Die Immobilie bleibt für viele ein wichtiges Anlageziel. Wer kann, der kauft sich das eigene Dach über dem Kopf. Doch auch für kleinere Budgets gibt es Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Natürlich sollte man sich auskennen mit Risiko und Chancen beim Geldanlegen. Auch fachliches Wissen um Immobilien hilft. Vor allem, wenn man sich an Einzelobjekte wagt. 

Jedoch braucht es Zeit, sich dieses Wissen anzueignen und noch mehr Zeit im Anschluss die einzelne Immobilie zu begutachten. Dazu kommt, dass man ein gewisses Interesse an Immobilien und Geldanlagen benötigt, um am Ball zu bleiben. Kurz gesagt: man muss es wollen.

Wenn man wenig Zeit und Aufwand reinstecken möchte, bieten sich indirekte Investments wie z.B. Offene Immobilienfonds an.
 

Die Rolle der Vorerfahrung beim ersten Immobilien-Investment

„Ein Buch mit sieben Siegeln" ist die Bewertung von Immobilien als Kapitalanlage nicht. Die gängigsten Lagefaktoren wie Mietspiegel, Verkehrsanbindung oder Freizeitmöglichkeiten kennt jeder, der schon mal eine Wohnung gesucht hat. In seinem eigenen Viertel weiß man meist, welche Immobilien gut sind und welche weniger gut. 

Diese Ortskenntnis kommt nur durch jahrelange Erfahrung. Wer woanders kauft, muss sich dieses Know-how erst erarbeiten. Weitere Punkte, die auch ein Laie leicht nachvollziehen kann, sind

• Haustyp (wie z. B. Fachwerkhaus, Hochhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus etc.)  
• Grund- und Miet- beziehungsweise Nutzfläche  
• Qualität und Ausstattung  
• Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur (z.B. sind Kitas, Schulen, Nahversorger-Handel etc. in Reichweite oder Teil des Wohngebiets? Hat das Gewerbeobjekt eine gute Verkehrsanbindung?)

Anhand dieser Faktoren sollten Sie bereits die Spreu vom Weizen trennen können: Kommt das Objekt für mich überhaupt in Frage? Sind die Grundvoraussetzungen für meine Zwecke erfüllt – sei es die eigene Nutzung oder eine reine Geldanlage?

Worauf Sie bei der Prüfung einer Immobilie achten sollten

Prüfen Sie bei jeder Immobilie vier entscheidende Faktoren: Wer sind Ihre Mieter? Wie schnell können Sie Entscheidungen treffen? Wie wird das Objekt genutzt? Welche Instandhaltungskosten kommen realistisch auf Sie zu? Diese vier Punkte bestimmen, wie sicher Ihre Mieteinnahmen fließen, welche Risiken drohen und wie sich der Wert langfristig entwickelt.

• Bei bereits vermieteten Objekten sind die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge und die Zusammensetzung der Mietergemeinschaft wichtig. Prüfen sollten Sie nach Möglichkeit auch die sogenannte Compliance, d. h. die Regelmäßigkeit bzw. Pünktlichkeit der Zahlungen.
• Bei Objekten mit Eigentümergemeinschaften empfehlen sich ein paar Gespräche mit Bewohnern und, wenn erhältlich, ein Studium der Protokolle der Eigentümerversammlungen. Unnötig lange Abstimmungsprozesse bei relativ belanglosen Fragen lassen auf Probleme schließen. Vor allem dann, wenn Sie Ihr Eigentum selbst nutzen wollen.
• Gewerbeimmobilien werden oft als problemloser bezeichnet als Wohnimmobilien – u. a. aus den vorgenannten Gründen. Allerdings sind hier die Risiken eines Leerstands oder der Insolvenz einzelner Mietenden höher, wenn Sie allein auf einen Großmieter setzen. Immobilien aus dem Bereich Seniorenwohnen und Pflege profitieren von der demografischen Entwicklung und stabiler Nachfrage.
• Instandhaltungskosten werden oft zu optimistisch eingeschätzt. Hier sollten Sie sich zusätzlich zur Objekthistorie einen Überblick über Erfahrungen bei vergleichbaren Objekten verschaffen.

Der Faktor Klumpenrisiko bei Einzelimmobilien

Wollen Sie die Immobilie vor allem als Geldanlage erwerben? Dann machen Sie sich klar, dass...

• Ihr Kapital langfristig gebunden sein wird; mit mindestens zehn Jahren müssen Sie rechnen, um die Nebenkosten des Kaufs (teilweise über 10 Prozent) auszugleichen.  
• Ihre Gewinnaussichten sehr von der Entwicklung eines oder weniger Objekte abhängen. Eine Risikoverteilung bieten Einzelimmobilien logischerweise nicht.  
• der Wert von Immobilien nicht nur durch die allgemeine Marktentwicklung bestimmt wird: Manchmal verändert sich die Nachfrage, weil die Lage sich verschlechtert, z. B. durch Entfall einer Freizeitmöglichkeit, zugebaute Aussichten oder eingestellte ÖPNV-Verbindungen. Ein Verkauf kann dann plötzlich sehr schwierig werden oder nur mit Verlust möglich sein.

Auch der Faktor Vermarktbarkeit spielt eine Rolle, wenn Sie Wertentwicklung, Vermietung und Erträge abschätzen wollen. Dabei kommt es sehr auf das Image des Standorts an – oft unabhängig von Wert, Zustand, Nutzung, Bewohnern etc. des einzelnen Objekts. Hat das Quartier einen „guten Ruf", einen hohen Freizeitwert oder eine günstige Lage für Laufkundschaft? Wie hat sich das Image in den letzten Jahren entwickelt? Mit welchen Gebieten steht der Standort in Wettbewerb, und kann das Objekt unter Bezug auf all diese Faktoren gut vermarktet werden?  

Um das Klumpenrisiko zu reduzieren, bieten sich indirekte Investments wie Offene Immobilienfonds an: Hier übernehmen professionelle Manager die Auswahl und Verwaltung und streuen die Anlage über verschiedene Objekte, Nutzungsarten und Standorte – oft auch international.