Risiken bei ImmobilienfondsWie sicher sind Offene Immobilienfonds 2026 wirklich?

Offene Immobilienfonds gelten grundsätzlich als besonders risikoarme Geldanlage. Mit Kenntnis der wichtigsten Risikofaktoren und einem Blick auf das aktuelle Geschehen können Sie sich ein eigenes Urteil bilden.

Gerade im Jahr 2026 ist das Thema aktueller denn je. Der Immobilienmarkt befindet sich im Umbruch und nach mehreren Krisenjahren stehen die Zeichen auf Erholung. Doch es ist noch ein Stück Weg zu gehen und einige Offene Immobilienfonds spüren das deutlich. Nach langer Zeit sorgen vereinzelte Fondsschließungen wieder für Schlagzeilen und Anleger:innen fragen sich, wie sicher ihr Investment wirklich ist.

In diesem Ratgeber ordnen wir die Lage ein – mit Fakten, Expertenstimmen und einem klaren Blick auf das, was große, breit aufgestellte Fonds von kleineren Nischenanbietern unterscheidet.

Wieso Offene Immobilienfonds als verhältnismäßig risikoarm gelten

Wie sicher sind Offene Immobilienfonds im Vergleich zu Aktien und Anleihen?

Es ist wissenschaftlich belegt, dass Offene Immobilienfonds (OIFs) zu den eher sicherheitsorientierten Anlageklassen gehören. Eine aktuelle Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg hat Offene Immobilienfonds über einen Zeitraum von 20 Jahren (2004 bis 2025) systematisch mit Aktien (MSCI World) und europäischen Staatsanleihen verglichen. Das Gesamtfazit der Studienautoren: Offene Immobilienfonds sind rechnerisch nachweisbar ein wesentlicher Bestandteil langfristiger Anlagestrategien. Und in der Vermögenssicherung sind sie sicherer als alle anderen untersuchten Anlageklassen. In die Analyse flossen sieben der größten deutschen OIFs ein, darunter auch ein Fonds, der in der Finanzkrise abgewickelt wurde.

Prof. Dr. Steffen Sebastian, Studienautor und Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, bekräftigt trotz der aktuellen Marktturbulenzen: „Offene Immobilienfonds bleiben eine sinnvolle Art, in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt zu kaufen."⁴

Die Daten im Einzelnen²:

• Offene Immobilienfonds schwankten im untersuchten Zeitraum rund zehnmal weniger als Aktien und etwa dreieinhalb mal weniger als Anleihen.
• Im Rendite-Risiko-Verhältnis (Sharpe Ratio) schnitten OIFs mit 0,76 besser ab als Aktien (0,64) und deutlich besser als Anleihen (0,26). Das bedeutet: Für jede Einheit Risiko, die Anleger:innen eingehen, lieferten OIFs die höchste Rendite.
• Besonders aufschlussreich ist die Analyse des Verlustrisikos über verschiedene Haltedauern. Bereits ab einer Haltedauer von fünf bis sechs Jahren sinkt die Verlustwahrscheinlichkeit bei OIFs nahe null. Bei Aktien und Anleihen bleibt sie selbst nach über 20 Jahren noch messbar.
• Auch die durchschnittliche Verlusthöhe im Ernstfall nähert sich nur bei OIFs langfristig der Null, während sie bei Aktien auf konstantem Niveau verharrt.

Wie gering die Schwankungen tatsächlich sind, zeigt ein Blick auf die Praxis: hausInvest etwa hat über keinen Zeitraum hinweg eine monatliche Volatilität von mehr als 0,5 % überschritten. Zum Vergleich: Der MSCI World Real Estate Index erzielte über zehn Jahre zwar eine leicht höhere Durchschnittsrendite, verlor aber allein 2022 fast ein Viertel seines Wertes. Keine Anlageklasse dominiert dauerhaft, doch Offene Immobilienfonds rangieren gerade in Krisenjahren regelmäßig auf den oberen Plätzen.

Hinzu kommt, dass OIFs nahezu unkorreliert zu Aktien und Anleihen sind. Wenn es an den Börsen kracht, bewegen sich OIFs weitgehend unabhängig davon. Das macht sie zu einem wirkungsvollen Stabilisator im Portfolio.

Finanz-Expert:innen raten daher vorsichtigen Anleger:innen häufig zu Offenen Immobilienfonds. Auch diese sind nicht 100 Prozent sicher, gelten jedoch als eine der risikoärmsten Geldanlagen. Das heißt, im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten ist das Risiko niedrig, dass Ihr Investment an Wert verliert oder Sie einen Totalverlust erleiden. Gleichzeitig bieten OIFs eine solide, wenig schwankende Rendite.

Anleger:innen haben es darüber hinaus zu einem großen Teil selbst in der Hand, gewisse Risiken zu identifizieren. Wichtig dafür ist es, die größten Risiken samt Ursachen zu kennen und einen Fonds auf solche Risiken hin zu prüfen.

Bei Offenen Immobilienfonds handelt es sich primär um eine sicherheitsorientierte Geldanlage. Das ergibt sich unter anderem aus der breiten Streuung bezüglich Mieter:innen, Standorten und Nutzungsarten der Gebäude. Ein Faktor ist auch, dass Immobilien als Sachwerte einen physischen Eigenwert besitzen, der meist eine hohe Wertstabilität aufweist. Immobilien gelten deshalb grundsätzlich als solide Anlageklasse.

Gleichzeitig bestehen häufig langfristige Mietverträge, die regelmäßige Erlöse generieren. Die Rendite ist somit solide und wenig schwankend. Weiterhin sind bei einem Investment in Offene Immobilienfonds gesetzliche Mindesthaltefristen einzuhalten, sodass das angelegte Geld nicht immer sofort verfügbar gemacht werden kann. Dadurch eignen sie sich vor allem für mittel- bis langfristige Anlagen.

Immobilienfonds 2026: Marktlage, Fondsschließungen und was sie bedeuten

Was ist am Markt für Offene Immobilienfonds 2020 bis 2026 passiert?

Mehrere Krisen haben den Immobilienmarkt belastet: Corona, Zinswende, steigende Baukosten und die Rückkehr attraktiver Zinsprodukte. Offene Immobilienfonds verzeichnen seitdem anhaltende Mittelabflüsse, einzelne Fonds mussten deutliche Wertkorrekturen vornehmen und Anfang 2026 kam es zur ersten Fondsschließung seit über einem Jahrzehnt. Doch die Krise trifft nicht alle gleich: Die fünf größten Fonds erzielten 2024 im Mittel noch +1,9 %, hausInvest schloss auch 2025/2026 mit einer positiven Ein-Jahres-Rendite von 1,9 % ab.

Was genau hinter diesen Entwicklungen steckt:

Seit 2020 kommt die Welt von einer Krise in die nächste und das macht sich auch im Immobilienmarkt bemerkbar. Die Corona-Pandemie hat Hotel- und Shopping-Immobilien getroffen, zudem haben es qualitativ schwächere Bürogebäude mit dem Trend zu Home-Office schwer. Gestiegene Bau- wie Kreditkosten halten Transaktionen und Neubauten auf niedrigem Niveau.

Ab 2022 verschärfte sich die Lage weiter. Die Leitzinsen stiegen in kurzer Zeit deutlich an, Immobilienverkäufe gerieten ins Stocken und Neubauprojekte wurden unrentabel. Gleichzeitig wurden klassische Zinsprodukte wieder attraktiv und viele Anleger:innen wandten sich von Immobilienfonds ab. Laut Daten des Beratungshauses Barkow Consulting fließt seit Oktober 2023 Monat für Monat mehr Geld aus den Fonds als neues Kapital hinein. Insgesamt summieren sich die Nettoabflüsse aus Offenen Immobilienfonds mittlerweile auf über 13 Milliarden Euro.⁵

In der Folge mussten einige Fonds deutliche Wertkorrekturen in ihren Immobilienportfolios vornehmen. Besonders für Aufsehen sorgte Mitte 2024 die Abwertung eines großen Wohnimmobilienfonds um 17 Prozent, die auf die gesamte Branche abfärbte. Die Deka stufte daraufhin drei ihrer Fonds von Risikoklasse 1 auf Risikoklasse 2 hoch. Ein Gerichtsurteil Anfang 2025 zur Risikoklassifizierung Offener Immobilienfonds verunsicherte Anleger:innen zusätzlich.⁴⁶

Anfang 2026 schließlich hat erstmals seit über einem Jahrzehnt wieder ein Offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Betroffen war ein kleiner, spezialisierter Fonds mit nur 17 Immobilien, einem Volumen von 290 Millionen Euro und ohne eigenen Bankvertrieb. Die Fondsgesellschaft betont, dass die Schließung dem Schutz der verbleibenden Anleger:innen dient und nicht als Insolvenz zu verstehen ist. Der Fonds verdient weiterhin Mieteinnahmen bei einer Vermietungsquote von über 96 Prozent. Was auf den ersten Blick wie eine Zuspitzung der Krise wirkt, kann den Anleger:innen langfristig sogar helfen: Ohne Verkaufsdruck bleibt dem Management die Zeit, Immobilien zu marktgerechten Preisen zu veräußern, statt durch Notverkäufe Verluste hinnehmen zu müssen.⁴

Doch auch wenn der Markt insgesamt unter Druck steht, sind nicht alle Fonds gleich betroffen. Die fünf größten Offenen Immobilienfonds erzielten 2024 im Mittel noch ein Plus von 1,9 %, während der Branchendurchschnitt bei -1,3 % lag.³ hausInvest kam auch durch Corona und die Zinswende ohne ein einziges negatives Geschäftsjahr und schloss 2025/2026 mit einer Ein-Jahres-Rendite von 1,9 % ab.¹ Was die stabilen Fonds von den vorübergehend angeschlagenen unterscheidet, zeigt der nächste Abschnitt.

Immobilienfondskrise 2026: Warum sind manche Fonds stärker betroffen als andere?

Die Lage am Markt ist herausfordernd, doch sie trifft nicht alle Fonds gleich. Anleger:innen sollten nicht alle Produkte pauschal über einen Kamm scheren, denn die Unterschiede zwischen den Fonds sind erheblich. Sonja Knorr, die bei der Ratingagentur Scope den Bereich Immobilienfonds verantwortet, hält weitere Schließungen vor allem bei größeren Fonds für wenig wahrscheinlich: „Nach meinen Informationen ist bei den meisten Fonds ausreichend Liquidität vorhanden, um kündigende Zeichner auszuzahlen."⁴

Vor allem strukturelle Unterschiede sind entscheidend: die Qualität des Managements, Größe und Diversifikation des Portfolios, die finanzielle Ausstattung des Fonds sowie die Vertriebskraft des Anbieters. Das zeigen auch die Zahlen: Während der Branchendurchschnitt 2024 laut Scope bei -1,3 % lag, erzielten die fünf größten Fonds mit jeweils über 10 Milliarden Euro Fondsvermögen im Mittel noch ein Plus von 1,9 %.

Ein Grund für die wachsende Kluft liegt in der Vergangenheit. In den 2010er Jahren waren die Zinsen niedrig, Immobilien galten als sichere Anlage. So floss reichlich Geld in den Markt. Davon profitierten auch Fonds mit schwächeren Portfolios und weniger erfahrenem Management. Viele neue Produkte kamen an den Start, teilweise von Anbietern ohne nennenswerten Track Record. Doch seit die Zinsen gestiegen sind und der Markt sich verändert hat, zählen andere Qualitäten. Dr. Stefan Behrendt von der Commerz Real: „Alles, was jetzt an Gewinnen gemacht wird, ist aufgrund eines guten Wirtschaftens und einer guten Immobilienqualität und nicht durch Fremdeinflüsse induziert."

Ein zweiter Grund liegt in den Immobilien selbst. Behrendt sieht am Markt eine zunehmende Zweiklassengesellschaft: „Bei unseren Top-Objekten stehen die Mieter:innen bei uns Schlange. Teilweise wollen Bestandsmieter:innen vorzeitig zu einem höheren Preis verlängern, um sich jede freie Fläche zu sichern." Auf der anderen Seite gebe es Objekte, die so viel Instandhaltungsstau angehäuft haben, dass sich eine Modernisierung kaum noch rechne. Gebäude ohne Energieeffizienz werden laut Behrendt vom Markt zunehmend aussortiert, regulatorisch und durch die Mieter:innen selbst.

Ein dritter Grund ist die Qualität des Fondsmanagements. „Lage, Lage, Lage – das ist weiter wichtig, aber ist nicht mehr das einzige Kriterium", sagt Behrendt. Entscheidend sei heute auch, wie gut ein Objekt gemanagt wird, wie flexibel es sich anpassen lässt und ob es ESG-Standards erfüllt. Wer hier nicht liefert, finde keine Mieter:innen, egal wie zentral die Adresse. Während manche Fonds in der Krise Immobilien unter Druck verkaufen mussten, haben andere schon früh umgeschichtet, Nutzungsarten angepasst und Mietkonzepte modernisiert. Die Unterschiede zeigen sich gerade jetzt.

Für die Zeiten jetzt sieht Fondsmanager Mario Schüttauf hausInvest gut aufgestellt: „Keine Frage, der Immobilienmarkt steht vor einem herausfordernden Gesamtumfeld. Zugleich zeigt sich der Markt im Vergleich zu früheren Krisen jedoch erstaunlich stabil. So drohen keine massiven Leerstände. Einige Projektentwickler rutschen in die Insolvenz und einige Immobilienportfolios müssen Wertberichtigungen vornehmen. Aber dabei handelt es sich oft um notwendige Konsolidierungen.“

Wichtig ist laut Schüttauf, dass Offene Immobilienfonds mit der Zeit gehen – oder ihr sogar voraus sind: „Viele Büroimmobilien scheitern an den Ansprüchen der Nutzer:innen oder müssen dringend überholt werden. Für eigenkapitalstarke Investor:innen bieten sich hier attraktive Chancen. Für jene Immobilien, die sich in guten Lagen befinden, können Modernisierungskonzepte Wertsteigerungen erzielen. In anderen Lagen können sich hingegen eher Umnutzungen, beispielsweise zu Wohnen, anbieten.“

Lohnt es sich 2026 noch, in Offene Immobilienfonds zu investieren?

Die Zeichen stehen auf Stabilisierung und ein neuer Immobilienzyklus zeichnet sich ab. Prof. Dr. Steffen Sebastian von der Universität Regensburg rät Anleger:innen, Ruhe zu bewahren: „Offene Immobilienfonds bleiben eine sinnvolle Art, in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt zu kaufen." Auch die Ergebnisse seiner IREBS-Langzeitstudie, die wir weiter oben vorstellen, stützen diese Einschätzung.⁴

Auch Henning Koch, Vorstandsvorsitzender der Commerz Real, sieht die Lage gelassen: „Die aktuelle Lage macht mich nicht nervös, und sie ist ja auch nicht neu." Die Probleme hätten bereits vor einiger Zeit begonnen, als Bewertungen und Preise zu sinken anfingen. Wegen der zwölfmonatigen Haltefristen sehe man die Folgen teilweise erst jetzt. Auf die Frage, ob Offene Immobilienfonds angesichts der Zinswende eine Debatte um ihre Daseinsberechtigung führen müssten, antwortet Koch klar: „Das halte ich für übertrieben. Offene Immobilienfonds sind langfristige Anlageprodukte, und die zwischenzeitliche Schließung eines Fonds ist keine Katastrophe für die ganze Branche.“ Eine solche Aussetzung sei vom Regulator durchaus vorgesehen, um echten Problemen vorzubeugen."⁷

Die Marktdaten stützen diese Einschätzung. Die Europäische Zentralbank hat bis Juni 2025 die Leitzinsen in mehreren Schritten gesenkt. Seither steht der Einlagensatz stabil bei 2,25 Prozent⁸ und wird voraussichtlich auf diesem Niveau bleiben. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten zog 2025 laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken um 18 Prozent an.⁹ Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre sind in den meisten Segmenten weitgehend abgeschlossen. Der Preisverfall ist gestoppt, die Bewertungen haben sich stabilisiert.

Koch sieht darin den Beginn einer neuen Phase: „Wir stehen am Beginn eines neuen Immobilienzyklus, in dem wieder stärker die konkrete Objektauswahl, die richtige Strategie und die Assetmanagement-Kompetenz im Vordergrund sind, all das, wofür die Assetklasse Immobilien eigentlich stehen sollte." Zu erwarten sei ein eher langsamer, dafür robuster Aufschwung, der nicht alle Standorte und Nutzungsarten gleichermaßen erfasse. Inmitten geopolitischer Krisen und Umbrüche suchten viele Anleger:innen nach sicheren Häfen. Immobilien in europäischen Kernmärkten mit inflationsbereinigt positiven Renditen und stabilen Mieterträgen dürften auf absehbare Zeit dazugehören.

Zusätzliche Perspektiven könnte das neue Standortfördergesetz (StoFöG) eröffnen. Offene Immobilienfonds könnten damit bis zu 15 Prozent ihres Volumens in erneuerbare Energien und Infrastruktur investieren.¹⁰ Für hausInvest entspräche das einem Potenzial von über 2 Milliarden Euro. Die Commerz Real verfügt bereits über die nötige Expertise: Seit 2005 investiert sie in Solarenergie, seit 2016 auch in Windkraftanlagen, und verwaltet heute über 56 Solarkraftwerke und mehr als 43 Windparks in Europa.

Daraus lässt sich schlussfolgern: Auch Offene Immobilienfonds haben mit Krisen zu kämpfen, doch sie sind so konstruiert, dass sie selbst durch diese Zeiten unaufgeregt durchkommen können. Die Performance der Vergangenheit ist kein Garant für die Zukunft, unterstreicht aber die Ausrichtung Offener Immobilienfonds: Sie sind bestrebt, solide, stabile Erträge für die Anleger:innen zu erwirtschaften. Das Ziel ist nicht die höchste, sondern eine planbare und zuverlässige Rendite. Offene Immobilienfonds behalten ihre Berechtigung als Baustein in einem diversifizierten Depot, und zwar als Langfristinvestment, nicht als Tagesgeldersatz.

Die Risiken Offener Immobilienfonds im Detail

Die größten Risiken Offener Immobilienfonds lassen sich in drei Gruppen aufteilen: Das Liquiditätsrisiko, das Portfolio-Risiko und das Risiko im Fondsmanagement selbst. Deshalb sollten Sie niemals auf einen sorgfältigen Fonds-Check verzichten, bevor Sie Ihr Geld anlegen.

Das A und O bei der Auswahl des richtigen Fonds ist es, folgende Aspekte gezielt zu überprüfen:

1. Wer ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), wo hat sie ihren Sitz und wie renommiert ist sie?
2. Wie groß ist der Offene Immobilienfonds bzw. sein Fondsvolumen? Wie breit gestreut ist das Portfolio?
3. Wie schätzen Ratingagenturen den Fonds bzw. seine Sicherheit ein?

Worauf Sie außerdem achten müssen und welche Risiken sich dadurch für Sie ergeben können, erfahren Sie jetzt.

Das Liquiditätsrisiko

Bei Einschätzung des Liquiditätsrisikos geht es um die Frage, auf welche Geldreserven der Fonds für den laufenden Zahlungsverkehr zurückgreifen kann. Sowohl eine zu geringe als auch eine zu hohe Liquidität können ein Risiko für Ihre Geldanlage bedeuten. Deshalb legt die BaFin fest, dass Offene Immobilienfonds mindestens 5% und höchstens 49% ihres Fondsvermögens liquide halten dürfen.

Verfügt ein Fonds über zu geringe Liquidität, muss er den Kauf neuer Immobilien womöglich über teure Kredite finanzieren. Das kann sich wiederum negativ auf die Rendite auswirken. Oder es muss an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Bestandsimmobilien gespart werden, sodass die Immobilien mit der Zeit an Wert verlieren.

Im schlimmsten Fall führt zu geringe Liquidität dazu, dass ein Fonds schließen muss und es für Anleger:innen zu einem sogenannten Ausfall des angelegten Vermögens kommt. Dieses Schreckensszenario ist seit einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 zum Glück heute unwahrscheinlich. Zum Schutz der Privatanleger:innen wurden Kündigungs- und Mindesthaltefristen eingeführt, die verhindern, dass Anleger:innen ihr Geld plötzlich aus dem Fonds abziehen und die Liquidität des Fonds einschränken.

Stecken viele Anleger:innen auf einmal ihr Geld in einen Fonds, kann er zeitweise über eine zu hohe Liquidität verfügen. Wenn sich jedoch im gleichen Zeitraum keine passenden Kaufobjekte finden lassen, setzen Fondsmanager aus der Not heraus temporär auf sichere, schnell verfügbare Produkte – diese werfen jedoch in der Regel kaum Rendite ab.

Manch ein Fondsmanager kann dann auch mal nervös werden und eine Immobilie überteuert kaufen, die sich im Nachhinein als Fehlinvestition erweist. Auch solche Situationen können bei den Anleger:innen für niedrigere Renditen sorgen.

Zur Einordnung: Als gesund gilt in der Regel ein Wert zwischen 10 Prozent und 20 Prozent, der genug Spielraum für Rückgaben und Ankäufe lässt, ohne die Rendite durch zu viel ungenutztes Kapital zu verwässern. hausInvest liegt mit einer Bruttoliquidität von rund 12 Prozent und einer Fremdkapitalquote von 15,2 Prozent (bei einer zulässigen Obergrenze von 30 Prozent) in einem Bereich, den auch die Rating-Agentur Scope positiv bewertet.

Das Portfolio-Risiko

Auch wenn schlichtweg auf die falschen Immobilien (Lage, Qualität) oder zu viel auf sogenannte Projektentwicklungen gesetzt wurde, lauern Gefahren im Portfolio. Letzteres bedeutet, dass man für eine höhere Rendite zu einem frühen Projektzeitpunkt in der Bauphase einkauft. Doch gerade beim Bau – gerade bei Großprojekten – kann viel falsch laufen. Ein erfahrener Fondsmanager mit der nötigen Expertise minimiert diese Risiken, ein großer Fonds kann Fehlschüsse verkraften.

Größe des Portfolios

Besteht ein Fonds nur aus drei Dutzend Immobilien, dann können sich die einzelnen Anlagerisiken nur sehr begrenzt über verschiedene Lagen, Nutzungsarten und Mieter verteilen. Je kleiner das Portfolio ist, umso abhängiger sind Sie also vom Erfolg einer einzelnen Immobilie.

Zum Vergleich: hausInvest investiert in 160 Immobilien in 17 Ländern. Der kürzlich geschlossene Fonds hatte 17 Immobilien in drei Regionen Deutschlands.

Geografische Lagen

Ein kleiner Fonds kann eine breite Streuung über verschiedenste Regionen nur sehr begrenzt leisten. Auch hier spielt die Strategie eine Rolle. Mancher Offene Immobilienfonds setzt ganz bewusst auf Schwellenländer oder eine einzige Region. So erhofft sich der Fondsmanager eine höhere Rendite, wenn seine Wette auf den anhaltenden Immobilien-Boom aufgeht. Das heißt aber auch: Hätte er ausschließlich in Südeuropa investiert, wäre der Fonds von der Euro-Krise besonders stark betroffen.

Ein Fonds mit Objekten in ganz Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum übersteht auch Krisenzeiten unbeschadeter. Die einzelnen Regionen und Märkte können sich gegenseitig ausbalancieren und die Risiken können gut aufgefangen werden.

Streuung über Nutzungsarten

Je mehr verschiedene Gebäude- und damit auch Nutzungsarten in einem Fonds versammelt werden, desto besser können Risiken vermieden werden. Wenn ein Fonds beispielsweise nur in Wohnimmobilien investiert, ist er der Entwicklung auf diesem einen Markt ausgeliefert. Daher ist ein breit aufgestelltes Portfolio deutlich sicherer. Häufig befinden sich darin:

• Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Mehrzwecknutzung werden viel gesucht.
• Kommerzielle Immobilien, wie z.B. Einkaufszentren – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden.⁴ Diese waren schon vor der Corona-Krise angezählt.
• Wohnimmobilien, die mittlerweile vermehrt unter den Schlagwörtern Urban Living oder Temporäres Wohnen gehandelt werden – vielfach mit Fokus auf Mieter:innen, die möglicherweise nur für ein Jahr geschäftlich in einer Metropole residieren und eine fertig eingerichtete Wohnung bevorzugen. Unser OIF hausInvest legt als passende Beimischung im Portfolio sein Augenmerk vor allem auf Wohnimmobilien in Ballungsräumen mit starkem Bevölkerungswachstum.
• Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Restwährungsrisiko

Dieses Risiko finden Sie vor allem in Portfolios, die auf unterschiedliche Märkte mit unterschiedlichen Währungen setzen. Fällt dann eine Währung gegenüber der anderen im Kurs, können sogenannte Restwährungsrisiken auftreten. Beim Kauf neuer Objekte kann das für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen, wenn der Währungskurs zum Zeitpunkt des Kaufs günstig steht.

Das Risiko im Fondsmanagement

Einer der größten Vorteile von Offenen Immobilienfonds ist, dass Sie in hochwertige Immobilien investieren und Ihnen das gesamte Management vom Kauf über die Vermarktung der Immobilie bis zur Miete und Instandhaltung abgenommen wird. Doch wenn Sie diesen Auftrag in die falschen Hände geben und der Fonds schlecht gemanagt wird, kann das leider auch nach hinten losgehen.

Die meisten Fondsmanager:innen werden größeres Fachwissen aufweisen als der Durchschnittsbürger. Aber innerhalb dieser Berufssparte gibt es Abstufungen in der Qualität und so sind auch Fondsmanager nicht davor gewappnet, in Fallen zu tappen.

Zu geringe Streuung

Wenn ein Management zu wenig im Bereich Nutzungsarten streut, ist der Fondserfolg abhängig von der Performance in einigen wenigen Branchen. Deshalb kann es in manchen Fällen durchaus riskant sein, wenn die Immobilie von einzelnen Großmietern genutzt wird. Zum einen können die Einnahmen geringer ausfallen, wenn ein einzelner Großmieter einen niedrigeren Quadratmeterpreis zahlt als viele kleinere. Zum anderen können sie bei kurzfristiger Kündigung ein großes Loch in die Mieteinnahmen reißen. Das kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass eine Immobilie mit Verlust verkauft werden muss.

Als Fondsmanagement kann man jedoch versuchen, diesem Risiko durch die Entwicklung langjähriger Partnerschaften und durch eine gute Zusammenarbeit entgegenzuwirken. Wie hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf sagt: „Geht’s dem Mieter gut, geht’s uns gut“

Ankauf zu teurer Immobilien

Viele Risiken und Probleme mit Portfolios gehen darauf zurück, dass Immobilien zu teuer eingekauft werden: Unterlaufen Fondsmanager:innen Fehlkalkulationen mit teuren Fondsimmobilien, bedeutet das schnell große Verluste – und die schlagen sich negativ auf Ihre Rendite nieder.

Häuft sich dieser Fehler, weil das Management beispielsweise in einer überhitzten Phase zu viel eingekauft hat, kann das eine ernsthafte Gefahr für den Fonds darstellen. Daher ist ein grundsätzliches Risiko für Offene Immobilienfonds das allgemeine Preisniveau. 

Niedrige Vermietungsquote

Werden zu wenige Fondsimmobilien zuverlässig vermietet, kann das ebenfalls auf ein fehlerhaftes Fondsmanagement zurückgeführt werden. Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand; wenn aber das Management die individuellen Bedürfnisse seiner Mieter:innen nicht bedienen kann, drohen hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite niederschlägt. Deshalb wird in der Regel eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Liegt sie weit darunter, sollten Sie die Finger von dem Fonds lassen.

hausInvest liegt aktuell bei einer Vermietungsquote von 93,3 %, bei ca. 4.000 Mietern über 13 Nutzungsarten verteilt.

Zu kleines Partner-Netzwerk

Kein Fonds hat die Expertise für den globalen Markt. Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn, wenn man in Warschau und Tokio investiert. Auch Insider-Wissen über Faktoren wie die lokale Konjunktur oder Mieter-Potenzial ist nötig. Um stets vernünftige Entscheidungen zu treffen, braucht der Fondsmanager zuverlässige Partner – und muss sich die Kooperation auch leisten können.

Zu hohe Quote institutioneller Anleger

Lässt der Fondsmanager zu viele institutionelle Anleger in das Portfolio, ist das meist keine weise Entscheidung. Viele KVGs haben sich eine Quote selbst verschrieben, zum Beispiel dass nur wenige Prozente der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden.

Auch das oben beschriebene Liquiditätsrisiko ist seit der Gesetzesänderung 2013 minimiert. Dennoch sind Offene Immobilienfonds hauptsächlich ein Produkt für Privatanleger:innen. 

Übertragung bzw. Verschmelzung von Fondsvermögen

Bei einer Übertragung wird das vorhandene Fondsvermögen auf ein anderes Fondsvermögen zugeschrieben. Erfolgt ein Übertrag eines Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen, handelt es sich um eine Verschmelzung.

Die Anleger:innen haben in beiden Fällen die Möglichkeit, ihr Geld innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zurückzuerhalten. Möchten sie ihre Anteile nicht zurückgeben, erhalten sie Anteile an dem übernehmenden Sondervermögen.

Kündigung des Verwaltungsvertrags

Es besteht die Möglichkeit, dass das Fondsmanagement den Vertrag, der die Verwaltung des Fondsvermögens regelt, kündigt. Unter der Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kann dies ohne eine Angabe von Gründen erfolgen. Eine Ausnahme bezüglich der Kündigungsfrist besteht nur dann, wenn in den Anlagebedingungen eine längere Zeitspanne festgelegt wurde. Grundsätzlich hat die Kündigung des Vertrages zur Folge, dass der Fonds geschlossen und abgewickelt, also ausgezahlt, wird.

Ihre persönlichen Risiken

Die bisher genannten Risiken wirken sich somit erstmal nur indirekt auf Sie aus, da sie in erster Linie den Fonds betreffen. Doch wie genau machen sich diese Risiken bei Ihnen persönlich bemerkbar?

Nun, da ist zunächst die geschmälerte Rendite, wenn Ihre Anlage nicht das abwirft, was Sie sich erhofft haben. Das ist sicherlich ärgerlich, aber über einen vorübergehenden Zeitraum verschmerzbar.

Ein persönliches Risiko ist auch die Verfügbarkeit im Einzelfall. Sollten Sie plötzlich Ihre Geldanlage benötigen, hindern die gesetzlichen Kündigungs- und Mindesthaltefristen Sie daran, die Geldanlage vorschnell aufzulösen. Daher eignen sich Offene Immobilienfonds eben für die mittel- bis langfristige Anlage und sollten nur gekauft werden, wenn Sie zuvor eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zur Seite gelegt haben, zum Beispiel für den Urlaub oder falls im Haushalt eine Reparatur anfallen sollte.

Zwar können Sie Ihre Anteile im Fall der Fälle auch an der Börse verkaufen, doch wenn der Wert genau in dem Moment niedrig ist, müssen Sie Preisabschläge hinnehmen. Das nennt sich Kursverfallsrisiko.

Genau diese gesetzlichen Regelungen zu Kündigungs- und Mindesthaltefristen tragen aber gleichzeitig auch dazu bei, eines der größten Anlagerisiken zu reduzieren – die Insolvenz des Fonds. In der Vergangenheit kam es nämlich vor, dass (hauptsächlich institutionelle) Anleger ihre Anteile zurückgaben und ausgezahlt werden wollten. Reicht die Liquidität des Fonds dazu nicht aus, müssen die Fondsanteile eingefroren werden.  

Das heißt, es sind keine Rückgaben mehr möglich. Nach 30 Monaten wird über die Weiterführung des Fonds entschieden. Kann er seine Anteilseigner wieder auszahlen (beispielsweise, weil ausreichend Immobilien verkauft werden konnten), öffnet er wieder. Andernfalls werden alle Immobilien nach und nach verkauft und die Anleger:innen ausgezahlt. Dies geschieht allerdings in der Regel mit (Teil-) Verlusten der Geldanlage.

Selbst in der Finanzkrise 2008, dem bisher schwersten Stresstest für die Branche, kam es bei keinem der betroffenen Fonds zu einem Totalverlust. Die durchschnittlichen Verluste lagen bei 22 Prozent. Besonders stark betroffen waren junge Offene Immobilienfonds ohne ausreichende Risikostreuung oder Fonds, die in erster Linie auf Kreditfinanzierungen gesetzt haben. Das größte Risiko liegt darin, auf den falschen Fonds zu setzen. 

Mit welcher Rendite Sie bei Offenen Immobilienfonds rechnen können

Wie Sie nun wissen, sind Offene Immobilienfonds eine risikoarme Geldanlage. Dementsprechend wird die Rendite bei Ihrem Investment auch nicht durch die Decke schießen. Das ist aber auch nicht der Sinn dieser Geldanlage. Offene Immobilienfonds sind darauf ausgelegt, für ihre Anleger:innen eine solide, stabile Rendite zu erzielen. Das Ziel ist nicht die Maximierung, sondern planbare und zuverlässige Gewinne. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass es dabei große Unterschiede zwischen den Fonds gibt: Während der Branchendurchschnitt 2024 laut Scope bei -1,3 Prozent lag, erzielten die fünf größten Fonds im Mittel noch ein Plus von 1,9 Prozent.³

Gut aufgestellte Fonds wie hausInvest konnten auch in diesem Umfeld solide Ergebnisse liefern und schlossen das Geschäftsjahr 2025/2026 mit einer Ein-Jahres-Rendite von 1,9 Prozent ab¹. Und als langfristig ausgelegte Geldanlage stehen die Chancen bei Offenen Immobilienfonds gut, dass sich temporäre Schwankungen über die Zeit wieder ausgleichen.