1. Einstieg ab 10 € statt sechsstelligem Eigenkapital
Beim Direktkauf einer Eigentumswohnung wird das Eigenkapital schnell sechsstellig: Banken erwarten üblicherweise 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, und obendrauf kommen Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Grundbuch in Höhe von 9 bis 12 Prozent, je nach Bundesland. Die Bank finanziert diese nicht mit, die tragen Sie aus eigener Tasche.
Bei einer 55-Quadratmeter-Bestandswohnung in mittlerer Lage kommt da schon was zusammen: In Leipzig zum Beispiel liegt der Quadratmeterpreis 2026 bei rund 2.600 bis 3.000 €, in München sogar zwischen 8.200 und 8.300 €.1 Das ergibt Kaufpreise von 145.000 bis 165.000 € am unteren Ende und 450.000 bis 460.000 € am oberen. In München werden daraus bis zu 130.000 € Eigenkapitalbedarf, inklusive Nebenkosten geht es auch in Leipzig erst ab 28.000 € los.
Das sind Summen, mit denen manchem beim Erst-Investment schwindelig wird und die andere dazu zwingen, das Anlegen aufzuschieben. Bei einem Offenen Immobilienfonds beginnt der Einstieg dagegen im zweistelligen Bereich. Bei hausInvest etwa starten Sparpläne ab 10 € im Monat, einmalige Anlagen ab 50 €. Damit fällt die Eintrittsschwelle, und Sie steigen in den Immobilienmarkt auch ohne fünf- oder sechsstelliges Erspartes ein.
2. Kein Kredit, kein Zinsänderungsschock
Ein weiterer Vorteil der niedrigen Einstiegshürde von Offenen Immobilienfonds liegt darin, dass Sie ganz ohne Kredit auskommen. Wer hingegen direkt kauft, geht meist mit einem sechsstelligen Bankdarlehen ins Investment. Üblich sind Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren bei einer Gesamtlaufzeit über drei Jahrzehnte.
Wie heikel das werden kann, hat zuletzt die Zinswende der gesamten Immobilienbranche vorgeführt: Wer 2015 zu rund 1,8 Prozent für zehn Jahre finanziert hat, musste 2025 zu Konditionen um die 3,5 Prozent neu finanzieren.2 Bei einer typischen Restschuld von 120.000 € klettert die Monatsrate dadurch von rund 380 auf 550 €, also um rund 45 Prozent.
Das Management eines Offenen Immobilienfonds steuert in solchen Phasen aktiv gegen. Es legt einen Teil des Fondsvermögens als Puffer zur Seite oder verkauft einzelne Objekte aus dem Fondsportfolio, wenn die Rechnung kippt. Beim eigenen Direktinvestment gibt es diese Hebel meist nicht. Sie tragen das Zinsrisiko allein – mit einem Finanzierungsmodell, das gerade Anfänger:innen oft erst dann wirklich verstehen, wenn der Schmerz schon da ist.
3. Risiko breit gestreut statt in einem einzelnen Objekt
„Der größte Knackpunkt, den ich bei vielen Privatanleger:innen sehe: Setz nicht all deine Karten auf einen Wert", fasst Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei Commerz Real, das Problem zusammen. Schon Profis im Immobiliengeschäft wissen, dass nichts über Diversifikation geht. Doch gerade bei Einsteiger:innen verstärken sich zwei Effekte gegenseitig: Das Investment bindet oft das gesamte Ersparte. Gleichzeitig haben Anfänger:innen naturgemäß noch wenig Erfahrung darin, Bauzustand, Lage oder Mieterprofile realistisch einzuschätzen.
Wieso das so schwerwiegend ist? Diese eine Wette muss sitzen. Doch fällt der / die Mieter:in aus, sind auf einen Schlag hundert Prozent der Mieteinnahmen weg. Entwickelt sich die Mikrolage anders als gedacht, trifft der Wertverlust das gesamte Investment. Vielleicht wird der versprochene Bau des Supermarkts gestrichen, oder eine viel befahrene Umgehungsstraße zieht direkt am Haus entlang. Risiken dieser Art schlummern in jedem Immobilien-Investment. Und mit nur einer Karte auf der Hand löst sich Ihre ganze Renditerechnung in Luft auf.
Genau hier spielt ein guter Offener Immobilienfonds seinen größten Vorteil aus. Er verteilt das Risiko über viele Objekte, Mieter:innen, Lagen und Länder. hausInvest etwa hält rund 160 Immobilien in 17 Ländern und 55 Städten. Fällt eine:r der Mieter:innen aus, federt das Gesamtportfolio mit den weiteren 3.999 das ab.
