Was dahinter steckt, ist kein Zufall, sondern ergibt sich aus Struktur und Handlungsspielraum. Das Fondsmanagement kann auf Marktveränderungen reagieren: eine Immobilie umbauen, neu positionieren, abstoßen oder halten, bis die Marktlage bessere Erlöse zulässt. Rückschläge einzelner Objekte werden durch breite Streuung über Nutzungsarten und Regionen abgefedert, bevor sie das Portfolio treffen. Beim Crowdinvesting fehlt diese Flexibilität. Wer in ein einzelnes Projekt investiert hat und das Umfeld kippt, kann nur zusehen.
Die Forschung bestätigt diesen Befund. Eine Studie der IREBS Immobilienakademie hat das Risikoprofil verschiedener Anlageklassen über 20 Jahre verglichen. Das Fazit der Forscher: „Offene Immobilienfonds sind sicherer als alle anderen Anlageklassen." Mit zunehmendem Anlagehorizont sinkt bei Offenen Immobilienfonds nicht nur die Wahrscheinlichkeit eines Verlusts, sondern auch die Höhe des Verlusts im Verlustfall geht gegen Null. Bei Aktien und Anleihen bleibt das Verlustrisiko auch langfristig bestehen.
Renditeerwartungen im Faktencheck
Crowdinvesting lockt mit Zinsen von 5 bis 8 Prozent pro Jahr. Offene Immobilienfonds liefern historisch 2 bis 4 Prozent. Die Rechnung scheint einfach. Doch sie ignoriert, was aktuelle Daten zeigen: Jedes vierte bis fünfte Crowdinvesting-Projekt fällt aus.
Wer kein Immobilienprofi ist, kann die Qualität eines Projekts kaum einschätzen. Lage, Bauträger, Finanzierungsstruktur, Marktumfeld: all das entscheidet über Erfolg oder Ausfall. Die Wahrscheinlichkeit, ausgerechnet die besser laufenden Projekte zu erwischen, sinkt ohne Expertise erheblich. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei Commerz Real, ordnet das so ein: „Ob ich mit 1.000 Euro nun 50 oder 75 Euro Rendite erziele, ist vielleicht gar nicht so entscheidend. Wichtiger ist die Frage: kann das auch nach hinten losgehen?" Er weist auf einen oft übersehenen Punkt hin: Crowdinvesting ist für manche Projektentwickler ein ergänzender oder alternativer Finanzierungsweg und in gewissen Fällen auch der letzte. „Wenn die Bankenfinanzierung nicht zustande kommt, geht man in den Privatbereich. Da sollte man sich fragen: Warum? Wären die Projekte wirklich risikoarm, hätten Banken sie längst finanziert."
Viele Crowdinvesting-Plattformen, über die solche Projekte angeboten werden, sind selbst junge, schnell gewachsene Unternehmen. Oft ohne langen Track Record, ohne durchlaufene Krisen und mit begrenztem regulatorischem Erfahrungsschatz. In Boomphasen fällt das kaum ins Gewicht. Doch wenn sich der Markt dreht, zeigt sich, wie entscheidend Weitblick und Erfahrung sein können.
Bei Offenen Immobilienfonds sehen die Renditeerwartungen bescheidener aus, dieses Produkt verfolgt ein anderes Ziel. Sie sind nicht als Renditerakete gedacht, sondern als stabilisierender Faktor für einen langfristigen Anlagehorizont. Das entspricht auch eher dem, was man sich unter einem Immobilien-Investment vorstellt.
Dr. Behrendt sieht das ähnlich: „Ich würde nicht mein gesamtes Kapital in Immobilien stecken. Aber auch nicht null Prozent, denn als stabilisierender Faktor gehören sie in jedes Portfolio." Der Unterschied zu anderen Anlageklassen sei deutlich: „Gold kann in einem Jahr um 80 Prozent steigen und im nächsten um die Hälfte fallen. Bei Aktien ist die Volatilität ebenfalls hoch. Bei Immobilien dagegen gibt es kaum Ausschläge, die Rendite entwickelt sich weitgehend stabil."
Die IREBS-Studie bestätigt das empirisch. Je länger der Anlagehorizont, desto verlässlicher die Rendite bei Offenen Immobilienfonds. Was kurzfristig schwankt, glättet sich über die Jahre zu einer berechenbaren Größe.
Der Marktdurchschnitt bei Offenen Immobilienfonds lag 2024 bei –1,3 Prozent Rendite. Das ist ungewohnt, aber es zeigt auch, wie eng die Schwankungsbreite bei OIFs ist. Was anderswo als Rauschen durchgeht, macht hier Schlagzeilen. Zum Vergleich: Der DAX verlor 2022 über 12 Prozent.
Das Beispiel hausInvest macht das greifbar, auch in dieser herausfordernden Phase blieb der Fonds im Plus. Während die Inflation stark anzog, Zinsen stiegen und die Schlagzeilen Krise schrieben, blieb die Rendite stabil.
