Zu kleines Partner-Netzwerk
Kein Fonds hat die Expertise für den globalen Markt. Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn, wenn man in Warschau und Tokio investiert. Auch Insider-Wissen über Faktoren wie die lokale Konjunktur oder Mieter-Potenzial ist nötig. Um stets vernünftige Entscheidungen zu treffen, braucht der Fondsmanager zuverlässige Partner – und muss sich die Kooperation auch leisten können.
Zu hohe Quote institutioneller Anleger
Lässt der Fondsmanager zu viele institutionelle Anleger in das Portfolio, ist das meist keine weise Entscheidung. Viele KVGs haben sich eine Quote selbst verschrieben, zum Beispiel dass nur wenige Prozente der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden.
Auch das oben beschriebene Liquiditätsrisiko ist seit der Gesetzesänderung 2013 minimiert. Dennoch sind Offene Immobilienfonds hauptsächlich ein Produkt für Privatanleger:innen.
Übertragung bzw. Verschmelzung von Fondsvermögen
Bei einer Übertragung wird das vorhandene Fondsvermögen auf ein anderes Fondsvermögen zugeschrieben. Erfolgt ein Übertrag eines Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen, handelt es sich um eine Verschmelzung.
Die Anleger:innen haben in beiden Fällen die Möglichkeit, ihr Geld innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zurückzuerhalten. Möchten sie ihre Anteile nicht zurückgeben, erhalten sie Anteile an dem übernehmenden Sondervermögen.
Kündigung des Verwaltungsvertrags
Es besteht die Möglichkeit, dass das Fondsmanagement den Vertrag, der die Verwaltung des Fondsvermögens regelt, kündigt. Unter der Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kann dies ohne eine Angabe von Gründen erfolgen. Eine Ausnahme bezüglich der Kündigungsfrist besteht nur dann, wenn in den Anlagebedingungen eine längere Zeitspanne festgelegt wurde. Grundsätzlich hat die Kündigung des Vertrages zur Folge, dass der Fonds geschlossen und abgewickelt, also ausgezahlt, wird.
Ihre persönlichen Risiken
Die bisher genannten Risiken wirken sich somit erstmal nur indirekt auf Sie aus, da sie in erster Linie den Fonds betreffen. Doch wie genau machen sich diese Risiken bei Ihnen persönlich bemerkbar?
Nun, da ist zunächst die geschmälerte Rendite, wenn Ihre Anlage nicht das abwirft, was Sie sich erhofft haben. Das ist sicherlich ärgerlich, aber über einen vorübergehenden Zeitraum verschmerzbar.
Ein persönliches Risiko ist auch die Verfügbarkeit im Einzelfall. Sollten Sie plötzlich Ihre Geldanlage benötigen, hindern die gesetzlichen Kündigungs- und Mindesthaltefristen Sie daran, die Geldanlage vorschnell aufzulösen. Daher eignen sich Offene Immobilienfonds eben für die mittel- bis langfristige Anlage und sollten nur gekauft werden, wenn Sie zuvor eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zur Seite gelegt haben, zum Beispiel für den Urlaub oder falls im Haushalt eine Reparatur anfallen sollte.
Zwar können Sie Ihre Anteile im Fall der Fälle auch an der Börse verkaufen, doch wenn der Wert genau in dem Moment niedrig ist, müssen Sie Preisabschläge hinnehmen. Das nennt sich Kursverfallsrisiko.
Genau diese gesetzlichen Regelungen zu Kündigungs- und Mindesthaltefristen tragen aber gleichzeitig auch dazu bei, eines der größten Anlagerisiken zu reduzieren – die Insolvenz des Fonds. In der Vergangenheit kam es nämlich vor, dass (hauptsächlich institutionelle) Anleger ihre Anteile zurückgaben und ausgezahlt werden wollten. Reicht die Liquidität des Fonds dazu nicht aus, müssen die Fondsanteile eingefroren werden.
Das heißt, es sind keine Rückgaben mehr möglich. Nach 30 Monaten wird über die Weiterführung des Fonds entschieden. Kann er seine Anteilseigner wieder auszahlen (beispielsweise, weil ausreichend Immobilien verkauft werden konnten), öffnet er wieder. Andernfalls werden alle Immobilien nach und nach verkauft und die Anleger:innen ausgezahlt. Dies geschieht allerdings in der Regel mit (Teil-) Verlusten der Geldanlage.
Selbst in der Finanzkrise 2008, dem bisher schwersten Stresstest für die Branche, kam es bei keinem der betroffenen Fonds zu einem Totalverlust. Die durchschnittlichen Verluste lagen bei 22 Prozent. Besonders stark betroffen waren junge Offene Immobilienfonds ohne ausreichende Risikostreuung oder Fonds, die in erster Linie auf Kreditfinanzierungen gesetzt haben. Das größte Risiko liegt darin, auf den falschen Fonds zu setzen.
