Immobilienmärkte

Im vergangenen Jahr hat sich in allen Industriestaaten die Wirtschaft positiv entwickelt, in einigen europäischen Staaten war jedoch ein nur geringes Wachstum zu verzeichnen. Das Jahr 2020 steht spätesten seit März ganz im Zeichen der Corona-Pandemie. Mittlerweile sind die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen durch die Einschränkungen im öffentlichen Leben in allen Volkswirtschaften deutlich sichtbar, die finalen Folgen jedoch noch nicht abzusehen. Das diesjährige Wirtschaftswachstum dürfte daher in allen Ländern negativ ausfallen. Wie stark sich die ökonomische Situation verschlechtern wird, hängt insbesondere vom bisherigen und weiteren Verlauf der Pandemie ab sowie von der Effektivität der fiskal- und geldpolitischen Gegenmaßnahmen.
 
Der Tiefpunkt der Krise scheint jedoch in vielen Regionen vorüber zu sein und das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben beginnen sich zu normalisieren.1 Die Handelskonflikte und die daraus resultierende niedrigere Nachfrage vor allem nach Industriegütern prägten das Wachstum der Eurozone im vorigen Jahr. Insgesamt konnte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2019 um 1,2 Prozent zulegen, wobei der Dienstleistungssektor – gestützt durch die expansive Geldpolitik der EZB – eine Rezession verhindert hat.2 Im ersten Quartal 2020 ist das BIP des Euroraums um 3,8 Prozent zurückgegangen3, für das Gesamtjahr geht die EU von einem Minus von 7,7 Prozent und von einer stärkeren Rezession aus als während der Finanzkrise 2007 bis 2009. Die Länder der Eurozone sind unterschiedlich stark von der Krise betroffen.4 Nach einem schwachen Jahr 2020 wird für den Euroraum 2021 ein Rebound-Effekt mit einem Wirtschaftsplus von 6,3 Prozent prognostiziert. 

Die sinkende Zahl der Neuinfektionen in den meisten europäischen Ländern ist ein Zeichen für eine Eindämmung der Pandemie.5 In Deutschland ist die Wirtschaftsleistung im ersten Quartal 2020 um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal gesunken. Während 2019 noch ein Wachstum von 0,6 Prozent vorlag, wird für 2020 eine Entwicklung von -5,5 Prozent vorhergesagt.6 Die schrittweisen Lockerungen der Corona-Maßnahmen wirken sich bereits positiv auf Wirtschaft und Gesellschaft aus.7Italien war eines der ersten betroffenen Länder in Europa und hat zudem besonders viele Infizierte und Opfer zu beklagen. Für den wirtschaftliche Aufschwung des Mittelmeerlands ist die Erholung des Tourismus bedeutend.8 Das Wirtschaftswachstum in Frankreich fiel mit 1,3 Prozent 2019 geringer aus als im Vorjahr, da Streiks gegen die Rentenreform die ökonomische Entwicklung beeinflussten.

Für 2020 wird eine Verringerung des BIP um –8,4 Prozent prognostiziert sowie ein Staatsdefizit von 10 Prozent der Wirtschaftsleistung.9 Nachdem Großbritannien im Februar aus der EU ausgetreten ist, verhandeln beide Parteien über ein Freihandelsabkommen. Sofern der Übergangszeitraum nicht verlängert wird, muss bis Ende 2020 ein neuer Vertrag geschlossen werden. Andernfalls käme es zu einem ungeregelten Brexit. 
Die Folge wären gleiche Handelsbedingungen zwischen dem Vereinigten Königreich und der EU wie mit WTO-Drittstaaten. Nach einem BIP-Wachstum von 1,4 Prozent im Vorjahr wird für Großbritannien, das ebenfalls stark von der Pandemie betroffen ist, ein Wirtschaftsrückgang von 8,3 Prozent erwartet.10

Aufgrund der Handelskonflikte mit China konnten die USA 2019 nicht ihre volle Wirtschaftskraft entfalten. Die entstandene Unsicherheit im Außenhandel hat dazu geführt, dass die US-amerikanischen Unternehmen ihre Investitionen weiter eingeschränkt haben. So ist die Zunahme des BIP, die mit 2,3 Prozent deutlich stärker ausfiel als in den meisten Industriestaaten, vor allem auf die Konsumkraft der US-Verbraucher zurückzuführen. Auch die Vereinigten Staaten sind schwer von der Corona-Pandemie betroffen. Das Land verzeichnet die meisten Corona-Infizierten weltweit und hat auch die meisten Todesopfer zu beklagen.11

Das Wachstum in China hat sich 2019 abgeschwächt und liegt nach offiziellen Angaben bei 6,2 Prozent. Die Bestrebungen der chinesischen Regierung, um die Unternehmensverschuldung zu senken, sowie die andauernden Handelskonflikte mit den USA wirken sich negativ auf die Wirtschaftsleistung aus. In dem Ausgangsland der Corona-Pandemie zeichnet sich nach einem schwachen ersten Quartal (–10 Prozent gegenüber dem Vorquartal) eine wirtschaftliche Erholung ab. Die Regierung hat die Corona-Maßnahmen gelockert und das wirtschaftliche Leben normalisiert sich wieder. Für das laufende Jahr verzichtet China auf die Formulierung eines Wachstumsziels.12 Für das laufende Jahr wird ein Wachstum von nur noch einem Prozent erwartet. Die Commerzbank prognostiziert ein Wachstum von einem Prozent.13

Japan konnte im vergangenen Jahr seine Wirtschaftskraft leicht steigern (0,7 Prozent). Eine Änderung des Mehrwertsteuersystems hat das Wachstum gedämpft. Im vierten Quartal führte der einhergehende Konsumrückgang zu einem Minus von 1,8 Prozent.14 Für 2020 wird eine Verringerung des BIP um 3,5 Prozent prognostiziert.15 Die diesjährigen Olympischen Spiele hat Japan auf 2021 verschoben.16

Die Immobilienmärkte im Überblick

Trotz der aktuell schwierigen wirtschaftlichen Lage zeigt sich der Immobilienmarkt als stabil. Die Corona-Krise wirkt sich jedoch unterschiedlich stark auf die verschiedenen Assetklassen aus. Der Hotelmarkt hat sich 2019 gut entwickelt. In Europa stiegen die Hotelinvestitionen insgesamt um 13,9 Prozent, was ein weiteres Rekordjahr bedeutet. Die infolge der Corona-Pandemie weltweit eingeführten Reisebeschränkungen bedeuten jedoch starke Einschnitte für die Hotelbranche. Das globale Transaktionsvolumen für Hotels sank um 29 Prozent im ersten Quartal 2020 verglichen mit dem Vorjahresquartal.18

Büroimmobilien waren 2019 stark nachgefragt, der Büroleerstand lag global betrachtet bei lediglich 10,7 Prozent.19 In Europa und den USA lag die mittlere Mietwachstumsrate bei 420 beziehungsweise 5,2 Prozent21 Australien verzeichnete ein historisch hohes Transaktionsvolumen von 24,9 Mrd. US-Dollar.22 Während der Corona-Krise gehen die Analysten im Hinblick auf Büroimmobilien von einer V-förmigen Entwicklung – einem Einbruch gefolgt von einer raschen Erholung – aus.23 Der krisenbedingte Anstieg der Homeoffice-Nutzer könnte den Markt für Flex-Offices konsolidieren.

In China und weiteren asiatischen Ländern zeichnet sich bereits eine Normalisierung des Büroalltags ab, viele Beschäftigte kehren dort wieder an ihre Arbeitsplätze zurück.24 Eine schnelle Erholung des Büroimmobilienmarkts scheint möglich. Die gute Kauflaune der Verbraucher wirkte sich 2019 positiv auf den Markt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland25 und den USA26 aus. Die COVID-19-Pandemie hat dem Einzelhandel allerdings hohe Umsatzeinbußen beschert27und es ist mit dem Verschwinden einiger Händler zu rechnen.28 Viele Unternehmen werden für ihr Geschäftsmodell eine Omnichannel-Strategie entwickeln, um sich der neuen Nachfragesituation anzupassen.29

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt ging es 2019 weiter aufwärts. Das Transaktionsvolumen in Höhe von 19,5 Mrd. Euro erreichte den zweithöchsten Wert der vergangenen 15 Jahre.30 Die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum spiegelte sich in steigenden Preisen für Miet- und Eigentumswohnungen wider: In den größten acht deutschen Städten stiegen die Mieten im Mittel um 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr.31 Eigentumswohnungen verteuerten sich in den Städten sogar im Schnitt um 10,2 Prozent. Selbst in der Corona-Krise erweist sich der Wohnungsmarkt als robust.32

Weder bei den Angebotsmieten noch bei angebotenen Eigentumswohnungen sind signifikante Preisschwankungen zu beobachten. Die Angebotsvolumina von Miet- und Eigentumsobjekten nehmen weiter zu. In Berlin wurden 2019 Gewerbeimmobilien im Wert von 15,8 Mrd. Euro gehandelt. In keiner anderen deutschen Stadt wurde diese Größenordnung zuvor erreicht, gegenüber 2018 entspricht dies einer Zuwachsrate von 46 Prozent. Die Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg um neun Prozent, die Durchschnittsmiete sogar um 22 Prozent.33

Der New Yorker Büromarkt war 2019 geprägt von einer hohen Nachfrage der Tech-Unternehmen, die die Finanzbranche als größte Mietergruppe ablösten. Das Transaktionsvolumen lag mit 29 Mio. US-Dollar fast im Zehnjahresdurchschnitt. Die Angebotsmieten entwickelten sich leicht positiv. Der Leerstand stieg gegenüber 2018 von 9,2 auf 11,1 Prozent.34,35 Trotz der in Japan eingeführten Steuerreform und dem gedämpften Konsumverhalten der Verbraucher bleiben die Mieten in Tokio auf konstant hohem Niveau und konnten im vergangenen Jahr um 4,4 Prozent in der Assetklasse Büro und um 1,9 Prozent bei Einzelhandelsimmobilien zulegen. 

Der Büroflächenleerstand beträgt 0,6 Prozent. Die politische Unsicherheit im Wahljahr konnte der positiven Entwicklung am Markt in London nichts anhaben. Das Mietenwachstum bei den Spitzenmieten bewegte sich je nach Stadtteil im Schnitt zwischen 2,2 und mehr als 7 Prozent. Die Flächenverfügbarkeit beziehungsweise der Leerstand erreichte mit 4,1 Prozent wieder das Niveau von 2016. Sowohl für das Miet- als auch für das Investmentgeschäft war Paris 2019 ein attraktiver Standort. Die Spitzenmieten im Zentrum erreichten eine Rekordhöhe von 860 EUR / m², was einer Steigerung von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Investitionsvolumen umfasste 26,9 Mrd. Euro im gesamten Jahr. Dieses bislang höchste Volumen kam vor allem durch insgesamt 71 Transaktionen in der Größenordnung von mehr als 100 Millionen Euro je Transaktion zustande.

Ausblick

Die Auswirkungen des Corona-Virus sind in einigen Assetklassen deutlich spürbar, sie lassen aber bislang keine echte Trendwende am Immobilienmarkt erkennen. Nach unserer Einschätzung sind die langfristigen Trends am Immobilienmarkt nach wie vor intakt. Es gibt keine strukturelle Immobilienkrise. Deshalb dürften sich die Folgen für die Immobilienwirtschaft in Grenzen halten.

Weitere Informationen

1 Commerzbank Economic Briefing 2020-05-1; 2 Commerzbank Researchbericht Januar 2020; 3 Eurostat Pressemitteilung 81/2020; 4 European Economic Forecast, Spring 2020; 5 Commerzbank Economic Briefing 2020-05-19; 6 Commerzbank Economic Briefing 2020-05-15; 7 Commerzbank  conomic Briefing 2020-05-19; 8 Banca di Italia Economic Bulletin 2/2020 S. 33; 9 European Economic Forecast, Spring 2020, Euro Area Member States, France; 10 European Economic Forecast, Spring 2020; 11https://www.tagesschau.de/ausland/corona-usa-133.html; 
12 ttps://www.tagesschau.de/ausland/china-volkskongress-167.html; 13 Commerzbank Economic Market Monitor, Mai 2020; 14https://tradingeconomics.com/japan/gdp-growth; 15 Commerzbank Economic Market Monitor, Mai 2020; 16 Zeit Online: Japan verschiebt Olympische Spiele um ein Jahr https://www.zeit.de/sport/2020-03/japan-will-olympische-spiele-wegen-coronavirus-um-ein-jahr-verschieben; 17 CBRE Market View Q4 2019; 18 JLL Global Market Perspective – Highlights 05/2020 S. 5; 19 JLL Global Market Perspective February 2020 S. 3; 20 CBRE EMEA Real Estate Market Outlook 2020; 21 CBRE US Office Figures Q4 2019 S. 2; 22 Savills Australia Quarter Time National Office; 23 CBRE Office Forecast: Q1 2020; 24 JLL Research: Are we overestimating the impact of COVID-19 on Asia Pacific realestate? May 2020 S. 6.; 25 HAHN Report 2019/2020 S. 68