Die Immobilienmärkte im Überblick

Die Corona-Pandemie und die Maßnahmen zu ihrer Eindämmung haben die Weltwirtschaft in die schwerste Rezession seit Ende des Zweiten Weltkriegs gestürzt. Die verheerenden wirtschaftlichen Folgen kommen in einem deutlichen Einbruch der europäischen Wirtschaftsleistung (EU-27) um 14,4 Prozent1 im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahresquartal zum Ausdruck. Auch wenn in den Sommermonaten eine Erholung zu beobachten war, wird die globale Nachfrage weiterhin durch den fortgesetzten Kampf gegen die Ausbreitung des Coronavirus in allen Teilen der Welt ausgebremst. Exportorientierte Volkswirtschaften wie Deutschland, die Niederlande und Italien stellt dies vor Herausforderungen. 

In der Eurozone stieg die Arbeitslosenquote im Juli 2020 auf 7,2 Prozent,2 in den Vereinigten Staaten im April sogar auf 14,7 Prozent.3 Damit einher ging ein deutlicher Rückgang des privaten Konsums. Gegen die daraus resultierende Liquiditätsstarre legten praktisch alle Industriestaaten kreditfinanzierte Hilfsprogramme in nie dagewesenem Umfang auf, flankiert von einer Ausweitung der ohnehin zumeist expansiven Geldpolitik der Notenbanken. Die US-Notenbank Fed etwa hat ihre Bilanzsumme auf über 7 Billionen US-Dollaraufgestockt, gekoppelt mit weiteren Lockerungen der Geldpolitik. Auch die EZB weitete ihre Bilanzsumme in der ersten Jahreshälfte um knapp 35 Prozent4 aus mit dem Ziel, Liquidität in die europäische Wirtschaft zu pumpen. Sogar die Wirtschaft des seit den 1990er Jahren krisenimmunen Australien schrumpfte im zweiten Quartal um 7 Prozent.5

Dagegen zeigte China, das anfangs am stärksten betroffen war, im zweiten Quartal 2020 nach eigenen Angaben einen Zuwachs von 3,2 Prozent6 im Vergleich zum Vorquartal und um 11,7 Prozent im Jahresvergleich dank niedriger Infektionszahlen, steigendem binnenländischem Konsum und trotz des tendenziell schwachen Exports. In den Sommermonaten zeigte die Weltwirtschaft eine leichte Erholung. Bei den deutschen Unternehmen wird eine Verbesserung der Geschäftssituation erwartet. So stieg der ifo-Geschäftsklimaindex7 von 75 Punkten inmitten der Corona-Pandemie auf 93,4 Punkte im September. Positiv verlief auch die Entwicklung der Umsatzsteuervoranmeldungen, die im September 2020 bereits das Niveau vom Herbst 2019 erreichte8 und als weiteres Indiz für eine gewachsene Zuversicht deutscher Unternehmen gelten kann. Es muss sich noch zeigen, wie sich die Infektionszahlen weiterentwickeln und von welcher Härte die Maßnahmen zur Eindämmung der zweiten Infektionswelle sein werden. Das Virus wird eine wichtige Variable zur weiteren weltwirtschaftlichen Entwicklung darstellen, bis Impfstoffe oder wirksame Therapien zur Verfügung stehen.

Am Gewerbeimmobilienmarkt in Europa sank die Nachfrage nach Bürofläche nach Angaben von JLL zeitweise auf ein Rekordtief.9 Der Flächenumsatz betrug im 2. Quartal 2020 circa 1,7 Millionen Quadratmeter, 26 Prozent weniger als im Vorquartal und 50 Prozent weniger als im Jahr zuvor. In Deutschland erlitt unter den „Big 7“-Städten Frankfurt den stärksten (–75 Prozent) und Berlin den geringsten (–11 Prozent) Nachfragerückgang. Auf europäischer Ebene lagen diese Einbußen im ersten Halbjahr 2020 bei 41 Prozent in Westeuropa und bei 32 Prozent in den mittel- und osteuropäischen Märkten.10 Die Halbjahresperiode April bis September 2020 war ein unerwarteter Härtetest für die Miet- und Kaufpreise an den Immobilienmärkten. Die Büromieten in Europa zeigen sich bislang relativ resistent – sie legten im 2. Quartal 2020 sogar um 2,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu, so der JLL-Büromietpreisindex.10 Die Spitzenmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr sogar um 3,5 Prozent. Allerdings ist die Dynamik des Mietpreiswachstums in den betrachteten deutschen Metropolen rückläufig. Die Veränderung der Leerstandsquote für Büroimmobilien10 fiel europaweit gering aus – sie stieg um 20 Basispunkte auf 5,8 Prozent. 

In Deutschland blieb sie sogar stabil bei durchschnittlich und im historischen Vergleich sehr niedrigen 3,2 Prozent. In manchen Städten besteht praktisch Vollvermietung. Mittelfristig wird für die Nachfrage nach Büroflächen neben strukturellen Überlegungen, wie beispielsweise einem steigenden Homeoffice-Anteil, vor allem die konjunkturelle Entwicklung ausschlaggebend sein. Bislang haben sich die Büroimmobilienmärkte in den für hausInvest relevanten Märkten als robust in der Corona-Krise erwiesen. Herausfordernder ist die Lage in den Nutzungsarten Einzelhandel und Gastgewerbe, welche auf dem Höhepunkt der ersten Infektionswelle in Deutschland im April einer Umfrage zufolge 70 Prozent der Corona-bedingten Mietausfälle11 auf sich vereinten. Weltweite Reiseverbote und Ausgangsbeschränkungen haben die Hotelumsätze stark getroffen. Zudem hat die Pandemie den Strukturwandel im Einzelhandel – die Verlagerung der Umsätze vom stationären Handel zum E-Commerce – beschleunigt.

Zum 30. September 2020 betrugen die offenen Posten 0,25 Prozent des Fondsvermögens.12 Erklärte Zielsetzung ist durch aktives Mietermanagement partnerschaftliche Lösungen mit unseren betroffenen Einzelhandelsmietern und Hotelbetreibern zu finden, um in diesen wirtschaftlich herausfordernden Zeiten die Mieten langfristig zu sichern. Wir erwarten, dass sich die Situation nach dem Ende der Pandemie wieder normalisiert und die Immobilienmärkte insgesamt wieder auf ihren langfristigen Wachstumspfad einschwenken. Die fundamentalen Ursachen wie das Wachstum vieler Metropolregionen, die niedrigen Zinsen und die Nachfrage durch institutionelle Kapitalanleger bleiben weiter intakt. Zu ausschlaggebenden Faktoren für die weitere Entwicklung werden das Ausmaß und die Geschwindigkeit der konjunkturellen Erholung. 

 

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