Nutzungsart BüroimmobilienFünf Trends – und wie hausInvest darauf antwortet 

Der Markt für Büroimmobilien wandelt sich: Premiumflächen in Toplagen sind so gefragt wie selten, veraltete Bestände kämpfen mit Leerstand. Welche fünf Trends prägen den Markt? Bleibt das Büro trotz Homeoffice unverzichtbar? Werfen wir einen Blick auf die Herausforderungen und wie hausInvest diese im Portfolio abbildet. 

Das Büro lebt. Aber es hat neue Regeln

Homeoffice, hybride Modelle, flexible Arbeitszeiten – der Wandel in der Arbeitswelt ist unaufhaltsam. Trotz dieser Veränderungen bleibt eines konstant: die Bedeutung hochwertiger Büroflächen. Über die letzten Jahre hat sich der Büroimmobilienmarkt tiefgreifend verändert. Und genau diese Veränderung eröffnet Chancen für innovative Nutzungskonzepte und die Einbindung neuer Technologien.  

Denn der Markt teilt sich heute klar in zwei Lager: Auf der einen Seite stehen hochwertige, zentral gelegene Büroflächen mit moderner Ausstattung und Nachhaltigkeitszertifizierung – sie sind gefragter und teurer denn je. Auf der anderen Seite steht der alternde Bestand in schwächeren Lagen, der mit steigendem Leerstand und sinkendem Vermietungsdruck kämpft.

Für das Fondsmanagement von hausInvest ist das keine Überraschung. Seit mehr als 54 Jahren beobachtet und antizipiert hausInvest Marktzyklen – und hat sein Büroportfolio konsequent auf die Anforderungen ausgerichtet, die heute an moderne Büros gestellt werden. Ein Beleg: Im zweiten Quartal 2025 erzielte hausInvest das beste Bürovermietungsquartal seit 2020.

Doch was steckt hinter dieser Entwicklung? Und welche Trends werden den Büromarkt in den kommenden Jahren weiter prägen? 

Zweigeteilter Markt: Flächenumsatz stagniert, Mieten steigen

Der Büroflächenumsatz in den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart – stagnierte im Jahr 2025 auf dem Niveau des Vorjahres bei rund 2,67 Mio. Quadratmetern.¹ Die Leerstandsquote stieg in denselben Märkten auf durchschnittlich 7,4 Prozent – ein Anstieg von 1,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr.²

Gleichzeitig sind die Spitzenmieten in allen großen deutschen Büromärkten gestiegen. München lag Ende 2024 bei rund 57 Euro pro Quadratmeter und Monat – ein Anstieg von 21 Prozent im Jahresvergleich. Frankfurt notierte bei 49 Euro, Berlin bei rund 47 Euro.³ Und der JLL-Index Victor Prime Office, der die Wertentwicklung von Büroflächen in den Toplagen der fünf größten deutschen Städte misst, stieg im vierten Quartal 2025 um 1,6 Prozent auf 173,9 Punkte – das beste Quartalsergebnis seit Ende 2021.⁴

Hier zeigt sich der strukturelle Wandel: Unternehmen benötigen weniger Fläche, dafür aber hochwertiger. Sie reduzieren Quadratmeter – und zahlen dafür mehr pro Quadratmeter, wenn Lage, Qualität und Ausstattung stimmen. Gleichzeitig sinkt die Neubautätigkeit: Das Fertigstellungsvolumen in den fünf größten deutschen Büromärkten lag 2024 rund 16 Prozent unter dem Vorjahresniveau.³ Moderne Premiumflächen werden knapp. Das treibt die Mieten in Toplagen weiter an.

Hier zeigt sich: Büro ist nicht gleich Büro. Wer auf Qualität und Lage gesetzt hat, profitiert von dieser Entwicklung.  

Warum das Büro trotz Homeoffice unverzichtbar bleibt 

Hybrides Arbeiten ist in Deutschland fest etabliert. Laut einer Umfrage des ifo Instituts hat sich der Anteil ungenutzter Büroarbeitsplätze durch Homeoffice seit 2019 von 4,6 Prozent auf 12,3 Prozent mehr als verdreifacht.⁵ Das klingt nach strukturellem Rückgang. Doch die Entwicklung ist komplexer.

Denn gleichzeitig steigt die Zahl der Bürobeschäftigten in Deutschland weiter. Mitte 2022 arbeiteten rund 12,8 Millionen Menschen sozialversicherungspflichtig in Bürojobs – gut ein Drittel mehr als zehn Jahre zuvor.⁶ Gleichzeitig haben sich die Ansprüche verändert. Viele Mitarbeiter:innen können flexibel arbeiten. Also muss das Büro einen klaren Mehrwert bieten. Eine Studie der TU Darmstadt und Swiss Life Asset Managers zeigt: 88 Prozent der Bürobeschäftigten erwarten beim Bürobesuch „maximalen Nutzen".⁷ Das Büro soll inspirieren, vernetzen, konzentriertes Arbeiten ermöglichen – und das in einer Umgebung, die angenehm und gesundheitsförderlich ist. 

Fünf Trends, die den Büromarkt heute prägen

hausInvest hat Entwicklungen antizipiert und Portfolio optimiert 

Die fünf Trends im Markt für Büroimmobilien sind eine wichtige Grundlage, auf der hausInvest sein Portfolio seit Jahren ausrichtet. Das Fondsmanagement hat die sich lange abzeichnende Entwicklung des Büromarktes antizipiert und in den vergangenen Jahren sein Portfolio kontinuierlich optimiert. Dabei liegt der Fokus auf folgenden Faktoren.

Lage, Lage, Lage. Fast alle Büroimmobilien im hausInvest-Portfolio befinden sich in großen Metropolen. Die Ratingagentur Scope bestätigt: rund 85 Prozent der Immobilien befinden sich in Toplagen.¹³ Dazu gehören Premiumobjekte wie der Omniturm inmitten des Frankfurter Bankenviertels, die Büroimmobilie P5 am Potsdamer Platz in Berlin, die Neue Direktion am Kölner Rheinufer und das 2Amsterdam im Herzen der niederländischen Hauptstadt. International ergänzen die 100 Pearl Street im New Yorker Finanzdistrikt – dort sitzt die US-Börsenaufsicht SEC als Ankermieter – sowie die Dexter Station im Seattler Tech-Viertel South Lake Union das Portfolio. Meta verlängerte dort 2025 seinen Mietvertrag um neun Jahre und erweiterte die gemietete Fläche auf rund 32.000 m².

Granulare Mehrmieterstrukturen. hausInvest hat frühzeitig damit begonnen, seine Büroimmobilien von Einzelmietern auf Mehrmieterkonzepte umzustellen. Der Fonds weist heute rund ca. 4.000 Mieter:innen auf – aus unterschiedlichsten Branchen, mit unterschiedlichen Vertragslaufzeiten und Flächenbedarfen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 6,9Jahre. Scope hebt ausdrücklich hervor, dass die geringe Mieterkonzentration und der hohe Anteil an Multi-Tenant-Objekten zu den Stärken des Fonds zählen.¹³ Rund 90 Prozent aller Mieteinnahmen sind zudem über Staffelmieten, Inflationsindexierung oder Punkteverfahren wertgesichert.

Aktives Vermietungsmanagement. Die Strategie zahlt sich aus: hausInvest konnte zwischen April und Juni 2025 das beste Bürovermietungsquartal seit 2020 erzielen. Im ersten Geschäftshalbjahr 2024/2025 wurden insgesamt 59.000 m² Bürofläche neu vermietet oder Mietverträge verlängert – rund 28 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die daraus resultierenden voraussichtlichen Mieterträge über die gesamte Laufzeit belaufen sich auf 159 Mio. Euro. Die Gesamtvermietungsquote des hausInvest liegt bei 93,3 Prozent. ¹³

Auch der US-amerikanische Büromarkt zeigt eine differenzierte Einschätzung. Das Fondsmanagement hat selektiv in Qualitätsobjekte in Toplagen investiert. Die Bürobelegung in den USA nähert sich laut JLL wieder der 80-Prozent-Marke, der Vermietungsstand des US-Portfolios von hausInvest lag zuletzt bei 91,7 Prozent bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von mehr als zwölf Jahren. Der Anteil der US-Büroimmobilien am gesamten Büroanteil des Fonds beträgt 14,2 Prozent (Stand: Oktober 2025).