Bericht der Geschäftsführung

Jahresbericht 2019/2020

seit seiner Auflage im Jahr 1972 hat hausInvest Jahr für Jahr einen kontinuierlichen Wertzuwachs erzielt. Daran haben auch die Ölkrise 1973, die Dotcom-Blase 2000, die Finanzkrise 2008 und nun die Corona-Pandemie mit ihren weitreichenden Folgen für die Wirtschaft nichts geändert. Zum 31. März 2021 erzielte der Fonds mit rund 3.500 Mietern in 153 Immobilien für seine mehr als 800.000 Anleger eine Jahresrendite von 2,0 Prozent.1 Die langfristig orientierte Strategie des Fonds, basierend auf den Grundpfeilern Stabilität und Qualität, ist für diese hohe Widerstandsfähigkeit in besonderem Maße ausschlaggebend. hausInvest verbindet die grundsätzliche Verlässlichkeit von Sachwerten mit unserer Ausrichtung auf hochwertige Qualitäts-Immobilien in sehr guten Lagen. So liegen laut der unabhängigen Ratingagentur Scope 85 Prozent aller Objekte in A-Lagen, womit hausInvest über eine deutlich bessere Lagequalität als der Peergroup-Durchschnitt vergleichbarer Fonds mit 69,2 Prozent2 verfügt.

Diese Immobilien erweisen sich als besonders robust gegenüber Marktschwankungen, denn gute Standorte sind langfristig gefragt und können daher in der Regel immer wieder schnell vermietet werden. Bislang waren daher nur wenige Wertberichtigungen erforderlich. Diese wurden aber vorausschauend vorgenommen und sind bereits bei der Berechnung der Jahresrendite berücksichtigt. Auf dieser stabilen Basis fokussiert sich das Management weiterhin auf die Fortführung und vorausschauende Anpassung der bewährten Fondsstrategie mit dem Ziel, künftiges Wachstum und eine langfristige Wertentwicklung sicherzustellen. 


Eine hohe Kontinuität zeigt sich auch im Vertrauen unserer Anleger: Das Fondsvermögen liegt auf dem Rekordwert von 16,6 Milliarden Euro. Laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) und Scope bleibt hausInvest weiterhin der zweitgrößte Offene Immobilienfonds in Deutschland,und Scope vergibt das Rating a (AIF) für den Fonds.4

Themenüberblick

Hohe Vermietungserfolge trotz Lockdown

Trotz der Corona-Pandemie lag die Zahl unserer Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen im abgeschlossenen Geschäftsjahr deutlich über denen des Vorjahres-zeitraums. Dabei wissen gerade unsere Bestandsmieter die Qualität der hausInvest-Immobilien und unser partnerschaftliches Verhältnis auf Augenhöhe zu schätzen.5 So konnten wir beispielsweise den Pachtvertrag für das Adina Apartment Hotel in der Hamburger Speicherstadt frühzeitig um weitere zehn Jahre bis 2045 verlängern. Einen besonderen Vertrauensbeweis brachte uns der Mieter Adidas in der Berliner Premium-Lage Tauentzienstraße 15 entgegen: Im August 2020 wurde der Mietvertrag frühzeitig verlängert, die Mietfläche von 1.850 Quadratmetern wird renoviert und zu einem Flagship-Store umgebaut.

Stabil auch bei regionalen politischen Herausforderungen

Dass hausInvest aufgrund seiner Qualität und Stabilität auch mit regionalen politischen Herausforderungen umgehen kann, zeigt die Situation nach dem Brexit in Großbritannien. Alle sechs Fondsobjekte dort erweisen sich aus steuerlicher sowie immobilienwirtschaftlicher Perspektive als weitgehend stabil.6 Die Neuvermietung von 1.500 Quadratmetern im Londoner Business District an den Finanzdienstleister Gateley ist ein Beleg dafür, dass erstklassige Flächen in zentraler Lage nach wie vor gefragt sind.

Vorausschauendes Asset- und Fondsmanagement

Die ausgewogene Mischung der Nutzungsarten gehört seit jeher zur Anlagestrategie des hausInvest. Parallel dazu begleitet unser Assetmanagement jede Immobilie über ihre gesamte Nutzungsdauer hinweg und erarbeitet gemeinsam mit den Mietern zukunftsfähige Nutzungskonzepte. Damit erfolgt die Wertschöpfung entlang eines langfristigen Lebenszyklus, der es erlaubt, auch schwierige wirtschaftliche Phasen vergleichsweise gut zu überstehen. Diese intensive Zusammenarbeit, für die die Commerz Real AG mit dem Special Award Innovation 2021 als innovativster Assetmanager8 ausgezeichnet wurde, beginnt mit einem vorausschauenden Fondsmanagement, das die jeweilige Branche und Nutzungsart genau im Blick hat:

 

Vermietungsmanagement in Zahlen

  • Im Geschäftsjahr 2020 / 2021 haben wir rund 358.000 Quadratmeter Mietfläche vermietet, 209.000 mehr als im
    Geschäftsjahr 2019 / 2020
  • Die Anzahl der Vermietungen lag bei 426, das sind 64 mehr als im Geschäftsjahr davor
  • Über die gesamte Laufzeit der Verträge hinweg werden diese Flächen Mieterträge von etwa 813 Millionen Euro
    generieren
  • Den höchsten Anteil mit etwa 262.000 Quadratmetern beziehungsweise 699 Millionen Euro Vertragswert nehmen
    Büros ein
  • 66.000 Quadratmeter mit etwa 66 Millionen Euro Vertragswert entfallen auf Handel und Gastronomie
  • Das Wohnsegment folgt mit rund 30.000 Quadratmetern beziehungsweise 48 Millionen Euro; es soll weiter
    ausgebaut werden

Unsere Büroimmobilien haben wir in den vergangenen Jahren konsequent auf Mehrmieter-Konzepte umgestellt, um sie durch eine hohe Mieterdiversifizierung resistenter zu machen. Mit ihrer ausgezeichneten digitalen Infrastruktur9 und ihrem flexiblen Zuschnitt mit mehr Interaktionsflächen sind sie optimal auf die neue Arbeitswelt zugeschnitten: Die Zukunft der Büroarbeit wird aller Voraussicht nach hybrid sein, wobei es gerade für gut ausgestattete und repräsentative Büroflächen einen Nachfrageüberhang gibt.10 Zudem ermöglicht die Digitalisierung auch die Umsetzung neuer Hygienekonzepte. So können zum Beispiel die Nutzer unserer Büroimmobilie 1330 West Fulton in Chicago und des Tulipan House in Warschau über eine Mieter-App kontaktlos Meetingräume buchen oder Essen bestellen. Ein deutlicher Indikator für die Schlüsselrolle von Flächenqualität und Lage ist unter anderem die erfolgreiche Neuvermietung im Paternoster Square in London. In Paris wurde im Étoile Saint Honoré ein langfristiger Mietvertrag mit einem führenden Anbieter von Pflege- und Rehabilitationszentren abgeschlossen.
Weiterhin haben wir in den Münchner Highlight Towers Vollvermietung erreicht. Auch die erfolgreiche Veräußerung des Gebäudes CB 06 aus dem Wiener Bürocluster Town Town wurde durch eine Umwandlung auf ein flexibles Mehrmieterkonzept und die umfassende Erneuerung der digitalen Infrastruktur vorbereitet. 

Für den Einzelhandel hat sich die Corona-Pandemie ebenfalls als Trendbeschleuniger erwiesen. Durch neue Einkaufskonzepte wie Click and Collect sind kleine Ladeneinheiten in Frequenzlagen zunehmend gefragt. Bei der Nahversorgung mit Lebensmitteln sowie pharmazeutischen und medizinischen Produkten hat der stationäre Handel 2020 entgegen dem allgemeinen Trend sogar ein Umsatzplus erzielt.11 Das hausInvest-Fondsmanagement hat diesen Strukturwandel frühzeitig erkannt und in den letzten Jahren vorrangig in gemischt genutzte Immobilien investiert. Die 2019 erworbenen Kaufhof-Warenhäuser in Top-Lagen werden wir in einen Mix aus On- und Offlinebusiness umwandeln. Darüber hinaus werden wir die Nutzungsart Health and Medical explizit in das Portfolio aufnehmen; ein wegweisender Schritt ist hier die Neupositionierung des Forum City Mülheim inklusive seiner Erweiterung um das Forum Medikum.

Das Hotelportfolio ist eine gesunde Mischung aus Häusern für längere Aufenthalte (sogenannte Longstay Hotels), Freizeithotels (Leisure Hotels) und Business Hotels,von Städtetouristen genutzt werden. Zudem ist zwischen Betreibern und Investoren zu trennen. So hatten die Hotels im Fonds vor Ausbruch der Pandemie hohe Pachtdeckungsgrade, und wir erwarten, dass sich diese nach Corona auch wieder einstellen werden. hausInvest ist fast ausschließlich in Markenhotels investiert, die unter anderem aufgrund ihres hohen Bekanntheitsgrads eine hohe Widerstandsfähigkeit mitbringen. Auch die Digitalisierung der Hotelinfrastruktur erweist sich als wichtiger Wettbewerbsvorteil, da sie es ermöglicht, kontaktlose Services beim Check-in oder bei der Buchung des Zimmerservice anzubieten. Quer über alle Nutzungsarten hinweg pflegen wir grundsätzlich ein partnerschaftliches, langfristig angelegtes Verhältnis zu unseren Mietern. Dazu gehört auch, dass wir in Krisensituationen gemeinsam praktikable Lösungen finden. Das kann beispielsweise die Stundung von Miet- oder Pachtzahlungen sein, wodurch diese Unternehmen finanziellen Spielraum gewinnen, um die Krise zu überstehen und die Zahlungen später nachzuholen. Entsprechende Gegenleistungen dafür können beispielsweise vorzeitige Vertragsverlängerungen sein. 

Wohnsegment wird weiter ausgebaut

Unser Fondsmanagement passt die Investment- und Portfoliostruktur kontinuierlich an, um auch künftig die Stabilität des Portfolios sicherzustellen und zuverlässig Mieteinnahmen zu generieren. Mittelfristig planen wir deshalb, zwischen 10 und 30 Prozent des Fondsvolumens in teilweise gefördertes Wohnen zu investieren und angesichts der wachsenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zur Entspannung des Wohnungsmarkts in Deutschland beizutragen. Diese Entscheidung wird auch im Nachhaltigkeitsrating von Scope12
positiv hervorgehoben. Im Januar 2021 wurde die Wohnanlage Seetor Living in Nürnberg erworben. Sie wird mit 97 Wohneinheiten über eine Gesamtmietfläche von etwa 6.000 Quadratmetern verfügen. Die ersten Mieter sollen 2022 einziehen. Im März 2021 haben wir einen Kaufvertrag für eine Wohnanlage in Jena abgeschlossen, hier werden bis 2024 auf einer Mietfläche von etwa 10.000 Quadratmetern 114 Wohnungen entstehen. Weitere vier Wohnprojekte befinden sich in München, Dresden und Darmstadt im Bau.

Nachhaltigkeit als Innovations- und Werttreiber

Im Rahmen seiner Anlagetätigkeit berücksichtigt hausInvest die sogenannten ESG-Faktoren und bezieht diese systematisch in die Anlageentscheidung ein. Die Abkürzung „ESG“ steht für „Environmental, Social und Governance“ (auf Deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung). Das Fondsmanagement geht hier vor allem beim Thema Nachhaltigkeit weiter voran: Seit 10. März 2021 entspricht hausInvest als einer der ersten Offenen Immobilienfonds Deutschlands den EU-Offenlegungsanforderungen für ein Finanzprodukt mit ökologischen und sozialen Merkmalen. Gemäß EU Sustainable Finance Disclosure Regulation werden die Transparenzpflichten für ein in Artikel 8 genanntes Finanzprodukt erfüllt.13 Das Fondsmanagement hat sich das Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen des Portfolios weiter zu senken und damit einen Beitrag zur Erfüllung des Pariser Klimaabkommens zu leisten. Diese Vorgabe wird bei allen Entscheidungen über den Erwerb von Immobilien wie auch bei der Verwaltung von Bestandsimmobilien berücksichtigt. So profitieren beispielsweise die hausInvest-Mieter in Deutschland
von einem mit der Frankfurter Mainova AG eigens für sie entwickelten Ökostrom-Tarifmodell. Schon im September 2020 hatte die Ratingagentur Scope der Commerz Real mit einem Rating von A-ESG eine gute Qualität und Kompetenz im Rahmen ihrer aktuellen und zukünftigen ESG-Ausrichtung bescheinigt.12

Ausblick: Weiterhin gute Voraussetzungen für eine positive Wertentwicklung

Wir haben das hausInvest-Portfolio durch gezielte Transaktionen und Repositionierungen frühzeitig auf den Innovationsdruck in den einzelnen Segmenten eingestellt. Durch aktives und vorausschauendes Management können wir weiterhin auf die Substanz unserer Sachwerte bauen, um auch in Zukunft die Stabilität des Portfolios sicherzustellen. Trotz Corona-Pandemie liegen die aktuellen Projekte weitgehend im Zeitplan: Die schlüsselfertige Übernahme der Einzelhandels-und Hotelflächen im Frankfurter Terra Hochhaus ist für
2024 vorgesehen. Das Hybridhochhaus OmniTurm, ebenfalls in Frankfurt am Main, steht kurz vor der Vollvermietung.

Im One Forty West kam es zu geringfügigen Verzögerungen, hier plant der Betreiber Meliá die Eröffnung seines Hotelbereichs für den Sommer 2021. Im Geschäftsjahr 2020 / 2021 haben wir uns mit größeren Transaktionen bewusst zurückgehalten, da wir in Anbetracht der unsicheren Rahmenbedingungen durch die Pandemie zunächst einmal die weitere Entwicklung beobachten wollten. Zudem haben die starken Reisebeschränkungen dazu beigetragen, dass An- und Verkäufe nicht im gewohnten Umfang vorbereitet und durchgeführt werden konnten. An unserer proaktiven Transaktionsstrategie hat dies jedoch nichts geändert.

Die vorhandene Liquidität werden wir auch weiterhin einsetzen, um Opportunitäten wahrzunehmen und Premium-Investments zu tätigen, die unser Portfolio strategisch ergänzen. Neben unserem Kernmarkt Deutschland sondieren wir auch die Investitionsmöglichkeiten in Europa, Nordamerika und Asien. Dabei wollen wir vor allem den Anteil des Segments Wohnen deutlich ausbauen. Bei den Handelsflächen werden Nahversorgung sowie Gesundheits-, therapeutische und Pflegedienstleistungen stärker in den Fokus rücken und durch einen kleinen Anteil an Logistikimmobilien ergänzt. Darüber hinaus ist die Ausrichtung auf Nachhaltigkeit ein wesentlicher Baustein für eine weiterhin erfolgreiche Vermarktung unserer Mietflächen. Damit blicken wir zuversichtlich nach vorne: Für das kommende Geschäftsjahr streben wir eine Einjahresrendite nach BVIMethode im Bereich zwischen 1,5 und 2,0 Prozent14 an. In Abhängigkeit von der weiteren Entwicklung der Corona-Pandemie ist das erklärte Ziel, zum 31. März 2022 eine Rendite von 2,0 Prozent14 zu erreichen.

Henning Koch (Vorsitzender)

Dirk Schuster

Unterschrift von Dirk Schuster

Siegfried Eschen

Weitere Informationen

Erläuterungen der Fußnoten im Bericht der Geschäftsführung


¹ Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder
angelegt). Wertentwicklungen der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für
die künftige Wertentwicklung.
² Weitere Informationen unter https://hausinvest.de/fileadmin/user_upload/hausinvest/downloads/anlegerinformationen/Scope_Konformitaetseinschaetzung_hausInvest.pdf. 
³ Stand: Juni 2020. Weitere Informationen unter www.bvi.de und www.scopeanalysis.com.
4 Scope Analysis GmbH hat im Rahmen einer Marktstudie (Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2020; bewertet wurden insgesamt 18 Offene Immobilienfonds)
hausInvest mit a (AIF) eingestuft. Damit bewegt sich der Fonds weiterhin auf der Ratingstufe „gute Bewertung“. Quelle: https://www.scopeexplorer.com/news/scope-stuft-dasfondsrating-des-hausinvest-auf-a-aif-herab/163999, Stand: 16.06.2020. Ein Rating, Ranking oder eine Auszeichnung ist kein Indikator für die künftige Entwicklung und unterliegt Veränderungen im Laufe der Zeit. Die Abkürzung AIF steht für Alternative Investmentfonds.
 Weitere Informationen im Kapitel „BVI-Kennzahlen“ und „Herausforderungen des Vermietungsmanagements“.
Weitere Informationen im Kapitel „Renditen und Bewertung“ und „Wertänderungen“.
 Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen.
 Scope Analysis GmbH hat die Commerz Real AG im Rahmen des Scope Awards 2021 – Alternative Investments mit dem Special Award Innovation 2021 ausgezeichnet. Stand: 26.11.2020. Quelle: https://www.scope-awards.com/award-2021/alternative-investments/gewinner/. Ein Rating, Ranking oder eine Auszeichnung ist kein Indikator für die künftige Entwicklung und unterliegt Veränderungen im Laufe der Zeit.
 Über 80 Prozent der hausInvest-Büroimmobilien verfügen über das Wired Score Zertifikat, siehe https://www.commerzreal.com/pressemitteilungen/pressemeldung/hausinvestueber-80-prozent-der-bueroimmobilien-haben-wired-score-zertifikat/.
10 Laut CBRE Deutschland Real Estate Market Outlook 2021. Weitere Informationen unter https://www.cbre.de/de-de/research/Deutschland-Real-Estate-Market-Outlook-2021.
11 Laut HDE Zahlenspiegel 2020. Weitere Informationen unter https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/02/PD21_045_45212.html.
12 Scope Analysis GmbH hat die Commerz Real AG im Rahmen des ESG Capability Ratings mit A- (ESG) bewertet. Stand: 30.09.2020. Quelle: https://www.scopeexplorer.com/news/esg-capability-rating-commerz-real-mit-a-esg-bewertet/165127. Ein Rating, Ranking oder eine Auszeichnung ist kein Indikator für die künftige Entwicklung und unterliegt Veränderungen im Laufe der Zeit.
13 Siehe https://www.commerzreal.com/pressemitteilungen/pressemeldung/hausinvestals-nachhaltiger-fonds-eingestuft/.
14 Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder angelegt). Aussagen zur Zielrendite sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.