In Immobilienfonds investieren: Was spricht aktuell dagegen?
„Offene Immobilienfonds sind doch gar nicht so sicher"
Das ist der Einwand, der aktuell am lautesten ist. Abwertungen, Schlagzeilen über Mittelabflüsse, Anfang 2026 musste erstmals seit über einem Jahrzehnt ein OIF die Anteilsrücknahme aussetzen. Die Kritik ist nicht unberechtigt. Doch sie trifft die Branche nicht gleichmäßig.
Was gerade passiert, ist eine Differenzierung. Der Boom der 2010er-Jahre hat viele Fonds nach oben getragen, auch solche mit geringem Volumen, schmaler Streuung und kurzem Track Record. Genau diese Fonds geraten jetzt unter Druck. Die Ratingagentur Scope hat in ihrer Gesamtmarktstudie 2025 insgesamt 22 Offene Immobilienfonds untersucht. Zwölf davon wurden herabgestuft. Der Fonds, der die Anteilsrücknahme aussetzen musste, war mit 290 Millionen Euro Volumen einer der kleinsten am Markt. Das zeigt: Die Probleme liegen nicht in der Anlageklasse selbst, sondern bei einzelnen Anbietern, denen Größe, Erfahrung oder Streuung fehlen.
Große, breit aufgestellte Fonds haben sich in derselben Phase behauptet. hausInvest etwa wurde von Scope erneut mit a- (AIF) bewertet und liegt damit deutlich über dem Branchendurchschnitt von bbb. Seit über 15 Jahren bewegt sich das Rating durchgehend zwischen a+ und a-.
Und auch der Blick weiter zurück lohnt sich. Denn das ist nicht die erste Krise, die OIFs durchstehen mussten. In der Finanzkrise ab 2008 gerieten mehrere Fonds in ernsthafte Schwierigkeiten, einige mussten sogar liquidiert werden. Doch die IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg hat genau diesen Zeitraum in ihre Langzeitstudie einbezogen und dabei sogar einen liquidierten Fonds (SEB ImmoInvest) berücksichtigt. Das Ergebnis, selbst unter Einschluss des Worst Case: Keine andere untersuchte Anlageklasse kommt an das niedrige Verlustrisiko und die geringe Volatilität Offener Immobilienfonds heran. Mehr noch: Der OIF ist die einzige Anlageklasse, bei der Verlustwahrscheinlichkeit und Verlusthöhe mit wachsendem Anlagehorizont praktisch auf Null zurückgehen.
Anders gesagt: Ja, Offene Immobilienfonds können schwanken. Keine Anlage ist davon frei. Doch wer einen gut aufgestellten Fonds gewissenhaft auswählt und ihn langfristig hält, hat historisch selbst die schwersten Krisen ohne dauerhaften Verlust überstanden.
Home-Office gefährdet Immobilienfonds: Fakt oder Mythos?
Wer nicht an Immobilien als Anlageklasse glaubt, der sollte die Finger davon lassen. Das ist eine legitime Haltung. Doch wer sich objektiv mit den Daten auseinandersetzt, stellt fest: Das viel beschworene Ende des Büros ist ein Mythos, der einer näheren Prüfung nicht standhält.
Aktuell arbeitet rund ein Viertel der Beschäftigten in Deutschland zumindest einen Teil der Woche von zu Hause. Im Umkehrschluss werden also rund drei Viertel der Jobs weiterhin vor Ort erledigt. Und zwar dauerhaft, denn die Homeoffice-Quote ist seit 2022 erstaunlich stabil. Von einer Rückkehr zur reinen Präsenz ist keine Rede, von einer Abschaffung des Büros aber genauso wenig.
Auch der Flächeneffekt ist deutlich kleiner, als viele Schlagzeilen suggerieren. Eine gemeinsame Studie von ifo und Colliers kommt für die großen deutschen Büromärkte auf einen erwarteten Rückgang des Büroflächenbedarfs von rund zwölf Prozent bis 2030 – also eine Anpassung, kein Absturz. Gleichzeitig investieren Unternehmen in „bessere“ statt einfach „größere“ Flächen: weniger Gesamtquadratmeter, aber höhere Qualität, mehr Meetingräume, Projektflächen und Zonen für Zusammenarbeit.
Spannend ist, wann überhaupt zu Hause gearbeitet wird. Befragungen des ifo Instituts zeigen: Freitag ist der beliebteste Homeoffice-Tag, gefolgt vom Montag. Dienstag bis Donnerstag sind in Deutschland weiterhin klassische Büro- und Teamtage. Genau an diesen Tagen bündeln Unternehmen Meetings, Workshops, Kreativ-Sessions und Kundentermine und brauchen dafür funktionierende, attraktive Flächen.
Die Praxis bestätigt das. hausInvest verzeichnete im zweiten Quartal 2025 das beste Bürovermietungsergebnis seit 2020. Insgesamt wurden im ersten Geschäftshalbjahr 59.000 Quadratmeter neu vermietet oder verlängert, 28 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Der Büromarkt hat sich dadurch grundlegend aufgeteilt. Moderne, gut gemanagte Gebäude in Toplagen erleben eine Nachfrage, bei der Mieter:innen vorzeitig verlängern und um freie Flächen konkurrieren. Ältere, nicht modernisierte Objekte stehen selbst in Metropolen leer, teilweise mit Leerstandsquoten von 25 bis 35 Prozent. Henning Koch, CEO der Commerz Real, ordnet das nüchtern ein: „Ich glaube weiter an das Büro, allerdings nur in absoluten Toplagen." In München setzt hausInvest dort Spitzenmieten von 70 Euro pro Quadratmeter durch.
Für kurzfristiges Parken von Geld nicht geeignet
Offene Immobilienfonds gelten als mittel- bis langfristige Geldanlage. Um Kleinanleger:innen während ihrer Anlagedauer bestmöglich zu schützen, hat die Gesetzgebung Mindesthalte- und Kündigungsfristen eingeführt. Das sorgt dafür, dass Großanleger:innen nicht von jetzt auf gleich Kapital aus dem Fonds abziehen und ihn so dazu zwingen, schnell Immobilien (unter Wert) verkaufen zu müssen. Das würde sich nämlich auch negativ auf die Rendite der Anleger:innen auswirken.
Das bedeutet aber auch: Wird das Geld in den nächsten 12 bis 24 Monaten dringend benötigt, sind Offene Immobilienfonds nicht das passende Produkt. An Tagesgeld zum Beispiel kommen Sie täglich dran (und nehmen dafür auf lange Sicht eine niedrigere Rendite in Kauf), Festgeld lässt sich auch für kürzere Fristen wie sechs oder zwölf Monate binden. Ein Offener Immobilienfonds kann zwar täglich über die Börse verkauft werden. Doch die dadurch erzielten Erträge liegen - je nach Tagespreis - deutlich unter dem Kurs, den die Fondsgesellschaft für die Anteilsrückgabe bietet.
Der Einwand einer zu niedrigen Rendite
Die durchschnittliche Jahresrendite Offener Immobilienfonds liegt typischerweise zwischen 2 und 3 Prozent. In schwächeren Marktphasen auch darunter. In der Natur von OIFs liegt, dass die Rendite möglichst wenig in beide Richtungen ausschlägt. Denn: Rendite wird mit Risiko bezahlt - mit höheren Renditechancen steigen also auch die Risiken. Doch OIFs sollen als Stabilisator im Depot wirken, der auch dann solide performt, wenn der Börsenmarkt Achterbahn fährt. Daher ist eine „zu niedrige Rendite“ per se kein Einwand gegen, sondern eher ein Zeichen für das geringe Risiko von OIFs.
Oder anders gesagt: Wer seine Familie in einen Volvo setzt, flucht nicht, wenn links der Porsche vorbeizieht. Man hat sich bewusst für Stabilität entschieden. Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, ordnet es so ein: „Die Frage ist nicht: Welches Produkt ist besser? Sondern: Wie hoch dosiere ich was?"
Doch auch Sparprodukte wie Tages- und Festgeld bieten aktuell vergleichbare Renditen, ihre Beliebtheit steigt entsprechend. Als Momentaufnahme ist das auch richtig. Allerdings sollte man auch folgende Fragen durchspielen: Wie werden sich diese Produkte bei weiteren Zinssenkungen entwickeln? Wie hingegen sieht die Zielrendite von OIFs aus – was also erwartet das Fondsmanagement in der Phase, wenn sich der Immobilienmarkt wieder erholt?
Und dann gilt es noch eine persönliche Frage zu beantworten: Will ich mein Depot alle paar Monate umstellen oder lieber in Ruhe laufen lassen? Vor allem der „Airbag“, der Teil des Vermögens, den man gesichert sehen will, ist für die meisten Anleger:innen kein Spielgeld und sollte möglichst risikoarm angelegt sein.
Wer gern größere Risiken eingeht und das eigene Kapital für höhere Gewinne regelmäßig und flexibel umschichten will, für den sind Immobilienfonds vielleicht nicht die richtige Geldanlage.
