Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger7 Gründe für den Einstieg über Offene Immobilienfonds

Wer in Immobilien investieren möchte, denkt zuerst meist an den Kauf einer eigenen Wohnung. Diese Direktanlage ist der naheliegendste Weg in den Immobilienmarkt, hat aber auch die höchsten Hürden. Sie braucht meist sechsstelliges Eigenkapital, ein gutes Gespür für Lage und Zustand und einen Anlagehorizont über Jahrzehnte. Dazu kommen laufender Verwaltungsaufwand und ein erhebliches Klumpenrisiko, denn: Scheitert das Investment, ist ein Großteil des Eigenkapitals verloren.

Offene Immobilienfonds nehmen Anfänger:innen viele dieser Hürden ab und gelten daher als Klassiker des indirekten Einstiegs. Sie streuen das Kapital über viele Objekte, Sektoren und Länder und werden von erfahrenen Fondsmanager:innen verwaltet. Sieben Gründe, warum sich Offene Immobilienfonds für die ersten Schritte am Immobilienmarkt besonders eignen können.

1. Einstieg ab 10 € statt sechsstelligem Eigenkapital

Beim Direktkauf einer Eigentumswohnung wird das Eigenkapital schnell sechsstellig: Banken erwarten üblicherweise 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, und obendrauf kommen Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Grundbuch in Höhe von 9 bis 12 Prozent, je nach Bundesland. Die Bank finanziert diese nicht mit, die tragen Sie aus eigener Tasche.

Bei einer 55-Quadratmeter-Bestandswohnung in mittlerer Lage kommt da schon was zusammen: In Leipzig zum Beispiel liegt der Quadratmeterpreis 2026 bei rund 2.600 bis 3.000 €, in München sogar zwischen 8.200 und 8.300 €.1 Das ergibt Kaufpreise von 145.000 bis 165.000 € am unteren Ende und 450.000 bis 460.000 € am oberen. In München werden daraus bis zu 130.000 € Eigenkapitalbedarf, inklusive Nebenkosten geht es auch in Leipzig erst ab 28.000 € los.

Das sind Summen, mit denen manchem beim Erst-Investment schwindelig wird und die andere dazu zwingen, das Anlegen aufzuschieben. Bei einem Offenen Immobilienfonds beginnt der Einstieg dagegen im zweistelligen Bereich. Bei hausInvest etwa starten Sparpläne ab 10 € im Monat, einmalige Anlagen ab 50 €. Damit fällt die Eintrittsschwelle, und Sie steigen in den Immobilienmarkt auch ohne fünf- oder sechsstelliges Erspartes ein.

2. Kein Kredit, kein Zinsänderungsschock

Ein weiterer Vorteil der niedrigen Einstiegshürde von Offenen Immobilienfonds liegt darin, dass Sie ganz ohne Kredit auskommen. Wer hingegen direkt kauft, geht meist mit einem sechsstelligen Bankdarlehen ins Investment. Üblich sind Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren bei einer Gesamtlaufzeit über drei Jahrzehnte.

Wie heikel das werden kann, hat zuletzt die Zinswende der gesamten Immobilienbranche vorgeführt: Wer 2015 zu rund 1,8 Prozent für zehn Jahre finanziert hat, musste 2025 zu Konditionen um die 3,5 Prozent neu finanzieren.2 Bei einer typischen Restschuld von 120.000 € klettert die Monatsrate dadurch von rund 380 auf 550 €, also um rund 45 Prozent.

Das Management eines Offenen Immobilienfonds steuert in solchen Phasen aktiv gegen. Es legt einen Teil des Fondsvermögens als Puffer zur Seite oder verkauft einzelne Objekte aus dem Fondsportfolio, wenn die Rechnung kippt. Beim eigenen Direktinvestment gibt es diese Hebel meist nicht. Sie tragen das Zinsrisiko allein – mit einem Finanzierungsmodell, das gerade Anfänger:innen oft erst dann wirklich verstehen, wenn der Schmerz schon da ist. 

3. Risiko breit gestreut statt in einem einzelnen Objekt

„Der größte Knackpunkt, den ich bei vielen Privatanleger:innen sehe: Setz nicht all deine Karten auf einen Wert", fasst Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei Commerz Real, das Problem zusammen. Schon Profis im Immobiliengeschäft wissen, dass nichts über Diversifikation geht. Doch gerade bei Einsteiger:innen verstärken sich zwei Effekte gegenseitig: Das Investment bindet oft das gesamte Ersparte. Gleichzeitig haben Anfänger:innen naturgemäß noch wenig Erfahrung darin, Bauzustand, Lage oder Mieterprofile realistisch einzuschätzen.

Wieso das so schwerwiegend ist? Diese eine Wette muss sitzen. Doch fällt der / die Mieter:in aus, sind auf einen Schlag hundert Prozent der Mieteinnahmen weg. Entwickelt sich die Mikrolage anders als gedacht, trifft der Wertverlust das gesamte Investment. Vielleicht wird der versprochene Bau des Supermarkts gestrichen, oder eine viel befahrene Umgehungsstraße zieht direkt am Haus entlang. Risiken dieser Art schlummern in jedem Immobilien-Investment. Und mit nur einer Karte auf der Hand löst sich Ihre ganze Renditerechnung in Luft auf.

Genau hier spielt ein guter Offener Immobilienfonds seinen größten Vorteil aus. Er verteilt das Risiko über viele Objekte, Mieter:innen, Lagen und Länder. hausInvest etwa hält rund 161 Immobilien in 17 Ländern und 55 Städten. Fällt eine:r der Mieter:innen aus, federt das Gesamtportfolio mit den weiteren 3.999 das ab.

4. Nicht nur Wohnen: Zugang zu Hotel, Büro, Logistik oder Shopping

Meistens läuft die Kapitalanlage auf die Klasse Wohnen hinaus. Kaum jemand investiert privat in einen Wolkenkratzer. Genau diese Chance aber bietet ein Offener Immobilienfonds – nur deutlich höherklassiger. „Du investierst nicht nur in Thema Wohnen, oder nur Büro, nur Hotel oder nur Logistik, sondern in einen breiten Blumenstrauß an Assetklassen und an Regionalitäten", beschreibt Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei Commerz Real, das hausInvest-Prinzip. Mit einem einzigen Klick kaufen Sie sich anteilig in ein komplettes Immobilienportfolio ein.

Mit einem Sparplan ab 10 € im Monat werden Sie Miteigentümer:in von Objekten, die als Privatanleger:in sonst unerreichbar wären. Beim Städtetrip nach Frankfurt am Main spazieren Sie an „Ihrem" Büroturm vorbei oder übernachten in „Ihrem“ Hotel auf Hawaii. Doch dahinter steckt mehr als das gute Gefühl, anteilig an Hochglanzobjekten beteiligt zu sein. Breite Streuung ist das A und O beim Investieren, mit einer einzelnen Wohnung aber nicht machbar. Selbst wenn vier Familien in einem Mehrfamilienhaus leben, hängt das Investment an einem Wohnmarkt und einem Standort. Im Fonds haben Sie diese solide gestreute Basis vom ersten Sparbeitrag an. Beim Direktkauf braucht es dafür typischerweise Jahre, mehrere Objekte und sehr viel Kapital.

5. Verwaltung in Profi-Hand statt Sie als Hausmeister:in

Die laufende Verwaltung einer vermieteten Wohnung wird systematisch unterschätzt. Mietersuche und Bonitätsprüfung, Mietvertrag, Eigentümerversammlung, Hausgeld-Abrechnung. Dann Reparatur-Anrufe abends um sieben, jährliche Steuererklärung mit Anlage V. Dazu in den letzten Jahren GEG-Sanierungspflichten und immer neue Auflagen. Das ist fast ein Job für sich.

Wer sich das ersparen will, lagert es aus. Eine Mietverwaltung kostet typischerweise 5 bis 8 Prozent der Bruttomiete pro Jahr. Doch gerade beim ersten (Immobilien-) Investment haben viele nicht den Spielraum dazu. Wer es dann selbst machen muss, zahlt mit eigener Zeit – und mit dem Risiko, dass Laienfehler bei Mietvertrag, Mängelmanagement oder Steuer später ins Geld gehen.

Im Offenen Immobilienfonds übernehmen Profis das Asset Management von Anfang an. Später dann, wenn Sie ein stabiles Kapitalpolster angehäuft haben, können Sie für mögliche Direktinvestments entspannt Makler und professionelle Mietverwaltung beauftragen – und müsse weder Steuerberater noch Hausmeister spielen.

6. Keine Bindung über Jahrzehnte

Erst-Investments gehen auch mal schief. Das gilt für jede Anlageklasse. Sie können genauso auf den falschen Fonds setzen wie auf die falsche Wohnung. Der Unterschied liegt darin, wie leicht oder schwer Sie wieder rauskommen. Eine vermietete Eigentumswohnung wieder loszuwerden, ist alles andere als ein schneller Schritt. Käufer:innen zu finden dauert Monate, manchmal über ein Jahr.

Maklerprovision, Notarkosten und beim laufenden Bankkredit zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung kommen oben drauf. Wer unter Zeitdruck verkaufen muss, nimmt häufig einen spürbaren Abschlag in Kauf.

Beim Offenen Immobilienfonds ist die Bindung deutlich kürzer. 24 Monate Mindesthaltedauer und 12 Monate Kündigungsfrist sind gesetzlich vorgeschrieben, bis Sie aus dem Investment heraus sind. Diese Fristen klingen zunächst nach Hindernis, tatsächlich aber sind sie ein eingebauter Schutz vor einem typischen Einsteigerfehler. Wer bei jeder Marktkrise nervös wird und sofort verkauft, fährt am schlechtesten. Sachwertanlagen wie Immobilien brauchen ohnehin mehrere Jahre, bis sie ihre Stärke entfalten. Wenn nach diesen Fristen die Anlage trotzdem nicht zu Ihnen passt, kommen Sie leichter raus als bei einer Wohnung, für die sich kein:e Käufer:in zum gewünschten Preis findet.

7. Geringeres Verlustrisiko: Sanft starten statt sich die Finger verbrennen

Die erste Erfahrung am Markt prägt. Wer beim Einstieg einen schmerzhaften Verlust erlebt, lässt oft jahrelang die Finger ganz vom Investieren, manchmal für immer. Beim Direktkauf einer Wohnung ist dieses Risiko am größten. Ein einzelnes Objekt, hoch fremdfinanziert, und jeder Rückschlag trifft das gesamte Kapital.

Offene Immobilienfonds sind das genaue Gegenteil. Sie kombinieren die ruhige Natur von Immobilien als Anlageklasse mit der Streuung über viele Objekte. „Die Volatilität ist bei Immobilien viel niedriger als bei Aktien oder Gold", erklärt Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei Commerz Real. Während eine Aktie binnen Tagen zweistellig fallen kann, bewegen sich Immobilienpreise deutlich langsamer. Eine einzelne Wohnung kann trotzdem schwächeln, doch ein Fonds mit über hundert Objekten balanciert Risiken aus.

Wie schwankungsarm Offene Immobilienfonds tatsächlich sind, hat eine Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg untersucht. Offene Immobilienfonds weisen von allen untersuchten Anlageklassen das geringste Verlustrisiko auf, geringer als Aktien oder Staatsanleihen. Bei längerer Anlagedauer nähert sich das Verlustrisiko gegen null.3