fondsanbietern sehr gut ab. Damit verzeichnet hausInvest seit jetzt fast 50 Jahren jedes Jahr eine positive Wertentwicklung.

Die Rendite von Offenen Immobilienfonds wird stark von der Strategie der zuständigen KVG beeinflusst. Hier lässt sich zwischen zwei Hauptstrategien unterscheiden:

In beiden Fällen spielen Lage, Nutzung, Vermietung und das Alter der Immobilie eine entscheidende Rolle. Asset Manager legen vor allem auf die Vermietung einen besonderen Schwerpunkt, da sich hier besonders viel Spielraum ergibt:

1. Es wird eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Ab 97 % spricht man von Vollvermietung, da sich ein Teil der Fläche immer in Renovierung oder Neuvermietung befindet.
2. Um einen optimalen Inflationsschutz zu gewähren, wird die Miete an die Inflation gekoppelt: Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete.
3. Viel Potential liegt auch in den Einsparungen im laufenden Betrieb. Wenn durch Dämmung oder stromsparende Beleuchtung 50.000 Euro pro Jahr und Gebäude eingespart werden, ist das erst einmal eine überschaubare Summe. Doch bei einem Portfolio von über 100 Immobilien kommt dabei einiges zusammen.
4. Zu guter Letzt kommt es auf die Flächeneffizienz an. Viele kleine Mieter zahlen zusammengerechnet mehr als ein großer und die Abhängigkeit reduziert sich ebenfalls. Zieht mal ein kleiner Mieter aus, steht nicht gleich das ganze Gebäude leer.

Glauben Sie mir, zu diesem Thema kann ich Stunden erzählen. Das ist ein weites Feld. An dieser Stelle beschränke ich mich für Sie auf das Wesentliche, damit Sie in der Folge ein starkes Portfolio von einem Drahtseilakt unterscheiden können.

Fangen wir mit dem ersten Aspekt, der Größe, an. Für mich ist sie das A und O eines Portfolios. Je kleiner, umso abhängiger ist der Fonds von der Entwicklung einer einzelnen Immobilie. Ein Portfolio von ein oder ein paar wenigen Gebäuden lässt auch keine Streuung über verschiedene Länder und Nutzungsarten zu.

Damit wären wir bei dem zweiten Aspekt, der geographischen Risikostreuung. Wenn Fondsmanager in verschiedene Märkte investieren, sind die Immobilienfonds weniger anfällig bei regionalen Krisen. Hier schwingt aber auch eine Philosophie-Frage mit. Wir bei hausInvest z.B. bauen stark auf Europa, wo traditionell 75% bis 85% unserer Immobilien stehen. Dazu kommen Nordamerika und der asiatisch-pazifische Markt, an deren positive Entwicklung wir glauben. Andere Fonds setzen stärker auf Schwellenländer.

Der dritte Aspekt betrifft die Nutzung, die sowohl zur Risikostreuung als auch zur stabilen Rendite eines Offenen Immobilienfonds erheblich beiträgt. Hier gibt es die unterschiedlichsten Kombinationen innerhalb eines Portfolios. Häufig befinden sich darin:

• Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Mehrzwecknutzung werden oft gesucht.
• Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.
• Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen.
• Das Thema „Wohnen“ kann man auch unter dem Schlagwort Urban Living angehen. Dabei liegt der Fokus auf größeren Neubauprojekten mit bezahlbarem Wohnraum.
• Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Laut einer Scope-Studie, setzten 2020 knapp 30 % der deutschen Fonds auf gleich mehrere Nutzungsarten und machten sich dieses Vorgehen zunutze.

Ein fünfter Aspekt ist das Alter, wobei hier nicht nur salopp zwischen modernen und maroden Immobilien zu unterscheiden ist. Es stellt sich auch die Frage, in welcher Projekt-Phase man investiert. In Deutschland findet man zurzeit kaum eine fertige Core-Immobilie, die nicht überteuert wäre. Daher wurden vermehrt sogenannte Projektentwicklungstypen mit ins Portfolio aufgenommen. Diese versprechen eine höhere Rendite. Der bereits vorgestellte Omniturm ist ein Paradebeispiel. Der Investmentfonds investiert schon in der Bauphase, in der die Preise niedriger sind. Zudem bietet sich viel mehr Gestaltungsfreiheit, sowohl zur besseren Nutzung als auch bei der Vermarktung, um die besten Mieter zu gewinnen. Doch nicht jede KVG kann solche Projekte stemmen. Auch hierfür braucht es eine relevante Größe und Expertise in Architektur, Bauingenieure, Projektmanager usw. Darüber hinaus sollte ein Portfolio nicht zu viele Projektentwicklungen zu realisieren haben, da neben der Rendite des Immobilienfonds auch das Risiko steigt. Beim Bau kann immer etwas schief gehen, vielleicht kennen Sie das bereits aus eigener Erfahrung.

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Geldanlage. Dafür ist Ihr Kapital aber auch mittel- bis langfristig gebunden und die in Aussicht gestellte Rendite liegt niedriger, als z. B. bei Investitionen in Aktien oder ETFs. Das veranschaulicht der Blick auf das Dreieck der Vermögensanlage. In der Regel können niemals eine erhebliche Rentabilität, eine hohe Sicherheit sowie eine schnelle Verfügbarkeit gleichzeitig erzielt werden.

Wenn Ihnen vor allem die Sicherheit bei einer soliden Rendite wichtig ist, dann eignen sich Offene Immobilienfonds für Sie als Anlageprodukt. Dennoch bergen auch diese überschaubare Risiken, meist begründet im Anbieter und seinen Fonds selbst. Daher gilt eine genaue Prüfung vor dem Erwerb von Anteilen. Ein kleiner und junger Immobilienfonds ist eher gefährdet, da er bei einer Schieflage eines Objektes oder eines Marktes nicht so schnell ausgleichen kann. Im Jahr 2013 hat genau das viele Fonds vom Markt gespült: Im Rahmen der finanziellen Krise wollten institutionelle Anleger kurzfristig ihr eingezahltes Geld zurückfordern, was die Fonds in der Kürze der Zeit nicht leisten konnte. Die gesetzlichen Notfallmaßnahmen sahen in diesem Fall die vorübergehende Fondsschließung vor.

Last but not least besteht immer auch ein Restwährungsrisiko, bspw. bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann. Beim Kauf neuer Objekte kann dies für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen.

Im Allgemeinen kann man sagen, dass Offene Immobilienfonds dank der Gesetzesänderungen 2013 deutlich risikoärmer sind als früher. Davor konnten Anteile an Offenen Immobilienfonds jederzeit börsentäglich aus- und zurückgegeben werden. Es war als Anleger also möglich, auf Wunsch sofort an sein Geld zu kommen, wenn man es wieder brauchte. Der vermeintliche Vorteil erwies sich jedoch als Konstruktionsfehler: Viele Investoren missbrauchten die Offenen Immobilienfonds sozusagen, um Geld kurzfristig zu hohen Renditen zu parken. Als es zur Finanzkrise kam, zogen sie ihr Kapital plötzlich ab. Da sich Immobilien aber nicht immer spontan veräußern lassen, fehlte einer Reihe von Fonds das nötige Bargeld, um alle Ausstiegswünsche zu bedienen. Die Fonds mussten letztendlich eingefroren werden.

hausInvest gehörte als einer der ganz wenigen Fonds nicht dazu und zeigt sich bis heute weitgehend unbeeindruckt von den Krisen, die die Finanzmärkte weltweit erschüttern. Zudem haben Fondsmanager nun zahlreiche Möglichkeiten rund um Haltefristen und Co., um das die Schwankungen der Liquidität im Rahmen zu halten.

Um noch einmal genauer auf den gesetzlich vorgegebenen Schutz für die Anleger und das Thema Haftung einzugehen: Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager und Investmentfonds. Da es sich z. B. bei Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlagen handelt, um z. B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, beschloss der Gesetzgeber, noch mehr Sicherheitsmaßnahmen vorzuschreiben. So ersetzte das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) das Investmentgesetz und wurde um zahlreiche Reglementierungen wie die Mindesthaltefrist für Offene Immobilienfonds zum Vorteil privater Anleger erweitert. Ein wichtiger Part darin ist auch das Thema Haftung.

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für den Anleger. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.

Außerdem im KAGB geregelt sind Themen wie:

• Liquiditätssicherung
• Bewertungsvorgang
• Fremdfinanzierung
• Haltefristen
• Rückgabefristen
• Kündigungsfristen

Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen sind im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt. Sie räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit hinsichtlich der im Fonds benötigten Liquidität ein. Kommt es einmal zu Liquiditätsschwankungen, z.B. weil viele Anleger gleichzeitig ihr Investment abziehen, wird ein größerer Betrag zum Ausgleich benötigt. Durch die Fristen hat der Fondsmanager eines Offenen Immobilienfonds ausreichend Zeit, um einige Fondsimmobilien zu marktüblichen Preisen zu verkaufen und diesen zu gewährleisten. Das macht die Investition wiederum um einiges sicherer für die Anleger, stabilisiert letztendlich den gesamten Markt und stärkt den Charakter Offener Immobilienfonds als langfristiges Investment. Im Schnitt sprechen wir von circa 7 bis 10 Jahren, die Anleger investiert bleiben. Im Vergleich dazu sind die Mindesthalte- und Rückgabefristen für Anleger zeitlich überschaubar:

• Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
• Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.

Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden, da hier nicht die Fondsgesellschaft den Wert der Fondsanteile durch die Gutachten ermittelt, sondern Angebot und Nachfrage an der Börse den Preis bestimmen.

Ob Offene Immobilienfonds für Sie wirklich Sinn machen, hängt in erster Linie von Ihrer Vermögenssituation ab. Wie stehen Sie derzeit finanziell da? Haben Sie trotz möglicher Investitionen ausreichend Reserven für Notfälle? Werfen Sie einen Blick auf das folgende Vermögensmodell:

Das Motto lautet "Geld sinnvoll anlegen". Das Vermögensmodell beschreibt wie Sie sehen, wie man sein finanzielles Leben sinnvoll, Schritt für Schritt organisiert. Sie können es sich wie Bauklötze aus Ihrer Kindheit vorstellen, die zusammen genommen ein großes Ganzes bilden.

Mit den ersten beiden Bauklötzen oder Bausteinen gilt es zunächst einmal die monatlichen Kosten rund um Miete, Versicherungen, Kosten für Essen und Kleidung usw. zu decken. Darüber hinaus sollten Sie finanzielle Reserven für unvorhergesehene Zahlungen wie Reparaturkosten bilden. Die Höhe dieser beiden Kostenstellen ist von vielen Dingen abhängig wie dem Einkommen, ob Sie Kredite abzuzahlen haben, ob Sie Kinder haben, ob Sie mit der Bahn fahren oder über die ein bis zwei obligatorischen Autos pro Haushalt verfügen etc. Jeder Bauklotz ist individuell zu betrachten.

Mit dem nächsten Baustein, also mit dem Geld, das darüber hinaus übrig bleibt, gilt es den Vermögensaufbau anzugehen. Beim Geld sparen und Anlegen sollte zunächst in solide, als risikoarm geltende Geldanlagen investiert werden.

Wenn es die Finanzsituation zulässt, kann mit einem weiteren Baustein auch auf riskantere Geldanlagen mit höheren in Aussicht gestellten Renditen gesetzt werden - je nachdem, wie weit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Das ist Typsache.

Überlegen Sie beim Blick auf Ihre Finanzsituation auch, wie lange Sie Ihr Geld anlegen möchten bzw. für wie lange Sie es entbehren können. Bei vielen Anlagen ist das Kapital über Jahre fest gebunden.

Welche Anlageprodukte sich für Sie eignen, hängt nicht nur von Ihrer aktuellen Vermögenslage ab. Das breit gestreuteste Portfolio nützt nichts, wenn Sie nicht der entsprechende Anlegertyp dafür sind und nachts nicht mehr ruhigen Gewissens schlafen können. Schauen wir uns das genauer an: