FinanzwissenImmobilien als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile einfach erklärt

Wertstabil, langfristig, risikoarm: Immobilien sind noch immer eine beliebte Form der Geldanlage. Doch trotz aller Stabilität können auch Immobilien ab und zu einmal ins Wanken geraten – so auch in den letzten Jahren.

Blick auf den Markt: Wie sieht es im Jahr 2026 am Immobilienmarkt aus?

Wie steht es also im Jahr 2026 um Immobilien als Kapitalanlage? Welche Chancen und Möglichkeiten stehen Ihnen als Anleger:in zur Verfügung? In diesem Beitrag klären wir gemeinsam alle wichtigen Fakten rund um Immobilien als Investmentmöglichkeit. 

2026 stabilisiert sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt: Die Preise steigen wieder, während Baufinanzierungen unter dem Zins-Hoch von 2023 liegen.¹

Nach Jahren steigender Preise und billiger Kredite kam es im Jahr 2022 zur Kehrtwende: Inflation, steigende Zinsen und Lieferkettenprobleme haben den Immobilienmarkt stark eingeschränkt und für Unsicherheiten gesorgt. Nach vielen Jahren Nullzins und billiger Kredite hatte sich die Situation umgedreht: Wer in Immobilien investieren wollte, musste bei der Finanzierung deutlich tiefer in die Tasche greifen – und das trotz sinkender Immobilienpreise. Denn die Nachfrage nach Immobilien war vor dem Hintergrund der ganzen Krisen ebenfalls abgeflacht.

Seit 2024 steigt die Nachfrage wieder: Eine McMakler-Auswertung zeigt: Im ersten Quartal 2024 interessieren sich bundesweit bundesweit +4,8 Prozent mehr Kaufinteressenten für jede Immobilie als im Vorquartal.² Hinzu kommt: Die EZB hat ihre Zinswende eingeleitet. Sie senkte den Leitzins (Einlagenfazilität) von 4,00 Prozent im Juni 2024 zunächst auf 3,75 Prozent, dann schrittweise bis auf aktuell 2,25Prozent ^{3 4}

Inzwischen zeigt sich die wieder anziehende Nachfrage auch in den Preisen: Laut Destatis lagen die Wohnimmobilienpreise im 3. Quartal 2025 im Schnitt +3,3 Prozent über dem Vorjahresquartal (und +1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal) – bereits zum vierten Mal in Folge mit einem Plus zum Vorjahresquartal.¹

Auch Angebotsdaten deuten auf eine Stabilisierung/Anstiege hin: Im ImmoScout24 WohnBarometer stiegen im 4. Quartal 2025 die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand deutschlandweit +1,0 Prozent zum Vorquartal und +3,7 Prozent im Jahresvergleich.⁵

Was heißt das für Sie als Anleger:in? Stand Anfang 2026 ist das Umfeld tendenziell planbarer als 2022/23, weil die Zinsen seit dem Hoch 2023 zurückgegangen sind und die Preisentwicklung zuletzt wieder nach oben zeigt.

Gleichzeitig bleiben Finanzierungen weiterhin deutlich teurer als vor dem starken Zinsanstieg 2022/23. Umso wichtiger werden realistische Annahmen zu Zins, Tilgung, Instandhaltung und (bei Wohnimmobilien) energetischem Zustand.

Warum können Immobilien 2026 die Konjunktur stützen trotz schwachem Neubau?

Trotz gebremstem Wohnungsbau bleibt der strukturelle Bedarf hoch und EU-Vorgaben machen energetische Sanierungen zum konjunkturellen Treiber. „Wir haben quasi Null Leerstand in den großen Metropolen, es wird kaum noch was gebaut“, sagt Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real AG. Gleichzeitig habe sich das Mietsegment zusätzlich verengt, weil viele Haushalte den Schritt vom Mieter zum Eigentümer aufgrund höherer Finanzierungskosten aufgeschoben hätten. Diese Gemengelage führe dazu, dass sich Nachfrage und Investitionen zunehmend auf den Bestand verlagern.

Schauen wir uns die Entwicklung der jüngeren Zeit etwas genauer an. Viele ihrer Antriebsfaktoren sind für den Moment gebremst, das zeigt sich z. B. daran, dass im Wohnungsbau 2024 deutlich weniger neue Wohnungen genehmigt wurden als im Vorjahr.⁹ Doch sie existieren nach wie vor und haben das Potenzial, ein Wiederanlaufen der Konjunktur zu stärken:

Strukturwandel, Zuwanderung, Brexit, der Wunsch nach neuen Wohn- und Lebensformen sowie die massiven Versäumnisse im Bereich Neubau – all diese Bedarfe sind durch Corona nicht verschwunden. Das BBSR sieht weiterhin einen hohen Bedarf von rund 320.000 neuen Wohnungen pro Jahr (Zeitraum 2023–2030).¹⁰

Ebenso gibt es nach wie vor die EU-Klimaziele. Mit der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bleibt energetische Sanierung ein zentraler Treiber. Die Richtlinie ist seit 28. Mai 2024 in Kraft und muss bis 29. Mai 2026 national umgesetzt werden.¹¹

Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage in 2026?

Nächst dem Sparkonto in seinen verschiedenen Formen zählen Immobilien auch in 2026 zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Die eigene Behausung gilt als solide Altersvorsorge, Mieteinnahmen als bequeme Form eines passiven Einkommens.

Immobilie kaufen und selbst nutzen: Worauf Sie achten sollten

Bei einer längeren Eigennutzung sollten Sie besonders auf Lage und Infrastruktur achten: Die Eigentumswohnung oder das Häuschen mögen noch so viel Charme haben – doch der lässt meist nach, wenn wichtige Strukturen wie Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung zu weit entfernt sind. Außerdem steigen mit den Jahren die Instandhaltungskosten, die von Ihrem Gehalt oder – in späteren Jahren – Ihrer Rente gedeckt werden müssen.

Sie können aber auch Ihre eigene Immobilie erwerben und im Alter wieder verkaufen. Diese Möglichkeit ist an sich die risikoärmere Variante, doch auch hier tragen Sie das Standortrisiko: Verändert sich im Lauf der Jahre der Charakter der Umgebung, ist der Werterhalt bzw. die positive Wertentwicklung Ihrer Immobilie nicht unbedingt garantiert. Das könnte dann dazu führen, dass Sie im Verkaufsfall mit Verlusten rechnen müssen. Eine gute Lage und Objektqualität ist beim Erwerb einer eigenen Immobilie also unverzichtbar.

Ist es sinnvoll, Immobilien als reine Kapitalanlage zu erwerben?

Als reine Kapitalanlage lohnt sich Immobilienbesitz 2026 vor allem dann, wenn die Immobilie gut zu vermieten ist. Auch hier haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können die Immobilie gerade so lang halten, bis sie eine Wertsteigerung erreicht hat – und sie dann gewinnbringend verkaufen. Das lohnt sich eigentlich nur bei Immobilien, die Sie vermieten können. Regelmäßige Einnahmen durch Vermietung sind dann ein Zubrot, um die laufenden Kosten zu decken. Für Privatkäufer:innen gilt hierbei jedoch eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Sollten Sie die Immobilie also vorher veräußern, sind auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuern fällig.

Eine entscheidende Rolle spielt außerdem auch hier der Standort: Ihre Immobilie sollte sich dort befinden, wo Sie mit stabilen Wertsteigerungen planen können. Das muss nicht immer die modernste Immobilie in der zentralsten Metropollage sein, denn solche Immobilien – sogenannte Core-Immobilien – sind für Privatpersonen fast unbezahlbar.

Schauen Sie lieber nach möglichst hochwertigen und zentral angebundenen Immobilien in sogenannten B- und C-Städten wie Freiburg, Hannover, Dresden, Karlsruhe, Rostock oder Münster. Hier haben Sie größere Chancen, den Wert der Immobilie in den nächsten Jahren zu steigern. So bewertet das auch Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und stellvertretender Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft: „Lieber eine A-Lage in einer C-Stadt als eine C-Lage in einer A-Stadt“, so Sebastian.

Ihre zweite Möglichkeit, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben: Sie halten die Immobilie als passive Einkommensquelle, um so für die kommenden Jahre und Jahrzehnte vorzusorgen. Auch hierfür eignen sich eigentlich nur vermietete bzw. vermietbare Objekte. Denn selbst in Zeiten stagnierender oder fallender Immobilienpreise halten die Mietpreise noch eher ihr Niveau, insbesondere in Metropolregionen – das haben wir auch in den vergangenen Jahren wieder gesehen.  

Hier bedarf es besonders genauer Kalkulation und sorgfältiger Auswahl von Objekt und Mieter:in, damit Sie nachhaltig ein ausreichendes passives Einkommen erzielen können. Eine einzelne Mieteinheit wird das selten leisten können.

Welche Rendite können Sie mit Immobilien erwirtschaften?

Welche Kennzahl zeigt Ihre Rendite bei Vermietung am besten?

Für Sie als Anleger:in ist die Nettomietrendite meist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, weil sie Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt.

Doch selbst die Nettomietrendite zeigt aber nur einen Teil der Wahrheit: Hohe Kreditzinsen und fällige Tilgungen werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt (siehe Beispielrechnung). Meist braucht es eine größere Zahl von Wohnungen, um durch kumulative Effekte z. B. in der Verwaltung ein attraktives "echtes Netto" zu erwirtschaften. Gleichzeitig heißt das aber: Sie müssen entsprechend mehr Kapital investieren. 

Gewinn durch Verkauf einer Immobilie erzielen

Beim Verkauf von Immobilien sind Wertsteigerungen möglich, fallen aber meist moderat aus: Selbst gute Metropollagen erreichen inflationsbereinigt oft nur etwas über drei Prozent pro Jahr, im bundesweiten Durchschnitt eher rund ein Prozent und das bei langen Haltezeiten.

• Aktuelle Marktdaten zeigen keine Überrenditen: Nach der Preiskorrektur 2022/23 lagen die Wohnimmobilienpreise laut Statistischem Bundesamt im 3. Quartal 2025 bei +3,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal und +1,0 % gegenüber dem Vorquartal. Ein moderater Zuwachs, kein Boom.¹²
• Regionale Unterschiede bleiben groß: Der vdp-Immobilienpreisindex zeigt, dass Metropolen zeitweise stärker zulegen können, während viele Regionen deutlich darunter bleiben. Außerhalb der Top-7-Städte verlaufen Preisentwicklungen oft flacher und teils nur leicht positiv.¹³
• Steuern erzwingen langen Anlagehorizont: Für private Anleger:innen gilt beim Verkauf eine Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG). Ein früherer Verkauf kann zu einer vollständigen Besteuerung des Gewinns führen, was kurzfristige Verkaufsstrategien unattraktiv macht.

So berechnen Sie Ihre Rendite

Im Prinzip errechnet sich Rendite aus dem Vergleich von Einnahmen und Kosten – in der Regel anteilig für ein Jahr.  

Welche Chancen bieten Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilien als Kapitalanlage haben drei zentrale Vorteile: Sie sind Sachwerte mit realem Gegenwert (Gebäude und Grundstück), eignen sich für mittelfristige bis langfristige Investments und entwickeln sich weitgehend unabhängig von Börsenschwankungen.

Immobilien gelten also als widerstandsfähiger als so manch andere Branche – vor allem in schwächeren Marktphasen: Als Sachwerte zeichnen sich Immobilien vor allem durch eine hohe Wertstabilität und Krisenfestigkeit aus.

Dafür sorgt vor allem der physische Eigenwert von Immobilien, der selbst in Krisenzeiten oder nach einem Leerstand weiterhin vorhanden bleibt. Das gilt erst recht für Grundstücke und ihre Lage. Die physische Substanz und der damit verbundene Eigenwert sorgt dafür, dass Immobilien – bei entsprechender Pflege und Instandhaltung - kaum Wertschwankungen ausgesetzt sind.

Das zahlt auch auf ihre Langfristigkeit ein, denn Immobilien bewähren sich vor allem als mittel- und langfristige Geldanlage. Wo globale Verflechtungen und Krisen in anderen Branchen kurzfristig immer wieder für heftige Verluste sorgen können, bleibt der Wert von Immobilien in der Regel langfristig erhalten – oder nimmt sogar zu. Für Sie als Anleger:in machen sich Immobilien deshalb vor allem für den langfristigen, kontinuierlichen Vermögensaufbau bezahlt.

Außerdem agieren Immobilien börsenunabhängig. Das heißt: Der Wert von Immobilien (und damit auch von Immobilien-Investments) wird nicht von der Börse, sondern von unabhängigen Expert:innen bestimmt. Dadurch sind Immobilien nicht im gleichen Maß wie z.B. Aktien oder Anleihen von den Wertschwankungen und plötzlichen Kurseinbrüchen der Börsenmärkte betroffen.

Welche Risiken gehen mit einem Immobilienkauf einher?

Die größten Risiken beim Immobilienkauf entstehen nicht durch den Kaufpreis allein, sondern durch unterschätzte Nebenkosten, laufende Belastungen während der Haltedauer und finanzielle Engpässe bei Zinsänderungen oder Mietausfällen.

Ihre eigene Immobilie: Die wichtigsten Kosten bergen die größten Risiken

Finanzierung

• Kaufpreis / Eigenkapital
• Kreditkosten, Tilgung

Objektbeschaffung

• Gutachten
• Maklerprovision
• Grunderwerbssteuer
• Notargebühren

Haltephase

• Instandhaltung, Sanierung bzw. entsprechende Rücklage
• Neben- und Verwaltungskosten
• Steuern: Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen
• Rücklage für Mietausfälle

Steuervorteile und Forderung: Wo und wie hilft der Staat?

Steuervorteile verschafft eine Immobilie nur, wenn sie vermietet wird. Die Miete sollte dabei bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Andernfalls geht das Finanzamt von Liebhaberei aus und erkennt Werbungskosten nicht an. Stimmen dagegen die Voraussetzungen, können Vermieter:innen einiges an Kosten von der Steuer absetzen, wie  

• Immobilienanzeigen und sonstige Werbung
• Maklerprovision, Kosten für Anwälte und Steuerberatung
• Kreditzinsen  
• Grundsteuer
• Kosten für Anschaffung, Reparaturen, Renovierung und Sanierung
• Möblierung
• Verwaltungskosten wie Kontoführungsgebühren, Fahrt- und Bürokosten
• Mitgliedsbeiträge für den Vermieterverband
• Leerstandskosten

Einen gewissen Steuervorteil bieten auch nicht-materielle Immobilieninvestments: Wird die Anlage länger als zehn Jahre gehalten, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer, also eine Einkommensteuer auf eventuelle Gewinne.