Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Rendite mit Immobilien Was Sie wissen müssen

Wenn ich mit Menschen über Wünsche oder Ziele für ihr Geld spreche, geht es meist um eine gute Rendite für Immobilien. Die Mehrheit wünscht sich reale “Vier Wände" – zur eigenen Nutzung, als Rendite-Quelle oder beides. Die Kombination aus Mietertrag und Wertsteigerung wird dabei gern als Idealvorstellung einer Kapitalanlage bezeichnet. Dabei ist vielen unklar, wie ihre erhoffte Rendite konkret zustande kommt: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Rendite ist nicht gleich Rendite:

die Begriffe

Wer verkaufen will, rückt sein Angebot in ein gutes Licht. Das ist legitim und hat nichts mit Betrug zu tun. Dennoch finden sich vor allem Einsteiger in der Vielfalt der Fachbegriffe oft schwer zurecht. Daher will ich Ihnen zunächst die wichtigsten Kenngrößen für Immobilienrenditen vorstellen:

  • Die Objekt- oder auch Gesamtkapitalrendite beschreibt den Bruttoertrag ohne Berücksichtigung individueller Kosten z. B. der Finanzierung. Damit erlaubt sie vor allem den Vergleich verschiedener Objekte, da der Einzelfall hier keine Rolle spielt. 
  • Die Nettomietrendite berücksichtigt nicht umlagefähige Betriebskosten (d.h. Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen und Rücklagen) und bezeichnet damit den reinen Ertrag, den die Vermietung pro Jahr – voraussichtlich – abwirft. 
  • Die Eigenkapitalrendite bezeichnet die Berechnung eines Nettoertrags, bei dem Steuern und Finanzierungskosten berücksichtigt sind. Hintergrund ist, dass bei der Kombination aus Eigenkapital und Kreditfinanzierung der sogenannte Leverage-Effekt wirksam werden kann: Je nachdem, wie günstig die Fremdfinanzierung gewählt wird, entsteht eine Hebelwirkung (englisch "leverage"). Vereinfacht ausgedrückt, sorgen günstige Kredite zuerst für einen geringeren Bedarf an Eigenkapital und im Ergebnis für eine höhere Rendite. Sofern Sie Ihr Objekt also günstig finanzieren können, ist dies eine sehr attraktive Lösung. Gleichzeitig erweitert es Ihren Suchradius, da Sie sich damit auch höhere Kaufpreise leisten können.

Attraktive Renditeobjekte im Immobilienmarkt

Bevor wir uns nun die Berechnung der Rendite im Einzelnen anschauen, muss zuerst die Quelle für Ihr “Betongold" da sein – die Immobilie. Allerdings ist nicht jedes Objekt gleich gut geeignet. Manche passen gar nicht. Bei manchen sind gute Chancen mit höherem Risiko verbunden.

Bei der Suche nach geeigneten Baulichkeiten sollten Sie daher immer drei Fragen im Hinterkopf behalten:

  1. Welcher Gebäudetyp soll es sein? Einzelwohnungen erfordern z. B. keine zu große Summe. Doch ein Mehrfamilienhaus oder eine größere Wohnanlage bedeuten einen besseren Mietzufluss. Außerdem fallen eventuelle Probleme mit einzelnen Mietern weniger ins Gewicht. Oder soll es ein Gewerbeobjekt sein? Hier ist der Mietzins meist höher, doch leider auch das Risiko von Leerstandszeiten oder der Insolvenz eines Mieters.  
  2. Stimmen Alter und baulicher Zustand? Sind Schäden erkennbar? Oder hat die Abnutzung einen Grad erreicht, dass renoviert werden muss? Steht gar eine energetische Sanierung an, der Einbau einer neuen Energie/Wärme-Versorgung etc.? Hier ist eine gründliche Begehung unerlässlich. Lassen Sie sich unbedingt auch den Keller zeigen: Hier erkennen Sie sogar als Laie leicht, wie gepflegt das Gebäude wirklich ist. Renovierungsbedarf muss übrigens nichts Schlechtes sein. Sie können dabei innovative Ideen realisieren wie Mieterstrom, digitale Vernetzung oder die Zusammenlegung von Einheiten für ein Mehrgenerationen-Wohnen. Auf diese Weise lassen sich der Wert und spätere Gewinnaussichten beim Verkauf deutlich steigern.  
  3. Ist die Lage gut? Stimmen die Verkehrsanbindungen? Passt sie gut zu den Wünschen der Mieter – sind z. B. Kita, Schule, Nahversorger-Handel, Gastronomie und Freizeitmöglichkeiten in bequemer Reichweite? Wie ist das Image des Viertels? Gibt es Pläne, die das Umfeld langfristig verändern könnten?

Kein passives Einkommen ohne zahlende Mieter

Vermieter zu sein, ist nichts Anrüchiges, auch wenn es in den Medien ab und zu so dargestellt wird. Sie dürfen eine verlässliche, angemessene Mietzahlung erwarten. Es ist also ein legitimer Wunsch, wenn Sie sich vor dem Kauf ein Bild von Ihren Mietern machen.

Der Mieter-Check

  • Sind die Verträge rechtlich noch ok oder sind darin Klauseln, die heute unwirksam sind? 
  • Welche Leistungen haben beide Seiten zu erbringen, z. B. in punkto Schönheitsreparaturen? 
  • Wie hoch sind die Kautionen, und sind dazu alle Unterlagen vollständig vorhanden? 
  • Seit wann laufen die bestehenden Verträge – und gibt es Kündigungen?  
  • Wie zuverlässig werden die Mieten gezahlt? 
  • Gibt es spezielle kommunale oder Landesgesetze, die zu beachten sind?

Ähnliches wie bei vermieteten Objekten gilt auch für Anlagen mit mehreren Eigentumswohnungen. Hier empfehlen sich ein paar Gespräche mit Bewohnern und, wenn erhältlich, ein Studium der Protokolle der Eigentümerversammlungen. Unnötig lange Abstimmungsprozesse bei relativ einfachen Fragen lassen auf Probleme schließen. Achten Sie auch auf die Nebenkosten, selbst wenn Sie die Wohnung vermieten wollen. Zu hohe Sätze machen es schwerer, geeignete Mieter zu finden.

Faktoren zur Renditeberechnung bei Immobilien

An sich ist es ganz einfach: Um Rendite zu berechnen, vergleicht man Einkünfte und Kosten – und zwar anteilig berechnet für ein Jahr. Immobilien sind jedoch nur als langfristige Kapitalanlage lohnend. Zehn Jahre Haltedauer sind das Minimum, schon um die sogenannte Spekulationssteuer zu vermeiden; dazu später mehr. Wer weniger Zeit hat, wird außerdem Mühe haben, die Nebenkosten des Kaufs auszugleichen. Erst recht lässt sich eine effektive Wertsteigerung selten in kürzeren Zeiträumen realisieren. Lassen Sie sich darum auch nie von aktuellen Renditewerten einer Immobilie blenden. Nur eine langfristige Betrachtung erlaubt eine realistische Aussage.

Die Kapitalanlage – Phase 1: der Kauf

Bei Immobilien als Kapitalanlage steht im Vordergrund natürlich der Kaufpreis. Doch damit ist es nicht getan. Die Kaufnebenkosten können beträchtlich sein – bis zu 15 Prozent unter Umständen. Zur leichteren Übersicht lassen sich in dieser Phase zwei Schritte trennen:

  1. Recherche: Dazu gehören Maklerprovisionen, eventuell notwendige Gutachten und – gern vergessen – Ihr persönlicher Zeitaufwand. Ein paar Stunden fallen sicher nicht ins Gewicht, doch wenn Sie mehrfach Reisen unternehmen, um interessante Objekte zu besichtigen, würde eine korrekte Rechnung das zu berücksichtigen haben.   
  2. Kauf: Kostenfaktoren sind Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notargebühren, bei Fremdfinanzierung auch die Finanzierungskosten.

Die Grafik zeigt ein Beispiel der Kosten für einen Kauf einer Immobilie in einem Vorort von Wiesbaden.

  • Kaufpreis: 386.000 €
  • Kaufnebenkosten: 53.847 €
    • Grunderwerbsteuer 6 %
    • Maklerprovision 5,95 %
    • Notarkosten 1,50 %
    • Grundbucheintrag 0,50 %
  • Gesamtkosten: 439.847 €

Quelle: eigene Rechnung

Mit Nebenkosten rechnen – Phase 2: die Nutzung

  1. Nicht umlagefähige Neben- und Verwaltungskosten 
  2. Instandhaltung und Mietausfall bzw. entsprechende Rücklagen (ca. 20 Prozent der Jahresnettomiete) 
  3. Tilgung bei Fremdfinanzierung 
  4. Steuern: Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen; dagegen lassen sich bestimmte Ausgaben absetzen wie z.B.:
    • Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes (für nach 1924 erbaute Immobilien können fünfzig Jahre lang 2 Prozent jährlich abgeschrieben werden)
    • Kosten für Renovierung und Reperaturen
    • Finanzierungszinsen
    • Grundsteuer
    • Maklergebühr

Instandhaltungsrücklage nach Peters 

Eine genauere Berechnung erlaubt die sogenannte Peterssche Formel. Allerdings verlangt dies die Kenntnis der Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten). Bei Altbauten kann dies schwierig werden.

Kosten für die Instandhaltung pro Quadratmeter nach Peters berechnen 

  1. Herstellungskosten Gebäude pro m² multipliziert mit 1,5 
  2. Abzug von etwa einem Drittel der Summe 
  3. Das Ergebnis dividieren durch 80 (Jahre Nutzungsdauer)

Beispiel:  

  1. 1.000,- € / m² x 1,5 = 1.500 
  2. 67 % von 1.500 = 1.005 
  3. 1.005 : 80 = ca. 13,- € / m²  

Damit wären 1.300,- € Rücklage pro Jahr für eine 100 Quadratmeter große Wohnung anzusetzen.

Rendite realisieren – Phase 3: der Verkauf

Wie also können Sie aus einer real gekauften Immobilie eine nennenswerte Eigenkapitalrendite erzielen – also wirklichen Gewinn? Die Vielzahl der Kosten- und Risikofaktoren zeigt es deutlich:  

  • Die Nettomietrendite allein wird in den meisten Fällen nur bei einer größeren Zahl von Wohnungen und einer ausreichend langen Laufzeit für Gewinne sorgen.
  • Der attraktivere, aber auch riskantere Renditefaktor ist die Wertsteigerung. Hier allerdings ist die Spannbreite je nach Ort und Lage riesig. In guten bis hervorragenden Großstadtlagen werden vereinzelt – inflationsbereinigt – bis über 3 Prozent erreicht. Der Durchschnitt liegt jedoch eher bei einem Prozent, und wer Pech hat, kommt nicht einmal über die berühmte schwarze Null. 
  • Unbedingt vermeiden sollten Sie bei einem Verkauf die sogenannte Spekulationssteuer. Korrekt heißt sie „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“, zu finden in §§ 22, 23 EStG (Einkommensteuergesetz). Ab einer Haltedauer (dem Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf) von zehn Jahren wird die Steuer jedoch nicht mehr erhoben. 
  • Nutzen können Sie dagegen den bereits erwähnten Leverage-Effekt: Wenn Sie Ihren Immobilienkauf zu einem Teil durch einen zinsgünstigen Kredit finanzieren, schafft die Differenz zwischen Finanzierungskosten und Nettorendite einen Zugewinn.
Anschaffungskosten 100.893 €
Fremdkapitalanteil 50.000 €
Eigenkapitalanteil 50.893 €
Steuersatz 40 %
Kreditzins 2,6 % (1,56 % nach Steuern) bei 15-jähriger Zinsbindung
Abschreibung 2 % p.a. auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils - Höhe 1.500 €
(1) Berechnung der Steuer  
  • Mietertrag 4.400 € abzüglich
  • Unterhaltskosten 420 €
  • Abschreibung 1.500 €
  • Zinsen 1.300 €

Ertrag / Rentabilität p.a. 1.220 € x Steuersatz 40 %

Steuern 488 €

(2) Übernahme der Steuer in die Berechnung des Ertrags nach Steuern  
  • Mietertrag 4.400 € abzüglich
  • Unterhaltskosten 420 €
  • Steuern 488 €
  • Zinsen 1.300 €

Ertrag / Rentabilität p.a. 2.232 €

(3) Berechnung der Eigenkapitalrendite

4,39 % des gebundenen Eigenkapitals von 50.893 € 

(2.323 / 50.893 € x 100)

Quelle: Interhyp

Soll ich oder soll ich nicht?

Ist der Realkauf einer Immobilie für Sie die richtige Form der Geldanlage? Am Ende müssen Sie es selbst entscheiden. Ganz deutlich sage ich aber jedem, der mich darauf anspricht: Es ist ein Abenteuer und nicht ohne Risiko. So ist mit Einzelimmobilien keinerlei Risikoverteilung möglich  – wenn etwas schief geht, ist schnell ein schmerzhafter Verlust zu verbuchen.

Wer sich andererseits in den Bereichen Geldanlagen und Immobilien auskennt und rational genug an die Entscheidung geht, kann hier durchaus Rendite erzielen. Für unberechtigt halte ich übrigens auch die Warnungen vor einer "Immobilienblase": Dazu sind Bedarf und Rahmenbedingungen einfach zu stabil.

Alternativen zur Direktinvestition

Dennoch muss niemand auf die Vorteile einer Investition ins "Betongold" verzichten. Alternative Formen der Anlage gibt es rund um Immobilien reichlich:

  • Offene Immobilienfonds bieten für Einsteiger die ideale Ausgangsbasis – ein geringes Risiko, solide Rendite und eine leicht nachprüfbare Investmentqualität durch einen Blick ins Scope Rating und Direktvergleiche. Die guten Renditechancen und die Möglichkeit von Sparverträgen macht Offene Immobilienfonds heute auch als Alternative fürs herkömmliche Sparkonto attraktiv. Kurz, hier ist für kleines Geld ein gutes Ergebnis zu erzielen. 
  • Etwas höheres Risiko bedeutet Crowdinvesting. Hier geht es ebenfalls um einzelne Projekte – allerdings bereits für geringe Beträge.

Wer also etwas ehrgeiziger in Immobilien investieren möchte, jedoch die Risiken der Direktinvestition scheut oder einfach kein ausreichendes Eigenkapital aufbringt, sollte sich zunächst eingehender mit Offenen Immobilienfonds beschäftigen. Lohnen kann sich auch eine Prüfung einiger Crowd-Projekte, und natürlich ist bei so geringen Mindesteinlagen auch eine Mischung aus OIFs und Crowdinvesting möglich.

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Zuletzt aktualisiert am
11. Mai 2020

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