Bericht der Geschäftsführung

Jahresbericht 2019/2020

im zweiten Jahr von Covid-19 zeigt die Konjunktur in Deutschland eine langsame, aber dennoch stetige Erholung. Gleichwohl sind die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie nachgelagert auch in den Immobilienmärkten spürbar und lassen hausInvest nicht gänzlich unberührt. Zum 30. September 2021 erzielte der Fonds eine Einjahresrendite von 1,9 Prozent.1 Damit liegt hausInvest seit seiner Auflage 1972 auch weiterhin Jahr für Jahr im Plus.1 Dieses Ergebnis spricht zum einen für die Kontinuität und Verlässlichkeit von Sachwerten und zum anderen für die langfristig orientierte Strategie des Fonds, basierend auf den Grundpfeilern Stabilität und Qualität.

Für das hausInvest-Immobilienportfolio gilt weiterhin: Die Bewertung folgt konservativen Ansätzen und orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Somit ist der Fonds vor starken kurzfristigen Schwankungen weitgehend geschützt. Hinzu kommt eine sehr breite Diversifizierung über Regionen und Nutzungsarten hinweg sowie innerhalb der einzelnen Immobilien. Zusätzlich sorgen ein solides Liquiditätspolster und die vielfältige Mieterstruktur für Stabilität.

Rund eine Million Anleger2 und rund 3.500 Mieter in 154 Immobilien machen hausInvest laut Bundesverband Investment und Asset Management e. V. (BVI) und der unabhängigen Rating-Agentur Scope weiterhin zum branchenweit zweitgrößten Offenen Immobilienfonds in Deutschland.Auch im derzeit sehr herausfordernden Marktumfeld erweist sich hausInvest als stabil und konnte im Juni 2021 das gute Scope Fondsrating a (AIF)4 erneut bestätigen. Sehr gute Bewertungen erhält der Fonds bezüglich seiner geografischen Verteilung und der Lagequalität seines Immobilienportfolios. 

Überdurchschnittlich schneidet er in der wirtschaftlichen Altersstruktur der Fondsimmobilien ab, da er über einen hohen Anteil von jungen Objekten verfügt. Das Rating hebt zudem die heterogene Mieterstruktur hervor, was die Risikominimierung von hausInvest unterstützt. Darüber hinaus hat Scope im Juni 2021 das gute Asset Management Rating von AA (AMR) für die Commerz Real AG bestätigt.5

Themenüberblick

Stabil durch aktives und vorausschauendes Management

Sachwerte – und hier vor allem Immobilien – haben während der Pandemie weiter an Attraktivität gewonnen.7 Für Sie als Anleger zahlt sich hierbei vor allem die Größe von hausInvest aus, da sie eine breite Diversifizierung über Standorte, Branchen und Mieter hinweg ermöglicht: Hochwertige Büroimmobilien sind von den Auswirkungen der Pandemie bislang nur wenig betroffen, denn auch in einer hybriden Arbeitswelt sind Büroarbeitsplätze an attraktiven Standorten nach wie vor als Orte des Austauschs und der Kreativität gefragt. Die bereits in den letzten Jahren eingeleitete Umstellung unserer Immobilien auf Mehrmieter-Konzepte hat die Resilienz gegenüber äußeren Einflüssen zusätzlich erhöht.

Im Handel verschiebt sich die Balance von rein stationären Angeboten zu einer flexiblen Mischung mit Online-Shops. Auch dieser Trend hat sich schon in den vergangenen Jahren abgezeichnet, und die meisten unserer Mieter haben ihre Geschäftsmodelle bereits entsprechend weiterentwickelt. Die Qualität unserer Shopping-Center ist sehr gut und wir sind optimistisch, dass wir im nächsten Jahr wieder auf ein normales Vor-Corona-Niveau zurückkehren werden, sofern sich die Pandemie nicht wieder verschärft. Auch unser Hotelportfolio ist mit Häusern für längere Aufenthalte, Freizeithotels sowie Business Hotels, die auch von Städtetouristen genutzt werden, breit diversifiziert.

Aufgrund des hochwertigen Mieterbesatzes gehen wir hier nur von einem temporären und überschaubaren Rückgang von Mieteinnahmen aus. Darüber hinaus wird hausInvest durch den forcierten Ausbau des Wohnsegments künftig die wachsende Nachfrage nach bezahlbarem, öffentlich gefördertem Wohnraum nutzen, um weiter an Stabilität zu gewinnen. Details zu unserer Immobilienbandbreite lesen Sie im Kapitel Portfoliostruktur.

Inflationsindexierte Mieten tragen weiterhin zur Planungssicherheit bei

Auch von dem seit Sommer 2021 zu beobachtenden sprunghaften Anstieg der Inflation erwarten wir langfristig lediglich moderate negative Effekte auf hausInvest. Etwa 61 Prozent der Flächen im Immobilienbestand sind inflationsindexiert, sodass sich die Miethöhe mit leichter Zeitverzögerung automatisch an die Inflation anpasst und die Inflation über die Indexklauseln aufgefangen werden kann. Zudem steigt das Potenzial höherer Mieten bei Neuverträgen, weil Phasen mit etwas höherer Inflation oftmals auch mit steigender Konjunktur einhergehen. Diese wachsenden Mieterträge können unter Umständen auch zu höheren Immobilienbewertungen führen.

Allerdings wird dies bei hausInvest angesichts der konservativen, auf langfristige und nachhaltige Mieterträge
fokussierten Bewertungspraxis der Sachverständigen nur in begrenztem Maße eine Rolle spielen. Mittel- bis langfristig sollte deshalb auch inflationsbereinigt nicht nur der Kapitalerhalt, sondern weiterhin eine solide, stabile Rendite bei geringer Volatilität erzielt werden können.

 

Vermietungsmanagement in Zahlen

  • Seit April 2021 haben wir rund 160.000 Quadratmeter Mietfläche vermietet. Dies entspricht dem
    Niveau des vergleichbaren Zeitraumes im Geschäftsjahr
    davor.
  • Die Anzahl der Vermietungen lag bei 431, das sind 117 mehr als im Geschäftsjahr davor.
  • Über die gesamte Laufzeit der Verträge hinweg werden diese Flächen voraussichtlich Mieterträge
    von etwa 283 Millionen Euro generieren.
  • Den höchsten Anteil mit etwa 88.000 Quadratmetern beziehungsweise 126 Millionen Euro
    Vertragswert nehmen Büros ein.
  • 43.000 Quadratmeter mit etwa 95 Millionen Euro Vertragswert entfallen auf Handel und
    Gastronomie.
  • 11.300 Quadratmeter mit etwa 58 Millionen Euro Vertragswert entfallen auf Hotels
  • Das Wohnsegment folgt mit rund 18.000 Quadratmetern beziehungsweise 3,6 Millionen
    Euro; es soll weiter ausgebaut werden

 

Erfolgreiche Neuvermietungen auch während der Pandemie

Die hohe Qualität des hausInvest-Portfolios zeigt sich auch bei den Neuvermietungen: Im Juli 2021 hat das Warschauer Hauptstadtamt rund 12.000 Quadratmeter Bürofläche in den kurz zuvor fertiggestellten Widok Towers gemietet. In unmittelbarer Nähe des Pariser Triumphbogens konnten im Bürogebäude Étoile Saint Honoré 3.500 Quadratmeter an die Unternehmensgruppe Rémy Cointreau vermietet werden. Drei neue Mietverträge über insgesamt etwa 1.400 Quadratmeter Gastronomiefläche wurden in erstklassigen Lagen in London abgeschlossen oder verlängert.

Wie wichtig Lage und Ausstattung einer Immobilie sind, zeigte sich auch nach der Insolvenz des bisherigen Hotelpächters in der Speyerer Straße 9 in Heidelberg; bereits am 31. Mai 2021 konnte das Haus unter Leitung des neuen Betreibers, der irischen Staycity Group, wiedereröffnet werden. Bemerkenswert ist auch die Geschwindigkeit, mit der der Frankfurter Omniturm nach seiner Fertigstellung im Juli 2021 zur Vollvermietung gebracht wurde. Im August wurden die letzten 2.000 Quadratmeter Bürofläche an einen börsennotierten Anbieter von Finanztechnologien vermietet.

Die Vermietungsquote im Fonds liegt per 30. September 2021 bei 92,2 Prozent. Sie ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (94,5 Prozent) leicht gesunken, liegt aber weiterhin auf hohem Niveau. Wir haben in der Corona-Pandemie den Rückgang an Vermietungen bisher auf ein Minimum reduzieren können und sind optimistisch, dass wir schnell wieder das alte Niveau erreichen.

Transaktionen nach Plan umgesetzt

Alle bereits vorbereiteten Transaktionen wurden wie geplant abgeschlossen. So hat der Fonds in der Kölner Neustadt-Nord am Rheinufer das nahezu voll vermietete Büroensemble Oppenheimstraße 11 / Elsa-Brändström-Straße 10 – 12 erworben. Über den hochwertigen Mieterbestand hinaus überzeugt die Anlage durch ihr attraktives Nachverdichtungspotenzial. Ausschlaggebend für den erfolgreichen Verkauf der Münchner Highlight Towers war, dass eine gesteigerte Ertragssituation durch Vollvermietung vorlag. Die Vermietungsquote in der 2016 erworbenen Büro- und Hotelimmobilie konnte durch umfassende Optimierungsmaßnahmen während der Haltedauer auf 100 Prozent gesteigert werden.

Das Fondsmanagement hat nun die anhaltend hohe Nachfrage nach Premiumobjekten genutzt, um ein attraktives Ergebnis für unsere Anleger zu erzielen. Gleichzeitig haben wir Spielraum für neue Investitionen gewonnen – beispielsweise in München für die Weiterentwicklung des Quartiers Tucherpark oder aber auch weltweit. So konnte unser Transaktionsmanagement nach Ende des Berichtszeitraumes im Oktober 2021 eine wichtige strategische Investition zum Ausbau unseres internationalen Portfolios abschließen: Mit 100 Pearl Street haben wir eine weitere hochkarätige Immobilie in New York erworben. Das 120 Meter hohe Bürohochhaus liegt in unmittelbarer Nähe zur Wall Street, wurde 2021 umfassend renoviert und ist bereits zu 93 Prozent langfristig vermietet. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt voraussichtlich zum Jahreswechsel.

Bezahlbarer Wohnraum wird zu einem wichtigen Pfeiler des Portfolios

Mit dem bereits 2019 beschlossenen Ausbau des Wohnanteils im Portfolio hat das Fondsmanagement einen langfristigen Trend8 erkannt: Die wachsende Nachfrage nach öffentlich gefördertem, bezahlbarem Wohnraum entwickelt sich zunehmend zu einem Marktsegment, in dem sich soziales Engagement mit langfristiger Rentabilität verbinden lässt. Die Investition in geförderten Wohnraum ist auch Bestandteil der hausInvest-Sozial-Charta.9 Auch das Scope Fondsrating bewertet diese Entscheidung positiv.10 Entsprechend hoch ist unsere Priorität bei der Umsetzung dieser Strategie: Im September 2021 haben wir nach rund zwei Jahren Bauzeit den ersten Teil der Wohnanlage Darmstadt West schlüsselfertig übernommen.

Im Juli 2021 konnte unser Vermietungsmanagement mit der Vermarktung von 146 geförderten Wohnungen in dem neuen Quartier Diamaltpark nordwestlich des Münchner Stadtzentrums beginnen. Bereits 2019 wurden für hausInvest acht Häuser der Neubau-Wohnanlage Nockherberg, ebenfalls in München, erworben. Von dem Bauvorhaben mit 114 Wohnungen sind 74 Wohnungen öffentlich gefördert und 32 preisgedämpft. In die 97 Wohneinheiten der Anlage Seetor Living in Nürnberg werden 2022 die ersten Mieter einziehen.

 

Projekte weiter vorangetrieben und zum Abschluss gebracht 

Auch unsere laufenden Projekte haben wir nahtlos weitergeführt: Die Entwürfe zur Neugestaltung des Ende 2019 erworbenen Tucherpark-Areals in München wurden Mitte 2021 dem zuständigen Stadtrat vorgestellt. Für das Wiener Hybridhochhaus DC Tower 2 hat der Projektentwickler eine überarbeitete Visualisierung vorgelegt. Das dritthöchste Gebäude Österreichs soll ab 2023 bezugsfertig sein. Bereits weitgehend fertiggestellt ist die Landmark-Immobilie One Forty West in Frankfurt am Main. Hier hat im Juni 2021 unser Mieter Meliá die Eröffnung seines exklusiven Hotels mit 431 Zimmern und Suiten, Skybar und Restaurant gefeiert.

 


Ganzheitlicher und transparenter Beitrag zu nachhaltigen Lebenswelten 

Nachhaltigkeit ist nicht nur aktuell eines der dominierenden Investmentthemen, sondern ein Anspruch, der sich aus Sicht des Fondsmanagements langfristig neben der Lage als ein wesentliches Qualitätskriterium für jedes Immobilien-Investment durchsetzen wird. Mit einem Anteil von 40 Prozent am europäischen Energieverbrauch und 36 Prozent am CO₂-Ausstoß11 sind Immobilien für die Umsetzung einer klimaneutralen Wirtschaft entlang der Pariser Klimaziele besonders relevant. So stammten 2020 bereits 26 Prozent der weltweit begebenen Green Bonds aus dem Gebäudesektor.12 hausInvest erfüllt seit März 2021 als einer der ersten Offenen Immobilienfonds Deutschlands die EU-Offenlegungsanforderungen für ein Finanzprodukt mit ökologischen und / oder sozialen  Merkmalen.13 

Auf diese Weise bieten wir unseren Anlegern ein Maximum an Transparenz über alle drei ESG-Kriterien hinweg: beim verantwortungsvollen Umgang mit der Umwelt (Environment), bei sozialen Aspekten wie der Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums und einem sozialverträglichen Mietmanagement (Social) und bei der Unternehmensführung (Governance), die sich mit hohen Standards an den Prinzipien „Offenheit“ und „Fairness“ orientiert. Wir verstehen unsere Immobilien nicht als abstrakte Wertgebilde, sondern als Grundbausteine moderner und nachhaltiger Lebenswelten.
 

Digitalisierung macht unsere Immobilien intelligenter und unsere Arbeit effizienter 

Digitalisierung ist ein zentrales Werkzeug auf dem Weg zu einem umfassenden Building Information Modeling, also der vernetzten Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Gebäuden. So bildet die im Digitalwerk der Commerz Real AG entwickelte Software CRx den gesamten Transaktionsprozess ab und führt alle für unsere Investmententscheidung wichtigen Prozesse zusammen.14 Im Betrieb der Immobilien trägt die lückenlose Auswertung des Energieverbrauchs sowie das Erkennen von Einsparpotenzialen zur Verringerung des CO₂-Fußabdrucks und der Nebenkosten für die Mieter bei. Zusätzlich sind wir Teil der Madaster-Plattform und haben zwei erste Pilotprojekte aufgesetzt. Madaster15 ist das zentrale, globale Kaster für Materialien, Gebäude und Infrastrukturen. Auch in der Lebens- und Arbeitswelt unserer Mieter ist eine gute digitale Konnektivität längst ein zentraler Baustein. Ein herausragendes Beispiel ist die Büro und Hotelimmobilie 2 Amsterdam, vormals Twin Towers, die als weltweit erstes Gebäude von WiredScore mit der neuen SmartCore-Zertifizierung für Smart-Buildings ausgezeichnet wurde.16

Ausblick: Kontinuität durch Wandel steht auch im Jubiläumsjahr an erster Stelle

Am 7. April 2022 feiert hausInvest seinen 50. Geburtstag. Der offene Immobilienfonds der Commerz Real Gruppe steht für 50 Jahre Stabilität und 50 Jahre Pioniergeist. Wir nehmen das Jubiläum zum Anlass für einen stolzen Rück- und vor allem visionären Ausblick auf den Fonds: Bleiben Sie gespannt!

Kontinuität durch Wandel: zum einen durch die Veränderung der Nutzungsart von Immobilien. Aktuell wird zum Beispiel das „Forum City Mülheim" von einem klassischen Shopping-Center in eine zentrale Anlaufstelle für Nahversorgung und verschiedenste Dienstleistungen umgewandelt. Therapie-, Pflege- und Gesundheits-Angebote werden als Forum Medicum zusammengefasst und tragen so maßgeblich zur neuen Positionierung des Forums bei. Zum anderen setzt hausInvest auf gemischt genutzte Immobilien sowie auf die Flächen zur Versorgung „der letzten Meile“, was für den Online-Handel essenziell ist. So werden beispielsweise gemeinsam mit der Signa Prime Selection AG die zehn im Jahr 2019 erworbenen innerstädtischen Kaufhof- Warenhäuser in Top-Lagen sukzessive in gemischt genutzte Flächen zwischen On- und Offline umgewandelt, etwa für Carsharing oder Click-and-Collect-Angebote, wodurch gleichzeitig ein Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung der Städte geleistet wird.

Das Ziel des Fondsmanagements ist klar: Auf Basis der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der ausgewogenen Portfoliostruktur streben wir für das aktuelle Geschäftsjahr 2021 / 2022 konservativ eine Jahresrendite im Bereich von 2 Prozent an.17  

Mit seiner Ausrichtung auf langfristige Wertentwicklung ist hausInvest bestens auf die kommende Marktphase vorbereitet. Zwar hat sich das Transaktionsvolumen derzeit noch nicht wieder auf dem hohen Niveau vor der Pandemie eingependelt – doch mit den hochwertigen Ankäufen der vergangenen Jahre haben wir frühzeitig die Weichen gestellt, um für renommierte, solvente Mieter attraktiv zu bleiben. Alle uns zur Verfügung stehenden Ressourcen – unser Portfolio, unser Prozess-Knowhow und unsere Innovationskraft – werden wir auch in Zukunft nutzen, um verlässliche Werte für unsere Anleger und nachhaltige Lebenswelten für die Gesellschaft zu schaffen.

Profitieren werden wir dabei auch weiterhin von der Stärke des gesamten Führungsteams: Der langjährige hausInvest-Fondsmanager Mario Schüttauf ist seit 1. Juli 2021 zusätzlich Teil der Geschäftsführung der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH (CRI). Seit 1. August 2021 verstärkt Christian Horf ebenfalls die Geschäftsführung der CRI und gleichzeitig den Vorstand der Commerz Real AG. 

Wir freuen uns, dass Sie Teil von hausInvest sind.
 

Henning Koch (Vorsitzender)

Dirk Schuster

Siegfried Eschen

Christian Horf 

Mario Schüttauf

Weitere Informationen

Erläuterungen der Fußnoten im Bericht der Geschäftsführung


¹ Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder
angelegt). Wertentwicklungen der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für
die künftige Wertentwicklung.
² Weitere Informationen unter https://hausinvest.de/fileadmin/user_upload/hausinvest/downloads/anlegerinformationen/Scope_Konformitaetseinschaetzung_hausInvest.pdf. 
³ Stand: Juni 2020. Weitere Informationen unter www.bvi.de und www.scopeanalysis.com.
4 Scope Analysis GmbH hat im Rahmen einer Marktstudie (Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2020; bewertet wurden insgesamt 18 Offene Immobilienfonds)
hausInvest mit a (AIF) eingestuft. Damit bewegt sich der Fonds weiterhin auf der Ratingstufe „gute Bewertung“. Quelle: https://www.scopeexplorer.com/news/scope-stuft-dasfondsrating-des-hausinvest-auf-a-aif-herab/163999, Stand: 16.06.2020. Ein Rating, Ranking oder eine Auszeichnung ist kein Indikator für die künftige Entwicklung und unterliegt Veränderungen im Laufe der Zeit. Die Abkürzung AIF steht für Alternative Investmentfonds.
 Weitere Informationen im Kapitel „BVI-Kennzahlen“ und „Herausforderungen des Vermietungsmanagements“.
Weitere Informationen im Kapitel „Renditen und Bewertung“ und „Wertänderungen“.
 Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen.
 Scope Analysis GmbH hat die Commerz Real AG im Rahmen des Scope Awards 2021 – Alternative Investments mit dem Special Award Innovation 2021 ausgezeichnet. Stand: 26.11.2020. Quelle: https://www.scope-awards.com/award-2021/alternative-investments/gewinner/. Ein Rating, Ranking oder eine Auszeichnung ist kein Indikator für die künftige Entwicklung und unterliegt Veränderungen im Laufe der Zeit.
 Über 80 Prozent der hausInvest-Büroimmobilien verfügen über das Wired Score Zertifikat, siehe https://www.commerzreal.com/pressemitteilungen/pressemeldung/hausinvestueber-80-prozent-der-bueroimmobilien-haben-wired-score-zertifikat/.
10 Laut CBRE Deutschland Real Estate Market Outlook 2021. Weitere Informationen unter https://www.cbre.de/de-de/research/Deutschland-Real-Estate-Market-Outlook-2021.
11 Laut HDE Zahlenspiegel 2020. Weitere Informationen unter https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/02/PD21_045_45212.html.
12 Scope Analysis GmbH hat die Commerz Real AG im Rahmen des ESG Capability Ratings mit A- (ESG) bewertet. Stand: 30.09.2020. Quelle: https://www.scopeexplorer.com/news/esg-capability-rating-commerz-real-mit-a-esg-bewertet/165127. Ein Rating, Ranking oder eine Auszeichnung ist kein Indikator für die künftige Entwicklung und unterliegt Veränderungen im Laufe der Zeit.
13 Siehe https://www.commerzreal.com/pressemitteilungen/pressemeldung/hausinvestals-nachhaltiger-fonds-eingestuft/.
14 Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder angelegt). Aussagen zur Zielrendite sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.