Mieterstruktur als Stabilitätsfaktor

Wie lässt sich das Risiko in einem Immobilienportfolio diversifizieren? Sowohl Asset Manager als auch Anleger:innen, stellen sich regelmäßig diese Frage: welche Immobilienmodelle bieten das größte Potenzial für langfristige Erträge – Multi-Tenant-Immobilien oder doch exklusive Single-Tenant-Objekte?

Bei aller Begeisterung für flexible Nutzungskonzepte mit mehreren Mieter:innen, die in einer modernen Stadtplanung nicht mehr wegzudenken sind, sollte man eines nicht vergessen: Auch Single-Tenant-Immobilien haben weiterhin ihren festen Platz. Ihre Exklusivität und Planbarkeit bieten Vorteile, die gerade in bestimmten Marktsegmenten unschlagbar sind.

Im Blogbeitrag vergleichen wir beide Modelle, gehen genauer auf Chancen und Risiken ein und werfen einen Blick auf das hausInvest-Portfolio.

Mehrere Mieter:innen, verteiltes Risiko

Multi-Tenant – abgeleitet vom englischen Wort für Mieter:in – bezeichnet Immobilien, die gleichzeitig von mehreren unabhängigen Mieter:innen genutzt werden. Typische Beispiele sind Bürogebäude, in denen verschiedene Unternehmen einzelne Etagen belegen, oder Einkaufszentren mit vielen eigenständigen Einheiten. Mietvertragslaufzeiten liegen in der Regel zwischen fünf und zehn Jahren – gestaffelt, sodass nie alle Verträge gleichzeitig auslaufen.

Das schafft Stabilität: Leerstände bleiben lokal begrenzt, Mietpreise lassen sich regelmäßig an den Markt anpassen, und für Anleger:innen bedeutet das verlässlichere Erträge – insbesondere wenn einzelne Segmente rückläufig sind. 

Laut JLL Research stieg der Büroflächenumsatz in den sieben deutschen Metropolen im ersten Quartal 2025 um 14 Prozent auf rund 728.000 m². Die Nachfrage konzentrierte sich dabei klar auf flexible, hochwertige Flächen in zentralen Lagen – genau das Profil, das Multi-Tenant-Gebäude bieten.¹

Ein Objekt, eine Mietpartei

Single-Tenant-Immobilien werden von einem einzigen Unternehmen exklusiv genutzt. Der Mieter kann das Gebäude vollständig nach seinen Vorstellungen gestalten, Mietverträge laufen häufig über zehn bis zwanzig Jahre – das schafft auf beiden Seiten Planungssicherheit und einen gut kalkulierbaren Cashflow.

Multi-Use – wenn Nutzungsarten sich mischen

Multi-Use-Immobilien gehen noch einen Schritt weiter: Hier vereinen sich unter einem Dach verschiedene Nutzungsformen – Büro, Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie oder Gesundheitsdienstleistungen. Das zieht unterschiedliche Zielgruppen an, schafft Synergien und macht das Gebäude für Mieter:innen attraktiver. Brancheneinbrüche in einem Segment lassen sich durch die anderen Nutzungsarten abfedern.

Der Koordinationsaufwand ist allerdings höher – und die Attraktivität hängt stark davon ab, ob die Angebote zum Standort passen und sich gegenseitig verstärken. 

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