Was ändert sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Unter dem neuen Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden"2 ändern sich einige Vorgaben – etwa die vieldiskutierte 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch. Diese hatte bisher vorgeschrieben, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Pflicht entfällt nun vollständig. Eigentümer:innen können künftig wieder selbst entscheiden, welche Heiztechnik sie einsetzen. Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridlösungen, aber auch neue Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig.3 Endgültig vom Tisch ist das Thema damit jedoch nicht: Die Bundesregierung hat angekündigt, 2030 zu überprüfen, ob die Regelungen zur Erreichung der Klimaziele ausreichen – Anpassungen sind also nicht ausgeschlossen.
Ganz ohne Auflagen kommen fossile Heizungen allerdings nicht davon. Ab 2029 greift die sogenannte Bio-Treppe: Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen dann einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan oder Bio-Öl nutzen – zunächst 10 Prozent und dann ansteigend bis 2040.4 Die Details einer ergänzenden Grüngas- und Grünölquote soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz festlegen.
Ein zweiter Teil des Gebäudemodernisierungsgesetzes setzt die europäische Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) um. Diese Regelungen treten größtenteils zum 1. Januar 2027 in Kraft. Dazu zählen ein digitalisierter, maschinenlesbarer Energieausweis mit erweiterten Pflichtangaben, eine ausgeweitete Vorlagepflicht bei Vermietung, Verpachtung und Vertragsverlängerung sowie verpflichtende Effizienzangaben in Immobilienanzeigen.3
Für Nichtwohngebäude gilt zudem ein „Worst-first"-Ansatz: Die energetisch ineffizientesten 16 Prozent sollen bis 2030, die schlechtesten 26 Prozent des Bestands bis 2033 modernisiert werden. Für Neubauten kommen Pflichten zur Ermittlung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen hinzu. Ab 2028 müssen neue öffentliche Nichtwohngebäude zudem als Nullemissionsgebäude errichtet werden, ab 2030 gilt das für alle Neubauten.5 Das heißt: Gebäude dürfen am Standort keine fossilen CO₂-Emissionen verursachen und müssen eine hohe Gesamtenergieeffizienz aufweisen.
Warum das Gesetz für Offene Immobilienfonds relevant ist
Offene Immobilienfonds wie hausInvest halten überwiegend Büro-, Handels-, Hotel-, Logistik- und auch Wohnimmobilien. Für die Investitionsplanung dieser Bestände eröffnet das Gesetz mehr Spielraum: Wer bislang mit hohem Zeitdruck auf Wärmepumpen oder einen Fernwärmeanschluss setzen musste, kann Modernisierungsmaßnahmen jetzt enger an Mietvertragszyklen und Refurbishment-Phasen koppeln. Das senkt kurzfristigen Handlungsdruck, ersetzt aber keine langfristige Sanierungsstrategie.
Gebäude mit schwacher Energieeffizienz verlieren mittelfristig an Wettbewerbsfähigkeit: bei der Mietnachfrage, bei den Betriebskosten und in der Bewertung. Das neue Gesetz nimmt also den regulatorischen Druck aus dem Zeitplan; die energetische Qualität von Bestandsimmobilien bleibt aber ein zentraler Werttreiber.
Für das Asset Management verschiebt sich damit der Schwerpunkt: von der reinen Umsetzung gesetzlicher Einzelvorgaben hin zu einer wirtschaftlichen Abwägung, welche Modernisierung für ein konkretes Gebäude sinnvoll ist. Lebenszyklusanalysen und Wirtschaftlichkeitsrechnungen gewinnen dadurch an Gewicht.