Wann macht es Sinn, in Immobilien zu investieren?

Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern Teil einer langfristigen Vermögensstrategie. Beim Einstieg geht es daher weniger darum, den perfekten Marktzeitpunkt zu treffen – anders als bei manch anderen Geldanlagen. Das bestätigt auch Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real: „Der Zeitpunkt ist vielleicht gar nicht so extrem entscheidend, sondern: In was investiere ich und passt das zu mir?“

Als Sachwert können sie stabilisierend wirken und über längere Zeiträume planbare Erträge liefern. Einen „perfekten“ Zeitpunkt gibt es dabei nicht. Wer also Immobilien als langfristigen Baustein versteht und sie passend zur eigenen Anlagestrategie einsetzt, nimmt Wertsteigerungen mit und kann Schwächephasen gelassen aussitzen.

Wann sollte man nicht in Immobilien investieren?

Ein ungünstiger Zeitpunkt ist vor allem dann gegeben, wenn Investitionsentscheidungen aus dem Gefühl heraus getroffen werden, etwas zu verpassen. Gerade dann steigt das Risiko, Erwartungen an Rendite und Wertentwicklung zu überschätzen. Darauf weist auch Dr. Stefan Behrendt hin: „Den perfekten Zeitpunkt wirst du nie treffen. Man kann nur versuchen, nicht den schlechtestmöglichen zu treffen. Wenn man überall Euphorie sieht, dann muss man aufpassen: Bin ich jetzt nicht der Letzte in der Herde?“

Ebenso ist Vorsicht geboten, wenn das Investment nicht zur eigenen Situation passt. Typische Beispiele:

• Ein zu kurzer Anlagehorizont
• Fehlende finanzielle Puffer für unerwartete Ausgaben
• Ein Risikoprofil, das mit möglichen Wertschwankungen nicht vereinbar ist
• Zu starke Konzentration des Vermögens auf eine Immobilie (sogenanntes Klumpenrisiko)

Schließlich ist der Zeitpunkt auch dann falsch, wenn Objekt oder Produkt nicht sorgfältig geprüft wurden. Zeitdruck und Bequemlichkeit lassen sich durch kein noch so günstiges Marktumfeld kompensieren. Ein schlechtes Investment bleibt ein schlechtes Investment – selbst in einer guten Marktphase.

Wann macht es Sinn, in Offene Immobilienfonds zu investieren?

Offene Immobilienfonds sind vor allem dann sinnvoll, wenn Anleger:innen am Immobilienmarkt teilhaben möchten, ohne sich selbst um einzelne Immobilien kümmern zu müssen. Sie ermöglichen einen breit gestreuten Zugang zum Immobilienmarkt und reduzieren so das Klumpenrisiko, das bei Einzelimmobilien entsteht. Ein Beispiel dafür ist hausInvest, der in unterschiedliche Immobiliensegmente investiert – vom Hotel auf Hawaii bis zum Büroturm in Frankfurt. Die Verantwortung für Auswahl, laufende Bewirtschaftung und Weiterentwicklung der Immobilien liegt dabei bei professionellen Managern.

Offene Immobilienfonds lohnen sich vor allem auch dann, wenn das eigene Kapital nicht ausreicht, um direkt in Immobilien zu investieren. Statt eines Immobilienkaufs ist hier bereits eine Beteiligung mit kleineren Anlagebeträgen möglich. Dadurch lässt sich das Investment schrittweise und oft schon ab 50 € aufbauen, ohne hohe Einstiegshürden und ohne langfristige finanzielle Verpflichtungen.¹

Fazit: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Immobilien-Investments?

Vieles spricht dafür, dass der aktuelle Zeitpunkt für Immobilien-Investments günstig ist. Nach der deutlichen Korrektur der vergangenen Jahre befindet sich der Markt am Beginn einer Erholungsphase. Preise haben sich stabilisiert und Transaktionen ziehen wieder an. So verzeichnete der Verband deutscher Pfandbriefbanken 2025 einen Anstieg der Immobilienkredite um 18 Prozent.² Die Erwartungen sind deutlich realistischer als in den Boomjahren und die Zinspolitik der EZB schafft zusätzliche Planungssicherheit: der für Banken und Sparer:innen relevante Einlagenzins liegt seit Mitte 2025 stabil bei 2,0 Prozent.³

Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, ordnet ein: „Dieser neue Immobilienzyklus beginnt nicht mit Zinsschocks und einer neuen spekulativen Preisrallye. Viel wichtiger sind die realwirtschaftlichen Fundamentaldaten."

Historisch betrachtet entstehen genau in solchen Phasen attraktive Einstiegsmöglichkeiten für langfristig orientierte Anleger:innen. Voraussetzung ist jedoch ein Anlagehorizont von mindestens fünf bis zehn Jahren, da Immobilien ihre Stärke über die Jahre hinweg entfalten – nicht über kurzfristiges Timing.

Der Vorteil eines Einstiegs in einer frühen Erholungsphase liegt darin, dass Investitionen nicht mehr auf überhöhten Bewertungen aufsetzen, während der nächste Aufschwung erst noch kommt. Wer jetzt investiert, tut dies nicht aus Goldgräberstimmung, sondern in einem Umfeld, das von Normalisierung und zunehmender Planungssicherheit geprägt ist.