Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Offene und Geschlossene Immobilienfonds Diese gravierenden Unterschiede sollten Sie kennen

Immobilien gelten als stabile Wertanlage, da erzähle ich Ihnen sicher nichts Neues. Wer nicht gleich ein komplettes Großobjekt als Kapitalanlage kaufen kann, der kann auch mit weniger Budget über Immobilienfonds an Shopping-Zentren, Hotels oder Büroimmobilien partizipieren. Sie als Miteigentümer eines New Yorker Towers? Das wäre doch was, oder?

Aber Achtung, es ist Vorsicht geboten. Immobilienfonds ist nicht gleich Immobilienfonds.

Unterschieden wird in Offene und Geschlossene Immobilienfonds, die sich z. B. bezüglich Rechtsform der Beteiligung und Komplexität des Engagements stark voneinander unterscheiden. Beide Anlageformen klingen von der Begrifflichkeit her sehr ähnlich und es geht bei beiden um die Teilhabe an Immobilien. Ansonsten haben sie nicht viel miteinander gemein:

Offene Immobilienfonds investieren das Geld vieler Anleger in viele Immobilien. Die Anleger erwerben Anteilscheine, die sie jederzeit erwerben und veräußern können. Sie gelten als risikoarm.

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Anleger erwerben eine Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in eine einzelne Immobilie investiert. Diese Beteiligung stellt höhere Renditen in Aussicht, trägt aber auch das unternehmerische Risiko in sich. Geschlossene Immobilienfonds gelten als deutlich risikoreicher.

Für Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds bedarf es eines umfangreichen Finanz- und Immobilienwissens. Zudem ist es im Grunde eine Wette, auf die man sich einlässt: Wenn das Geschäft gut geht, steht nach zehn Jahren ein netter Gewinn auf der Haben-Seite. Gibt es Schwierigkeiten mit der Vermietung oder erhöhen sich unvorhergesehenerweise Instandhaltungskosten, fällt erst die Rendite aus und einige Zeit später ist das angelegte Geld womöglich ganz dahin.

Offene und Geschlossene Immobilienfonds

Im direkten Vergleich

Da sind wir auch schon mitten drin im Thema. Lassen Sie uns zusammen einen Blick auf die folgende Tabelle werfen, in der ich Ihnen Offene und Geschlossene Immobilienfonds gegenübergestellt habe:

Der Vergleich

Beteiligung

  • Emittent: Kapital­verwaltungs­gesell­schaften (KVG) als GmbH oder AG
  • Rechtsform Investment­vermögen: Sondervermögen

Einstieg

  • Jederzeit
  • Anzahl der Fondsanteile unbegrenzt

Mindesteinlage

  • Bei manchen Fonds schon ab 10 Euro

Laufzeiten

  • Offene Laufzeiten

Portfolio

  • Breite Risiko­streuung durch Inves­titionen in mehrere Objekte (versch. Länder, Standorte, Nutzungs­arten und Mieter)

Rendite

  • In der aktuellen Niedrigzinsphase: Meist zwischen 1,5% und 3%
  • Jährliche Ausschüttungen

Haltefristen und Kündigungen

  • 24-monatige Haltefrist
  • 12-monatige Kündigungsfrist
  • Veräußerung an der Börse jederzeit möglich

Rückgabe

  • Grundsätzlich jederzeit unter Einhaltung der Fristen
  • Rückgabe an die Fondsgesellschaft möglich

Risiken

  • Moderates Risiko
    • Markt- / Wertschwankungen
    • Vorübergehende Aussetzung der Anteilschein­rücknahme
    • Auflösung des Fonds
    • Restwährungsrisiko

Gesetzliche Verankerung

  • Regulierungen durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
  • Regelt Mindesthalte- und Kündigungsfristen
  • Kein Haftungsrisiko für Anleger

Objektbewertungen

  • Unabhängige Gutachter
  • Vorgeschriebene, regelmäßige Bewertungen
  • Nicht abhängig vom tagesaktuellen Börsengeschehen

Beteiligung

  • Emittent: Kapital­verwaltungs­gesell­schaften (KVG) als GmbH oder AG
  • Rechtsform Investment­vermögen: Meist Investment-KG, z. B. als GmbH und Co. KG

Einstieg

  • Festgelegter Platzierungszeitraum, danach wird der Fonds geschlossen

Mindesteinlage

  • Meist ab circa 5.000 Euro

Laufzeiten

  • Meist mehrere Jahre (oft über 10 Jahre)

Portfolio

  • Meist ein Objekt

Rendite

  • In der aktuellen Niedrigzinsphase: 4% bis 6%, je nach Anlageobjekt und damit verbundenem Risiko auch höher

Haltefristen und Kündigungen

  • Kapital langfristig gebunden
  • In Ausnahmefällen verlustbehaftete Veräußerung auf dem Zweitmarkt möglich (z. B. durch die Handelsplattform der Fondsbörse Deutschland)
  • Keine Veräußerung an der Börse möglich

Rückgabe

  • Grundsätzlich keine Rückgabe an die Fondsgesellschaft
  • Ggf. Verkauf über Zweitmarkt möglich
  • Normalfall: Auflösung des Fonds nach Ablauf der prognostizierten Laufzeit bzw. nach Verkauf des Objekts

Risiken

  • Erhöhtes Risiko
    • Unternehmerisches Risiko
    • Wenig Risikostreuung
    • Aussetzung des Fonds
    • Schließung des Fonds, z. B. durch Baustopps
    • Restwährungsrisiko

Gesetzliche Verankerung

  • Regelungen über das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
  • Haftungsschutz für Anleger: Vollverlust möglich, jedoch nicht mehr über die Anlagesumme hinaus
  • Nachschusspflichten nach 2013 abgeschafft
  • Eingeschränktes Mitspracherecht

Objektbewertungen

  • Grundsätzlich keine

Sie merken es, die Unterschiede sind immens, allein was die Mindesteinlage und Laufzeiten angeht. Hier herrscht bei Offenen Immobilienfonds mehr Flexibilität.

Das gilt auch für das Portfolio. Ist dies breiter aufgestellt, wie es bei Offenen Fonds der Fall ist, ist das Risiko breit gestreut. Angenommen der Fonds hat Immobilien in Südamerika. Eine politisch schwierige Phase verkraftet ein Offener Immobilienfonds besser, der auch über Objekte in Deutschland, Kanada oder Australien verfügt. Der Geschlossene Immobilienfonds, bei dem an eine einzige Büroimmobilie in Buenos Aires geglaubt wurde, steht vor ernsten Schwierigkeiten. Geht der Fonds bzw. die Fondsgesellschaft pleite, müssen Anleger Geschlossener Immobilienfonds als Mitunternehmer / Kommanditist mit voller Einlage haften. Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen (geregelt durch das KAGB).

Seien Sie sich bewusst, dass die Ziele Sicherheit, Verfügbarkeit und Rentabilität durch kein Anlageprodukt gleichzeitig erfüllt werden können.

Geschlossene Immobilienfonds

Ernstzunehmende Warnung oder Panikmache?

Verstehen Sie mich nicht falsch, auch Geschlossene Immobilienfonds können sich für einen bestimmten Anlegertyp in einer bestimmten Vermögenslage gut eignen. Wenn Sie sich bewusst sind, auf was Sie sich einlassen und trotz Kursschwankungen oder drohender Totalausfälle cool bleiben können, ist das möglicherweise eine Alternative für Sie. Wenn Sie jedoch kein Freund von Nervenkitzel sind, sollten Sie in der Regel die Finger davon lassen. Die Verbraucherzentrale warnt generell bei Geschlossenen Fonds: „Durch intransparente Kostenbeschreibungen und sprachlich schwer verständliche Texte haben Sie kaum eine Chance, die Kosten komplett zu erfassen und deren Wirkung zu verstehen. Kleinanleger haben dadurch oft das Nachsehen.“

Falls Sie sich dafür entscheiden, in Geschlossene Immobilienfonds zu investieren, empfehle ich Ihnen, sich vor dem Kauf über sogenannte Warnlisten, z.B. von Stiftung Warentest zu informieren. Hier werden die Fonds gelistet, die aktuell als besonders risikoreich gelten und um die es einen Bogen zu machen gilt. 

Wann sich welche Immobilienfonds oder gar ein größerer Anlagemix eignen, ist aber nicht nur davon abhängig, inwieweit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Die erste Hauptrolle spielt Ihre Vermögenssituation, wenn es darum geht, das geeignete Investmentprodukt zu wählen.

Geschlossene Immobilienfonds: Das gilt es zu berücksichtigen

Geschlossene Immobilienfonds versprechen Renditechancen, von denen man mit vielen einfacheren Geldanlagen nur träumen kann.  Und wie immer (wirklich: immer) bei Geldanlagen bringt die Hoffnung auf höhere Renditen auch höherer Risiken mit sich .Auch wenn eine ihrer der größten Hürden für Privatanleger lässt bei Geschlossenen Immobilienfonds sich zunehmend leichter umgehen lässt: Inzwischen werden kürzere Laufzeiten von nur noch fünf oder sogar drei Jahren angeboten. Aber dennoch sind Geschlossene Immobilienfonds weiterhin hochriskant – und ihre Spielregeln für Einsteiger selbst dort ungewohnt, wo keine unmittelbaren Risiken drohen. Denn anders als bei Offenen Fonds ist der Geschlossene Fonds – trotz der Namensähnlichkeit - eine unternehmerische Beteiligung, bei der der Investor mit ins unternehmerische Risiko geht. Zwar hat der Gesetzgeber nach einigen Pannen mit “schwarzen Schafen” unter den Anbietern von geschlossenen Fonds mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches 2013 auch die Geschlossenen Fonds reguliert und zum Beispiel ausgeschlossen, dass es für die Investoren eine Nachschusspflicht gibt. Der Totalverlust des eingesetzten Kapitals ist dennoch immer möglich. Also: wenn sie eine unternehmerische Beteiligung eingehen, sollten sie sich verhalten wie ein Unternehmer und gründlich prüfen.

Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in Einzelobjekte. Angesichts der hohen Investitionssummen sind bei der Auswahl also Sorgfalt und Sachkenntnis gefragt:  

  • Sie sollten Qualitätsmerkmale wie Lage, Vermietungschancen und Zukunftsfähigkeit der Objekte genau beurteilen können. 
  • Zusätzliche Risiken bergen Neubauprojekte: Fertigstellungen können sich um Jahre verzögern. Manche Projekte scheitern auch völlig, z. B. durch rechtliche Einsprüche. 
  • Noch riskanter sind sogenannte Blindpools: Hier wissen Sie vorher nicht, in was da investiert wird. Beurteilen können Sie also nur die Kompetenz der Fondsgesellschaft, was ein hohes Maß an Branchenkenntnis erfordert. 
  • Investitionen außerhalb der Eurozone, meist in US-Dollar, bieten oft interessante Vorteile z. B. bei Steuern oder Vermietung. Doch Sie erkaufen dies mit einem zusätzlichen Wechselkursrisiko: Sackt der Dollar ab, kann das einiges an Rendite kosten.

Anteile von Geschlossenen Immobilienfonds sind sozusagen abgezählt. Wenn Sie den rechten Zeitpunkt zum Kauf verpassen, gehen Sie leer aus. Zusätzlich beachten sollten Sie: 

  • Investments erfordern hohe Mindestsummen und eignen sich nur für „freies Kapital", keinesfalls für Reserven, die im Notfall schnell gebraucht werden. 
  • Informieren Sie sich genau über die zu erwartenden Nebenkosten: Initialkosten fallen beim Kauf an, sogenannte Weichkosten für die laufende Verwaltung. 
  • Geschlossene Immobilienfonds werden auch über Fondsbörsen angeboten. Dieser Zweitmarkt ist jedoch gesetzlich nicht geregelt. Es gibt keinen Anlegerschutz, und die Angebote sind manchmal nur deshalb günstig, weil der Verkäufer sich von einer wertlosen Investition trennen will.

Wenn Sie Ihre Anteile vor Ende der Laufzeit verkaufen wollen oder müssen, sind die erwähnten Fondsbörsen der einzige Weg. Allerdings gilt hier: 

  • Sie werden in der Regel Ihre Anteile nur mit Verlust verkaufen können. 
  • In manchen Fondsverträgen sind Haftungsklauseln enthalten, die Sie nicht übertragen können. Bei Verlusten des Fonds bleibt Ihre persönliche Nachschusspflicht also auch nach einem Verkauf der Anteile bestehen. 
  • Daneben besteht die Möglichkeit einer Klage auf Rückabwicklung oder einer Kündigung. Beides können Sie jedoch nur durchsetzen, wenn Sie der Gesellschaft Fehler bei den Anlegerinformationen, der Risikoaufklärung oder der Widerrufsbelehrung nachweisen können.

Für wen taugt welche Art der Immobilienfonds wirklich?

Wie steht es um Ihre aktuelle Finanzlage? Müssen Sie z. B. noch einige Monate lang das Auto abbezahlen, bevor Sie größere Rücklagen bilden können? Haben Sie noch Reserven für unplanmäßige Reparaturen und Co., wenn Sie Ihr Geld investieren und über einen längeren Zeitraum für sich arbeiten lassen?

Das folgende Vermögensmodell zeigt Ihnen genauer, wann eine Investition in welches Anlageprodukt tatsächlich Sinn macht:

1. Laufender Zahlungsverkehr

Finanzsituation: Das Monatseinkommen deckt die Kosten

Mögliche Anlageform: Girokonto

2. Reserve für Notfälle

Finanzsituation: Zusätzl. 2 - 3 Monatseinkommen als Reserve, z. B. für unplanmäßige Reparaturen

Mögliche Anlageform: Tagesgeldkonto, Geldmarktfonds

3. Mittel- bis langfristig

Finanzsituation: Alles, was die Punkte bzw. Schritte 1 und 2 überschreitet (Sparen und anlegen bereits ab einem zweistelligen Betrag möglich)

Mögliche Anlageform: Rentenfonds, Offene Immobilienfonds

4. Langfristig & spekulativ

Finanzsituation: Alles, nach Punkt 1 - 3 / Summen, deren Verlust im Worst Case verkraftet werden können

Mögliche Anlageform: Aktienfonds, ETFs

Das Vermögensmodell beschreibt wie Sie sehen, wie man sein finanzielles Leben sinnvoll, Schritt für Schritt organisiert. Sie können es sich wie Bauklötze aus Ihrer Kindheit vorstellen, die zusammen genommen ein großes Ganzes bilden. 

Mit den ersten beiden Bauklötzen oder Bausteinen gilt es zunächst einmal die monatlichen Kosten rund um Miete, Versicherungen, Kosten für Essen und Kleidung usw. zu decken. Darüber hinaus sollten Sie finanzielle Reserven für unvorhergesehene Zahlungen wie Reparaturkosten bilden. Die Höhe dieser beiden Kostenstellen ist von vielen Dingen abhängig wie dem Einkommen, ob Sie Kredite abzuzahlen haben, ob Sie Kinder haben, ob Sie mit der Bahn fahren oder über die ein bis zwei obligatorischen Autos pro Haushalt verfügen etc. Jeder Bauklotz ist individuell zu betrachten.

Mit dem nächsten Baustein, also mit dem Geld, das darüber hinaus übrig bleibt, gilt es den Vermögensaufbau anzugehen. Beim Sparen und Anlegen sollte zunächst in solide, als risikoarm geltende Geldanlagen investiert werden. 

Wenn es die Finanzsituation zulässt, kann mit einem weiteren Baustein auch auf riskantere Geldanlagen mit höheren in Aussicht gestellten Renditen gesetzt werden - je nachdem, wie weit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Das ist Typsachen.

Überlegen Sie beim Blick auf Ihre Finanzsituation auch, wie lange Sie Ihr Geld anlegen möchten bzw. für wie lange Sie es entbehren können. Bei vielen Anlagen ist das Kapital über Jahre fest gebunden.

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Mein Fazit

Für Beginner und konservative Anleger

Wenn Sie zu dem Schluss kommen, sich erst einmal langsam herantasten zu wollen, dann empfehle ich Ihnen die Investition in Offene Immobilienfonds, und zwar per Sparplan. Es gibt für den Erwerb der Anteile verschiedene Wege: Bei einer einmaligen Anlage wird einmal ein Kauf von Investmentfondsanteilen getätigt. Bei einem Sparplan bzw. Fondssparplan hingegen, können Sie durch regelmäßige, fortlaufende Investitionen schon ab 10 Euro Anteile erwerben, die sich im Laufe der Zeit aufstocken lassen und flexibel an Ihren Kontostand anpassen. Wachsen im Laufe der Jahre Ihre Einnahmen, können Sie das Investment jederzeit erhöhen. Mehr dazu erfahren Sie in meinem folgenden Beitrag, in dem ich Ihnen gerne Ihre genauen Möglichkeiten aufzeige.

Bilduellen dieser Seite: Halfpoint/shutterstock.com

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Zuletzt aktualisiert am
30. September 2020

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