Baustein: Vernetzung
Immobilien so nutzen, dass sie allen nutzen.
Das Herzstück jedes Offenen Immobilienfonds ist dessen Nutzungsmix. Dieser beschreibt die Zusammenstellung verschiedener Nutzungsarten innerhalb eines Offenen Immobilienfonds. Die Nutzungsart legt fest, wie eine Immobilie bzw. deren Mietflächen genutzt werden. Übergeordnete Nutzungsarten sind Wohnen und Gewerbe.
Zur Nutzungsart Gewerbe zählen u.a. Büro-, Handels- und Industrie-Immobilien wie Fabriken und Logistikzentren. Diese Nutzungsarten lassen sich weiter unterteilen, z.B. in Shopping-Center oder Coworking-Büros. Bei Hotels, Kliniken oder Bahnhöfen spricht man, in Abgrenzung zu den klassischen Nutzungsarten, von Spezial- bzw. Betreiberimmobilien. Darüber hinaus gibt es gemischt genutzte Immobilien, etwa wenn sowohl Wohnungen als auch Einzelhandel, Gastronomie oder Büros vorhanden sind.
Durch einen diversifizierten Nutzungsmix wird dafür gesorgt, dass Schwankungen innerhalb einzelner Nutzungsarten nicht den gesamten Fonds beeinflussen. Eine Aufteilung auf verschiedene Nutzungsarten dient somit der Risikodiversifizierung des Immobilienfonds. Negative Entwicklungen einer Nutzungsart können für positive Entwicklungen einer anderen sorgen. Damit unterscheiden sich Fonds mit verschiedenen Nutzungsarten von sortenreinen Fondsprodukten, die lediglich eine Nutzungsart abbilden.
Um einen Offenen Immobilienfonds langfristig erfolgreich zu bewirtschaften, muss das Fondsmanagement antizipieren, welche Nutzungsarten mittel- bis langfristig stärker und welche weniger nachgefragt werden. Hierfür muss das Fondsmanagement u.a. aktuelle Trends und Marktentwicklungen beobachten und diese in der Zusammensetzung des Fonds reflektieren.