Bewertung Offene ImmobilienfondsSo funktioniert die Wertermittlung

Der Immobilienmarkt und mit ihm die Offenen Immobilienfonds haben mit steigenden Zinsen, sinkenden Transaktionen und Mittelabflüssen herausfordernde Jahre hinter sich. Das zeigt sich auch in den Bewertungen vieler Fonds.

Die Unterschiede in der Branche sind groß. Umso wichtiger ist es zu verstehen, wie die Bewertungen Offener Immobilienfonds eigentlich zustande kommen. Denn der Anteilspreis, den Anleger:innen beim Kauf oder Verkauf sehen, basiert auf dem Wert der Immobilien im Fondsportfolio. Wie diese Bewertungen vorgenommen werden, wer sie durchführt und was sie für Sie als Anleger:in bedeuten, erfahren Sie hier.

Wie werden Offene Immobilienfonds bewertet?

Offene Immobilienfonds werden bewertet, indem unabhängige Gutachter:innen den Wert jeder einzelnen Fondsimmobilie ermitteln. In der Regel erfolgt das über das sogenannte Ertragswertverfahren. Dabei fließen Faktoren wie Standort, Vermietungsstand, Mietverträge und Ertragsaussichten ein. Die Summe aller Immobilienbewertungen bestimmt maßgeblich den Wert des Fonds und damit den Anteilpreis für Anleger:innen. Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass diese Bewertung mindestens einmal pro Quartal erfolgt.

Was ist das Ertragswertverfahren bei Offenen Immobilienfonds?

Bei diesem Vorgehen wird in erster Linie ermittelt, welchen wirtschaftlichen Nutzen die Immobilie erbringt und wie es um ihre langfristige Rentabilität steht.  

Beim Ertragswertverfahren werden zum einen objektspezifische Merkmale der Immobilie beleuchtet.

Zu den wichtigsten Faktoren, die dabei von den Gutachter:innen untersucht werden, zählen:

• der Standort
• der Bodenwert
• der physische Zustand der Immobilie
• die Restnutzungsdauer
• der aktuelle Vermietungsstand  

• sowie die zukünftigen Ertragsaussichten.

   

Aber auch das Marktumfeld spielt eine wichtige Rolle für die Bewertung der Immobilie: Hier geht es vor allem um die Lage, die Wirtschaftlichkeit der Region, die Infrastruktur und öffentliche Anbindung sowie die Rate des Bevölkerungswachstums. 

Darüber hinaus fließt auch die Gestaltung der Mietverträge in die Bewertung ein – zum Beispiel, ob regelmäßige Mietsteigerungen vereinbart wurden oder die Mieten an die Inflation gekoppelt werden, was für den Fonds und seine Anleger:innen zusätzliche Planungssicherheit bedeutet.

Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Immobilien eines Fondsportfolios mindestens einmal im Quartal durch externe Gutachter bewertet werden müssen. hausInvest lässt sein Fondsportfolio alle drei Monate neu bewerten, um immer einen aktuellen Überblick über das Marktpotenzial seiner Immobilien zu behalten. Davon profitiert nämlich das Fondsmanagement, wenn es um die stetige Weiterentwicklung und Anpassung des Portfolios geht – und damit auch Sie als Anleger:in.

Welche Rolle spielen externe Immobiliensachverständige?

Mindestens zwei externe, öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliensachverständige bewerten die Immobilien Offener Immobilienfonds einmal im Quartal neu. Im Interesse ihrer Unabhängigkeit ist ihre Tätigkeit für einen Fonds auf maximal drei Jahre begrenzt. Die regelmäßige Neubewertung ist wichtig, weil die Portfolios Offener Immobilienfonds in der Regel aus vielen verschiedenen Immobilien bestehen und sich sowohl das Portfolio als auch das Marktumfeld laufend verändern.

Nicht nur für die Bewertung von Bestandsimmobilien, auch für den Kaufprozess spielen Immobiliensachverständige eine wichtige Rolle. Denn auch hier gibt es klare gesetzliche Vorgaben: Während die sogenannte Ankaufsbewertung bei einem Immobilienwert von bis zu 50 Millionen Euro durch eine Sachverständige bzw. einen Sachverständigen erfolgt, muss sie bei einem Wert von über 50 Millionen Euro von zwei voneinander unabhängigen Gutachter:innen durchgeführt werden. 

Wie wird der Anteilswert eines Offenen Immobilienfonds berechnet?

Um den Anteilswert von Immobilienfonds berechnen zu können, müssen erst alle Vermögenswerte mit sämtlichen Kostenpunkten verrechnet werden. So funktioniert’s:

1. Berechnung des Gesamtvermögens:

Um die Vermögenswerte eines Immobilienfonds zu berechnen, werden erstens die Immobilienbewertungen des Fonds benötigt: Dieser Wert wird – wie oben dargestellt – anhand verschiedener interner und externer Faktoren von unabhängigen Immobiliensachverständigen für jede einzelne Fondsimmobilie ermittelt.

Aber auch sonstige Vermögenswerte gehen in die Berechnung der Vermögenswerte mit ein. Dazu können neben Immobilien z. B. liquide Mittel (Bargeld oder Bankguthaben), Wertpapiere, Forderungen oder andere Investitionen gehören.

Das Gesamtvermögen des Fonds wird schließlich berechnet, indem alle Vermögenswerte, also Immobilien und sonstige Vermögenswerte, zusammengezählt werden.

2. Abzug der Verbindlichkeiten:

Von diesem Gesamtvermögen müssen alle Verbindlichkeiten des Fonds abgezogen werden. Dazu zählen sämtliche Ausgaben und Kosten wie ausstehende Darlehen (z. B. Hypotheken auf die Immobilien), Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten, Rücklagen oder andere Schulden. 

3. Berechnung des Nettofondsvermögens (Net Asset Value, NAV):

Zieht man alle Verbindlichkeiten vom Gesamtvermögen des Fonds ab, bleibt das sogenannte Nettofondsvermögen oder „Net Asset Value“. Das Nettofondsvermögen stellt den gesamten Wert des Immobilienfonds dar und macht somit den Wert aller Fondsanteile zusammengenommen aus.
 

Bewertung Offene Immobilienfonds: Vom NAV zum Anteilswert

Die Berechnung des Nettofondsvermögens bildet schließlich die Grundlage für den Anteilspreis, der für die Ausgabe und auch die Rücknahme von Fondsanteilen berechnet wird.

Um also den einzelnen Anteilspreis zu berechnen, wird das Nettofondsvermögen durch die Gesamtzahl aller ausgegebenen Fondsanteile geteilt.

Ergeben sich Veränderungen im Wert der Immobilien oder der anderen Vermögenswerte, spiegelt sich diese Wertentwicklung auch im Anteilspreis und der Bewertung des Immobilienfonds wider. Gewinnen also die Immobilien oder die restlichen Vermögenswerte an Wert, steigt auch der Wert des Anteilspreises.

Fondsanteile können auch über Zweitmärkte wie die Börse gehandelt werden – in diesem Fall hat der Handelswert jedoch nichts mit dem offiziellen Anteilswert der Kapitalverwaltungsgesellschaft zu tun, sondern wird ausschließlich über Angebot und Nachfrage reguliert und kann starken Schwankungen unterliegen.

Für hausInvest Anleger:innen bedeutet das: Der offizielle Anteilspreis, der vom Fonds selbst veröffentlicht wird, basiert immer auf einem möglichst aktuellen und fairen Wert der Fondsimmobilien.

Dieser Wert unterliegt – vor allem im Vergleich zu börslich gehandelten Geldanlagen wie Aktien – außerdem deutlich geringeren Wertschwankungen: Im historischen Vergleich weisen die Bewertungen vom Offenen Immobilienfonds hausInvest eine sehr viel niedrigere Schwankung auf und bieten Ihnen als Anleger:in damit viel Stabilität und Planungssicherheit.

Bewertung in der Praxis: So steht hausInvest da

Das hausInvest Fondsportfolio besteht aus einer großen Zahl an Core-Immobilien – also besonders hochwertigen, modernen Immobilien in internationalen Metropolzentren. Trotzdem erfolgt die Bewertung der Immobilien durch die unabhängigen Gutachter:innen in der Regel eher konservativ.

Das bedeutet, dass die Immobilien eher unter- als überbewertet werden und damit – trotz der schon hohen Qualität und der guten Lage – auch weiterhin ein großes Wertsteigerungspotenzial mit sich bringen.

Ein gutes Beispiel dafür ist das Millennium-Portfolio, das hausInvest im Jahr 2019 erworben hat: Bei 43 der ursprünglich 49 Core-Immobilien konnte die Bruttosollmiete seit 2020 um ganze 6,2 Prozent gesteigert werden; der Verkauf der restlichen Objekte brachte darüber hinaus eine Ertragssteigerung von 14,2 Prozent gegenüber dem Ankaufspreis ein – das entspricht rund 42 Millionen Euro.

Die konservative Bewertung der hausInvest Immobilien sorgt somit dafür, dass das Fondsmanagement mehr Spielraum hat, um eventuelle Wertverluste abzufedern. Darüber hinaus kann so durch gutes Wirtschaften und eine gezielte Weiterentwicklung der Immobilien eine umso größere Wertsteigerung erzielt werden – was schließlich auch dem Vermögensaufbau der hausInvest Anleger:innen zugute kommt.

Externe Bewertung: Was die Ratingagentur Scope über hausInvest sagt

Neben der regelmäßigen Bewertung durch unabhängige Gutachter:innen gibt es noch eine andere Form der Einschätzung: das Fondsrating.

Wenn der Immobilienmarkt unter Druck gerät, zeigt sich, welche Fonds wirklich solide aufgestellt sind. Die Ratingagentur Scope hat in ihrer Gesamtmarktstudie 2025 insgesamt 22 offene Immobilienfonds unter die Lupe genommen. Zwölf davon wurden herabgestuft. hausInvest gehört nicht dazu: Das Rating von a- (AIF) wurde erneut bestätigt und liegt damit deutlich über dem Branchendurchschnitt von bbb. Seit über 15 Jahren bewegt sich hausInvest bei Scope im oberen Bereich zwischen a+ und a-.²

Scope hebt vor allem die Qualität der Lagen und die geografische Diversifikation hervor, die beide als sehr gut bewertet werden. Hinzu kommt die Vermietungskompetenz des Fondsmanagements: Für jede einzelne Immobilie werden eigene Vermietungskonzepte entwickelt, statt auf wenige Großmieter:innen zu setzen. Das sorgt aber dafür, dass der Fonds nicht von einzelnen Mieter:innen abhängig ist und Mieteinnahmen auch dann stabil bleiben, wenn es am Markt ruckelt.

Zusätzliche Stabilität bietet die Mieterstruktur: Rund 20 Prozent der Mieteinnahmen stammen von öffentlichen Mietparteien, staatlichen Institutionen und anderen von Scope als besonders risikoarm eingestuften Branchen.

Auch die Ausrichtung auf hochwertige Premiumobjekte macht sich bemerkbar. Knapp die Hälfte der Fondsimmobilien (48,9 Prozent) hat einen Verkehrswert von über 200 Millionen Euro, bei einem Branchenschnitt von nur 17,8 Prozent. Bei diesen Objekten handelt es sich um sogenannte Trophy Assets in erstklassigen Lagen mit guter Infrastruktur und hoher Nachfrage. Marktexperten:innen wie das Immobilienberatungsunternehmen JLL sehen bei genau solchen Objekten eine positive Entwicklung mit steigenden Mieten, während Immobilien in schwächeren Lagen zunehmend unter Druck geraten.³ Im Portfolio von hausInvest machen solche B-Lagen-Objekte lediglich 6 Prozent aus.

Unterm Strich spiegelt sich die Portfolioqualität auch in der Rendite wider: Für das Kalenderjahr 2026 erzielte hausInvest eine Ein-Jahres-Performance von 1,5 Prozent p.a. und lag damit deutlich über dem Scope-Durchschnitt der europäischen Vergleichsgruppe von 0,99 Prozent p.a. Auch über drei Jahre (2,15 Prozent p.a.) und fünf Jahre (2,19 Prozent p.a.) liegt die Performance laut Scope oberhalb des Branchendurchschnitts.⁴

Was hausInvest über seine eigene Aufstellung sagt, wird hier von unabhängiger Seite bestätigt: Scope ist eine der führenden europäischen Ratingagenturen für Fonds und Asset Manager. Das vollständige Fondsrating können Sie hier einsehen.

Sind drastische Wertkorrekturen im hausInvest Portfolio zu erwarten?

Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einige Hochs und Tiefs durchgemacht, und bei manchen Offenen Immobilienfonds hat das zu spürbaren Wertverlusten geführt. Bei hausInvest war das nicht der Fall: Per saldo waren keine nennenswerten Bewertungsanpassungen erforderlich. Das ist das Ergebnis einer Aufstellung, die auf vier Säulen ruht.

Hohe Qualität des Immobilienportfolios

Die Basis bildet das Portfolio selbst. hausInvest investiert überwiegend in Core-Immobilien in guten bis sehr guten Lagen, also in moderne, hochwertige Objekte, nach denen auch in schwächeren Marktphasen Nachfrage besteht. Das Portfolio umfasst 161 Immobilien in 17 Ländern, verteilt auf 13 verschiedene Nutzungsarten, von Büro über Wohnen bis Hotellerie und Einzelhandel.

Rund ca. 4.000 Mieter:innen sorgen für eine sehr breite Streuung, sodass der Fonds nicht von einzelnen Mietparteien oder Branchen abhängig ist. Und rund 90 % aller Mieteinnahmen sind über Staffelmieten, Inflationsindexierung oder andere Mechanismen vertraglich wertgesichert.⁵ Das heißt: Wenn die Inflation steigt, steigen in vielen Fällen auch die Mieteinnahmen mit. 

Agiles Asset Management

Qualität allein reicht nicht, sie muss auch aktiv gepflegt werden. Das Fondsmanagement von hausInvest entwickelt die Bestandsimmobilien gezielt weiter, passt Nutzungskonzepte an veränderte Bedürfnisse an und sorgt so dafür, dass Flächen attraktiv und gut vermietet bleiben. Mit Erfolg: Im zweiten Quartal 2025 erzielte das Bürosegment das beste Vermietungsergebnis seit 2020. Insgesamt wurden im ersten Geschäftshalbjahr 59.000 Quadratmeter neu vermietet oder verlängert, rund 28 % mehr als im Vorjahreszeitraum.⁶

Die Vermietungsquote liegt bei 93,3 %, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge bei 6,9 Jahren, wobei knapp ein Drittel der Verträge noch mindestens zehn Jahre läuft.⁶ Das gibt dem Fonds eine hohe Planungssicherheit bei den Einnahmen, weit über den nächsten Marktzyklus hinaus.

Vorausschauendes Finanzierungsmanagement

Auch die finanzielle Struktur trägt zur Stabilität bei. hausInvest weist eine Fremdkapitalquote von 22,5 % auf und liegt damit deutlich unter der gesetzlich zulässigen Obergrenze von 30 %. Das bedeutet weniger Abhängigkeit von Krediten, weniger Zinsrisiko.

Gleichzeitig verfügt der Fonds über eine Bruttoliquidität von rund 1,507,8 Mrd. Euro. Das entspricht etwa 12,4 % des Fondsvolumens und gibt dem Fondsmanagement Spielraum, um auf Marktchancen reagieren zu können.

Zukunftsstrategie

hausInvest denkt über den heutigen Immobilienmarkt hinaus. Mit dem geplanten Standortfördergesetz (StoFöG) könnten Offene Immobilienfonds künftig bis zu 15 % ihres Volumens in erneuerbare Energien und Infrastruktur investieren.⁷ Für hausInvest würde das ein Potenzial von über 2 Milliarden Euro eröffnen. Die nötige Expertise dafür bringt die Commerz Real bereits mit: Seit 2005 investiert sie in Solarenergie, seit 2016 auch in Windkraftanlagen, und verwaltet heute über 56 Solarkraftwerke und mehr als 43 Windparks in ganz Europa.

Es kommt also nicht nur auf die aktuelle Marktsituation an. Mit einem hochwertigen Portfolio, einem aktiven Fondsmanagement, einer soliden Finanzstruktur und dem Blick nach vorne ist hausInvest darauf ausgelegt, auch schwierige Marktphasen gut zu navigieren und für seine Anleger:innen langfristig stabile Erträge zu erwirtschaften.

Fazit: In unsicheren Zeiten auf Nummer sicher gehen

Ja, das Anlagesegment Offene Immobilienfonds wird grundsätzlich als besonders risikoarme Geldanlage gehandelt – und in vielen Fällen stimmt das auch weiterhin. Dass einige Fonds zuletzt Abwertungen erfahren und damit viele Anleger:innen verunsichert haben, zeigt nur noch deutlicher, welche wichtige Rolle die Auswahlkriterien bei der Bewertung von Fondsimmobilien spielen.

Somit heißt die schlechte Bewertung einiger Immobilienfonds nicht, dass Sie jetzt auf das gesamte Fondsangebot verzichten müssen. Denn viele Immobilienfonds wie hausInvest sind darauf ausgelegt, Ihnen Stabilität und Planungssicherheit zu bieten und für Sie einen langfristigen Wertzuwachs zu erwirtschaften.

Entscheidend ist die Qualität und die Wirtschaftlichkeit der Fondsimmobilien und ein erfahrenes und vorausschauendes Fondsmanagement, das die Immobilien optimal und gewinnbringend verwaltet. Werfen Sie dafür einen genaueren Blick auf die Performance in vergangenen Krisen, die dahinterstehende Anlagestrategie und die Aufstellung des Fondsportfolios.

Dank des besonders hochwertigen Fondsportfolios und einem Fondsmanagement mit mehr als 54 Jahren Sachwert-Erfahrung hat sich hausInvest bis heute bewährt und für seine Anleger:innen seit Auflage jedes Jahr eine positive Wertentwicklung erzielt – zahlreicher Krisen zum Trotz. Und mit dieser Strategie wirtschaftet der Immobilienfonds auch für die nächsten 54 Jahre.