Offene und Geschlossene ImmobilienfondsDie Immobilien-Investments im aktuellen Vergleich

Der Immobilienmarkt hat turbulente Jahre hinter sich. Steigende Zinsen, höhere Baukosten und sinkende Bewertungen haben Spuren hinterlassen, auch bei Immobilienfonds. Doch inzwischen zeigen sich Zeichen der Stabilisierung, und ein neuer Marktzyklus deutet sich an. Dabei wird klarer denn je: Nicht jedes Immobilien-Investment ist gleich.

Gerade jetzt lohnt sich ein genauer Blick auf die beiden wichtigsten Fondstypen: Was genau unterscheidet Offene von Geschlossenen Immobilienfonds? Und wie wirken sich die aktuellen Entwicklungen am Markt auf beide aus?

Die Grundlagen: Was sind Offene und Geschlossene Immobilienfonds?

Mit Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds haben Sie als Anleger:in die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Mehr als das haben die beiden Anlageformen allerdings nicht gemeinsam. In allen weiteren Aspekten – sei es Funktionsweise, Gewinngenerierung, Kauf und Verkauf – sind Offene und Geschlossene Immobilienfonds sehr unterschiedlich.

Als „Offen“ gilt ein Immobilienfonds, wenn er dauerhaft für neue Investments und neue Anleger:innen geöffnet ist. Der Einstieg, aber auch die Kündigung sind bei OIFs (unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen) also grundsätzlich jederzeit möglich.

Geschlossene Immobilienfonds werden, nachdem der Zielbetrag erreicht wurde, für weitere Investments geschlossen. Für Sie als Anleger:in heißt das auch, dass Ihr Kapital fest gebunden ist und es Ihnen erst nach Ende der Laufzeit wieder ausgezahlt wird.

Das sorgt auch dafür, dass Geschlossene Immobilienfonds meist deutlich risikoreicher und weniger flexibel sind, Ihnen deshalb aber in der Regel auch höhere Gewinnchancen bieten.

Offene Immobilienfonds wiederum zeichnen sich vor allem durch geringes Risiko und eine möglichst hohe Wertstabilität aus: Sie sind darauf ausgelegt, möglichst unabhängig vom aktuellen Marktumfeld langfristig planbare und stabile Renditen zu erwirtschaften.

Das Investment: Wie genau unterscheiden sich Offene und Geschlossene Immobilienfonds?

Für Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds bedarf es eines umfangreichen Finanz- und Immobilienwissens. Zudem ist es im Grunde eine Wette, auf die man sich einlässt: Wenn das Geschäft gut geht, steht nach zehn Jahren ein netter Gewinn auf der Haben-Seite. Gibt es Schwierigkeiten mit der Vermietung oder erhöhen sich unvorhergesehen Instandhaltungskosten, fällt erst die Rendite aus und einige Zeit später ist das angelegte Geld womöglich ganz dahin.

Neben der Expertise sollten Sie ein größeres finanzielles Polster mitbringen, um sich auf eine solche unternehmerische Beteiligung einzulassen. Wer über ein höheres Vermögen verfügt, kann die Investitionen theoretisch zur Risikostreuung auf mehrere Geschlossene Immobilienfonds verteilen oder eventuelle Verluste auch mal verschmerzen.
 

Fondsaufbau

Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel als unternehmerische Beteiligungen konzipiert. Das bedeutet: Als Anleger:in beteiligen Sie sich direkt an der Fondsgesellschaft, die den jeweiligen Fonds auflegt. Sie profitieren von allen Chancen, die der Geschlossene Fonds bietet, gleichzeitig genießen Sie aber auch einen deutlich geringeren Anlegerschutz, was wiederum höhere Anlagerisiken für Sie bedeutet. Die Rolle als Gesellschafter:in geht außerdem mit einem höheren Zeitaufwand einher, zum Beispiel durch die Teilnahme an Gesellschafterversammlungen.

Offene Immobilienfonds unterliegen (anders als unternehmerische Beteiligungen) strengen Regularien, die den gesetzlichen Schutz der Anleger:innen sicherstellen sollen. Dazu zählen unter anderem Mindesthalte- und Kündigungsfristen, die sicherstellen sollen, dass Sie als Anleger:in zuverlässig ausbezahlt werden können.

Darüber hinaus wird das gesammelte Fondskapital als Sondervermögen verwaltet und ist so gesetzlich abgesichert – auch dann, wenn die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KAVG) nicht mehr zahlungsfähig sind.
 

Objektauswahl

Geschlossene Immobilienfonds investieren meistens in nur eine oder wenige Immobilien gleichzeitig. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Entwicklung eines Neubauprojekts, um den Bau einer Immobilie oder um eine Sanierung handeln.  

Offene Immobilienfonds sind in der Regel deutlich breiter gestreut als Geschlossene Fonds. Statt in nur ein Objekt investieren sie in bis zu 150 oder mehr Immobilien gleichzeitig. Dabei investieren sie – je nach Fonds – in ganz verschiedene Arten von Immobilien, von Büroflächen über Wohnhäuser bis hin zu Shoppingzentren und Hotels. Neben bestehenden Immobilien können OIFs auch in die Entwicklung neuer Immobilienprojekte investieren.  

Ausschlaggebend ist hier die langfristige Anlagestrategie: Sie legt fest, nach welchen Kriterien der Fonds seine Immobilien auswählt.

Ankauf

Geschlossene Immobilienfonds sind nur für eine begrenzte Zeit für Investments geöffnet. Sobald der Zielbetrag durch genügend Anleger:innen erreicht ist, wird der Fonds geschlossen. Einsteigen können Sie hier außerdem erst mit höheren Summen, meist ab rund 5.000 Euro.

Die meisten Offenen Immobilienfonds stehen Ihnen jederzeit offen, hier ist das Fondsvolumen also nicht gedeckelt. Die Mindestanlagebeträge sind außerdem deutlich niedriger: In Offene Immobilienfonds wie hausInvest können Sie schon ab 10 Euro investieren.

Rendite

Geschlossene Immobilienfonds erwirtschaften ihre Rendite meistens durch den Betrieb und den anschließenden Verkauf der jeweiligen Immobilie. Die Zielrendite liegt hier in der Regel zwischen 6 Prozent und 8 Prozent im Jahr.

Grundprinzip hierbei ist, dass die Immobilie im Laufe der Fondslaufzeit an Wert gewinnt, damit sie zum Ende der Laufzeit gewinnbringend verkauft werden kann. Dieser Gewinn wird den Anleger:innen nach Ablauf der Laufzeit (abzüglich Gebühren) ausbezahlt – vorausgesetzt, das Projekt wurde erfolgreich umgesetzt.

Bei Offenen Immobilienfonds liegen die durchschnittlichen Renditen bei rund 2 Prozent bis 4 Prozent im Jahr. Sie ergibt sich nicht hauptsächlich aus dem Verkauf von Immobilien, sondern in erster Linie durch regelmäßige Mieteinnahmen. Das sorgt im Vergleich zu GIFs für mehr Stabilität und Planbarkeit. Entscheidend dafür ist eine solide Vermietungsquote.

Und auch eine kleinteilige Vermietung der Flächen kann dabei helfen, die Einnahmen stabil zu halten und so für planbare Renditen zu sorgen. Fällt ein Mieter aus, können die Ausfälle durch die weiteren Einnahmen besser ausgeglichen werden, ohne dass Ihre Rendite darunter leidet. 

Risiko

Geschlossene Immobilienfonds gelten als renditestarkes Investment - aber deshalb eben auch als risikoreicher. Denn wie genau sich ein Projekt entwickelt, ob der Wert so steigt wie geplant und ob sich ein geeigneter Käufer für das Objekt findet, kann nicht garantiert werden.

Deshalb besteht nicht nur die Gefahr, dass die Rendite niedriger ausfällt als gedacht, sondern auch ein erhöhtes Ausfallrisiko bis hin zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals. Dass immer weniger Anleger:innen dieses Risiko eingehen wollen, zeigen die Zahlen: 2019 lag das platzierte Eigenkapital in geschlossenen Immobilienfonds noch bei rund 1,08 Milliarden Euro, 2025 nur noch bei 305 Millionen Euro.² Damit hat sich die Nachfrage in fünf Jahren fast gedrittelt. Ein wesentlicher Grund ist die Abhängigkeit vom Immobilienverkauf. Steigen die Preise nicht wie geplant, trifft das den Fonds direkt. Zwar befinden sich die Immobilienpreise seit Ende 2024 wieder im Aufwärtstrend.³ Doch Risiken bleiben, etwa durch auslaufende Mietverträge und Zinsbindungen aus Käufen der Jahre 2016 bis 2022.

Das ist kein neuer Trend. Schon 2015 hatte die Stiftung Warentest in einer Untersuchung von über 1.100 Geschlossenen Investmentfonds festgestellt, dass Anleger:innen bei mehr als der Hälfte der geprüften Immobilienfonds einen teilweisen oder vollständigen Kapitalverlust erlitten hatten. Von den bereits aufgelösten Immobilienfonds hatten nur rund 14% ihre Prognose erfüllen oder übertreffen können.⁴

Bei Offenen Immobilienfonds fällt das Anlagerisiko deutlich geringer aus: Zum einen ist die Struktur von OIFs auf den Schutz der Anleger:innen ausgelegt, zum Beispiel durch die Verwaltung des Fondskapitals als rechtlich geschütztes Sondervermögen.

Zum anderen hilft aber auch die breite Streuung von Immobilien über Regionen, Nutzungsarten und Mietparteien dabei, das Ausfallrisiko deutlich zu senken. Zwar sind auch die Renditechancen geringer, dafür aber deutlich stabiler und langfristig planbar.

Allerdings hat auch die OIF-Branche die schwierige Marktphase seit 2022 gespürt. Steigende Zinsen und sinkende Bewertungen haben bei vereinzelten Fonds zu deutlichen Wertverlusten geführt.

Wie konkret die Auswirkungen sein können, zeigte sich Anfang 2026: Erstmals seit über einem Jahrzehnt musste ein Offener Immobilienfonds, der sich auf Wohnimmobilien fokussiert, die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen.⁵ Doch unabhängige Marktbeobachter ordnen den Fall klar ein: Der betroffene Fonds war mit 290 Millionen Euro Volumen einer der kleinsten am Markt und verfügte über keinen eigenen Bankvertrieb. Die großen Häuser wie Commerz Real verfügen laut Handelsblatt über ausreichende Puffer und können ihre Vertriebskanäle bei Bedarf aktivieren.⁶ hausInvest etwa steht mit einer Bruttoliquidität von 1,507,8 Mrd. Milliarden Euro und einem breit diversifizierten Portfolio gut aufgestellt vor dem nächsten Marktzyklus, der Chancen für antizyklische Investments bietet.

Der Markt: Wie steht es aktuell um Offene und Geschlossene Immobilienfonds?

Der Immobilienmarkt hat eine schwierige Phase hinter sich: Steigende Zinsen, höhere Baukosten und sinkende Bewertungen haben den Markt seit 2022 unter Druck gesetzt. Doch inzwischen zeigen sich klare Zeichen der Stabilisierung. Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre sind weitgehend abgeschlossen, die Transaktionen ziehen wieder an. So verzeichnete der Verband deutscher Pfandbriefbanken 2025 einen Anstieg der Immobilienkredite um 18 Prozent.⁷ Und mit einem EZB-Leitzins, der seit Mitte 2025 stabil bei 2,25 Prozent liegt, kehrt auch die Planungssicherheit zurück.⁸

Allerdings funktioniert der neue Zyklus grundlegend anders als der Boom der 2010er-Jahre. Die zinsinduzierten Bewertungsgewinne von damals wird es auf absehbare Zeit nicht mehr geben. Dass Immobilien im Wert steigen, ist kein Selbstläufer mehr. Stattdessen differenziert sich der Markt immer stärker: Entscheidend sind Lage, Objektqualität und Energieeffizienz. Hochwertige Core-Immobilien in guten Lagen sind gefragt, während schwächere Objekte unter Druck bleiben.

Auch Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, sieht den Markt am Beginn einer neuen Phase: „Es ist nicht der alte Boom. Es ist ein neuer, robuster und nachhaltigerer Zyklus. Wer heute investiert, tut das auf Basis realistischerer Renditeerwartungen, aber auch mit mehr Verlässlichkeit."

Für Geschlossene Immobilienfonds bleibt das Umfeld herausfordernd. Ihr Geschäftsmodell basiert auf dem gewinnbringenden Verkauf von Immobilien. Doch genau das ist in einem Markt, in dem Wertsteigerungen nicht mehr von allein kommen, deutlich schwieriger geworden. Die rückläufigen Platzierungszahlen der letzten Jahre spiegeln das wider: 2024 wurden nur noch 348 Millionen Euro Eigenkapital in Geschlossenen Immobilienfonds platziert, 2019 lag dieser Wert noch bei über einer Milliarde Euro.⁹

Für Offene Immobilienfonds bietet der neue Zyklus hingegen Chancen – vorausgesetzt, sie sind gut aufgestellt. Denn nicht die Assetklasse als Ganzes entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität des einzelnen Fonds: seine Objekte, sein Management, seine Strategie. Die Ratingagentur Scope hat in ihrer Gesamtmarktstudie 2025 insgesamt 22 Offene Immobilienfonds untersucht. Zwölf davon wurden herabgestuft. Das zeigt: Auch innerhalb der OIF-Branche trennt sich gerade die Spreu vom Weizen. hausInvest gehört nicht zu den herabgestuften Fonds: Das Rating von a- (AIF) wurde erneut bestätigt und liegt damit deutlich über dem Branchendurchschnitt von bbb. Seit über 15 Jahren bewegt sich hausInvest bei Scope durchgehend zwischen a+ und a-.¹⁰

Für das Kalenderjahr 2025 erzielte der Fonds eine Ein-Jahres-Performance von 2,1 % p.a.¹ und lag damit deutlich über dem Scope-Durchschnitt der europäischen Vergleichsgruppe von 0,99 % p.a.¹¹ Ein wesentlicher Grund: hausInvest setzt nicht auf Verkaufsgewinne allein, sondern vor allem auf Mieteinnahmen und die Weiterentwicklung der Immobilien. Denn der Markt für hochwertige Mietflächen bleibt stabil – gerade in den Toplagen, auf die der Fonds setzt. Da rund 90 % der Mieteinnahmen vertraglich wertgesichert sind, etwa über Inflationsindexierung oder Staffelmieten, steigen die Einnahmen in vielen Fällen sogar mit, wenn die Preise anziehen.