Der Markt: Wie steht es aktuell um Offene und Geschlossene Immobilienfonds?
Der Immobilienmarkt hat eine schwierige Phase hinter sich: Steigende Zinsen, höhere Baukosten und sinkende Bewertungen haben den Markt seit 2022 unter Druck gesetzt. Doch inzwischen zeigen sich klare Zeichen der Stabilisierung. Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre sind weitgehend abgeschlossen, die Transaktionen ziehen wieder an. So verzeichnete der Verband deutscher Pfandbriefbanken 2025 einen Anstieg der Immobilienkredite um 18 Prozent. Und mit einem EZB-Leitzins, der seit Mitte 2025 stabil bei 2,0 Prozent liegt, kehrt auch die Planungssicherheit zurück.
Allerdings funktioniert der neue Zyklus grundlegend anders als der Boom der 2010er-Jahre. Die zinsinduzierten Bewertungsgewinne von damals wird es auf absehbare Zeit nicht mehr geben. Dass Immobilien im Wert steigen, ist kein Selbstläufer mehr. Stattdessen differenziert sich der Markt immer stärker: Entscheidend sind Lage, Objektqualität und Energieeffizienz. Hochwertige Core-Immobilien in guten Lagen sind gefragt, während schwächere Objekte unter Druck bleiben.
Auch Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, sieht den Markt am Beginn einer neuen Phase: „Es ist nicht der alte Boom. Es ist ein neuer, robuster und nachhaltigerer Zyklus. Wer heute investiert, tut das auf Basis realistischerer Renditeerwartungen, aber auch mit mehr Verlässlichkeit."
Für Geschlossene Immobilienfonds bleibt das Umfeld herausfordernd. Ihr Geschäftsmodell basiert auf dem gewinnbringenden Verkauf von Immobilien. Doch genau das ist in einem Markt, in dem Wertsteigerungen nicht mehr von allein kommen, deutlich schwieriger geworden. Die rückläufigen Platzierungszahlen der letzten Jahre spiegeln das wider: 2024 wurden nur noch 348 Millionen Euro Eigenkapital in Geschlossenen Immobilienfonds platziert, 2019 lag dieser Wert noch bei über einer Milliarde Euro.
Für Offene Immobilienfonds bietet der neue Zyklus hingegen Chancen – vorausgesetzt, sie sind gut aufgestellt. Denn nicht die Assetklasse als Ganzes entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität des einzelnen Fonds: seine Objekte, sein Management, seine Strategie. Die Ratingagentur Scope hat in ihrer Gesamtmarktstudie 2025 insgesamt 22 Offene Immobilienfonds untersucht. Zwölf davon wurden herabgestuft. Das zeigt: Auch innerhalb der OIF-Branche trennt sich gerade die Spreu vom Weizen. hausInvest gehört nicht zu den herabgestuften Fonds: Das Rating von a- (AIF) wurde erneut bestätigt und liegt damit deutlich über dem Branchendurchschnitt von bbb. Seit über 15 Jahren bewegt sich hausInvest bei Scope durchgehend zwischen a+ und a-.
Für das Kalenderjahr 2025 erzielte der Fonds eine Ein-Jahres-Performance von 2,1 % p.a. und lag damit deutlich über dem Scope-Durchschnitt der europäischen Vergleichsgruppe von 0,99 % p.a. Ein wesentlicher Grund: hausInvest setzt nicht auf Verkaufsgewinne allein, sondern vor allem auf Mieteinnahmen und die Weiterentwicklung der Immobilien. Denn der Markt für hochwertige Mietflächen bleibt stabil – gerade in den Toplagen, auf die der Fonds setzt. Da rund 90 % der Mieteinnahmen vertraglich wertgesichert sind, etwa über Inflationsindexierung oder Staffelmieten, steigen die Einnahmen in vielen Fällen sogar mit, wenn die Preise anziehen.
