Rendite von ImmobilienfondsWas Sie jetzt erwarten können

Dieser Beitrag ordnet ein, wie Immobilienfonds ihre Rendite erzielen und warum bei Offenen Immobilienfonds nicht die absolute Höhe der Rendite entscheidend ist, sondern ihre Verlässlichkeit.

Immobilien als Investment genießen eigentlich einen guten Ruf. Doch die letzten Jahre waren für den Immobilienmarkt alles andere als einfach. Steigende Zinsen, sinkende Bewertungen und eine verunsicherte Branche haben auch an Immobilienfonds Spuren hinterlassen. Die Stimmung unter Anleger:innen hat merklich gelitten.

Gleichzeitig zeigen aktuelle Marktdaten, dass die Talsohle in den meisten Segmenten durchschritten ist. Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre sind weitgehend abgeschlossen, der EZB-Leitzins liegt zurzeit stabil bei 2,25 Prozent¹ und die Nachfrage nach Immobilienkrediten zog 2025 um 18 Prozent an.²

Doch der neue Zyklus funktioniert anders als der Boom der 2010er-Jahre: Nicht mehr jeder Fonds und nicht mehr jede Immobilie profitiert automatisch – der Markt differenziert sich. Gerade größere, breit aufgestellte Offene Immobilienfonds sind gut positioniert, um die Chancen des neuen Zyklus zu nutzen.

Kurz vorweg: Welche Formen von Immobilienfonds gibt es?

Eine wichtige Unterscheidung vorweg: Nicht jeder Immobilienfonds funktioniert gleich. Grundsätzlich wird zwischen Offenen Immobilienfonds und Geschlossenen Immobilienfonds unterschieden.

Geschlossene Immobilienfonds bestehen meistens aus einer oder wenigen Immobilien, die mit dem gesammelten Fondskapital gebaut, saniert oder erworben und danach gewinnbringend verkauft werden sollen. Daraus ergibt sich dann auch für Sie als Anleger:in Ihre Rendite.  

Offene Immobilienfonds investieren in der Regel in viele Immobilien gleichzeitig. Das heißt auch, dass Anleger:innen grundsätzlich immer in OIFs investieren können. Hier entstehen die Renditen vor allem durch regelmäßige Mieteinnahmen und den Verkauf einzelner Immobilien.

Welche Renditen bieten Immobilienfonds aktuell?

Die Renditen von Geschlossenen Immobilienfonds variieren je nach Fonds, können aber bis zu 7 Prozent oder 8 Prozent im Jahr betragen. Vorausgesetzt, der Fonds wirtschaftet erfolgreich. Die Renditen von Offenen Immobilienfonds liegen historisch bei durchschnittlich 2 Prozent bis 3 Prozent pro Jahr, bei auffallend geringen Schwankungen. Vorausgesetzt, man investiert in den richtigen Fonds.

Die Jahre 2023 bis 2025 haben gezeigt, wie stark die Spreizung im Markt offener Immobilienfonds geworden ist. 2023 lag die durchschnittliche Ein-Jahres-Rendite der von Scope bewerteten Offenen Immobilienfonds (OIFs) noch bei 1,2 Prozent. 2024 sank sie auf -1,3 Prozent, bei einer enormen Spannweite von -20,1 Prozent bis +3,8 Prozent.³ Vor allem umfangreiche Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios vieler Fonds haben das Bild nach unten gezogen. Die fünf größten Fonds mit jeweils über 10 Milliarden Euro Fondsvermögen erzielten dagegen im Mittel ein Plus von 1,9 Prozent.¹ Größe und breite Aufstellung haben sich also bezahlt gemacht.

Für das Kalenderjahr 2025 weist der Branchenverband BVI auf Basis seiner Wertentwicklungsstatistik für die Gruppe der Immobilienfonds eine durchschnittliche Ein‑Jahres‑Rendite von ‑1,6 Prozent aus.{{fn:{footnote-4}}

Geschlossene Immobilienfonds (GIFs) haben unter den Krisen der letzten Jahre stärker gelitten. 2019 lag das platzierte Eigenkapital noch bei über 1 Milliarde Euro, 2023 bei 422 Millionen Euro und 2024 nur noch bei 348 Millionen Euro.⁴ Damit hat sich die Nachfrage seit 2019 fast gedrittelt. Das liegt auch an den grundsätzlich höheren Anlagerisiken. Allen voran steht das Risiko des Totalausfalls. Verläuft das Projekt nicht wie geplant, ist das Anlagekapital der Anleger:innen nicht abgesichert. Im schlimmsten Fall verlieren Sie Ihr investiertes Kapital.

Ein Großteil der Gewinne bei GIFs ergibt sich aus dem Verkauf der Immobilie. Hier zeichnet sich inzwischen eine Trendwende ab: Die Immobilienpreise in Deutschland befinden sich seit Ende 2024 wieder im Aufwärtstrend, für 2026 rechnet der BVR mit einem Preisanstieg von rund 3,1 Prozent bei Wohnimmobilien.⁵ Allerdings bleiben Risiken, etwa durch auslaufende Mietverträge und Zinsbindungen aus Käufen der Jahre 2016 bis 2022.

Die Zielrenditen von OIFs liegen also niedriger als bei GIFs. Dafür bieten sie deutlich mehr Stabilität. Das Jahr 2024 hat aber auch gezeigt: Nicht jeder OIF meistert schwierige Phasen gleich gut. Insbesondere kleinere Fonds und solche mit schwächeren Immobilien in B-Lagen mussten erhebliche Verluste hinnehmen. Große, breit diversifizierte Fonds konnten sich dagegen klar behaupten.

Bestes Beispiel: Der Offene Immobilienfonds hausInvest hat seit seiner Auflage 1972 jedes Jahr eine positive Rendite erzielt. Im aktuellen Geschäftsjahr 2025/2026 lag sie bei 1,5 Prozent und damit erneut deutlich über dem Branchendurchschnitt.⁶ In einem Jahr, in dem der Markt im Schnitt ins Minus rutschte, ist das ein Zeichen für die Qualität des Fondsmanagements.

hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf sieht vor allem die langfristige Perspektive des Fonds als Grund dafür, dass er auch in aktuell schwierigen Zeiten solide Renditen erzielt: „Für den hausInvest zahlt sich jetzt vor allem seine sicherheitsorientierte Strategie aus.“

Was die Rendite von Offenen Immobilienfonds wirklich bedeutet

2 Prozent bis 4 Prozent Rendite pro Jahr klingen auf den ersten Blick nicht nach viel, gerade wenn Aktien-ETFs in guten Jahren zweistellige Renditen abwerfen. Doch dieser Vergleich führt in die Irre. Denn Offene Immobilienfonds erfüllen im Portfolio eine andere Aufgabe. Sie sind nicht der Renditetreiber, sondern der Stabilisator. Wer seine Familie in einen Volvo setzt, flucht nicht, wenn links der Porsche vorbeizieht. Man hat sich bewusst für Stabilität entschieden.

Und genau das haben Offene Immobilienfonds in den letzten Jahren unter Beweis gestellt. hausInvest hat seit der Zinswende 2022 jedes Jahr Renditen zwischen 2,1 Prozent und 2,7 Prozent erzielt.⁸ Die Preise für Gewerbeimmobilien in Deutschland sind seit Mitte 2022 um rund 17 Prozent eingebrochen, Wohnimmobilien verloren kumuliert bis zu 8,6 Prozent.⁹ Die rund 2 Prozent pro Jahr sind also keine Schwäche. Sie sind das Ergebnis eines aktiven Fondsmanagements, das in einem sehr schwierigen Markt Wert geschaffen hat.

Die entscheidende Frage ist also nicht: OIF oder ETF? Sondern: Wie dosiere ich mein Portfolio richtig? Immobilien schwanken deutlich weniger als Aktien. Ein breit aufgestellter Offener Immobilienfonds bringt Stabilität ins Depot, gerade dann, wenn es an den Börsen unruhig wird.

Das ist auch wissenschaftlich bestätigt: Eine aktuelle Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg zeigt, dass Offene Immobilienfonds von allen untersuchten Anlageklassen das geringste Verlustrisiko und die niedrigste Volatilität haben. Über einen Zeitraum von 20 Jahren schwankten OIFs rund zehnmal weniger als Aktien und deutlich weniger als Anleihen. Und nur bei OIFs sinken sowohl die Verlustwahrscheinlichkeit als auch die Verlusthöhe mit zunehmendem Anlagehorizont gegen Null.¹⁰

Wie erzielen Immobilienfonds ihre Rendite?

Wie sich die Rendite von Geschlossenen Immobilienfonds ergibt

Die Rendite bei Geschlossenen Immobilienfonds setzt sich im Wesentlichen aus zwei Bausteinen zusammen – den laufenden Mieteinnahmen während der Bewirtschaftungsphase und dem Verkaufserlös am Ende der Laufzeit.

Der typische Ablauf: Ein Fonds wird aufgelegt, Anleger:innen zeichnen Anteile, bis das Zielvolumen erreicht ist. Dann schließt der Fonds, daher der Name. Anschließend wird die Immobilie gebaut oder, wenn es sich um ein Bestandsobjekt handelt, bewirtschaftet und vermietet. Laufende Mieterträge fließen idealerweise als jährliche Ausschüttungen an die Anleger:innen zurück. Am Ende steht der Verkauf der Immobilie, der den größten Teil der Rendite liefern soll.

Das klingt schlüssig, birgt aber erhebliche Risiken. Verzögert sich der Bau, bleibt die Vermietung hinter Plan oder entwickelt sich der Markt ungünstig, schlägt das direkt auf die Rendite durch. Im schlimmsten Fall droht ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals.

Hinzu kommen die sogenannten Weichkosten: Ausgaben für Verwaltung, Vertrieb, Rechtsberatung und ähnliches, die nicht werthaltig in die Immobilie fließen. In Deutschland müssen sie ausgewiesen werden. In der Vergangenheit lagen sie nicht selten bei 25 Prozent bis 35 Prozent des Anlagevolumens. Das senkt die effektive Investitionsquote und damit die Rendite, die am Ende bei den Anleger:innen ankommt.
 

Wie sich die Rendite von Offenen Immobilienfonds ergibt

Offene Immobilienfonds sind (anders als GIFs) nicht nur für einen begrenzten Zeitraum, sondern dauerhaft für Investments geöffnet. Deshalb kommt es hier auf viel mehr an als „nur" die Wertentwicklung der einzelnen Immobilien.

Entscheidend ist zunächst die Strategie der Fondsgesellschaft. Manche OIFs setzen vor allem auf den Kauf und Verkauf von Immobilien, also auf Transaktionsgewinne. Andere – darunter hausInvest – verstehen sich als Assetmanager und stellen die Weiterentwicklung der Immobilien sowie die laufenden Mieteinnahmen in den Mittelpunkt.

Optimierte Mieteinnahmen sind auch in der aktuellen Marktsituation ein großer Vorteil, denn die Nachfrage nach hochwertigen Gewerbeflächen steigt weiter an, vor allem in den besten Lagen wirtschaftlich starker Regionen. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, drückt es so aus: „Lieber eine A-Lage in einer C-Stadt als eine C-Lage in einer A-Stadt."

Doch Lage allein reicht heute nicht mehr. Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, bringt es auf den Punkt: „Lage ist wichtig, aber ist nicht mehr das einzige Kriterium." Was zählt, sind drei Faktoren im Zusammenspiel: wie gut das Objekt gemanagt wird, wie flexibel es sich an veränderte Anforderungen anpassen lässt und ob es aktuelle Energieeffizienz- und ESG-Standards erfüllt.

Am Büromarkt lässt sich bereits beobachten, wie sich eine Zweiklassengesellschaft herausbildet: Gebäude in guten Lagen mit hoher Objektqualität erleben eine Nachfrage, bei der Bestandsmieter:innen vorzeitig verlängern und sich um freie Fläche bemühen. Gleichzeitig stehen ältere, nicht modernisierte Objekte selbst in Metropolen leer – teilweise zu Leerstandsquoten von über 10 Prozent.¹¹

Ausblick: Wie können sich die Renditen von Immobilienfonds entwickeln?

Der Immobilienmarkt befindet sich am Anfang eines neuen Zyklus – aber eines, der grundlegend anders funktioniert als der Boom der 2010er-Jahre. Die zinsinduzierten Bewertungsgewinne von damals wird es auf absehbare Zeit nicht mehr geben. Dass Immobilien im Wert steigen, ist also kein Selbstläufer mehr. Daher differenziert sich der Markt immer stärker.

Für Anleger:innen heißt das: Nicht die Assetklasse als Ganzes entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität des einzelnen Fonds. Seine Objekte, sein Management, seine Strategie. Große, breit aufgestellte Fonds mit einem nachgewiesenen Track Record können in diesem Umfeld weiterhin die Verlässlichkeit bieten, die Anleger:innen von einem Immobilien-Investment erwarten. 

hausInvest: Stabilität durch aktives Management

hausInvest zeigt, wie das konkret aussehen kann.¹⁴ Der Fonds hat das Jahr 2025/2026 mit einer Ein-Jahres-Rendite von 3,0 Prozent abgeschlossen, bei einem Fondsvolumen von 14,6 Mrd. Euro und einem Portfolio aus 161 Immobilien in 17 Ländern. Die Vermietungsquote liegt bei 93,3Prozent, rund 90 Prozent der Mieteinnahmen sind über Staffelmieten, Inflationsindexierung oder Punkteverfahren vertraglich wertgesichert.

Besonders das aktive Vermietungsmanagement zahlt sich aus: Im zweiten Quartal 2025 verzeichnete hausInvest das beste Bürovermietungsquartal seit 2020. Insgesamt wurden im ersten Geschäftshalbjahr 59.000 Quadratmeter neu vermietet oder verlängert (28 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum).

Gleichzeitig investiert der Fonds gezielt in die Zukunft: Mit Projekten wie „The Berlinian" am Berliner Alexanderplatz und der Quartiersentwicklung im Münchner Tucherpark entstehen Immobilien, die Arbeiten, Wohnen und urbanes Leben verbinden. Damit bringen sie genau die Flexibilität mit, die der Markt zunehmend verlangt.

Darüber hinaus könnte sich für Offene Immobilienfonds ein ganz neues Feld eröffnen: Mit dem geplanten Standortfördergesetz (StoFöG) wäre es möglich, künftig bis zu 15 % des Fondsvolumens in erneuerbare Energien und Infrastruktur zu investieren.¹⁵ Für hausInvest entspräche das einem Potenzial von über 2 Milliarden Euro. Das wäre nicht nur ein weiterer Schritt in Richtung ökologische, sondern auch in Richtung wirtschaftliche Nachhaltigkeit: Wer als Fonds eigene Energie erzeugt, könnte seinen Mieter:innen verlässlichen Strom zu geringeren Kosten liefern.

Niedrigere Nebenkosten bedeuten, dass sich aus der Gesamtmiete ein höherer Kaltmietanteil erzielen lässt, ein konkreter Hebel für die Fondsrendite. Die nötige Expertise bringt die Commerz Real bereits mit: Seit 2005 investiert sie in Solarenergie, seit 2016 auch in Windkraftanlagen, und verwaltet heute über 56 Solarkraftwerke und mehr als 43 Windparks in Europa.

Für Anleger:innen, die auf Stabilität und planbare Erträge setzen, bleibt hausInvest damit das, was er seit über 54 Jahren ist: ein verlässlicher Baustein im Portfolio. Nicht als Renditetreiber, sondern als Stabilisator, der auch in anspruchsvollen Marktphasen liefert.