Offene ImmobilienfondsWarum es 2026 auf den richtigen Fonds ankommt

Der Immobilienmarkt ist im Umbruch und Offene Immobilienfonds stehen dabei im Kreuzfeuer: Mittelabflüsse in Milliardenhöhe und erste vorübergehende Fondsschließungen von Wohnimmobilienfonds seit über einem Jahrzehnt. Manche raten zum Verkauf, andere sehen gerade jetzt die Chance. Auf der anderen Seite sind Fonds wie unser hausInvest in den letzten über 50 Jahren schon aus ganz anderen Krisen gestärkt hervorgegangen. Das ist das Bild einer Branche, die sich neu sortiert.

Empfehlen sich Offene Immobilienfonds also weiter als Fundament des eigenen Vermögens oder sollten Sie aktuell eher die Finger davon lassen? Gehen wir der Sache nach.

Was sind Offene Immobilienfonds?

Ein Hotel auf Hawaii, eine Shoppingmall in London, ein Bürokomplex in Frankfurt: Mit einer Geldanlage in Offene Immobilienfonds investieren Sie breit gestreut in Immobilien – bei manchen Anbietern in über 150 Objekte auf der ganzen Welt. Sie können langfristig von der soliden Anlageklasse Immobilien profitieren und verdienen mit an Mieterträgen, Wertsteigerungen und natürlich Verkäufen. Oder wie es Dr. Stefan Behrendt von der Commerz Real formuliert: „Man kauft sich im Endeffekt ein komplettes Immobilienportfolio mit einem Klick zusammen."

Viele Offene Immobilienfonds stehen Privatanleger:innen schon ab kleineren Beträgen als Geldanlage zur Verfügung. Entweder legen Sie einmalig einen Betrag an oder schließen einen Sparplan ab und zahlen monatlich Ihren gewünschten Betrag in den Fonds ein.

Ab dann sind Sie praktisch Immobilien-Investor, brauchen aber als Anleger:in nicht mehr viel zu tun. Das zuständige Fondsmanagement verwaltet das gesammelte Anlegerkapital und investiert es für Sie in ausgewählte Immobilien, z.B. Bürogebäude, Shoppingzentren, Logistikparks, Wohnhäuser oder Hotels. Die Expert:innen kümmern sich um die Verwaltung, Vermietung, den Verkauf und nicht zuletzt um die langfristige Strategie: Setzt der Fonds auf Immobilien in den besten Lagen oder eher auf Randgebiete? Auf stabile Märkte oder noch schlafende Volkswirtschaften?

Für wen sind Offene Immobilienfonds sinnvoll?

Offene Immobilienfonds sind für alle sinnvoll, die unkompliziert auf eine risikoarme und langfristig meist wertstabile Geldanlage setzen wollen. Eine Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg bestätigt: Offene Immobilienfonds weisen von allen untersuchten Anlageklassen das geringste Verlustrisiko auf.¹ Deshalb eignen sie sich sowohl für Anlage-Einsteiger:innen als auch für erfahrene Finanzprofis, die gezielt einen Teil ihres Vermögens in guten Händen wissen möchten.  

Manche Finanzprofis sehen darin ein Sicherheitspolster, dank dem sie sich mit ruhigerem Gewissen an der Börse austoben können. Sicherheitsorientierten Anleger:innen genügt oftmals, dass sie sich nach der ersten Anlage nicht mehr groß darum kümmern und vor allem nicht sorgen müssen. Offene Immobilienfonds können diese Vorteile aus drei Gründen bieten:

1. Die Anlageklasse Immobilien: Immobilien haben einen realen Eigenwert und sind unabhängig vom Auf und Ab der Börse.
2. Die breite Streuung: Frei nach dem Motto „Nicht alle Eier in einen Korb“ sind Sie mit einem Investment in Branchen wie Büro, Hotel oder Wohnen vertreten, aber auch global in Deutschland, Japan und den USA.
3. Das erfahrene Fondsmanagement: Ausgewiesene Expert:innen treffen ab jetzt die Entscheidungen. Sie wissen, wie man eine Immobilie weiterentwickelt und so im Wert steigert. Sie wissen aber auch, wohin sich der Markt dreht und können vorausschauend das Portfolio anpassen – was ein entscheidender Vorteil ist gegenüber der Kapitalanlage in eine Einzelimmobilie, die von ihrem Fleck nicht wegkommt.

Wie riskant sind Offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds gelten also als risikoarme Geldanlage. Dennoch bergen auch sie (zugegeben überschaubare) Risiken, z.B.:

• Zu wenig Streuung: Wenn ein Fonds nur in einem Land vertreten ist oder nur in Hotels investiert.
• Zu geringe Liquidität: Hält ein Immobilienfonds zu wenige Geldreserven vor, kann es doppelt negativ wirken. Wollen zu viele Anleger:innen zeitgleich ihre Einlagen haben, müssen Immobilien verkauft werden – dann auch mal unter Wert. In solchen Fällen kann der Fonds die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen, um Notverkäufe zu vermeiden.
• Zu hohe Immobilienpreise: Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Der Kaufpreis einer Immobilie muss im gesunden Verhältnis zur Jahresmiete stehen.

Wie hoch ist die Rendite bei Offenen Immobilienfonds?

Historisch liegt die Rendite Offener Immobilienfonds bei 2 bis 3 Prozent pro Jahr. In den vergangenen Jahren sind die Ergebnisse im Branchendurchschnitt allerdings gesunken: 2024 lag er laut der Ratingagentur Scope bei -1,3 Prozent. Doch die Unterschiede zwischen den Fonds sind erheblich. Die fünf größten Fonds erzielten im selben Jahr im Mittel noch +1,9 Prozent.²

Langfristig zeichnen sich Offene Immobilienfonds nicht durch Rekordrenditen aus, sondern vor allem durch ihre Stabilität: 

• Während der sogenannten Nullzinsphase haben Sie bei Tagesgeld, Festgeld & Co. überhaupt keine Zinsen erhalten. Offene Immobilienfonds hingegen erzielten zwischen 2016 und 2019 eine durchschnittliche 1-Jahres-Rendite von knapp 3,0 Prozent.²
• Aktuell erhalten Sie auch auf Tagesgeld wieder Zinsen, während gut aufgestellte Immobilienfonds auch weiterhin stabile Zahlen erreichen. hausInvest beispielsweise schloss auch das Geschäftsjahr 2025/2026 mit einer Ein-Jahres-Rendite von 1,9 Prozent ab.³
• In Krisenjahren wie 2023 hat an der Börse so mancher Spekulant auch -20 Prozent schlucken müssen, doch Offene Immobilienfonds konnten das Niveau auch in turbulenten Zeiten halten: Auch in der schwierigen Zeit seit Ausbruch der Corona-Pandemie schloss hausInvest jedes Jahr im Plus³ ab – wie immer in seiner über 50-jährigen Geschichte.

Das Beispiel zeigt aber klar: Das Fondsmanagement ist bestrebt, eine solide, konstante Rendite für die Anleger:innen zu erwirtschaften. Das Ziel ist nicht die höchste, sondern eine planbare und zuverlässige Rendite.

Offene Immobilienfonds in Krisenzeiten: Wie bewährt ist die Anlageklasse?

Ölpreisschock, Dotcom-Blase, Finanzkrise, Eurokrise, Corona-Pandemie, Zinswende: Offene Immobilienfonds haben in den letzten Jahrzehnten einiges durchgemacht. Doch gut aufgestellte Fonds wie hausInvest konnten jede Krise überstehen.

In der Finanzkrise 2008 zum Beispiel gerieten vor allem junge Fonds ohne ausreichende Streuung oder mit hoher Kreditfinanzierung in Schwierigkeiten. 18 Fonds wurden abgewickelt, die durchschnittlichen Verluste für die betroffenen Anleger:innen lagen bei 22 Prozent. Große, breit diversifizierte Fonds wie hausInvest kamen dagegen auch durch diese Phase mit positiven Renditen.^{5 3}

In der Corona-Pandemie wurden insbesondere Hotel- und Einzelhandelsimmobilien getroffen. Doch anders als an der Börse blieben die Ausschläge bei Offenen Immobilienfonds überschaubar: Selbst in den Krisenjahren 2020 bis 2022 stieg das gesamte Fondsvermögen der Branche von 118 auf 131 Milliarden Euro. Aktives Fondsmanagement machte den Unterschied. hausInvest etwa traf in dieser Zeit unter anderem individuelle Vereinbarungen mit Mieter:innen und blieb weiterhin stabil.⁶

Seit 2022 kam mit der Zinswende eine neue Herausforderung hinzu. Steigende Kreditkosten, sinkende Transaktionen und die Rückkehr attraktiver Zinsprodukte setzten die Branche unter Druck. Wie sich die Fonds in dieser Phase geschlagen haben und was das für die Zukunft bedeutet, dazu mehr im nächsten Kapitel.

Auch für die Zukunft bleibt wichtig, dass das Fondsmanagement aktiv Entwicklungen antizipiert. Denn am Immobilienmarkt bildet sich zunehmend eine Zweiklassengesellschaft heraus. Dr. Stefan Behrendt beobachtet: „Bei unseren Top-Objekten stehen die Mieter:innen bei uns Schlange. Teilweise wollen Bestandsmieter:innen vorzeitig zu einem höheren Preis verlängern, um sich jede freie Fläche zu sichern." Auf der anderen Seite gebe es Objekte, die so viel Instandhaltungsstau angehäuft haben, dass sich eine Modernisierung kaum noch rechne.

Das gilt besonders für den Büromarkt. Die Debatte um das Home-Office hat sich mittlerweile versachlicht: Rund drei Viertel der Beschäftigten arbeiten weiterhin vor Ort, die Homeoffice-Quote ist seit 2022 stabil.⁷ Was sich verändert hat, sind die Ansprüche. Unternehmen wollen weniger Fläche, aber bessere: modern, flexibel, energieeffizient. Gebäude, die das nicht bieten, stehen selbst in Metropolen leer.

Henning Koch, Vorstandsvorsitzender der Commerz Real: „Ich glaube weiter an das Büro, allerdings nur in absoluten Toplagen."⁸ Fondsmanager Mario Schüttauf ergänzt: „Für jene Immobilien, die sich in guten Lagen befinden, können Modernisierungskonzepte Wertsteigerungen erzielen. In anderen Lagen können sich hingegen eher Umnutzungen, beispielsweise zu Wohnen, anbieten."

Ähnliches zeigt sich im Einzelhandel. Shopping-Center nach altem Muster sind in vielen Fonds Sorgenkinder. Doch wer vorausschauend gegensteuert, kann daraus Chancen machen. hausInvest etwa entwickelt das Center „Regensburg Arcaden" zu einem Nahversorgungsquartier mit Wohnungen und Gesundheitsdienstleistungen weiter.  

Die Botschaft ist klar: Es kommt nicht mehr nur auf die Lage an, sondern auch darauf, wie aktiv ein Fonds seine Immobilien weiterentwickelt. Und genau hier trennen sich die guten Fonds von den schwachen. 

Seit der Erstauflage 1972 verzeichnet hausInvest jedes Jahr eine positive Wertentwicklung³. Dank seiner erfolgreichen Anlagestrategie, seiner Größe und breiten Streuung konnte hausInvest jedes Jahr im Plus³ abschließen.

Offene Immobilienfonds 2026: Was gerade passiert und was es bedeutet

Ab 2022 hat die Zinswende den Immobilienmarkt grundlegend verändert. Die Leitzinsen stiegen in kurzer Zeit deutlich an, nicht wenige Anleger:innen wandten sich aufgrund der Baukrise von Immobilienfonds ab – nicht zuletzt weil klassische Zinsprodukte wieder attraktiv wurden. Laut Daten des Beratungshauses Barkow Consulting summieren sich die Nettoabflüsse aus Offenen Immobilienfonds mittlerweile auf über 13 Milliarden Euro.⁹ Vereinzelte Fonds mussten deutliche Wertkorrekturen vornehmen, und Anfang 2026 haben erstmals seit über einem Jahrzehnt wieder einzelne Offene Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnimmobilien die Anteilsrücknahme ausgesetzt.

Doch was auf den ersten Blick wie eine Branchenkrise wirkt, ist bei genauerer Betrachtung vor allem eine Differenzierung. Betroffen war zum Beispiel ein kleiner, spezialisierter Fonds mit 290 Millionen Euro Volumen, 17 Immobilien und ohne eigenen Bankvertrieb. Branchenexpertin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope hält weitere Schließungen vor allem bei größeren Fonds für wenig wahrscheinlich: „Nach meinen Informationen ist bei den meisten Fonds ausreichend Liquidität vorhanden, um kündigende Anleger:innen auszuzahlen."¹⁰ Und die Zahlen bestätigen das: Während der Branchendurchschnitt 2024 laut Scope bei -1,3 Prozent lag, erzielten die fünf größten Fonds im Mittel noch +1,9 Prozent.² hausInvest schloss auch 2025/2026  mit einer positiven Ein-Jahres-Rendite von 1,9 Prozent ab.^{11 3}

Was die stabilen Fonds von den temporär angeschlagenen unterscheidet, sind vor allem strukturelle Faktoren: Fonds- und Portfoliogröße, Diversifikation, die Qualität des Managements und die Vertriebskraft des Anbieters. In den Boomjahren der 2010er kamen viele neue Produkte auf den Markt, teilweise von Anbietern ohne nennenswerten Track Record. Genau diese Fonds geraten jetzt unter Druck. Dr. Stefan Behrendt von der Commerz Real: „Alles, was jetzt an Gewinnen gemacht wird, ist aufgrund eines guten Wirtschaftens und einer guten Immobilienqualität und nicht durch Fremdeinflüsse induziert."

Gleichzeitig mehren sich die Zeichen für eine Stabilisierung. Der EZB-Leitzins liegt seit Mitte 2025 stabil bei 2,25 Prozent,¹² die Nachfrage nach Immobilienkrediten zog 2025 um 18 Prozent an und die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre sind in den meisten Segmenten abgeschlossen.¹³ Henning Koch, Vorstandsvorsitzender der Commerz Real, ordnet die Lage ein: „Wir stehen am Beginn eines neuen Immobilienzyklus, in dem wieder stärker die konkrete Objektauswahl, die richtige Strategie und die Assetmanagement-Kompetenz im Vordergrund sind." Zu erwarten sei ein eher langsamer, dafür robuster Aufschwung.¹⁴

Prof. Dr. Steffen Sebastian von der Universität Regensburg rät Anleger:innen, Ruhe zu bewahren und nicht vorschnell zu kündigen: „Offene Immobilienfonds bleiben eine sinnvolle Art, in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt zu kaufen."¹⁰

Gesetzlicher Schutz und Haltefristen

Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager und Investmentfonds. Da es sich z. B. bei Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlage handelt, um z. B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, verabschiedete der Gesetzgeber das KAGB und richtete darin weitere Sicherheitsmaßnahmen für Anleger:innen ein.

Ein wichtiger Part darin ist auch das Thema Haftung: Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für Anleger:innen. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.

Als Reaktion auf die Banken- und Finanzkrise um 2010 herum wurden auch gesetzliche Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen eingeführt:

• Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
• Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.

Diese Fristen schützen die Fonds vor Spekulanten und räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit ein: Wollen viele oder größere Anleger:innen ihre Investments aus dem Fonds herausziehen, hat das Management ausreichend Zeit, einige Immobilien zu guten Preisen zu verkaufen.

Fonds ist nicht gleich Fonds: Worauf Sie achten sollten

Wenn Sie aktuell einen Blick in die Presse werfen, werden Sie zum Thema Offene Immobilienfonds zwei gegensätzliche Positionen entdecken:

• Die einen raten zum Verkauf und warnen vor Mittelabflüssen, sinkenden Bewertungen und Fondsschließungen.
• Die anderen sehen gerade jetzt eine Einstiegschance, weil die Preiskorrekturen weitgehend abgeschlossen sind und ein neuer Zyklus beginnt.

Liegt die Wahrheit in der Mitte? Nein, vielmehr ist die Frage, von welchen Fonds die Rede ist. Die Unterschiede sind erheblich. Manche Fonds sind krisenfest aufgestellt, auf den Wandel vorbereitet und können guten Gewissens auch für die Zukunft solide, stabile Renditen in Aussicht stellen.

Doch es kann auch Fonds geben, die zum Beispiel in der Boomphase des Marktes einzig auf Kauf und Verkauf gesetzt haben und jetzt auf überteuerten Objekten ohne Perspektive sitzen. Problematisch wird es, wenn sie als sogenannte Transaktionshäuser auch nicht die Kompetenz haben, die Immobilien neu zu positionieren.

Fazit: Wann sich Offene Immobilienfonds empfehlen – und wann nicht

Offene Immobilienfonds haben turbulente Jahre hinter sich. Doch wer genau hinschaut, sieht: Die Anlageklasse selbst hat sich bewährt. Was sich verändert hat, sind die Anforderungen an den einzelnen Fonds. Nicht jeder OIF ist gleich gut durch die Krise gekommen, und nicht jeder wird vom kommenden Aufschwung gleich profitieren.

Grundsätzlich bleibt die Stärke Offener Immobilienfonds intakt: der Eigenwert der Immobilien, das aktive Fondsmanagement, die breite Streuung und die wissenschaftlich belegte Stabilität. Doch es empfiehlt sich mehr denn je ein genauer Blick auf den jeweiligen Fonds. Die Kriterien dafür haben Sie jetzt. 
 

Offene Immobilienfonds empfehlen sich für Sie, wenn Sie:

• Einfach und schon mit niedrigen Beträgen in Immobilien investieren möchten, ohne selbst Objekte kaufen oder verwalten zu müssen.
• Eine stabile, risikoarme Rendite suchen, die nachweislich wenig mit den  
• Schwankungen an Aktien- und Anleihemärkten zu tun hat.
• Von steigenden Mieten profitieren wollen: Viele Mietverträge sind an die Inflation gekoppelt, was einen gewissen Kaufkraftschutz bietet.
• Steuerliche Vorteile nutzen möchten: 60 Prozent der Erträge aus OIFs sind für Privatanleger:innen steuerfrei.⁴
• Einen langfristigen Anlagehorizont haben, idealerweise fünf Jahre aufwärts. Ob als Altersvorsorge, für die Kinder oder als risikoarmer Baustein neben risikoreicheren Anlagen.
   

Offene Immobilienfonds sind eher nichts für Sie, wenn Sie:

• Ihr Geld innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre zwingend benötigen. Es gelten gesetzliche Mindesthaltefristen von 24 Monaten und Kündigungsfristen von 12 Monaten.
• Noch keine finanzielle Reserve aufgebaut haben. Zwei bis drei Monatsgehälter sollten als Notgroschen verfügbar sein, bevor Sie investieren.
• Jederzeit und ohne Abstriche an Ihr Kapital kommen möchten. OIFs sind keine Tagesgeld-Alternative.
• Auf hohe Renditen aus sind und dafür bewusst höhere Risiken eingehen wollen. Dafür gibt es andere Produkte.