Ratgeber

Sind Immobilien sicher, gerade in unruhigen Zeiten?

Selten haben sich Hoffnungen und Befürchtungen im Kapitalmarkt so stark vermischt wie in diesem Herbst. Bis in den Spätsommer sah es so aus, als sei 2019 ein Jahr der Schreckgespenster: Der weltweite Zoll- und Handelsstreit, das ewige Brexit-Hin-und-Her, geopolitische Spannungen vor allem im Nahen Osten und die nach kurzen Aufwärtsbewegungen wieder gesenkten Leitzinsen – die meisten Anleger sahen sich bereits einem verfestigten Abwärtstrend gegenüber, der auch für das kommende Jahr eher Geisterbahn als Begeisterung versprach.

Immobilien sicher

Zeichen der Hoffnung

Nun mehren sich allerdings die Zeichen, dass die trübe Stimmung früher aufbrechen könnte als erwartet. Das anlaufende Impeachment-Verfahren und die jüngste Entwicklung in Großbritannien lassen Hoffnungen aufkeimen. Verhalten positiv äußert sich auch das deutsche Bundeswirtschaftsministerium BMWI, vor allem vor dem Hintergrund der positiven Zahlen des 3. Quartals: Für 2019 rechnet es mit einem Wachstum des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts um 0,5 Prozent; für 2020 wird gar ein Wachstum von 1,0 Prozent erwartet. Gleichzeitig entwickeln sich Arbeitsmarkt und Löhne weiterhin positiv, die private Nachfrage bleibt stabil. 

Daneben drängen große, konjunkturrelevante Entwicklungen immer stärker zur Realisierung und damit auch Finanzierung. Zu nennen ist da vor allem die Bereitschaft zu massiven Änderungen in vielen wichtigen Wirtschaftsbereichen, die das wachsende Bewusstsein für den Klimawandel auslöst. Weitere Faktoren sind die Digitalisierung mit all ihren Folgen, insbesondere der Vormarsch selbstlernender sogenannter KI-Systeme.

Kap der Entscheidung

Eine grundsätzliche Trendumkehr ist momentan aber noch nicht zu erwarten. Fachleute rechnen zwar wie das BMWI mit einem insgesamt leichten Wachstum für das kommende Jahr. Doch dies wird auf kurze Sicht ein eher zartes Pflänzchen bleiben – zu gering kommt die expansive Geldpolitik der Notenbanken zur Wirkung, und manche Schwächen wie etwa die der chinesischen Wirtschaft sind hausgemacht und nicht durch ein Ende des Handelsstreits zu beseitigen.

In dieser unübersichtlichen Lage müssen sich private wie institutionelle Anleger nun entscheiden: Setze ich eher auf eine Erholung der Märkte? Oder bleibe ich zurückhaltend in meinen Investitionen? Dabei scheint nur eines sicher: Ein Ende der Niedrigzinsen ist nicht in Sicht. Auch wer als Anleger ganz und gar auf Sicherheit setzen und jedes Risiko meiden will, kommt über eine entsprechende Anpassung nicht herum, wenn er nicht am Ende der Durststrecke reale Verluste zeichnen möchte.

Auf Balance kommt es an

In dieser Lage erscheint ein ausbalanciertes Portfolio der beste Weg, sich auf kommende Chancen vorzubereiten und dennoch Bodenhaftung zu behalten, falls die Erholung ausbleibt. So haben inzwischen einige Fondsmanager begonnen, Schwerpunkte in defensiven Sektoren und Märkten leicht zurückzunehmen. Doch sie bleiben vorsichtig. Bevor sich keine Stabilisierung im globalen Wachstumstrend abzeichnet, raten sie davon ab, den Risikoanteil im Portfolio weiter zu steigern.

Die schönste Balance gerät jedoch aus dem Gleichgewicht, wenn das Stabilisierungssegment nicht mehr richtig arbeitet, Realwertverluste zeichnet oder gar im Sumpf negativer Zinsen versinkt. In dieser Lage erscheinen neben Gold und Fremdwährungen besonders Immobilien und namentlich Offene Immobilienfonds als probate Mittel zur Diversifikation und Stabilitätsanker.

Attraktiv, wenn alles passt: Offene Immobilienfonds

Bei Offenen Immobilienfonds profitieren Anleger zunächst von dem bekannten intrinsischen Effekt einer unaufgeregt gleichmäßigen Renditeentwicklung, die nicht der üblichen Volatilität börsengehandelter Anlageklassen unterliegt. Doch auch bei diesen Fonds gibt es natürlich Unterschiede. So kann man Anlegern ganz allgemein empfehlen, sich auf diejenigen Fonds zu konzentrieren, die im Bereich der typischen Qualitätsmerkmale die besten Profile und damit die geringsten Risiken aufweisen:

  • eine hohe Diversifikation hinsichtlich Gebäudearten und -nutzung 
  • möglichst viele oder im Idealfall Objekte in guter Lage einer Stadt oder eines Ballungsgebiets mit Wachstumspotenzial
  • eine gute geografische Streuung über mehrere, möglichst aussichtsreiche Länder
  • eine konstant hohe Vermietungsrate der Objekte
  • ein möglichst geringes Durchschnittsalter der Gebäude beziehungsweise ein hoher Anteil jüngst modernisierter Gebäude

Hinzu kommen finanztechnische Merkmale: Der Fonds sollte keine zu hohe oder zu geringe Liquidität aufweisen. Bei zu geringer Liquidität besteht zum Beispiel das Risiko einer Unterfinanzierung bei notwendigen Zukäufen oder Instandhaltungsmaßnahmen, was zu teurer Fremdfinanzierung zwingen kann. Bei zu hoher Liquidität sinkt die Rendite, da geparkte liquide Mittel eben keine nennenswerten Erträge erzeugen. Ein weiterer Gesichtspunkt ist das Geschick des Managements, werthaltige Objekte günstig einzukaufen. Denn kauft der Fonds zu teuer ein, werden Mieteinnahmen und Wertsteigerung zu lange brauchen, um die Gewinnzone zu erreichen – die Gesamtrendite wird gedrückt.

Was Immobilien heute so attraktiv macht

Aber sind mit Immobilien-Investments heute nicht auch Risiken verbunden? Immer wieder hört und liest man das Schlagwort von einer Blase, die der Markt gebildet habe. Und ein Aspekt davon stimmt: Die Preise sind in letzter Zeit kräftig gestiegen und steigen weiter. Dennoch ist dies – jedenfalls im deutschen Markt – keine künstliche Aufblähung, sondern die Folge natürlicher äußerer Umstände.

Vor allem hat man nach Jahrzehnten weitgehenden Stillstands endlich begonnen, in größerem Maß wieder neu zu bauen beziehungsweise überalterte Substanz zu modernisieren. Neuer Wohnraum wird an vielen Orten dringend benötigt – nicht zuletzt durch die verstärkte Zuwanderung. Die Bundesregierung hat einen jährlichen Bedarf von rund 370.000 neuen Wohnungen errechnet. Der „Immobilienboom" wird also durch einen bedarfsgetriebenen Bauboom angeschoben; ja, es besteht sogar die Chance, dass die Kapazitätsengpässe im Baugewerbe den Immobilienmarkt zeitweise einbremsen und damit den Überhitzungsphantasien mancher Schwarzmaler den Wind aus den Segeln nehmen. In Folge rechnen Fachleute mit leicht sinkenden Preisen, die aber auf die Werthaltigkeit im Bestand kaum Auswirkungen haben, andererseits weitere Einkäufe erleichtern. 

Gleichzeitig wird der Bau- und der Immobilienmarkt durch eine beispiellose Welle an Innovationen beflügelt. Die Digitalisierung und das steigende Bewusstsein für den Klimaschutz erzeugen heute bei Investoren wie Nutzern ganz neue Vorstellungen, was ein Gebäude leisten sollte – plus den zugehörigen, höheren Finanzierungsbedarf. Ein Bereich sind dabei CO2-sparendes Bauen und die Ausstattung mit umweltgerechter Energie- und Wärmeversorgung sowie als digital gesteuertes Smart Building. Ein anderer Bereich sind neue Nutzungsformen wie Arbeiten im Coworking-Space und Wohnen in Service- und Mikroapartments.

Vom Wachstum profitieren, an Sicherheit nicht verlieren

Zusammenfassend gesehen, präsentieren Immobilien sich heute als Anlagemöglichkeit, die ideal in ein gut balanciertes Portfolio passt und auf jede Entwicklung vorbereitet ist. Vor allem Offene Immobilienfonds bieten aussichtsreiche Anlagen, so lange bei Diversifikation und Objektbestand die Qualität den Anforderungen entspricht. Selbst wenn es in einzelnen Märkten aus politischen Gründen einmal turbulenter wird, können die Investitionen auf anderen Märkten dies abfangen. Speziell für Deutschland, aber auch andere westliche und viele asiatische Länder kommt zu den allgemein positiven Aussichten noch der anhaltende Bedarf an Neubau, energetischer Sanierung und digitaler Ausrüstung, der den Branchensektor auf viele Jahre, vielleicht Jahrzehnte beschäftigen wird. 

Damit halten Immobilien-Investments die Waage aus Stabilität und Rentabilität. Man kann sie zur Absicherung im Portfolio einsetzen, ohne dass die Rendite leidet – und den Gespenstern von Nullzins, Volatilität und Krisenangst die Zunge entgegenstrecken.

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