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Das Studiendesign: ein praxisnaher 20-Jahres-Check

Für die Analyse haben die Forschenden Daten aus den Jahren 2004 bis 2025 herangezogen. Untersucht wurde die Performance sowie das Risikoverhalten von Offenen Immobilienfonds – für sich genommen und in Kombination mit zwei klassischen Vergleichsanlagen: globalen Aktien (abgebildet über einen MSCI-World-Index) und Eurozonen-Staatsanleihen (abgebildet über einen iBoxx-Index).

Das Besondere an der Untersuchung: Sie rechnet sehr realitätsnah. Im Gegensatz zu rein theoretischen Modellen wurden die anfallenden Kosten direkt abgezogen. Dazu gehören eine pauschale jährliche Fondskostenquote (TER) von 0,2 Prozent bei den Wertpapieren, ein branchenüblicher Ausgabeaufschlag von 5 Prozent bei den Offenen Immobilienfonds sowie die pauschale Kapitalertragsteuer von 25 Prozent über den gesamten Zeitraum für alle Assetklassen.

Die Zahlen dieser Analyse (nach Steuern und Kosten) zeigen: Während der Aktienmarkt eine Rendite von 9,30 Prozent p.a. bei einer hohen Schwankungsbreite (Standardabweichung) von 13,13 Prozent erzielte, boten europäische Staatsanleihen 2,18 Prozent Rendite p.a. bei 4,80 Prozent Schwankung. Offene Immobilienfonds lagen im selben Zeitraum bei einer Rendite von 2,13 Prozent p.a. – und das bei einer Schwankungsbreite von lediglich 1,31 Prozent.

Die vier Phasen: So verhalten sich OIFs im Vermögenszyklus

Die Studie gliedert Investitionen in vier Phasen: 

  1. Vermögensaufbau: Bei sehr kurzen Anlagezeiträumen von beispielsweise nur einem Jahr schmälert der anfängliche Ausgabeaufschlag die Rendite. Die Berechnungen der Forschenden zeigen jedoch, dass dieser Kostenfaktor bei einem langfristigen Horizont von 5 bis 20 Jahren rechnerisch kaum noch ins Gewicht fällt. Eine entsprechende Gewichtung von OIFs kann daher dazu beitragen, die Volatilität des Gesamtdepots zu senken.
  2. Vermögenssicherung: In dieser Phase steht der Schutz des Ersparten im Vordergrund. Die wissenschaftliche Analyse des sogenannten Shortfall-Risikos (der Wahrscheinlichkeit, einen Verlust zu erleiden) liefert hier klare Ergebnisse. Bei allen untersuchten Anlageklassen sinkt das Verlustrisiko im Zeitverlauf. Offene Immobilienfonds erreichen den Punkt eines sehr niedrigen Verlustrisikos im Untersuchungszeitraum am frühesten. Auch die durchschnittliche Verlusthöhe im theoretischen Ernstfall (Mean Excess Loss) fällt im langfristigen Trend bei den OIFs am stärksten.
  3. Entnahmephase: Wer im Alter auf sein Kapital zugreifen möchte, benötigt liquide Strukturen. Hier zeigt sich ein Vorteil von OIFs gegenüber einer direkten Immobilienanlage (wie einer vermieteten Eigentumswohnung). Während Sachwerte im Direkteigentum bei Geldbedarf meist nur zeitaufwendig und im Ganzen verkauft werden können, lassen sich OIF-Anteile auch in Teilbeträgen zurückgeben. Dabei gelten für Privatanleger:innen eine gesetzliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine 12-monatige Kündigungsfrist.
  4. Vererbung: Auch beim Generationenwechsel punktet die Struktur der Fonds. Immobilien im Direkteigentum haben innerhalb von Erbengemeinschaften ein höheres Risiko für emotionale und finanzielle Konflikte, da sie sich nicht real teilen lassen. OIF-Anteile hingegen können problemlos und gleich auf mehrere Erbende aufgeteilt werden.

Diversifikation und der „Safe Haven“-Effekt in Krisen

Neben den Vermögensphasen liefert die empirische Analyse zwei zentrale Erkenntnisse für die Strukturierung eines Portfolios: 

  • Geringer Gleichlauf im Depot: Ein Vorteil von OIFs liegt in der niedrigen Korrelation zu anderen Anlageklassen. Die IREBS-Studie zeigt, dass die Korrelation zwischen europäischen Staatsanleihen und Offenen Immobilienfonds über die letzten 20 Jahre praktisch bei null lag (-0,02). Das bedeutet: Diese beiden Anlageklassen bewegen sich historisch nahezu unabhängig voneinander. Wenn Anleihen unter Druck geraten, hat das statistisch kaum Auswirkungen auf die Immobilienfonds.
  • Der „Safe Haven“-Effekt: Ein interessantes Muster zeigt sich bei hoher Nervosität an den Aktienmärkten (gemessen am Volatilitätsindex VIX). Sobald die Unsicherheit an den Börsen steigt, richten Investor:innen ihren Blick verstärkt auf Offene Immobilienfonds. In solchen Marktphasen gehen die Mittelrückgaben (Abflüsse) der Anleger:innen historisch zurück, was das Fondsvolumen in Phasen turbulenter Aktienmärkte stabilisiert. 

Die Erkenntnisse bestätigen einen Grundsatz der professionellen Vermögensanlage: Langfristige Stabilität entsteht durch Substanz und die richtige Kombination wenig korrelierter Anlageklassen.

Wie praxisnah die Analyse ist, zeigt ein Blick auf die Datenbasis: Für den repräsentativen OIF-Index zog die Universität Regensburg die nach Fondsvolumen größten Vertreter der Branche heran. Als zweitgrößter Offener Immobilienfonds in Deutschland mit einem Fondsvolumen von rund 15,0 Mrd. Milliarden Euro ist hausInvest Teil dieser Datenbasis und steht seit 54 Jahren für Stabilität durch Substanz.  

Der Fokus auf erstklassige Lagen, ein breit diversifizierter Branchen- und Nutzungsartenmix sowie ein aktives Management bilden das Fundament dafür, Sachwerte über Marktzyklen und Generationen hinweg werthaltig zu erhalten.

Quelle: https://realestate.union-investment.com/media-center/pressemitteilungen/irebs-studie-offene-immobilienfonds