An dieser Stelle geben wir Ihnen drei Kriterien mit auf den Weg, mit denen Sie Offene Immobilienfonds ganz einfach selbst auf Herz und Nieren prüfen können.
1. Kriterium: Fondsmanagement und -strategie
So bequem es ist, den Job den Profis zu überlassen – Sie müssen sich auf das Fonds- und Asset Management auch verlassen können. Deren Job ist es nicht nur, Ihr Geld aufzubewahren, sondern früh genug zu antizipieren, wohin sich Markt und Welt entwickeln.
Schauen Sie daher mal hin: Hat der Anbieter schon vor 10 Jahren Schachzüge vorbereitet, die sich heute auszahlen? Beispielsweise frühzeitig auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gesetzt, das Portfolio in der Boomphase bereinigt oder mit neuen Nutzungskonzepten auf veränderte Marktbedingungen reagiert?
Werfen Sie ruhig auch einen Blick auf die Aufstellung:
2. Kriterium: Die harten Kennzahlen
Wie heißt es so schön: Zahlen lügen nicht. Es gibt wenige wichtige Kennzahlen, die man als (möglicher) Kunde oder Kundin nicht im roten Bereich sehen möchte. Im Fall von Offenen Immobilienfonds schauen Sie bitte zuerst auf:
Die Wertentwicklung: Der sogenannte „Track Record“ verrät Ihnen, welche Ergebnisse der Fonds in der Vergangenheit erzielt hat. Eine erfolgreiche Wertentwicklung ist kein Garant für die Zukunft. Doch bei wem es in der Vergangenheit schon viel Auf und Ab ging, der wird kaum ab jetzt für Stabilität stehen. Achten Sie besonders darauf, wie sich ein Fonds in den Krisenjahren seit 2020 geschlagen hat.
Die Vermietungsquote: Keine Mieter, keine Erträge – dieser Sachverhalt ist einfach. Eine gewisse Leerstandsquote ist normal, schließlich werden manche Immobilien (um-)gebaut, andere sollen neu vermietet werden. Daher sind 100 Prozent auch nicht das Optimum, denn das bedeutet Stillstand. Auf der anderen Seite sollte sie nicht zu niedrig sein. Über 90 Prozent ist ein Wert, nach dem Sie Ausschau halten sollten.
Die Liquidität: Ein gesunder Immobilienfonds hat immer auch eine gesunde Geldreserve. Man weiß nie, wann sich ein guter Deal ergibt. Wer es dann „Cash“ hat, ist schneller und muss nicht über teure Kredite finanzieren. Auch können dann Anleger:innen, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, ausbezahlt werden, ohne Panikverkäufe vornehmen zu müssen. Doch auch hier gilt: Zu viel Geld auf der hohen Kante ist auch nicht gut – dann „arbeitet“ es nicht in den Immobilien.
Fondsgröße: Ein großer Fonds ist im Regelfall stabiler, denn 10 Prozent Liquidität von 15 Milliarden Euro Fondsvolumen sind sicherer als 15 Prozent von 500 Millionen Euro. Auch kann ein Immobilienfonds erst ab einer bestimmten Größe breit gestreut sein – mit Immobilien auf verschiedenen Kontinenten und genug Personalkompetenz für unterschiedliche Sparten. Die jüngsten Fondsschließungen haben gezeigt, dass gerade kleinere Fonds ohne eigenen Bankvertrieb in schwierigen Marktphasen verwundbarer sind.
Geographische Streuung: Ein Fonds, der nur in einem Land oder einer Region investiert, ist der dortigen Marktentwicklung ausgeliefert. Achten Sie darauf, ob das Portfolio über mehrere Länder und Standorte verteilt ist. Fonds mit internationaler Streuung können regionale Schwächen besser ausgleichen.
Anzahl der Immobilien: Je mehr Objekte im Portfolio, desto weniger fällt ein einzelner Rückschlag ins Gewicht. Ein Fonds mit 20 Immobilien ist von jedem einzelnen Ausfall deutlich stärker betroffen als einer mit über 150.
Anlegerstruktur: Wenn ein Fonds das Vermögen vieler kleiner Anleger:innen verwaltet, ist er sicherer in Punkto Liquidität und freier im Fondsmanagement. Sind wenige Großanleger:innen im Boot, können sie sich auch zu viel Mitspracherecht herausnehmen. Wollen sie dann ihr Kapital auf einen Schlag ausgezahlt haben, können die einfachen Anleger:innen im schlimmsten Fall erstmal hinten anstehen.
Scope-Rating: Die Bewertung von Fonds erfolgt durch Ratingagenturen. In der Klasse Offene Immobilienfonds gilt Scope als Instanz. Sie schauen sich Faktoren wie Wertentwicklung, Volatilität und Qualität der Anlagestrategie sowie des Fondsmanagements an. (Potenzielle) Anleger:innen können mit dem Fondsrating die Stabilität, die Stärken und die Schwächen eines Fonds leichter prüfen. In der Gesamtmarktstudie 2025 hat Scope zwölf von 22 untersuchten Fonds herabgestuft – ein Blick auf das aktuelle Rating lohnt sich also besonders.
Nutzungsverteilung: Werfen Sie einen Blick darauf, ob der Offene Immobilienfonds auch breit gestreut investiert. Schließlich soll Ihnen diese Geldanlage Stabilität bieten, nicht Renditerekorde jagen. Legt ein Fonds seinen Fokus auf einzelne Branchen wie Hotel oder Wohnen, profitiert er von Boom-Phasen. Aber er wird mit höherer Wahrscheinlichkeit zu kämpfen haben, wenn dieser Sektor kriselt.
Laufzeit der Mietverträge: Langfristige Mietverträge sichern planbare Einnahmen über Jahre hinweg. Prüfen Sie die durchschnittliche Restlaufzeit: Je länger, desto stabiler die Ertragsgrundlage. Einen Anhaltspunkt gibt auch der Anteil der Verträge mit mindestens zehn Jahren Restlaufzeit.
Fremdkapitalquote: Wie stark ist der Fonds kreditfinanziert? Die BaFin erlaubt maximal 30 Prozent. Fonds, die diese Grenze ausreizen, sind anfälliger für steigende Zinsen. Eine moderate Quote unter 25 Prozent gilt als solide.
3. Kriterium: Die Immobilien selbst
Heutzutage und mithilfe der digitalen Medien können Sie sich einfach ein Bild von den Immobilien machen. Doch es gibt auch Anleger:innen, die besuchen mal „ihre“ Immobilien z.B. bei einem Aufenthalt in Frankfurt oder Amsterdam.
So oder so – überzeugen Sie sich selbst von den Immobilien. Top-Ware oder Ramsch, für die Zukunft gewappnet oder Betonklotz, attraktiv oder selbst vom Fondsanbieter hinter dem Vorhang gelassen? Das ist der große Vorteil von Offenen Immobilienfonds gegenüber Dachfonds oder einem Aktienindex: Auch weniger erfahrene Anleger:innen können eher nachvollziehen, in was investiert wird.
Ein entscheidender Faktor ist die Lage. Premiumlagen sind selbst in schwächeren Marktphasen gefragt und sorgen für stabile Mieteinnahmen. Bereits wenige hundert Meter können hier einen Unterschied machen. Halten Sie daher Ausschau nach sogenannten A-Lagen – oder einer überzeugenden Argumentation, wieso B-Ware strategisch sinnvoll sein soll.
Doch so wichtig eine gute Lage auch ist – ganz allein genügt sie mittlerweile nicht mehr. Achten Sie auch darauf, ob die Immobilien zukunftsfähig aufgestellt sind: Erfüllen sie aktuelle Energiestandards? Lassen sie sich flexibel an veränderte Nutzungsansprüche anpassen? Gebäude, die hier nicht mithalten, verlieren zunehmend an Wert – unabhängig von der Adresse. Ein gutes Zeichen sind Nachhaltigkeitszertifizierungen wie LEED oder BREEAM und eine erkennbare Ausrichtung des Fondsmanagements zur Weiterentwicklung des Bestands.
