Projekt Schäfergasse in Frankfurt am MainSoziale und ökologische Maßstäbe setzen

Mitten in der Innenstadt steht ein schmuckloses Bürogebäude, das niemand mehr braucht. Bald leben hier 64 Mietparteien in sozialen Wohnungen, die Caritas berät im Erdgeschoss-Café, und die Fassade erzeugt Strom. Statt Abriss bleibt der Rohbau stehen – das spart graue Energie und CO₂. Die Schäfergasse zeigt, was passiert, wenn Soziales und Ökologie nicht gegeneinander abgewogen, sondern zusammen gedacht werden.

Im Sinne des Bund-Länder-Programms „Soziale Stadt“

Noch lässt das schmucklose Äußere des leerstehenden Bürogebäudes in der Schäfergasse 33 in Frankfurt am Main nichts von der geplanten Transformation erahnen. Dabei geht es um weit mehr als eine Umwidmung einer Büroimmobilie in ein Wohnhaus. Vielmehr entsteht hier in nicht allzu ferner Zukunft ein Vorzeigeobjekt für soziale und ökologische Nachhaltigkeit. Entstanden ist das Konzept in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Frankfurt und der zukünftigen Mieterin Caritas. 

Ziel war es von Anfang an, einen wertvollen Beitrag zur sozialen Infrastruktur der Stadt zu leisten. Caritas-Präsidentin Eva Maria Welskop-Deffaa wird nicht müde zu betonen, wie wichtig dies ist, um Armut und Armutsängste zu bekämpfen. Transferzahlungen allein reichten nicht aus, „um die Teufelskreise aus Stigmatisierung, schlechter Gesundheit, geringer Teilhabe, schlechten Bildungschancen und Verschuldung zu durchbrechen.“ Basis dafür sei eine soziale Infrastruktur, die Begegnungs- und Beratungsangebote unterbreite, Nachbarschaftshilfe und Gesundheitsversorgung leicht zugänglich mache.¹

Das ist prinzipiell auch im Sinne von Bund und Ländern. 1999 wurde in Deutschland das Programm „Soziale Stadt“ ins Leben gerufen. Es zielt darauf ab, Stadtteilentwicklung nicht rein baulich-räumlich anzugehen, sondern auch nichtbauliche Maßnahmen zur Verbesserung der sozialen Infrastruktur zum Bestandteil der Planung zu machen. So sollen Akteure stärker miteinander vernetzt und zivilgesellschaftliche Potenziale erschlossen werden, um die Lebensbedingungen von Bewohnern benachteiligter, häufig von Armut und Arbeitslosigkeit betroffener Stadtteile umfassend zu verbessern.²  Die Schwäche des Programms liegt in seiner Abhängigkeit von der politischen Konjunktur und deren wechselnden Interessen. Werden Fördermittel für bauliche Maßnahmen bewilligt, geht dies in der Regel auf Kosten der Förderung von Partizipation und Quartiersmanagement.

Offen für morgen – auch unter sozialen Gesichtspunkten

Stadt- und Quartiersentwicklung ganzheitlich zu denken, ist ein wesentliches Anliegen des hausInvest Fondsmanagements, nicht zuletzt, weil es auf einen reichen, internationalen Erfahrungsschatz zurückgreifen kann. Mit Kommunen von Anfang an eng zusammenzuarbeiten, wird dabei immer wichtiger. Zumal dieser Ansatz mit der Strategie „Offen für Morgen“ Hand in Hand geht. Die Akquisition zukunftsfähiger Mieter:innen ist ein wichtiger Strategiebaustein im Performance-Management von hausInvest. Zuverlässige Mietzahlungen steigern den Gebäudewert und damit auch die Rendite. Beste Beispiele sind Dille & Kamille, die mit ihrem nachhaltigen Geschäftsmodell zur Bereicherung der Innenstädte beitragen, und Eterno, ein Start-up, das mit neuem Praxiskonzept die kommunale medizinische Versorgung revolutioniert. Nun kommt die Caritas mit ihrer Kompetenz hinzu, benachteiligte Menschen zu eigenmotiviertem Handeln und zur Übernahme von Verantwortung zu ermutigen.

Soziales Engagement und Umweltmanagement verzahnen

Die Basis dafür soll das Eckhaus in der Schäfergasse bilden. Von den hier entstehenden 64 sozialen Wohneinheiten werden 13 barrierefrei und eine Wohngemeinschaft rollstuhlgerecht ausgestaltet. Die Beratungsdienstleistungen der Caritas finden im hauseigenen Begegnungscafé statt, das zudem die Inklusion der zum Teil gehandicapten Mitarbeiter:innen fördern wird. Parallel zu ihrem sozialen Engagement setzt die Caritas verstärkt auf ein systematisches Umweltmanagement ihrer Einrichtungen. Das Projekt "Förderung von ökologischer Nachhaltigkeit in Einrichtungen und Diensten der Caritas“, in dessen Mittelpunkt eine Projektgruppe von etwa zehn bis zwölf Caritas-Unternehmen steht, soll dafür sensibilisieren und bei der Umsetzung unterstützen. Nicht zuletzt, um bei der Energieberatung von armutsgefährdeten Menschen mit gutem Beispiel voranzugehen.

Ehrgeizige Ziele in punkto ökologische Nachhaltigkeit

Vorbildcharakter strebt auch das hausInvest Fondsmanagement mit seinem ökologisch nachhaltigen Maßnahmenpaket an. Das beginnt mit dem Erhalt des Rohbaus, der sicherstellt, dass ein Großteil der im Bestandsgebäude verbauten sogenannten „grauen Energie“ gebunden bleibt. Allein das senkt den CO₂-Ausstoß im Vergleich zum kompletten Abriss und Neubau deutlich. Die Megasol Solarfassade soll binnen 20 Jahren 400 Tonnen CO₂ einsparen, während die Photovoltaikanlagen auf dem Dach diesen Wert im gleichen Zeitraum um weitere 80 Tonnen CO₂ senken soll. Die äußere und innere Fassadenbegrünung soll zusammen mit der Dachbegrünung in 20 Jahren die Kompensationsleistung von 980 Bäumen erbringen, zu der man dank der Luftwärmepumpe noch weitere 19.110 Bäume addieren kann. Mit E-Ladestation und diversen Smart-Building-Merkmalen werden weitere ökologische Maßstäbe gesetzt.  

Nachhaltig und ein digitaler Meilenstein

Darüber hinaus werden alle Materialien und Produkte in Madaster³ registriert, um ihre Trennbarkeit, ihre Toxizität sowie das in ihnen gebundene CO₂ zu erfassen, um auf dieser Basis über ihre Wiederverwendbarkeit zu entscheiden. Dies geschieht im Interesse einer zirkulären Bauweise, die dazu beiträgt, Abfallmengen und die CO₂-Emissionen im Interesse des Klima zu reduzieren. 

Kompensiert werden die Madaster-Kosten wiederum durch die Implementierung von Building Information Modeling (BIM) – die digitale Modellierung, Kombination und Erfassung aller relevanten Bauwerksdaten – in die bewährten Arbeitsprozesse. Damit die Repositionierung der ehemaligen Büroimmobilie langfristig gelingt, finden zudem eine Dekarbonisierungsstrategie  und ein konsequenter Klimaschutzfahrplan von der ersten Potenzialanalyse bis zur Umsetzung und Überwachung der gesteckten Ziele Anwendung.

Die Herausforderungen sind komplex

Spätestens an dieser Stelle wird klar, dass es auf die Fragen zur Begrenzung des Klimawandels und zum Erhalt einer intakten Gesellschaft keine einfachen Antworten gibt. Eine der größten Herausforderungen liegt in Deutschlands Gebäudebestand, der rund 40 Prozent der CO₂-Emissionen verursacht.⁴ Die meisten Gebäude wurden in den Nachkriegsjahrzehnten errichtet – vor Einführung der Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977. Zündstoff für den gesellschaftlichen Zusammenhalt bergen zudem der aktuelle Bevölkerungsrekord und der Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt. hausInvest setzt vieldaran, als einer der größten offenen Immobilienfonds in Deutschland, mit innovativen Immobilienkonzepten einen angemessenen Beitrag zu leisten – sowohl im Interesse seiner Anleger:innen, als auch zum Wohl aller Stakeholder.