In Immobilien investieren:Welches Immobilien-Investment lohnt sich 2026?

Wer in Immobilien investieren will, dem stehen dafür verschiedene Arten der Geldanlage zur Verfügung – von Aktien und Fonds über Crowdinvesting bis hin zur eigenen Immobilie. Doch die letzten Jahre haben am Immobilienmarkt für ganz schön viel Wirbel gesorgt. Für Sie als Anleger:in lohnt es sich momentan deshalb umso mehr, einen genaueren Blick auf die verschiedenen Arten von Immobilien-Investments zu werfen. Dieser Artikel vergleicht die wichtigsten Optionen.

Welche Vorteile bringt ein Immobilien-Investment?

Immobilien spielen ihre größte Stärke als Stabilisator im Portfolio aus. Während Aktienkurse innerhalb von Tagen um zweistellige Prozente schwanken können, entwickeln sich Immobilienwerte träger, und genau das ist ihr Vorteil. „Die Volatilität ist bei Immobilien viel niedriger als bei Aktien oder Gold", sagt Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real. „Als stabilisierender Faktor in einem Portfolio gehören sie eigentlich immer dazu."

Gerade inmitten geopolitischer Krisen und Umbrüche suchen viele Anleger:innen nach Sicherheit. „Gerade inmitten geopolitischer Krisen und Umbrüche suchen viele Anleger:innen nach Sicherheit. „Immobilien in Top-Lagen der Europäischen Kernmärkte versprechen derzeit die besten Aussichten auch in Zukunft an überdurchschnittlichem Mietwachstum zu partizipieren und damit inflationsbereinigt positive Renditen zu erzielen“, so Henning Koch, CEO der Commerz Real.¹

Daraus ergeben sich die wichtigsten Vorteile:

• Immobilien decken einen fundamentalen Bedarf: Jeder Mensch braucht ein Dach über dem Kopf, Orte zum Arbeiten, Einkaufen, Zusammenkommen. Diese Nachfrage wird nie verschwinden, anders als bei manchen Geschäftsmodellen oder Technologien.
• Immobilien haben eine eigene, innere Wertstabilität. Selbst in Krisenzeiten oder nach einem Leerstand ist ein Gebäude weiterhin vorhanden. Das gilt erst recht für Grundstücke und ihre Lage.
• Diese Wertstabilität wird unterstützt durch ihre Langfristigkeit: Wo globale Verflechtungen und Krisen in anderen Branchen immer wieder für heftige Verluste sorgen, bleibt der Wert von Immobilien meist langfristig erhalten – oder nimmt sogar zu.
• Reale Immobilien und direkte Immobilien-Investments sind börsenunabhängig und werden damit nicht an der Börse gehandelt. Sie sind dadurch nicht von den Wertschwankungen und plötzlichen Kurseinbrüchen der Aktienmärkte betroffen.
• Immobilien bieten einen gewissen Inflationsschutz: Über indexierte Mietverträge oder steigende Marktmieten können Immobilienerträge mit der Inflation mitwachsen.

Welche Möglichkeiten gibt es, in Immobilien zu investieren?

Grundsätzlich gibt es zwei Wege: direkt oder indirekt.

Direkte Investments:

• Eigenheim oder vermietete Immobilie kaufen

Indirekte Investments:

• Offene Immobilienfonds
• Geschlossene Immobilienfonds
• Immobilienaktien und REITs
• Immobilien-ETFs
• Crowdinvesting

Doch die Anforderungen an Immobilien steigen. Energieeffizienz, ESG-Kriterien, flexible Nutzungskonzepte, Digitalisierung – der Markt differenziert immer stärker zwischen Objekten, die diese Anforderungen erfüllen, und solchen, die es nicht tun. Dr. Stefan Behrendt von der Commerz Real spricht von einer „Zweiklassengesellschaft am Immobilienmarkt", bei der die Schere weiter auseinandergeht.

Für Privatanleger:innen heißt das: Wer eine einzelne Immobilie kauft, trägt allein die Verantwortung dafür, dass sie diesen Entwicklungen standhält. Indirekte Investments können hier Vorteile bieten. „Ein aktives Immobilienmanagement, das in einem komplexen Umfeld die Balance zwischen Renditechancen und Risikodiversifizierung realisiert, ist entscheidend", sagt Dr. Nicole Arnold, Geschäftsführerin der Commerz Real Investmentgesellschaft. „Werte entstehen, wenn wir Bestände mutig weiterdenken: durch gezielte Vermietung, zukunftsgerichtete Transformation und den Blick für Chancen, bevor sie ein Markttrend werden. Ebenso wichtig ist das frühzeitige Erkennen neuer Investitionschancen im Marktzyklus. Visionäres Portfoliomanagement antizipiert diese Dynamiken – und setzt sie entschlossen in Wertschöpfung um."

Das Eigenheim: Eine eigene Immobilie kaufen

Den Wunsch, eine eigene Immobilie zu besitzen, hegen auch heute noch viele Anleger:innen. Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kann entweder für die eigene Familie gedacht sein, als Wohnort im Alter, als Zuhause für den Nachwuchs – oder auch einfach als Anlageobjekt, das vermietet wird.

Die Vorteile sind klar: Keine Mietzahlungen mehr; ein eigenes Dach über dem Kopf; die Möglichkeit, die Immobilie weiterzuvererben etc.

Aber die Risiken bzw. Hürden sind mindestens genauso groß: Nicht zuletzt zählen dazu die Menge an Eigenkapital, das Klumpenrisiko bei Wertverlust sowie der Zeitaufwand für die Instandhaltung bzw. Verwaltung.

Wer die Immobilie vermieten will, trägt ein zusätzliches Risiko: die Abhängigkeit von einem einzigen Mietverhältnis. Fällt dieses aus – sei es durch Kündigung oder Zahlungsprobleme – fallen damit auch die Mieteinnahmen weg. Professionelle Immobilieninvestoren setzen deshalb auf Mehrmieterkonzepte, bei denen die verbleibenden Mieter:innen kurzfristige Ausfälle auffangen.

Der Kauf einer eigenen Immobilie lohnt sich für Sie also vor allem dann, wenn Sie

• die Immobilie selbst nutzen oder verwalten möchten
• die Dynamiken am Immobilienmarkt gut durchblicken
• über viel Zeit und Eigenkapital verfügen
• und eine hohe Risikotoleranz mitbringen.

Die Eigenimmobilie als Investment eignet sich eher nicht, wenn Sie

• die Verantwortung lieber in professionelle Hände geben
• weder Zeit noch Lust auf Verwaltung, Instandhaltung und Mieterthemen haben
• Ihr Kapital breit streuen statt an ein einzelnes Objekt binden wollen
• und kein Risiko eingehen möchten, das Sie allein tragen müssen. 

Crowdinvesting: Projektfinanzierung mit hohem Risiko

Beim Immobilien-Crowdinvesting finanzieren viele Anleger:innen gemeinsam ein einzelnes Bauvorhaben. Der Einstieg ist niedrig (oft ab 100 bis 500 Euro), die beworbenen Zinsen liegen bei 5 bis 8 Prozent pro Jahr. Das klingt attraktiv, doch die Risiken sind erheblich.

Rechtlich handelt es sich meist um ein Nachrangdarlehen, bei dem Anleger:innen dem Projektentwickler Geld leihen und im Insolvenzfall ganz hinten in der Gläubigerreihe stehen. Erst wenn Banken und Lieferanten bedient sind, kommt die Crowd an die Reihe.

Die Zahlen sind ernüchternd, tatsächlich bleibt oft nicht viel übrig: Laut Stiftung Warentest enden mindestens 20 Prozent aller Projekte mit Total- oder Teilverlust. Der Branchenanalyst Stefan Loipfinger kommt auf eine Ausfallquote von rund 24 Prozent. Das Marktvolumen im Crowdinvesting ist zwischen 2022 und 2024 um etwa 75 Prozent eingebrochen.²

Dr. Stefan Behrendt von der Commerz Real weist auf einen oft übersehenen Punkt hin: „Crowdinvesting ist für manche Projektentwickler ein letzter Finanzierungsweg, wenn die Bankenfinanzierung aufgrund zu geringen Eigenkapitals nicht zustande kommt. Da sollte man sich fragen: Warum? Wären die Projekte wirklich risikoarm, hätten Banken sie längst finanziert." 

Offene Immobilienfonds: Der Klassiker für Stabilität

Offene Immobilienfonds sind die mit Abstand beliebteste Form, indirekt in Immobilien zu investieren. Allein in Deutschland stecken rund 115 Milliarden Euro in offenen Immobilien-Publikumsfonds, mehrere Millionen Anleger:innen sind schätzungsweise investiert.⁴ Diese Beliebtheit kommt nicht von ungefähr. Offene Immobilienfonds erfüllen seit Jahrzehnten genau das, was sich die meisten von einem Immobilien-Investment versprechen, nämlich Stabilität bei überschaubarem Risiko.

Eine Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie bestätigt das empirisch. Von allen untersuchten Anlageklassen haben Offene Immobilienfonds das geringste Verlustrisiko: Nur bei Offenen Immobilienfonds sinkt sowohl die Wahrscheinlichkeit eines Verlusts als auch die Höhe des Verlusts im Verlustfall mit zunehmendem Anlagehorizont gegen Null. Bei Aktien und Anleihen bleibt das Verlustrisiko auch langfristig bestehen.⁵

Damit sind Offene Immobilienfonds – wie zum Beispiel hausInvest – eine risikoarme und unkomplizierte Option, um in Immobilien zu investieren: Hier wird das Fondskapital in mehrere Immobilien in unterschiedlichen Regionen und mit verschiedenen Nutzungsarten (also Bürogebäude, Hotels, Handelsflächen, Wohnimmobilien, Logistik etc.) investiert. Die Gewinne entstehen dabei vor allem durch die regelmäßigen Mieteinnahmen.

Die Vorteile für Anleger:innen liegen vor allem in den geringen Anlagerisiken, der hohen Wertstabilität durch breite Streuung und der großen Zuverlässigkeit und Planbarkeit der Erträge. Offene Immobilienfonds sind außerdem börsenunabhängig und damit unbeeinflusst von börsentypischen Wertschwankungen.

Mögliche Nachteile können für manche Anleger:innen die feste Kapitalbindung und die gesetzlichen Haltefristen darstellen – gerade dann, wenn Sie gern auch kurzfristige Investmentchancen nutzen und Ihr Kapital gern flexibel zur Hand haben wollen. Hier gelten nämlich eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.

In Immobilienfonds zu investieren, lohnt sich für Sie also, wenn Sie

• Wert auf Stabilität und Planbarkeit legen
• Ihr Kapital für mehrere Jahre fest binden können
• nicht selbst Ihr Geld verwalten möchten
• und ein risikoarmes Investment suchen.

Wenn Sie lieber flexibel am Finanzmarkt agieren wollen und auch gern höhere Risiken für höhere Renditen eingehen möchten, dann ist ein Immobilienfonds-Investment wahrscheinlich nicht das richtige für Sie.

Fazit: Lohnt sich ein Immobilien-Investment?

Ja, als stabilisierender Faktor gehören Immobilien in jedes diversifizierte Portfolio. „Ich würde nie 100 Prozent meines Geldes in Immobilien stecken", sagt Dr. Stefan Behrendt von der Commerz Real. „Aber auch nicht 0 Prozent." In Immobilien wird gelebt, gearbeitet, eingekauft – sie übernehmen für uns Menschen eine ganz grundlegende Funktion.  

Dazu kommt die niedrige Volatilität im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Vor allem Offene Immobilienfonds schneiden hier gut ab: Laut der IREBS-Langzeitstudie sind sie sicherer als alle anderen untersuchten Anlageklassen. Nur bei ihnen sinkt sowohl die Verlustwahrscheinlichkeit als auch die Verlusthöhe mit zunehmendem Anlagehorizont gegen Null.⁵

Wer Immobilien als Portfoliobaustein nutzen möchte, ohne eine einzelne Immobilie zu kaufen, hat mehrere Optionen: Crowdinvesting, börsennotierte Produkte wie Immobilienaktien oder REITs, und Offene Immobilienfonds. Wer dabei die stabilisierende Rolle von Immobilien im Portfolio erhalten will, fährt mit Offenen Immobilienfonds am besten. Börsennotierte Produkte schwanken mit dem Markt, Crowdinvesting birgt hohe Ausfallrisiken.

Zusammengefasst lässt sich sagen: Ein Immobilien-Investment lohnt sich für Sie, wenn Sie

• eine hohe Wertstabilität schätzen
• gern in Sachwerte investieren möchten
• unabhängig von der Börse anlegen wollen
• und Ihr Investment mittel- bis langfristig planen.

Ein Immobilien-Investment eignet sich eher nicht, wenn Sie

• beim Investieren großen Wert auf Flexibilität legen
• Ihr Kapital stets griffbereit haben wollen
• und Ihr Geld nur kurzfristig „parken" möchten.

„Immobilien sind ein langfristiges Investment, keine Drei-Jahres-Spekulation“, betont auch Dr. Behrendt. „Sie sind nicht krisenfest auf kurze Sicht, aber werterhaltend über Generationen. Wer diesen langen Atem mitbringt, für den lohnt sich ein Immobilien-Investment."