Immobilienfonds kaufen: Was spricht dafür – was dagegen? 

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zuletzt aktualisiert24.04.2026
KategorieOffene Immobilienfonds
Schattenmuster auf Glasfassade mit Betonpfeilern und Metallstrukturen in gelbgrünem Licht.

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Offene Immobilienfonds sind ein traditionsreiches Anlageprodukt, das Bankberater:innen gerne Ihren Kund:innen empfehlen. So manche Anleger:innen halten die Anteile über Jahrzehnte. Auf der anderen Seite kommen Fragen auf, wenn der Immobilienmarkt kriselt. In diesem Artikel gehen wir durch, was für einen Kauf spricht und was womöglich dagegen. Außerdem erfahren Sie, worauf Sie achten sollten und wie Sie beim Kauf konkret vorgehen.

 

6 gute Gründe für ein Investment in Offene Immobilienfonds

Warum entscheiden sich Anleger:innen für Offene Immobilienfonds? Die wichtigsten Argumente im Überblick: 

  1. Breite Streuung: Mit einem einzigen Investment in über 100 Immobilien verschiedener Typen und Regionen investiert.
  2. Steigender Bedarf: Der Immobilienmarkt differenziert sich. Wer hochwertige, moderne Flächen im Portfolio hat, profitiert von steigender Nachfrage und höheren Mieten.
  3. Neue Renditequellen: Das 2026 beschlossene Standortfördergesetz könnte OIFs den Einstieg in Erneuerbare Energien ermöglichen.
  4. Günstiger Einstiegszeitpunkt: Die Preiskorrekturen der letzten Jahre sind weitgehend abgeschlossen, ein neuer Zyklus zeichnet sich ab.
  5. Wissenschaftlich belegte Stabilität: Laut einer IREBS-Langzeitstudie weisen OIFs von allen Anlageklassen das geringste Verlustrisiko auf.
  6. Ein oft übersehener steuerlicher Vorteil: 60 Prozent der Erträge aus Offenen Immobilienfonds sind für Privatanleger:innen steuerfrei. Das macht aus einer Wertentwicklung von 2 Prozent effektiv ca. 2,6 Prozent im Vergleich zu voll besteuerten Alternativen. 

1. Breit gestreut in Immobilien investiert

Immobilien gehören als Grundlage in jedes gute Portfolio: Diese Aussage kursiert in Anlegerkreisen, ist aber oft leichter gesagt als getan. Denn es braucht Zeit, Nerven, Expertise und das nötige Kleingeld, um in Immobilien zu investieren. Zumal es mit einer Immobilie nicht getan ist – am besten streut man zur Minimierung des Risikos nämlich über mehrere Investments.

Nun, hier kommen Offene Immobilienfonds ins Spiel: Sie geben den Job in Expertenhände und legen Ihr Geld über einen Fonds oft in weit über 100 Immobilien an. Je nach Fonds ist Ihr Geld zum einen über verschiedene Märkte wie Deutschland, USA und Japan, aber auch über verschiedene Typen von Immobilien schlau verteilt: Von der Shopping-Mall über moderne Bürotürme bis hin zu luxuriösen, aber auch sozial geförderten Wohnanlagen. 

Ein Mann in weißem Hemd steht vor einer weißen Wand neben einer schwarzen Hängelampe.
Bei einem großen Offenen Immobilienfonds investiert man in einen breiten Blumenstrauß an Assetklassen und Regionalitäten. Läuft eine Assetklasse nicht so gut, läuft vielleicht eine andere. Man kauft sich im Endeffekt ein komplettes Immobilienportfolio mit einem Klick zusammen.
Dr. Stefan Behrendt
Senior Research Analyst, Commerz Real

2. Steigender Bedarf an Neu- und Umbau

Die Nachfrage nach urbanen Immobilien steigt stetig weiter: Expertenmeinungen zufolge wird es weltweit noch bis mindestens 2050 mehr Zuzug in die Städte geben. Von diesem anhaltenden Trend möchten zahlreiche Anleger:innen profitieren und setzen deshalb auf den Sachwert Immobilien.1

Doch nicht nur die Menge zählt. Am Büromarkt etwa bildet sich eine Zweiklassengesellschaft heraus: Gebäude in guten Lagen mit hoher Objektqualität erleben eine starke Nachfrage. Gleichzeitig stehen ältere, nicht modernisierte Objekte selbst in Metropolen leer. Laut der Immobilienagentur JLL beträgt die Angebotslücke für moderne, zertifizierte Büroflächen in Deutschland bereits rund 30 Prozent und wird bis 2030 weiter wachsen.2 Wer solche Flächen anbieten kann, erzielt 6 bis 8 Prozent höhere Mieten und profitiert von einer 14 bis 16 Prozent höheren Bewertung.3

Um die veränderten Anforderungen erfüllen zu können, werden bestehende Gebäude und Quartiere perspektiv immer stärker zu modernen, zukunftsfähigen Objekten umgebaut.
 

3. Potenzial durch Erneuerbaren Energien

Mit dem 2026 beschlossenen Standortfördergesetz (StoFöG) könnten Offene Immobilienfonds künftig bis zu 15 Prozent ihres Fondsvolumens in Erneuerbare Energien und Infrastruktur investieren.4 Für einen großen Fonds wie hausInvest mit rund 15 Milliarden Euro Fondsvolumen ergibt sich daraus ein rechnerisches Investitionspotenzial von über 2 Milliarden Euro.

Der Zugang zu einer eigenen Stromversorgung könnte die Nebenkosten der Mieter:innen senken, wodurch höhere Kaltmieteinnahmen möglich werden. Gleichzeitig würde das Portfolio durch das neue Segment erweitert und die Risikostreuung verbessert.
 

4. Antizyklisches Investieren: Die Talsohle scheint erreicht

Beim Investieren an der Börse gibt es einen klassischen Anfängerfehler: Kaufen, wenn die Preise an der Spitze sind, verkaufen, wenn sie im Keller liegen. Antizyklisches Investieren bedeutet das Gegenteil: Einsteigen, wenn eine Geldanlage günstig zu haben scheint, um von zukünftigen Entwicklungen zu profitieren.

Am Immobilienmarkt verdichten sich die Anzeichen für genau eine solche Phase. Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre sind weitgehend abgeschlossen, die Transaktionen ziehen wieder an: Der Verband deutscher Pfandbriefbanken verzeichnete 2025 einen Anstieg der Immobilienkredite um 18 Prozent.5 Der EZB-Leitzins liegt seit Mitte 2025 stabil bei 2,0 Prozent, was wieder Planungssicherheit schafft.6

Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, sieht den Markt am Beginn eines neuen Zyklus: 

„Es ist nicht der alte Boom. Es ist ein neuer, robuster und nachhaltigerer Zyklus. Wer heute investiert, tut das auf Basis realistischerer Renditeerwartungen, aber auch mit mehr Verlässlichkeit."

Gewusst? Die steuerliche Teilfreistellung bei Immobilienfonds

60 Prozent der Erträge aus Offenen Immobilienfonds sind für Privatanleger:innen steuerfrei. Aus einer Wertentwicklung von 2 Prozent werden so effektiv ca. 2,6 Prozent im Vergleich zu voll besteuerten Alternativen wie Festgeld oder Rentenfonds. Ein Faktor, der beim Vergleich von Anlageprodukten oft übersehen wird, aber gerade bei langfristigen Investments einen spürbaren Unterschied machen kann.

5. Stabile Erträge in instabilen Zeiten

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Geldanlage, sie lassen sich von kurzfristigen Marktchancen und Trends wenig beeinflussen – anders als manche Aktien oder andere börsengehandelten Geldanlagen. Das macht sie aber gleichzeitig auch resistenter gegen Wertschwankungen und schwächere Phasen am Markt.

Bei vielen erfahrenen Anleger:innen gelten Offene Immobilienfonds deshalb als Stabilisator im Depot, der anderen riskanteren Anlagen den Rücken frei hält und als Sicherheitspolster dient.

Eine Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg bestätigt das. Die Forscher:innen haben das Risikoprofil verschiedener Anlageklassen über 20 Jahre verglichen und kommen zu einem eindeutigen Befund: Offene Immobilienfonds weisen von allen untersuchten Anlageklassen das geringste Verlustrisiko und die niedrigste Volatilität auf. Über 20 Jahre schwankten OIFs rund zehnmal weniger als Aktien und deutlich weniger als Anleihen. Und nur bei OIFs sinken sowohl die Verlustwahrscheinlichkeit als auch die Verlusthöhe mit zunehmendem Anlagehorizont gegen Null.7 Studienleiter Prof. Dr. Steffen Sebastian fasst es so zusammen: „Offene Immobilienfonds sind rechnerisch nachweisbar ein wesentlicher Bestandteil bei langfristiger Anlagestrategie." 

Das Beispiel hausInvest macht das greifbar: Seit seiner Auflage 1972 hat der Fonds jedes Jahr eine positive Wertentwicklung erzielt. Ölpreisschocks, Börsencrash, Finanzkrise, Eurokrise, Corona, Zinswende: In jedem dieser Jahre blieb die Rendite im Plus. 

Ein lächelnder Mann im Anzug sitzt unter einer schwarzen Hängelampe vor hellem Hintergrund.
Für den hausInvest zahlt sich jetzt vor allem seine sicherheitsorientierte Strategie aus.
Mario Schüttauf
Fondsmanager hausInvest
Stabilität seit 1972 

Fünf Jahrzehnte hausInvest – die Zahlen sprechen für sich

Seit der Fondsauflage im April 1972 hat hausInvest kontinuierlich Erträge erwirtschaftet – jedes einzelne Jahr mit positiver Rendite.8 Auch in turbulenten Marktphasen wie der Finanzkrise 2008, der Eurokrise oder der Covid-19-Pandemie blieb der Fonds stabil. Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.
  • Wertentwicklung in %

In Immobilienfonds investieren: Was spricht aktuell dagegen?

„Offene Immobilienfonds sind doch gar nicht so sicher"

Das ist der Einwand, der aktuell am lautesten ist. Abwertungen, Schlagzeilen über Mittelabflüsse, Anfang 2026 musste erstmals seit über einem Jahrzehnt ein OIF die Anteilsrücknahme aussetzen. Die Kritik ist nicht unberechtigt. Doch sie trifft die Branche nicht gleichmäßig.

Was gerade passiert, ist eine Differenzierung. Der Boom der 2010er-Jahre hat viele Fonds nach oben getragen, auch solche mit geringem Volumen, schmaler Streuung und kurzem Track Record. Genau diese Fonds geraten jetzt unter Druck. Die Ratingagentur Scope hat in ihrer Gesamtmarktstudie 2025 insgesamt 22 Offene Immobilienfonds untersucht. Zwölf davon wurden herabgestuft.9 Der Fonds, der die Anteilsrücknahme aussetzen musste, war mit 290 Millionen Euro Volumen einer der kleinsten am Markt.10 Das zeigt: Die Probleme liegen nicht in der Anlageklasse selbst, sondern bei einzelnen Anbietern, denen Größe, Erfahrung oder Streuung fehlen.

Große, breit aufgestellte Fonds haben sich in derselben Phase behauptet. hausInvest etwa wurde von Scope erneut mit a- (AIF) bewertet und liegt damit deutlich über dem Branchendurchschnitt von bbb. Seit über 15 Jahren bewegt sich das Rating durchgehend zwischen a+ und a-.11

Und auch der Blick weiter zurück lohnt sich. Denn das ist nicht die erste Krise, die OIFs durchstehen mussten. In der Finanzkrise ab 2008 gerieten mehrere Fonds in ernsthafte Schwierigkeiten, einige mussten sogar liquidiert werden. Doch die IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg hat genau diesen Zeitraum in ihre Langzeitstudie einbezogen und dabei sogar einen liquidierten Fonds (SEB ImmoInvest) berücksichtigt. Das Ergebnis, selbst unter Einschluss des Worst Case: Keine andere untersuchte Anlageklasse kommt an das niedrige Verlustrisiko und die geringe Volatilität Offener Immobilienfonds heran. Mehr noch: Der OIF ist die einzige Anlageklasse, bei der Verlustwahrscheinlichkeit und Verlusthöhe mit wachsendem Anlagehorizont praktisch auf Null zurückgehen.7

Anders gesagt: Ja, Offene Immobilienfonds können schwanken. Keine Anlage ist davon frei. Doch wer einen gut aufgestellten Fonds gewissenhaft auswählt und ihn langfristig hält, hat historisch selbst die schwersten Krisen ohne dauerhaften Verlust überstanden.

Home-Office gefährdet Immobilienfonds: Fakt oder Mythos?

Wer nicht an Immobilien als Anlageklasse glaubt, der sollte die Finger davon lassen. Das ist eine legitime Haltung. Doch wer sich objektiv mit den Daten auseinandersetzt, stellt fest: Das viel beschworene Ende des Büros ist ein Mythos, der einer näheren Prüfung nicht standhält.

Aktuell arbeitet rund ein Viertel der Beschäftigten in Deutschland zumindest einen Teil der Woche von zu Hause. Im Umkehrschluss werden also rund drei Viertel der Jobs weiterhin vor Ort erledigt. Und zwar dauerhaft, denn die Homeoffice-Quote ist seit 2022 erstaunlich stabil. Von einer Rückkehr zur reinen Präsenz ist keine Rede, von einer Abschaffung des Büros aber genauso wenig.12

Auch der Flächeneffekt ist deutlich kleiner, als viele Schlagzeilen suggerieren. Eine gemeinsame Studie von ifo und Colliers kommt für die großen deutschen Büromärkte auf einen erwarteten Rückgang des Büroflächenbedarfs von rund zwölf Prozent bis 2030 – also eine Anpassung, kein Absturz.13 Gleichzeitig investieren Unternehmen in „bessere“ statt einfach „größere“ Flächen: weniger Gesamtquadratmeter, aber höhere Qualität, mehr Meetingräume, Projektflächen und Zonen für Zusammenarbeit.14

Spannend ist, wann überhaupt zu Hause gearbeitet wird. Befragungen des ifo Instituts zeigen: Freitag ist der beliebteste Homeoffice-Tag, gefolgt vom Montag. Dienstag bis Donnerstag sind in Deutschland weiterhin klassische Büro- und Teamtage.15 Genau an diesen Tagen bündeln Unternehmen Meetings, Workshops, Kreativ-Sessions und Kundentermine und brauchen dafür funktionierende, attraktive Flächen.

Die Praxis bestätigt das. hausInvest verzeichnete im zweiten Quartal 2025 das beste Bürovermietungsergebnis seit 2020. Insgesamt wurden im ersten Geschäftshalbjahr 59.000 Quadratmeter neu vermietet oder verlängert, 28 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Der Büromarkt hat sich dadurch grundlegend aufgeteilt. Moderne, gut gemanagte Gebäude in Toplagen erleben eine Nachfrage, bei der Mieter:innen vorzeitig verlängern und um freie Flächen konkurrieren. Ältere, nicht modernisierte Objekte stehen selbst in Metropolen leer, teilweise mit Leerstandsquoten von 25 bis 35 Prozent.16 Henning Koch, CEO der Commerz Real, ordnet das nüchtern ein: „Ich glaube weiter an das Büro, allerdings nur in absoluten Toplagen."17 In München setzt hausInvest dort Spitzenmieten von 70 Euro pro Quadratmeter durch.

Für kurzfristiges Parken von Geld nicht geeignet

Offene Immobilienfonds gelten als mittel- bis langfristige Geldanlage. Um Kleinanleger:innen während ihrer Anlagedauer bestmöglich zu schützen, hat die Gesetzgebung Mindesthalte- und Kündigungsfristen eingeführt. Das sorgt dafür, dass Großanleger:innen nicht von jetzt auf gleich Kapital aus dem Fonds abziehen und ihn so dazu zwingen, schnell Immobilien (unter Wert) verkaufen zu müssen. Das würde sich nämlich auch negativ auf die Rendite der Anleger:innen auswirken.

Das bedeutet aber auch: Wird das Geld in den nächsten 12 bis 24 Monaten dringend benötigt, sind Offene Immobilienfonds nicht das passende Produkt. An Tagesgeld zum Beispiel kommen Sie täglich dran (und nehmen dafür auf lange Sicht eine niedrigere Rendite in Kauf), Festgeld lässt sich auch für kürzere Fristen wie sechs oder zwölf Monate binden. Ein Offener Immobilienfonds kann zwar täglich über die Börse verkauft werden. Doch die dadurch erzielten Erträge liegen - je nach Tagespreis - deutlich unter dem Kurs, den die Fondsgesellschaft für die Anteilsrückgabe bietet.

Der Einwand einer zu niedrigen Rendite

Die durchschnittliche Jahresrendite Offener Immobilienfonds liegt typischerweise zwischen 2 und 3 Prozent. In schwächeren Marktphasen auch darunter. In der Natur von OIFs liegt, dass die Rendite möglichst wenig in beide Richtungen ausschlägt. Denn: Rendite wird mit Risiko bezahlt - mit höheren Renditechancen steigen also auch die Risiken. Doch OIFs sollen als Stabilisator im Depot wirken, der auch dann solide performt, wenn der Börsenmarkt Achterbahn fährt. Daher ist eine „zu niedrige Rendite“ per se kein Einwand gegen, sondern eher ein Zeichen für das geringe Risiko von OIFs.

Oder anders gesagt: Wer seine Familie in einen Volvo setzt, flucht nicht, wenn links der Porsche vorbeizieht. Man hat sich bewusst für Stabilität entschieden. Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, ordnet es so ein: „Die Frage ist nicht: Welches Produkt ist besser? Sondern: Wie hoch dosiere ich was?"

Doch auch Sparprodukte wie Tages- und Festgeld bieten aktuell vergleichbare Renditen, ihre Beliebtheit steigt entsprechend. Als Momentaufnahme ist das auch richtig. Allerdings sollte man auch folgende Fragen durchspielen: Wie werden sich diese Produkte bei weiteren Zinssenkungen entwickeln? Wie hingegen sieht die Zielrendite von OIFs aus – was also erwartet das Fondsmanagement in der Phase, wenn sich der Immobilienmarkt wieder erholt?

Und dann gilt es noch eine persönliche Frage zu beantworten: Will ich mein Depot alle paar Monate umstellen oder lieber in Ruhe laufen lassen? Vor allem der „Airbag“, der Teil des Vermögens, den man gesichert sehen will, ist für die meisten Anleger:innen kein Spielgeld und sollte möglichst risikoarm angelegt sein.

Wer gern größere Risiken eingeht und das eigene Kapital für höhere Gewinne regelmäßig und flexibel umschichten will, für den sind Immobilienfonds vielleicht nicht die richtige Geldanlage.

3 Fragen an Henning Koch

CEO der Commerz Real AG

Herr Koch, offen gefragt: Wie schaffen es Immobilienfonds, sich auch in wackeligen Marktsituationen, wie wir sie gerade erleben, abzusichern?

„Es gibt da kein allgemeingültiges Erfolgsrezept. Momentan ist ja zu sehen, wie manche Anbieter mit der aktuellen Situation zu kämpfen haben. Da ist es mit der Stabilität und dem geringen Risiko leichter gesagt als getan. Es kommt vor allem auf die Fondsstrategie und das Management an. Es ist entscheidend, dass in schwierigen Situationen alle am gleichen Strang ziehen und alle wissen, wo es in Zukunft hingehen soll.

Mit hausInvest zum Beispiel sind wir schon seit einigen Jahren dabei, unsere Büroflächen zu optimieren und an die neuen Bedürfnisse anzupassen; gleichzeitig bemühen wir uns immer darum, ein gutes Verhältnis zu unseren Mieter:innen zu pflegen und in schwierigen Situationen individuelle Lösungen zu finden. Das alles hat dafür gesorgt, dass uns die aktuellen Entwicklungen nicht so hart erwischt haben und wir unseren Anleger:innen nach wie vor positive Renditen über dem Marktdurchschnitt bieten können.“
 

„Wie wird sich der Markt in nächster Zeit entwickeln – und was bedeutet das für OIFs?“

„Aktuell hat es der Immobilienmarkt schwer, nicht zuletzt auch wegen der gestiegenen Zinsen, die die Luft aus dem Markt herausgenommen haben. Wir glauben aber, dass es bald wieder bergauf geht und der Immobilienmarkt wieder an Fahrt aufnimmt – und dass gerade die jetzige Situation deshalb sehr vielversprechend ist.

Denn wenn der Aufschwung kommt (ob in den nächsten Monaten oder nächstes Jahr), dann werden besonders diejenigen profitieren, die schon dabei waren, als die Situation noch eher mau war. Das erfordert aber natürlich etwas Vertrauen – und das geht manchen Anleger:innen in Krisenphasen verständlicherweise verloren. Das Potenzial von OIFs ist aber nach wie vor groß, vor allem bei gut aufgestellten OIFs wie hausInvest. Und deshalb werden wir in Zukunft auch wieder mehr Anleger:innen für diese Anlageform gewinnen können.“
 

„Auf welche Zukunftsszenarien bereiten Sie sich heute schon vor?“

„Für uns als Offener Immobilienfonds ist die Kombination von Immobilien und Erneuerbaren Energien aktuell besonders spannend. Die Themen Energieeffizienz und Verbrauchsoptimierung verfolgen wir schon lange und setzen sie schon in vielen unserer Immobilien aktiv um.

Die Perspektive, unsere Fondsimmobilien in Zukunft mit eigens generierter Energie versorgen zu können, ist sowohl aus wirtschaftlicher als auch ökologischer Sicht sehr wertvoll. Deshalb beschäftigen wir uns schon heute intensiv damit. Die Commerz Real hat eine tiefgehende Expertise im Bereich Erneuerbare Energien, die dem hausInvest da sehr gelegen kommt. Sobald die entsprechenden Gesetze verabschiedet sind, können wir direkt in die Praxis starten und diese neuen Chancen für unsere Immobilien, Nutzer:innen und Anleger:innen nutzbar machen.“

Ein Mann in Anzug und Brille sitzt auf einem blauen Sessel in einem modernen Raum.

4 Tipps, worauf es beim Kauf von Immobilienfonds zu achten gilt

1. Tipp: Informieren Sie sich ausführlich zu den Risiken

Auch wenn Offene Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage gelten, gehen auch sie – wie jede andere Geldanlage auch – mit gewissen Anlagerisiken einher. Das sind die wichtigsten Risiken, die Sie kennen sollten:

  • Zu wenig Streuung: Wenn ein Fonds nur in einem Land vertreten ist oder nur in Hotels investiert, besteht ein sogenanntes Klumpenrisiko. Dann hat der Fonds keine Möglichkeit, um mögliche Schwankungen oder Verluste auszugleichen.
  • Zu geringe Liquidität: Hält ein Immobilienfonds zu wenige Geldreserven, kann es doppelt negativ wirken. Wollen zu viele Anleger:innen zeitgleich an ihre Einlagen, müssen Immobilien verkauft werden – dann auch mal unter Wert.
  • Zu hohe Immobilienpreise: Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Der Kaufpreis einer Immobilie muss im gesunden Verhältnis zur Jahresmiete stehen. Viele der Fonds, die aktuell unter Druck stehen, haben in den Boomjahren zu Höchstpreisen eingekauft und sitzen jetzt auf Objekten, deren Bewertung deutlich korrigiert werden musste. Manche müssen zudem verkaufen, erhalten aber nicht mehr die Preise, die sie selbst bezahlt hatten.
Anlagerisiken verstehen

Welche Risiken haben Offene Immobilienfonds?

Die meisten Risiken hat das Fondsmanagement also selbst in der Hand. Ob Ihr Offener Immobilienfonds tatsächlich die erhoffte risikoarme Geldanlage ist, hängt demnach von der Auswahl des richtigen Anbieters ab. Hier finden Sie ausführliche Informationen zu allen Risiken Offener Immobilienfonds.

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2. Tipp: Planen Sie, Ihren Fonds langfristig zu halten

Fondsexpert:innen empfehlen für die Anlage in einen Immobilienfonds einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren. Wie rentabel ein Investment tatsächlich ist, zeigt sich erst beim Verkauf. Mit einem längeren Anlagehorizont geben Sie Ihrem Kapital Zeit, sich zu entwickeln und solide Renditen zu erwirtschaften. Damit diese Renditeentwicklung möglichst abgesichert ist, hat der Gesetzgeber für Offene Immobilienfonds Haltefristen eingeführt, um die Anleger:innen zu schützen.

Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager:innen und Investmentfonds. Da es sich bei Offenen Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlage handelt, um z.B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, verabschiedete der Gesetzgeber das KAGB und richtete darin weitere Sicherheitsmaßnahmen für Anleger:innen ein.

Ein wichtiger Teil des KAGB ist auch das Thema Haftung: Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für Anleger:innen. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.

Als Reaktion auf die Banken- und Finanzkrise um 2010 herum wurden auch gesetzliche Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen eingeführt:

  • Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
  • Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.

Diese Fristen schützen die Fonds vor Spekulanten und räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit ein: Wollen viele oder größere Anleger:innen ihre Investments aus dem Fonds herausziehen, hat das Management ausreichend Zeit, einige Immobilien zu guten Preisen zu verkaufen. Diese Gesetze machen die Fonds für langfristig denkende Anleger:innen um einiges sicherer. Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden.

3. Tipp: Prüfen Sie die Kostenstruktur

Beim Kauf von Immobilienfonds fällt häufig ein einmaliger Ausgabeaufschlag – auch Agio genannt – an. Er wird ausgehend von Ihrem Anlagebetrag berechnet und liegt meist zwischen 2 Prozent und 7 Prozent. Damit werden Vertriebs- und Verwaltungskosten sowie Beratungsleistungen abgedeckt, die Sie quasi als Service hinzukaufen.

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es grundsätzlich zwei Erwerbsmöglichkeiten:

  • Die Immobilienfonds können zum einen direkt über eine Bank bei der Fondsgesellschaft, über den Bankberater, über den Online-Vertrieb oder über einen freien Vermittler gekauft werden. Wenn dies nicht über Sparpläne läuft, fällt der Ausgabeaufschlag an.
  • Die zweite Möglichkeit ist der indirekte Erwerb an der Börse. Hier gibt es grundsätzlich keinen Ausgabeaufschlag, jedoch können dafür Börsenspesen oder Ordergebühren berechnet werden.

Zu erwähnen ist außerdem die Gesamtquote, die sogenannte TER (Total Expense Ratio), also Gebühren für Management, Betriebskosten, die fixe Verwaltungsvergütung sowie die Depotbankgebühr, die es für Sie ebenfalls zu berücksichtigen gilt.

Tipp: Oft können Sie Anlageprodukte auch ohne oder nur mit geringem Ausgabeaufschlag kaufen. Gerade online finden sich immer wieder Angebote, die Ihnen am Anfang echte Kosten sparen können.

4. Tipp: Vergleichen Sie, denn nicht jeder Fonds ist gleich gut

Manche Fonds sind krisenfest aufgestellt, auf den Wandel vorbereitet und können guten Gewissens auch für die Zukunft solide, stabile Renditen in Aussicht stellen. Doch es kann auch Fonds geben, die zum Beispiel in der Boomphase des Marktes einzig auf Kauf und Verkauf gesetzt haben und jetzt auf überteuerten Objekten ohne Perspektive sitzen.

Daher empfiehlt es sich mit Nachdruck, vor dem Kauf verschiedene Fonds miteinander zu vergleichen. Auf diese drei Kriterien können Sie zuerst schauen:

  1. Fondsmanagement und -strategie: Sie werden Ihr Geld den Expert:innen anvertrauen – doch verdienen diese Expert:innen auch Ihr Vertrauen? Schauen Sie bitte genauer hin, ob das Management mit der Zeit geht, eine aussagekräftige Vita hat und wie überzeugend sie sich in Interviews zur Strategie äußern.
  2. Die harten Kennzahlen: Bei einem sicherheitsorientierten Produkt ist die Höhe der Rendite nicht alles – vielmehr zählt, ob sich eine bleibende Beständigkeit ablesen lässt. Schauen Sie sich also auch Zahlen wie die Wertentwicklung der Vergangenheit, die Vermietungsquote und die Fondsgröße an. Aber auch die Bewertung von Rating-Agenturen wie Scope sowie die Streuung im Immobilienportfolio sagen viel aus.

  3. Die Immobilien selbst: Top-Ware oder Ramsch, für die Zukunft gewappnet oder Betonklotz, attraktiv oder selbst vom Fondsanbieter hinter dem Vorhang gelassen? Das ist der große Vorteil von Offenen Immobilienfonds gegenüber undurchsichtigen Dachfonds oder einem Aktienindex: Auch weniger erfahrene Anleger:innen können eher nachvollziehen, in was investiert wird.

     

    Ein entscheidender Faktor ist die Lage. Premiumlagen sind selbst in schwächeren Marktphasen gefragt und sorgen für stabile Mieteinnahmen. Bereits wenige hundert Meter können hier einen Unterschied machen.

Offene Immobilienfonds kaufen: So geht es in der Praxis

Es gibt mehrere Wege. Über eine Bank oder Sparkasse, entweder in der Filiale mit persönlicher Beratung oder über das Online-Banking. Über einen Online-Broker oder eine Fondsplattform. Oder über die Börse, wo Fondsanteile wie Wertpapiere gehandelt werden. Je nach Vertriebsweg unterscheiden sich die Konditionen, etwa beim Ausgabeaufschlag oder bei Ordergebühren. 

hausInvest (WKN: 980701, ISIN: DE0009807016) ist über alle diese Wege erhältlich. Der Fonds ist bei über 500 Vertriebspartnern deutschlandweit verfügbar, darunter bei der Commerzbank, der comdirect, zahlreichen Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Online-Brokern. Sie können hausInvest in Ihr bestehendes Depots kaufen oder ein neues Depot eröffnen. Alle Informationen wie Sie hausInvest erwerben können, erhalten sie unter Jetzt anlegen. 

Ja. Eine Beratung ist keine Voraussetzung für den Kauf. Wer ein Wertpapierdepot bei einer Bank oder einem Online-Broker hat, kann Offene Immobilienfonds direkt online kaufen. Der Ablauf: Fonds über WKN oder ISIN suchen, gewünschten Betrag eingeben, Order bestätigen. Die Anteile werden in der Regel innerhalb weniger Bankarbeitstage ins Depot gebucht. Der Kaufpreis richtet sich nach dem aktuellen Anteilswert, den die Fondsgesellschaft börsentäglich ermittelt. 

Ja, Fondsanteile werden in einem Wertpapierdepot verwahrt. Wer noch kein Depot hat, kann eines bei einer Filialbank, Direktbank oder einem Online-Broker eröffnen. Viele Anbieter bieten kostenlose Depots an. Bestehende Fondsanteile lassen sich in der Regel auch von einem Depot in ein anderes übertragen.

Die Verfügbarkeit von Offenen Immobilienfonds bei Neobrokern variiert. Nicht jede Plattform führt jeden Fonds. Am zuverlässigsten ist der Zugang über Filialbanken, Direktbanken wie comdirect oder über die Börse. Wer einen bestimmten Fonds kaufen möchte, sollte vorher prüfen, ob er beim gewünschten Broker verfügbar ist. Über die Börse (z. B. Börse Hamburg oder gettex) sind Offene Immobilienfonds wie hausInvest grundsätzlich handelbar. 

Deutlich weniger als für eine Direktimmobilie. Während ein Immobilienkauf in der Regel sechsstellige Beträge plus Kredit erfordert, starten Offene Immobilienfonds bei niedrigen Mindestbeträgen. Bei hausInvest ist ein Sparplan bereits ab 10 Euro monatlich möglich, eine Einmalanlage ab 50 Euro. Das macht Immobilien-Investments auch für Anleger:innen zugänglich, die keine großen Summen auf einmal investieren können oder wollen. 

Natürlich gilt: Je höher der investierte Betrag, desto stärker wirkt sich die Wertentwicklung des Fonds auf das eigene Vermögen aus.

Beides ist möglich, und beides hat seine Berechtigung. Ein Sparplan investiert regelmäßig einen festen Betrag und nutzt dabei den sogenannten Cost-Average-Effekt: Bei niedrigen Kursen werden automatisch mehr Anteile gekauft, bei höheren Kursen weniger. Das glättet den Einstiegspreis über die Zeit. Eine Einmalanlage setzt dagegen auf sofortige Partizipation an der Wertentwicklung. 

Wichtig ist in beiden Fällen: Investieren Sie nur Geld, das Sie in den nächsten zwei bis drei Jahren nicht zwingend benötigen. Zwei bis drei Monatsgehälter sollten als Notgroschen auf einem Tagesgeldkonto liegen, bestehende Kredite sollten bedient sein, und der Disporahmen sollte nicht ausgereizt werden. Dann steht einem Einstieg nichts im Weg, auch nicht mit kleinen Beträgen. 

Beim Kauf über eine Bank fällt in der Regel ein einmaliger Ausgabeaufschlag an, bei Offenen Immobilienfonds meist zwischen 3 Prozent und max. 5 Prozent des Anlagebetrags. Über die Börse entfällt dieser Aufschlag, dafür können Ordergebühren und ein Spread anfallen. Sparpläne sind bei vielen Banken ohne Ausgabeaufschlag möglich. 

Hinzu kommen laufende Kosten, zusammengefasst in der Gesamtkostenquote (TER, Total Expense Ratio). Sie umfasst die Verwaltungsvergütung, Depotbankgebühren und Betriebskosten des Fonds. Die TER wird nicht separat in Rechnung gestellt, sondern ist bereits in der täglichen Anteilspreisberechnung berücksichtigt. Ein Vergleich der TER verschiedener Fonds lohnt sich, da sie die Nettorendite direkt beeinflusst. 

Kurz gesagt: wenig, und das ist Absicht. Die Fondsanteile liegen im Depot, die Wertentwicklung ist jederzeit einsehbar. Das Fondsmanagement kümmert sich um Vermietung, Instandhaltung und Weiterentwicklung der Immobilien. Anleger:innen müssen nicht aktiv handeln. 

Die meisten Offenen Immobilienfonds schütten einmal jährlich Erträge aus. Bei hausInvest erfolgt die Ausschüttung im Juni. Die Erträge werden dem Depot gutgeschrieben. Wer möchte, kann sie über einen Sparplan automatisch wieder anlegen lassen. Die Wertentwicklung ergibt sich aus der Kombination von Ausschüttung und Anteilswertsteigerung. 

Erträge aus Offenen Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungssteuer (25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Allerdings greift bei Immobilienfonds mit einem Immobilienanteil von mindestens 51 Prozent eine Teilfreistellung von 60 Prozent. Das bedeutet: Nur 40 Prozent der Erträge werden tatsächlich besteuert. 

Konkret: Bei einer Bruttorendite von 2 Prozent werden nach Teilfreistellung und Abgeltungssteuer effektiv nur rund 0,26 Prozent Steuern fällig. Die Nettorendite liegt damit bei rund 1,74 Prozent. Zum Vergleich: Bei Tagesgeld oder Anleihen wird die volle Rendite besteuert. Dieser steuerliche Vorteil ist gesetzlich verankert und macht Offene Immobilienfonds netto oft attraktiver, als die Bruttorendite vermuten lässt. Die Steuer wird in der Regel automatisch von der Depotbank abgeführt, sofern kein Freistellungsauftrag vorliegt. 

Für Offene Immobilienfonds gelten gesetzliche Fristen: eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Diese Fristen schützen den Fonds und damit alle Anleger:innen davor, dass große Kapitalabflüsse zu Notverkäufen von Immobilien führen. Wer seine Anteile schneller veräußern möchte, kann sie jederzeit über die Börse verkaufen. Allerdings liegt der Börsenkurs möglicherweise unter dem offiziellen Anteilswert.

Weitere Informationen zum Verkauf Offener Immobilienfonds finden Sie hier. 

Der Name klingt ähnlich, doch die Produkte funktionieren grundverschieden. Ein Offener Immobilienfonds investiert direkt in echte Immobilien. Der Anteilswert wird durch unabhängige Gutachter ermittelt und schwankt deshalb deutlich weniger als ein Börsenkurs. Ein Immobilien-ETF hingegen investiert in Aktien von börsennotierten Immobilienunternehmen. Er schwankt entsprechend mit dem Aktienmarkt. 

Der Unterschied zeigt sich in den Zahlen: Die IREBS Immobilienakademie hat die Korrelation verschiedener Anlageklassen über 20 Jahre untersucht. Das Ergebnis: Offene Immobilienfonds korrelieren mit einem globalen Aktienindex nur mit 0,10, also praktisch gar nicht. Immobilien-ETFs dagegen weisen eine deutlich höhere Korrelation zum Aktienmarkt auf und schwanken entsprechend stärker. Wer Immobilien als Stabilisator und Gegengewicht zu Aktien im Portfolio haben möchte, braucht den OIF, nicht den ETF. 

Den „besten" Fonds gibt es nicht, weil die Auswahl von der persönlichen Anlagestrategie abhängt. Es gibt aber Kriterien, die einen soliden Fonds von einem riskanten unterscheiden.  

Ein langer Track Record, idealerweise über mehrere Marktzyklen hinweg.  

- Breite Streuung über Regionen, Nutzungsarten und Mieter.  

- Eine nachvollziehbare Anlagestrategie mit aktivem Fondsmanagement.  

- Ein unabhängiges Rating, etwa von der Agentur Scope. 

Am Beispiel hausInvest: Der Fonds existiert seit 1972 und hat in 53 Jahren jedes Jahr eine positive Wertentwicklung erzielt. Das Portfolio umfasst 160 Immobilien in 17 Ländern, verteilt auf 13 Nutzungsarten, mit rund 4.100 Mietern. Scope bewertet den Fonds mit a- (AIF), deutlich über dem Branchendurchschnitt von bbb. Seit über 15 Jahren bewegt sich das Rating zwischen a+ und a-. Das Fondsvolumen liegt bei rund 15,5 Milliarden Euro. 

1Immobilienmanager (2024, 19. Juni). ZIA: „Mehr Menschen brauchen Wohnraum“. https://www.immobilienmanager.de/bevoelkerungsprognose-zu-wenig-wohnraum-19062024

2JLL, 9. April 2024, Quelle: https://www.immobilienmanager.de/jll-angebotsluecke-an-gruenen-bueroflaechen-waechst-dramatisch-05042024

3CBRE, 17. Dezember 2023, Quelle: https://immofokus.at/a/cbre-report-nachhaltigkeitszertifizierungen-steigern-den-mietzins-von-buerogebaeuden

4Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 33 vom 9. Februar 2026, „Gesetz zur Förderung privater Investitionen und des Finanzstandorts (Standortfördergesetz – StoFöG)“; Bundesfinanzministerium, 10. September 2025, „Bundesregierung beschließt Standortfördergesetz: Impulse für mehr private Investitionen“, Quelle: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Pressemitteilungen/Finanzpolitik/2025/09/2025-09-10-standortfoerdergesetz-beschlossen.html

5vdp-Pressemitteilung (2025, 20. November). Nachfrage nach Immobiliendarlehen zieht weiter an. https://www.pfandbrief.de/nachfrage-nach-immobiliendarlehen-zieht-weiter-an-2/

6European Central Bank (2025): Key ECB interest rates. Online unter: https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html; Tagesschau, 30. Oktober 2025, Quelle: https://www.tagesschau.de/wirtschaft/finanzen/ezb-leitzins-lagarde-oktober-100.html

7IREBS Immobilienakademie (2025). Offene Immobilienfonds als Teil der Asset Allokation. Universität Regensburg.

8Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder angelegt). Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.

9DAS INVESTMENT, 11. Juni 2025, Quelle: https://www.dasinvestment.com/offene-immobilienfonds-scope-stuft-mehr-als-die-haelfte-herab/

10procontra-online.de, 14. Januar 2026: „Bekannter Offener Immobilienfonds stoppt Anteilsrücknahme", Quelle: https://www.procontra-online.de/investments/artikel/bekannter-offener-immobilienfonds-stoppt-anteilsruecknahme Börsen-Zeitung, 15. Januar 2026: „Wohnselect steht nicht für die ganze Branche", Quelle: https://www.boersen-zeitung.de/meinung-analyse/kein-schritt-in-den-untergang

11Stand 11. Juni 2025. Quellen: https://www.scopeexplorer.com/news/scope-bestatigt-das-fondsrating-des-hausinvest-mit-a-aif/178910. Ein Rating, Ranking oder eine Auszeichnung ist kein Indikator für die künftige Entwicklung und unterliegt Veränderungen im Laufe der Zeit.

12Rund ein Viertel arbeitet teilweise von zu Hause / Quote stabil knapp unter 25 % ifo Institut, 23. März 2025, „Working from Home Rate in Germany Stabilizes at Just Under 25%“, Quelle: https://www.ifo.de/en/facts/2025-03-24/working-home-rate-germany-stabilizes-just-under-25-percent Keine Rückkehr zur Vollpräsenz, keine Abschaffung des Büros Yahoo Finance, 24. März 2025, „Some 25% of employees in Germany are working from home“, Quelle: https://www.yahoo.com/news/25-employees-germany-working-home-162328760.html

13Rückgang Büroflächenbedarf ca. 12 % bis 2030 / Strukturwandel statt Crash ifo Institut, 19. März 2024, „Homeoffice könnte Büroflächenbedarf um 12 Prozent senken“, Quelle: https://www.ifo.de/pressemitteilung/2024-03-19/homeoffice-koennte-bueroflaechenbedarf-senken Medienberichterstattung zur ifo/Colliers-Studie Handelsblatt, 19. März 2024, „Ifo-Studie: Homeoffice könnte Büroflächenbedarf bis 2030 um zwölf Prozent senken“, Quelle: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/ifo-studie-homeoffice-koennte-bueroflaechenbedarf-bis-2030-um-zwoelf-prozent-senken/100009732.html

14Unternehmen wollen weniger Fläche und „New-Work-fähige“ Büros heise online, 19. März 2024, „Homeoffice: Unternehmen wollen weniger Fläche und mehr New-Work-fähige Büros“, Quelle: https://www.heise.de/news/Homeoffice-Unternehmen-wollen-weniger-Flaeche-und-mehr-New-Work-faehige-Bueros-9659764.html

15Freitag und Montag sind die häufigsten Homeoffice-Tage ifo Institut, 7. Dezember 2023, „Freitag und Montag sind häufigste Homeoffice-Tage“, Quelle: https://www.ifo.de/pressemitteilung/2023-12-07/freitag-und-montag-sind-haeufigste-homeoffice-tage

16pbbIX / Pfandbriefbank, Mai 2025, Quelle: https://www.pfandbriefbank.com/fileadmin/user_upload/pbbIX/27_Index_pbb_05_2025_deutsch_final.pdf

17Handelsblatt (2026, 21. Januar). Interview mit Henning Koch. https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wie-gross-ist-die-krise-der-offenen-immobilienfonds-herr-koch/100191696.html