Immobilienmärkte

Die Konjunktur des vergangenen Jahres wurde maßgeblich durch die Entwicklungen der Corona-Pandemie bestimmt. Viele Wirtschaftsbereiche waren von den Einschränkungen im öffentlichen Leben betroffen, die infolge steigender Infektionszahlen in den jeweiligen Ländern eingeführt wurden. Während des ersten Lockdowns im März 2020 kam es zum größten wirtschaftlichen Einbruch, anschließend begann die Wirtschaft sich wieder zu erholen, der Aufschwung konnte allerdings durch weitere Infektionswellen und Lockdownphasen noch nicht richtig Fuß fassen.

Die Immobilienmärkte im Überblick

Die Eurozone hat ein sehr bewegtes Wirtschaftsjahr hinter sich. Sie verzeichnete im zweiten Quartal 2020 mit –11,6 Prozent den größten Rückgang ihres Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Vergleich zum Vorquartal, erlebte im folgenden Jahresviertel einen starken Aufschwung von 12,5 Prozent und schloss das Winterquartal mit einem Minus von 0,7 Prozent ab. Im Gesamtjahr beträgt der Rückgang 6,6 Prozent.1 Für das erste Quartal 2021 wurde ein Rückgang um 0,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal gemeldet.2 Mit voranschreitender Impfkampagne und der damit einhergehenden Normalisierung des öffentlichen Lebens dürfte sich die wirtschaftliche Lage weiter verbessern. Ein von der EU-Kommission aufgelegtes Konjunkturpaket in Höhe von 750 Milliarden Euro soll dabei helfen, die Folgen der Krise abzufedern und die Wirtschaft digitaler, nachhaltiger und krisenfester zu gestalten.3 Zudem hat die Europäische Zentralbank angekündigt, ihre lockere Geldpolitik fortzuführen.4

In Deutschland ist die wirtschaftliche Leistung 2020 insgesamt um 4,9 Prozent gesunken.5 Auch im ersten Quartal 2021 war das BIP um 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal rückläufig.6 Mehrere Konjunkturprogramme wurden für betroffene Unternehmen und bestimmte gesellschaftliche Gruppen aufgelegt, damit die infolge der Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie entstandenen wirtschaftlichen Schäden möglichst gering ausfallen. Es ist zu erwarten, dass sich die Wirtschaft durch weniger Neuinfektionen, die expansiv ausgerichtete Geld- und Finanz-politik sowie durch die Bereitschaft, das im vergangenen Jahr privat angesparte Geld zumindest in Teilen für den Konsum zu nutzen, ab dem zweiten Quartal 2021 wieder spürbar erholen wird.

Italien, das früh vom Corona-Virus getroffen wurde, verzeichnete für 2020 einen Wirtschaftseinbruch von 8,9 Prozent.8 Für dieses Jahr prognostiziert die italienische Notenbank ein Wachstum von 3,5 Prozent, das insbesondere in der zweiten Jahreshälfte aufgrund greifender Wirtschaftshilfen sowie besserer Aussichten in Bezug auf die Pandemie zu einem Aufschwung führt.9 In Frankreich wird durch steigende Konsumausgaben von Privathaushalten für dieses Jahr mit einem deutlichen Wirtschaftsaufschwung von 5,5 Prozent gerechnet. Im Vorjahr fiel die Wirtschaftsleistung real um 8,2 Prozent.10 Großbritannien verzeichnete mit –9,9 Prozent11 einen der stärksten Wirtschaftsrückgänge unter den großen Volkswirtschaften, der auf hohe Einbußen im dominanten Dienstleistungssektor zurückzuführen ist.12 In diesem Jahr dürfte die britische Wirtschaft vom hohen Tempo bei den Impfungen13 profitieren, das BIP könnte um 5 Prozent zulegen.14 Obwohl die EU und Großbritannien zum Ende der Brexit-Übergangsphase ein Abkommen über die gemeinsamen Handelsbeziehungen geschlossen haben, sind die wirtschaftlichen Auswirkungen noch nicht vollends absehbar. Unter anderem wird sich die Einführung von Importkontrollen auf britischer Seite noch bis 2022 hinziehen.15 

Die Vereinigten Staaten haben unter der Biden-Administration ein 1,9 Billionen US-Dollar schweres Konjunkturpaket beschlossen, um die Folgen der Pandemie zu bekämpfen und die heimische Wirtschaft wieder anzukurbeln.16 Die USamerikanische Notenbank Federal Reserve hat angekündigt, ihre lockere Geldpolitik bis zur vollständigen wirtschaftlichen Erholung fortzusetzen.17 Nach einem rückläufigen BIP von –3,5 Prozent18 im Jahr 2020 wird für dieses Jahr ein Wachstum von 6 Prozent angenommen.19 Teile der im vergangenen Jahr von den Verbrauchern gebildeten Rücklagen dürften für den Privatkonsum verwendet werden und die heimische Wirtschaft stärken. Auch der rasche Fortschritt bei den Corona-Impfungen könnte die Normalisierung des Alltags beschleunigen und sich positiv auf die ökonomische Situation auswirken.20 

China hat sich nach einem frühen Lockdown ökonomisch wieder erholt und konnte als einzige große Volkswirtschaft im vergangenen Jahr ein Wachstum verbuchen (2,3 Prozent). 21 Ab dem zweiten Quartal ist die chinesische Wirtschaft dank des Industriesektors und des Exports, vor allem von medizinischen und elektronischen Gütern, wieder gewachsen. Die Binnennachfrage wurde durch Investitionen in Immobilien sowie durch den öffentlichen Sektor bestimmt. 22 Für 2021 strebt die chinesische Regierung ein Wachstumsziel von mehr als 6 Prozent an.23 In Japan beginnt sich die Wirtschaft wieder langsam zu erholen.24 Das Wirtschaftswachstum in der zweiten Jahreshälfte konnte den Einbruch im Frühjahr nicht wettmachen, sodass das BIP für 2020 um 4,9 Prozent25 rückläufig war. Das Land profitiert von einer anziehenden Weltwirtschaft und einer starken Nachfrage aus China, ein Wachstum von 3,5 Prozent in diesem Jahr ist möglich.26

Immobilienmärkte

Die Folgen der Corona-Pandemie beeinflussen auch die Immobiliennachfrage, wirken sich jedoch auf die jeweiligen Nutzungsarten höchst unterschiedlich aus. Durch das eingeschränkte öffentliche Leben sind Privat- und Geschäftsreisen nur in einem sehr begrenzten Umfang möglich, was zu großen wirtschaftlichen Problemen für die Hotelbranche geführt hat. Auch der Hotelmarkt bleibt davon nicht unberührt. Das Transaktionsvolumen in Europa fiel mit 9,4 Milliarden Euro im vergangenen Jahr um 66 Prozent geringer aus als im außerordentlich starken Vorjahr. In Deutschland war das Volumen mit 1,95 Milliarden Euro ebenfalls stark rückläufig (–60 Prozent).27 Internationale Käufer hatten mit 41 Prozent einen im Vergleich zum Vorjahr konstanten Marktanteil und investierten weiterhin in deutsche Hotelimmobilien.28 Das Vorkrisenniveau wird laut Prognosen 2024 erreicht, 29 in den USA bereits 2023,30 wobei sich strukturelle Veränderungen und Marktchancen abzeichnen.

Während es zu einer Konsolidierung bei kleinen und familiengeführten Häusern kommen dürfte, werden Anbieter mit kosteneffizienten und digitalisierten Prozessen, die Kunden ein ganzheitliches Gästeerlebnis bieten und mit umfassenden Hygienekonzepten aufwarten können, eine größere Rolle spielen.31 Für den Einzelhandel war das vergangene Jahr durchwachsen. Öffnungsbeschränkungen wirkten sich vor allem für Modehändler negativ aus, der Onlinehandel und Lebensmittelhändler konnten ihre Umsätze dagegen deutlich steigern. 32 Diese Entwicklung lässt sich in den verschiedenen Märkten beobachten.33, 34 Im Vermietungsgeschäft von deutschen Einzelhandelsimmobilien lag 2020 die Anzahl der Neuvertragsabschlüsse drastisch unter denen des Vorjahres (–28 Prozent).35 Das Transaktionsvolumen legte im selben Zeitraum hingegen um 21 Prozent auf 12,3 Milliarden Euro ordentlich zu. Im ersten Quartal des laufenden Jahres lag der Transaktionsumfang deutlich unter dem des außerordentlich starken Vorjahresquartals, das diesjährige Volumen fiel jedoch auch geringer aus als der zehnjährige Durchschnitt. 

Die fortbestehenden Öffnungsbeschränkungen im Einzelhandel lassen Investoren noch zögern, sodass sich die Entwicklung der vergangenen Quartale wahrscheinlich weiter fortsetzen wird.36 Im vergangenen Jahr waren vor allem Lebensmittelmärkte sowie lebensmittelgeankerte Fach- und Nahversorgungszentren begehrt, und auch 2021 dürften diese im Transaktionsgeschehen besonders gefragt sein.37 Die Nachfrage nach Büroflächen war im vergangenen Jahr rückläufig. In den USA ist der Leerstand im Durchschnitt auf 17,1 Prozent gestiegen38 und war auch in relevanten Metropolen hoch, was unter anderem auf Jobverluste sowie Homeoffice-Regelungen zurückzuführen ist.39, 40, 41 Auch im Asien-Pazifik-Raum ging die Büronachfrage tendenziell zurück. 42 Die steigende Impfquote dürfte allerdings zur Rückkehr vieler Beschäftigter an ihren Arbeitsplatz führen. In Europa stieg die Leerstandsquote für Büros ebenfalls, erhöhte sich in den meisten Städten jedoch nur leicht.43

In Deutschland waren Büros gemessen am Transaktionsvolumen die stärkste Nutzungsart. Zwar lag das Transaktionsvolumen mit 26,7 Milliarden Euro deutlich unter dem Rekordjahr 2019 (40 Milliarden), gleichzeitig aber 30 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt – angesichts des Krisenjahrs ein guter Wert. Vor allem die Top-7-Städte waren begehrt – auf sie entfielen 80 Prozent des Investitionsvolumens.44 Die Leerstandsquote kletterte im ersten Quartal 2021 in den Top-5-Städten leicht auf 4 Prozent. Im weiteren Jahresverlauf ist mit einer anziehenden Flächennachfrage zu rechnen.45 Zukünftig dürften Büros flexibler werden sowie technisch hochwertig ausgestattet sein, um Remote Work und Büroarbeit zu verknüpfen. Der heimische Schreibtisch wird den Büroarbeitsplatz jedoch nicht verdrängen.46 Der deutsche Wohnungsmarkt trotzt der Krise, und die Kaufpreise haben weiter zugelegt. Mit 21,7 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen 2020 auf einem Fünfjahreshoch, 47 im ersten Quartal dieses Jahres bei ebenfalls beachtlichen 5,7 Milliarden Euro. Wohnimmobilien gewinnen aufgrund der selbst während der Pandemie stabilen Mieterträge sowie positiven demografischen Aussichten in Metropolen bei immer mehr Investoren an Bedeutung. Ein Nachfrageschub lässt sich auch für Objekte an den Metropolrändern beobachten.48 Die Durchschnittsmieten in den großen Städten stagnieren auf hohem Niveau bzw. steigen weniger stark als in den zurückliegenden Jahren, dafür richtet sich der Fokus stärker auf den Mietwohnungsbau in Umlandgemeinden. 49 

Berlins Markt für Büroimmobilien blieb angesichts der konjunkturellen Lage recht stabil. Zwar fiel das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um ein Viertel geringer aus, dafür änderte sich die Leerstandsquote nur leicht auf 2,8 Prozent. Trotz mehr verfügbaren Flächen konnten höhere Spitzenmieten und eine Steigerung von 6 Prozent bei den Durchschnittsmieten erzielt werden.50 Die Nachfrage nach Büroflächen in London ging seit Anfang 2020 spürbar zurück, Neuvermietungen blieben flächenmäßig deutlich unter dem Zehnjahresschnitt. Der Flächenleerstand erhöhte sich auf 8,8 Prozent.51 Die Beschäftigungsquote könnte im zweiten Halbjahr 2022 wieder ihr Vorkrisenniveau erreichen und sich auf die Büronachfrage positiv auswirken.52 Einen Unsicherheitsfaktor bilden die noch nicht vollständig absehbaren wirtschaftlichen Folgen des Brexits, etwa ob der Finanzsektor weiterhin London als Hauptstandort beibehält oder seine Aktivitäten stärker in die EU verlagert.53 In Paris wurde im vergangenen Jahr 45 Prozent weniger Fläche neu vermietet als 2019. Der Leerstand notierte bei moderaten 6,8 Prozent. Auf die Spitzenmieten hat sich die Krise bisher nicht ausgewirkt, deren Entwicklung ist weiter positiv.54 New York verzeichnet ebenfalls einen Rückgang bei vermieteten Büroflächen. Als Folge der Corona-Pandemie erhöhte sich der Flächenleerstand auf 12 Prozent, bei leicht sinkenden Mieten. Eine Verbesserung der Situation könnte schon Mitte dieses Jahres aufgrund steigender Impfzahlen eintreten.55 In Tokio ist der Büroleerstand, der 2019 seinen Tiefstand erreichte, minimal gestiegen. Es wird angenommen, dass die Leerstandsquote bis 2023 weiter zunimmt, dabei ein Niveau von 4 Prozent jedoch nicht überschreitet. Die Büro  mieten werden in den kommenden drei Jahren wahrscheinlich leicht unter dem Niveau von 2019 liegen.56 

Ausblick

Die meisten Nutzungsarten sind bislang relativ gut durch die Krise gekommen und auch die Hotellerie dürfte bald wieder das Vorkrisenniveau erreichen. Dennoch könnten die Auswirkungen der Pandemie positive strukturelle Veränderungen in der Immobilienbranche verstärken, da die Anforderungen an die Gebäudenutzung infolge kleinerer Bewegungsräume, erforderlicher Hygienemaßnahmen, eingeschränkter Ladenöffnungszeiten sowie verstärktem Homeoffice gestiegen sind. Indem die Immobilienbranche die Trends in den jeweiligen Nutzungsarten berücksichtigt und ihr Angebot an die neuen Lebensgewohnheiten anpasst, kann sie zusätzliche Nachfrage generieren. Büroinfrastruktur, die hybrides Arbeiten begünstigt, Einzelhandelskonzepte, die die Verschmelzung von stationärem und Onlinehandel berücksichtigen,57 sowie Hotels, die mit digitalen Services ein ganzheitliches Gästeerlebnis ermöglichen,58 sind zukünftig besser am Markt aufgestellt. Zudem werden ESG-Themen die Immobilienbranche stärker prägen.59 

Weitere Informationen

1 Eurostat: euroindicators 30 / 2021 Stand: 09.03.2021. 
2 Eurostat: euroindicators 53 / 2021 Stand: 30.04.2021.
3 EU-Kommission: Europäischer Aufbauplan. Abrufbar unter: https://ec.europa.eu/info/strategy/recovery-plan-europe_de#relatedlinks; abgerufen am 25.03.2021.
4 European Central Bank Economic Bulletin Issue 1 / 2021 S.4 f. Stand: 04.02.2021 (01 / 2021).
5 Statistisches Bundesamt, Bruttoinlandsprodukt (preisbereinigt). Stand: 24.02.2021. Destatis.
6 Statistisches Bundesamt: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/04/PD21_211_811.html; Stand: 05.05.2021.
7 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 20; Stand: 12.03.2021.
8 Banca d’Italia: The Italian economy in brief 3 / 2021. S. 2; https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/economia-italiana-in-breve/2021/EIB_10_March_2021_eng.pdf?language_id=1; abgerufen am: 25.03.2021.
9 Banca d’Italia: Economic Bulletin No. 1 / 2021 S. 1; https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/proiezioni-macroeconomiche/2021/en-estratto-boleco-1-2021.pdf?language_id=1; abgerufen am 30.03.21.
10 Banque de France: Macroeconomic Projections France – March 2021 (16.03.2021); https://publications.banque-france.fr/sites/default/files/medias/documents/macro-economic-projections-march_2021_en.pdf; abgerufen am 06.04.2021.
11 UK Office for National Statistics: GDP quarterly national accounts, UK October to December 2020. S. 2.
12 BBC: UK economy suffered record annual slump in 2020. 12.02.2021. https://www.bbc.com/news/business-56037123; abgerufen am 12.04.2021.
13 BBC: COVID vaccine: How many people in the UK have been vaccinated so far?; https://www.bbc.com/news/health-55274833; abgerufen am 07.04.2021.
14 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 64; Stand: 12.03.2021.
15 UK Cabinet Office: Press release: Government focuses on recovery from Covid with new timeline for border control processes on import of goods. 11.03.2021. https://www.gov.uk/government/news/government-focuses-on-recovery-from-covidwith-new-timeline-for-border-control-processes-on-import-of-goods; abgerufen am 12.04.2021.
16 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 4; Stand: 12.03.2021.
17 Federal Reserve Monetary Policy Report February 2021. S. 1; Stand: 19.02.2021.
18 US Bureau of Economic Analysis: Gross Domestic Product (Third Estimate), Corporate Profits, and GDP by Industry, Fourth Quarter and Year 2020. Stand: 25.03.2021; https://www.bea.gov/news/2021/gross-domestic-product-third-estimate-gdpindustry-and-corporate-profits-4th-quarter-and; abgerufen am 06.04.2021.
19 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 5; Stand: 12.03.2021.
20 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 5; Stand: 12.03.2021.
21 Commerzbank Economic and Market Monitor Februar 2021. S. 9; Stand 17.02.2021.
22 World Bank: China Economic Update December 2020. S. 14 ff.; http://documents1.worldbank.org/curated/en/297421610599411896/pdf/From-Recovery-to-Rebalancing-China-s-Economy-in-2021.pdf; abgerufen am: 07.04.2021.
23 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 9; Stand: 12.03.2021.
24 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 25; Stand: 12.03.2021.
25 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 64; Stand: 12.03.2021.
26 Commerzbank Economic and Market Monitor März 2021. S. 25; Stand: 12.03.2021.
27 CBRE: Hotels pan EMEA Market Update March 2021; S. 3.
28 Colliers: Deutschland Hotelinvestment Marktbericht 2020 / 2021; S. 3.
29 CBRE: Hotels pan EMEA Market Update March 2021; S. 2.
30 CBRE: U.S. Real Estate Market Outlook 2021; S. 30 f.
31 CBRE Real Estate Market Outlook Deutschland 2021; S. 21.
32 Handelsverband Deutschland: Einzelhandel erlebt 2020 Jahr der Extreme: Coronakrise bringt viele Händler an den Rand der Insolvenz. Stand: 01.02.2021; https://einzelhandel.de/presse/aktuellemeldungen/13150-einzelhandel-erlebt-2020-jahr-der-extreme-coronakrise-bringt-viele-haendler-an-den-rand-der-insolvenz; abgerufen am 12.04.2021.
33 JLL UK Retail Review Outlook 2021; S. 2 – 8.
34 JLL US Retail Outlook Q4 2021; S. 8.
35 JLL: Einzelhandelsmarktüberblick Deutschland Q4 2020.
36 CBRE: Pressemitteilung Einzelhandelsinvestmentmarkt startet verhalten. 09.04.2021.
37 CBRE Marketview Deutschland Einzelhandelsinvestmentmarkt Q4 2020; S. 1 – 4.
38 JLL: United States Office Outlook – Q4 2020. Stand: 20.01.2021; https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/office-market-statistics-trends; abgerufen am 12.04.2021.
39 JLL: Office Insight Washington D.C. Q4 2020; S. 1.
40 JLL: Office Insight New York. Q4 2020; S. 1.
41 JLL: Office Insight San Francisco. Q4 2020; S. 1.
42 SAVILLS: Investment Quarterly Asia Pacific – Q4 2020.
43 SAVILLS: Spotlight European offices outlook February 2021; S. 4.
44 CBRE: Deutschland Büroinvestmentmarkt Q4 2020; S. 1 – 3.
45 CBRE Pressemitteilung: Erholungstendenzen der Top-5-Bürovermietungsmärkte zeichnen sich ab; 09.04.2021.
46 CBRE: Real Estate Market Outlook Deutschland 2021; S. 11.
47 JLL: Wohnungsmarktüberblick H2 2020; S. 2.
48 CBRE Pressemitteilung: Wohninvestmentmarkt mit starkem Auftaktquartal; Stand: 08.04.2021.
49 CBRE: Real Estate Market Outlook Deutschland 2021; S. 11.
50 JLL: Office Market Profile Berlin Q4 2020; S. 2.
51 CBRE: Central London Office Marketview; Februar 2021; S. 1 – 2.
52 CBRE: UK Real Estate Market Outlook 2021. First Edition December 2020; S. 11.
53 CBRE: What does the Brexit deal mean for UK Real Estate?; S. 3.
54 JLL: The office market in the Greater Paris Region Q4 2020; S. 3.
55 JLL: New York Office Insight Q5 2020; S. 1.
56 CBRE: Asia Pacific Real Estate Market Outlook Japan; S. 10 – 11.
57 CBRE: Germany Sector Outlook. Stand: 23.02.2021, Abgerufen 11.04.2021 https://www.cbre.de/de-de/research/germany-sector-outlook.
58 CBRE: Real Estate Market Outlook Deutschland 2021; S. 21.
59 CBRE: Real Estate Market Outlook Deutschland 2021; S. 31.