Wie erzielen Immobilienfonds ihre Rendite?
Wie sich die Rendite von Geschlossenen Immobilienfonds ergibt
Die Rendite bei Geschlossenen Immobilienfonds setzt sich im Wesentlichen aus zwei Bausteinen zusammen – den laufenden Mieteinnahmen während der Bewirtschaftungsphase und dem Verkaufserlös am Ende der Laufzeit.
Der typische Ablauf: Ein Fonds wird aufgelegt, Anleger:innen zeichnen Anteile, bis das Zielvolumen erreicht ist. Dann schließt der Fonds, daher der Name. Anschließend wird die Immobilie gebaut oder, wenn es sich um ein Bestandsobjekt handelt, bewirtschaftet und vermietet. Laufende Mieterträge fließen idealerweise als jährliche Ausschüttungen an die Anleger:innen zurück. Am Ende steht der Verkauf der Immobilie, der den größten Teil der Rendite liefern soll.
Das klingt schlüssig, birgt aber erhebliche Risiken. Verzögert sich der Bau, bleibt die Vermietung hinter Plan oder entwickelt sich der Markt ungünstig, schlägt das direkt auf die Rendite durch. Im schlimmsten Fall droht ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals.
Hinzu kommen die sogenannten Weichkosten: Ausgaben für Verwaltung, Vertrieb, Rechtsberatung und ähnliches, die nicht werthaltig in die Immobilie fließen. In Deutschland müssen sie ausgewiesen werden. In der Vergangenheit lagen sie nicht selten bei 25 Prozent bis 35 Prozent des Anlagevolumens. Das senkt die effektive Investitionsquote und damit die Rendite, die am Ende bei den Anleger:innen ankommt.
Wie sich die Rendite von Offenen Immobilienfonds ergibt
Offene Immobilienfonds sind (anders als GIFs) nicht nur für einen begrenzten Zeitraum, sondern dauerhaft für Investments geöffnet. Deshalb kommt es hier auf viel mehr an als „nur" die Wertentwicklung der einzelnen Immobilien.
Entscheidend ist zunächst die Strategie der Fondsgesellschaft. Manche OIFs setzen vor allem auf den Kauf und Verkauf von Immobilien, also auf Transaktionsgewinne. Andere – darunter hausInvest – verstehen sich als Assetmanager und stellen die Weiterentwicklung der Immobilien sowie die laufenden Mieteinnahmen in den Mittelpunkt.
Optimierte Mieteinnahmen sind auch in der aktuellen Marktsituation ein großer Vorteil, denn die Nachfrage nach hochwertigen Gewerbeflächen steigt weiter an, vor allem in den besten Lagen wirtschaftlich starker Regionen. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, drückt es so aus: „Lieber eine A-Lage in einer C-Stadt als eine C-Lage in einer A-Stadt."
Doch Lage allein reicht heute nicht mehr. Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, bringt es auf den Punkt: „Lage ist wichtig, aber ist nicht mehr das einzige Kriterium." Was zählt, sind drei Faktoren im Zusammenspiel: wie gut das Objekt gemanagt wird, wie flexibel es sich an veränderte Anforderungen anpassen lässt und ob es aktuelle Energieeffizienz- und ESG-Standards erfüllt.
Am Büromarkt lässt sich bereits beobachten, wie sich eine Zweiklassengesellschaft herausbildet: Gebäude in guten Lagen mit hoher Objektqualität erleben eine Nachfrage, bei der Bestandsmieter:innen vorzeitig verlängern und sich um freie Fläche bemühen. Gleichzeitig stehen ältere, nicht modernisierte Objekte selbst in Metropolen leer – teilweise zu Leerstandsquoten von über 10 Prozent.
