Bericht der Geschäftsführung

Jahresbericht 2019/2020

seit seiner Auflegung vor 48 Jahren hat sich hausInvest mit seiner auf Stabilität und Werterhalt ausgerichteten Anlagestrategie selbst in krisenhaften Marktsituationen immer als zuverlässige Anlage erwiesen. Auch angesichts der Covid-19-Pandemie zeigen sich Immobilien im Allgemeinen und Offene Immobilienfonds im Speziellen deutlich weniger volatil als zum Beispiel Aktien. Die Bewertung unserer Immobilien orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Erträgen und ist somit vor starken kurzfristigen Schwankungen weitgehend geschützt. Zudem haben wir frühzeitig Rückstellungen für erwartete mögliche Mietausfälle gebildet. 

Bereits im ersten Quartal 2020 wurden durch die Sachverständigen insbesondere vom Handel geprägte Objekte abgewertet, um sowohl dem strukturellen Wandel im Einzelhandel als auch den aktuellen Auswirkungen durch die Verbreitung des Corona-Virus vorausschauend Rechnung zu tragen. Daher war die Entwicklung des Anteilspreises zeitweise leicht rückläufig, die Renditeauswirkungen blieben aber gering und die Einjahresrendite lag auch im ersten Quartal 2020 immer inner- oder oberhalb des Renditeziels von 2,0 bis 2,5 Prozent (nach BVI-Methode). Das Ausscheiden Großbritanniens aus der Europäischen Union hatte bislang ebenfalls kaum Auswirkungen auf den Fonds. Sollte die Brexit-Übergangsfrist am 31. Dezember 2020 mit einem weiteren „No Deal“ enden, sind Effekte, die sich über den Wechselkurs materialisieren, nahezu vollständig abgesichert. 

Aufgrund des insgesamt sehr hohen Grades an Diversifizierung, Risikostreuung und Absicherung wurden kurzfristige Effekte auf den Fonds im Geschäftsjahr deutlich abgeschwächt. Wir denken und agieren weiterhin mit einem langfristigen Anlagehorizont und halten auch an den bisherigen Plänen für Immobilienkäufe und Bauvorhaben fest.

Themenüberblick

2,2 Prozent Einjahresrendite per 31. März 2020

2,2 Prozent Einjahresrendite per 31. März 2020 hausInvest erzielte per 31. März 2020 eine Einjahresrendite von 2,2 Prozent (nach BVI Methode) und liegt damit im angestrebten Zielbereich. Mit seiner Balance aus Rendite und Sicherheit kommt der Fonds den langfristigen Spar und Anlagezielen von mehr als 800.000 Anlegern entgegen. Dies zeigt sich besonders deutlich im weiter beschleunigten Wachstum: Zum Stichtag 31. März 2020 liegt das Fondsvermögen bei 16,1 Milliarden Euro, was einer Steigerung von mehr als 1 Milliarde Euro innerhalb von nur acht Monaten entspricht. Damit hat hausInvest laut BVI seine Position als zweitgrößter Offener Immobilienfonds in Deutschland weiter gefestigt.

Auf dieser Basis bewertet die Ratingagentur Scope den Fonds weiterhin mit A+ (AIF), wobei sie neben der sehr guten geografischen Diversifikation die geringen Konzentrationsrisiken auf Mieterebene und die sehr risikoarme Liquiditätsanlage hervorhebt. Im Gesamtbild fällt laut Scope außerdem die Bewertung der Nachhaltigkeit überdurchschnittlich aus. Darüber hinaus würdigte Scope den ganzheitlichen Ansatz von Commerz Real im Bereich Digitalisierung und Nutzungskonzepte mit dem Special Award Innovation 2020. Ausschlaggebend dafür war unter anderem, dass 80 Prozent des globalen hausInvest Büroimmobilienbestandes über eine Wired Score-Zertifizierung verfügt – und damit über eine zukunftssichere digitale Infrastruktur. Dies ist der bislang höchste Zertifizierungsgrad aller deutschen Offenen Immobilienfonds.

Transaktionen: Fokussierung auf Spitzenobjekte und Entwicklungspotenziale

Nach wie vor werden für Immobilien generell sehr hohe Kaufpreise aufgerufen. Unser Transaktionsmanagement konzentriert sich deshalb darauf, Objekte in Bestlagen mit hohem Entwicklungspotenzial auszuwählen. Weil wir Käufe zügig und mit hoher Sicherheit für den Verkäufer abschließen können, sind wir bei der Nutzung entsprechender Opportunitäten klar im Vorteil. So konnten wir auch 2019 unserer Strategie treu bleiben, in Qualitätsobjekte zu investieren: Der Kauf des „Millennium Portfolios“ mit einer Gesamtmietfläche von über 352.000 Quadratmetern war die bislang größte Transaktion in der Geschichte von hausInvest.

Mit 49 Büro-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien in zentralen Innenstadtlagen der deutschen Top-7-Städte – über Größen, Altersklassen und Mieter diversifiziert – konnte hausInvest einen Bestand erwerben, wie ihn der Markt in dieser Kombination aus Volumen und Qualität nur sehr selten bietet. Durch eine 20-prozentige Beteiligung an einem Portfolio aus zehn Kaufhof-Warenhäusern hat sich hausInvest ein Paket an Objekten in Premium-Lagen der Top-5-Metropolen Deutschlands gesichert. Die Mietfläche umfasst etwa 371.600 Quadratmeter. Maßnahmen zur Weiterentwicklung und Wertsteigerung der Häuser sind bereits in Planung. So soll beispielsweise am Berliner Alexanderplatz zusätzlich zum bestehenden Warenhaus ein 130 Meter hohes Hochhaus mit 33 Obergeschossen entstehen.

Vielfältige Erweiterungsmöglichkeiten bietet das zehn Gebäude umfassende Quartier „Am Tucherpark“ in München Schwabing, das gemeinsam mit einem Projektentwickler erworben wurde. Es ist am Englischen Garten gelegen und besteht aus rund 148.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche, die sich auf sieben Bürogebäude, ein 5-Sterne-Hilton-Hotel, ein Rechenzentrum sowie eine Sportanlage verteilen. Im Rahmen der Stadtentwicklung eröffnet sich, unter sorgfältiger Wahrung des Denkmalschutzes, ein großer Gestaltungsspielraum für Umbauten, Modernisierungen und Nachverdichtung. Dazu gehört auch das Vorhaben, geförderten Wohnraum zu schaffen, um einen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes in München zu leisten.

Diversifikation: Bezahlbarer Wohnraum und öffentlicher Wohnbau als Stabilitätsfaktor

Wohnimmobilien sind als Anlageklasse sehr gut geeignet, das hausInvest-Portfolio weiter zu diversifizieren und dank regelmäßiger, verlässlicher Mieteinkünfte eine hohe Stabilität zu gewährleisten. Vor allem in den Metropolen sowie wachsenden Mittel- und Universitätsstädten ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Daher legt hausInvest gemeinsam mit dem Wohnspezialisten Wertgrund Immobilien AG ein Wohnportfolio von mittelfristig 2 Milliarden Euro auf. Investiert wird neben Bestandsobjekten hauptsächlich in größere Neubauprojekte ab einer Größe von etwa 50 Millionen Euro und den öffentlich geförderten Wohnbau. Die erste Anlage in Darmstadt ist Teil einer umfangreichen Quartiersentwicklung. 49 der Wohnungen sollen öffentlich gefördert werden,die Fertigstellung ist für 2021 geplant. 

Bauprojekte: Forcierte Stadtentwicklung durch vertikales Bauen

Der frühzeitige Einstieg in Bauprojekte ermöglicht es, vom ersten Entwurf an Einfluss auf städtebauliche Aspekte und Nutzerkonzepte zu nehmen. Das ist vor allem in Ballungsgebieten wichtig, in denen größere Bauvorhaben oft nur noch durch Nachverdichtung sowie Expansion in die Vertikale umsetzbar sind. So hat sich hausInvest mit dem Erwerb der Hotel- und Einzelhandelsflächen des im Bau befindlichen„Terra“-Hochhauses in Frankfurt ein Herzstück der Quartiersentwicklung „Four Frankfurt“ gesichert. Die insgesamt vier neuen Hochhäuser sind eines der größten Bauprojekte Europas. Die Hotelfläche im „Terra“ ist bereits für 30 Jahre an die InterContinental Hotels Group vorvermietet. Welche Wertschöpfung sich durch das Bauen in die Vertikale erzielen lässt, zeigt sich auch an der Geschwindigkeit, mit der unsere Flächen im Frankfurter Hybridhochhaus „OmniTurm“ vermarktet werden konnten.

Länderallokation: Basierend auf langjähriger Marktkenntnis und aktuellen Neubewertungen

Erstklassige Immobilien in Premiumlagen mit langfristigen Entwicklungsmöglichkeiten stehen auch bei den internationalen Investitionen an erster Stelle. Ein Paradebeispiel ist der Erwerb des Bürogebäudes „1330 West Fulton“ in Chicago. Das Objekt in einem Szeneviertel und Hauptstandort großer internationaler Unternehmen ist mit dem Nachhaltigkeitsstandard LEED in Gold zertifiziert. Über die 27.000 Quadratmeter Mietfläche hinaus haben die Nutzer Zugang zu privaten Balkons, einer Dachterrasse und Lounge, einem Fitness-Center sowie einem Café. Die ebenfalls enthaltene Restaurantfläche wurde an einen renommierten Sternekoch vermietet. Mit dem Erwerb von zwei Neubau-Büroimmobilien in Barcelona hat hausInvest zum ersten Mal seit 2005 wieder in Spanien investiert.

Die positive Entwicklung der spanischen Wirtschaft mit aussichtsreichen Zukunftsperspektiven, insbesondere in Barcelona, lässt diesen Markt für unsere Anleger wieder interessant werden. Geplant sind zwei Bürogebäude im aufstrebenden Technologie-Quartier „22@District“. Neben Startups haben sich hier globale Unternehmen wie Amazon, Facebook und Oracle niedergelassen. Im Februar 2020 haben wir erstmals auch wieder eine japanische Immobilie ins Portfolio aufgenommen. Das kurz zuvor fertiggestellte Hotel der Marke „Onyado Nono“ liegt im zentralen Stadtbezirk Shimogyō-ku von Kyōto. Betreiber des mit dem asiatischen Nachhaltigkeitszertifikat CASBEE zertifizierten Hauses ist eine der größten Hotelketten im asiatischen Raum, der Pachtvertrag läuft über 20 Jahre.

Repositionierungen: Zukunftsweisende Nutzungskonzepte weit über die Bereitstellung von Flächen hinaus

Für eine langfristige Vermietung wird es immer wichtiger, den Nutzern über die reine Fläche hinaus eine zukunftssichere Infrastruktur und werthaltige Services anzubieten. So erfordern neue Formen der Zusammenarbeit beispielsweise angepasste Raumkonzepte und digitale Vernetzung. Darüber hinaus gilt es die Arbeitgeberattraktivität im Wettbewerb um hoch qualifizierte Fachkräfte zu steigern. Wie wichtig dabei eng miteinander verzahnte Modernisierungsmaßnahmen sind, zeigt die Büroimmobilie „Cap Sud“ in Montrouge bei Paris, die seit Juli 2019 vollvermietet ist. Im Rahmen des neuen Mehrmieter-Konzepts wurde sie in ein modernes Business-Center verwandelt, das gemeinschaftliche Besprechungsräume, Coworking-Zonen, Dusch- und Umkleidebereiche, Fahrradabstellplätze sowie Ladestationen für Elektrofahrzeuge bietet. Diese Neuausrichtung schuf die Voraussetzungen für den erfolgreichen Verkauf im Januar 2020.

Die Repositionierung auf ein Mehrmieter- und New-Work-Konzept hat auch die Attraktivität des Bürogebäudes „Tulipan House“ in Warschau weiter gesteigert. Um den Austausch untereinander zu vereinfachen, wurde unter anderem eine App entwickelt, über welche die Mitarbeiter beispielsweise Meetingräume buchen oder mit dem Facility-Management kommunizieren können. Zudem können die Mieter ein umfassendes Mobilitätskonzept mit Elektroautos, Leihfahrrädern und E-Scootern nutzen. Für seine hervorragende fahrradfreundliche Infrastruktur hat das Gebäude das Zertifikat „Cycling Score Platinum“ erhalten. Der Hauptmieter, ein polnisches Technologieunternehmen, hat seine Fläche von 1.300 auf 2.150 Quadratmeter erweitert.

Gemeinsam mit dem Büroflächenanbieter Copernico haben wir das Bürogebäude „Le Quattro Porte“ in Segrate bei Mailand um ein Coworking-Konzept erweitert. Nach einer umfassenden Modernisierung steht nun auf 2.000 Quadratmetern ein kreatives Arbeitsumfeld mit Büroflächen, Konferenzräumen, Eventzonen und einem Auditorium zur Verfügung, das sowohl von Mietern als auch von anderen Unternehmen genutzt werden kann. Insgesamt liegt die Vermietungsquote im Fonds bei 95,1 Prozent und wurde damit gegenüber dem Vorjahr nochmals gesteigert.

Verkäufe: Marktchancen realisieren und die Fondsstrategie auf Kurs halten

Die Bestandsimmobilien im Portfolio unterliegen über alle Nutzungsarten hinweg einer regelmäßigen internen Bewertung, ob sie weiterhin in die langfristige Fondsstrategie passen. Bei Veräußerungen eröffnete die hohe Nachfrage nach Objekten in Premiumlagen beste Möglichkeiten, für unsere Anleger ein gutes Ergebnis zu erzielen. So wurden im Berichtszeitraum das „Hotel de Rome“ in Berlin, das Fachmarktzentrum „Montijo Retail Park“ in der Nähe von Lissabon, zwei Hotels in der „Blackfriars Road 46 – 47“ im Londoner Stadtteil Southwark sowie das Bürogebäude „Robinson Road 71“ in Singapur verkauft. In den Niederlanden haben wir ein komplettes Paket aus sechs Immobilien mit insgesamt etwa 120.000 Quadratmetern Bürofläche veräußert. Nach mehreren Jahren im hausInvest-Bestand und einer erfolgreichen Repositionierung hatten diese Gebäude die Marktreife für einen profitablen Verkaufserlös erreicht.

Digitales Assetmanagement: Nachhaltigkeit und innovative Geschäftsmodelle als Schlüsselfaktoren

Neben der zukunftsorientierten Unternehmensführung und der Verantwortung für Umwelt und Gesellschaft sind nachhaltige Assets unser zentraler Qualitätsanspruch. Das zentrale Thema der Nachhaltigkeit umfasst zahlreiche Aspekte von der Architektur und Auswahl der Baumaterialien über Energieverbrauch, Gebäudeinfrastruktur und Verkehrsanbindung bis zu den Nutzungskonzepten. Nachhaltige Entscheidungen sind in der Regel datenbasierte Entscheidungen. So bietet zum Beispiel die automatische Erfassung aller wichtigen Betriebsparameter die Möglichkeit, Hausverwaltern und Mietern aussagekräftige Informationen über Energieverbrauch, Nutzungsverhalten und entsprechende Optimierungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Die systematische Bündelung dieser Möglichkeiten ist ein substanzieller Teil auf unserem Weg zum digitalen Assetmanager.

Ausblick: Substanzielle Werte bewähren sich auch in Krisenzeiten

Als einer der am längsten laufenden Immobilienfonds Deutschlands hat sich hausInvest in seiner stetigen Wertentwicklung bisher weitgehend unbeeindruckt von krisenhaften Entwicklungen gezeigt. Gerade jetzt zahlt sich unsere sicherheitsorientierte Diversifizierung über verschiedene Assetklassen aus. Auf Basis der Investitionen in wertbeständige Immobilien, der hohen Bonität des Fonds sowie der neuen Wertschöpfungspotenziale ist hausInvest gut gerüstet, um die aktuellen Herausforderungen erfolgreich zu bewältigen. Daher gehen wir von einer stabilen kontinuierlichen Ausschüttung aus und streben weiterhin eine Einjahresrendite (nach BVI-Methode) im Bereich von 2,0 bis 2,5 Prozent an.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts schwerlich sicher abschätzen lassen. Sie sind insbesondere von der weiteren Entwicklung der Pandemie sowie den weltweiten gesundheitspolitischen und makroökonomischen Maßnahmen abhängig. Dabei sind auch Szenarien denkbar, die negativere Auswirkungen haben als die, die wir in unserem Renditeziel berücksichtigt haben. Auf der anderen Seite ist es unsere Erwartung, dass die fiskal- und geldpolitischen Maßnahmen sich auf Sachwerte und Immobilien im Allgemeinen positiv auswirken und sich selbst in einem adversen Szenario eine im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten unterproportionale Volatilität und Betroffenheit ergibt. Sich dabei bietende Chancen wollen wir sorgsam abwägen und nutzen. Damit legen wir das Fundament für eine weiterhin und auch langfristig hohe Wertstabilität und für ein ausgewogenes Renditepotential.

Dr. Andreas Muschter (Vorsitzender) 

Unterschrift von Andreas Muschter

Johannes Anschott

Unterschrift von Johannes Anschott

Henning Koch 

Sandra Scholz

Unterschrift von Sandra Scholz

Dirk Schuster

Unterschrift von Dirk Schuster

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