Smart Buildings 2Amsterdam – gebaut für die Zukunft

Das erste Smart-Building mit Brief und Siegel. Jetzt mehr zu der hausInvest Immobilie 2Amsterdam erfahren.

Wer heute geschäftlich nach Amsterdam reist, wird häufig das jüngst entstandene Geschäftsviertel Zuidas ansteuern. Die Konzentration wichtiger Firmen und die vorbildliche Verkehrsanbindung machen es zu einem attraktiven Standort . Mit dem Projekt "2Amsterdam" haben hausInvest und der Entwickler Provast jetzt zwei Bürotürme dort in ein echtes Zukunftsobjekt verwandelt: in das weltweit erste Gebäude, das die Zertifizierung für das neue globale SmartScore Siegel trägt.

Von außen sieht man den "2Amsterdam" ihre Einzigartigkeit kaum an. Den Besucher:innen präsentieren sich die beiden Türme als gemischtes Doppel: Der Büroturm bietet 20.000 Quadratmeter Mietfläche und 376 Tiefgaragenstellplätze. Der zweite beherbergt das Vier-Sterne Innside By Meliá Hotel mit 328 Zimmern. Weitgehend unsichtbar bleibt das neuartige Innenleben der Gebäude.

So hat sich das Turmpaar bereits das internationale Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) in der Kategorie Excellent verdient. Das SmartScore Siegel der Nichtregierungsorganisation WiredScore bestätigt zusätzlich alle Eigenschaften, die 2Amsterdam zu einem echten, ganzheitlichen Smart-Building machen.

Was aber ist das – ein "Smart-Building"? Ist das ein neuer Begriff für ein "Smart-Home", von dem man schon gehört hat und in dem Alexa das Licht anschaltet? Oder doch ein bisschen mehr?

In erster Linie, so viel gleich vorweg, ist es ein Gebäude für Menschen: als Nutzer oder Mieter. Als Eigentümer oder Besucher. Oder als jemanden, der niemals in seinem Leben einen Fuß in das Gebäude setzt … aber auf einem Planeten mit sauberer Luft und gesunder Umwelt leben möchte. Ein Smart-Building ist darauf eingerichtet, all diesen Interessen Rechnung zu tragen (vgl. Grafik 1):

• In und mit einem Smart-Building sollen Menschen sich wohlfühlen. Als Arbeitsplatz ist es flexibel und kann sich den Bedürfnissen und Wünschen seiner Nutzer:innen anpassen.
• Eine intelligente Steuerung sorgt für möglichst niedrige Betriebskosten und gleichzeitig für Nachhaltigkeit u.a. durch eine verbesserte CO2-Bilanz über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.
• Es ist für zukünftige Entwicklungen offen und kann sich neuen Anforderungen anpassen.

Diese Kernmerkmale erfüllt das Smart-Building durch eine Reihe von Funktionen. Dabei unterstützt es nicht nur Naheliegendes wie Gesundheit und Wohlbefinden der Nutzer:innen. Berücksichtigt werden auch Nutzungsaspekte, an die man früher kaum dachte:

• So sollte das Smart-Building an jedem Punkt und für alle optimal nutzbar sein. Dazu gehören z. B. auch die digitale Unterstützung des Besucher-Check-ins, der Buchung von Besprechungsräumen oder der Belegungserkennung.
• Ob fürs Frühstücksbrötchen, das Druckerpapier oder den großen Firmenevent – das Smart-Building unterstützt Anlieferungen und externe Services und ermöglicht den Nutzer:innen, dafür auch Vorschläge oder Feedback abzugeben.

Darüber hinaus lassen sich in einem Smart-Building alle Gebäudefunktionen digital steuern, überwachen und dokumentieren. Dazu gehören Grundmerkmale wie eine optimale Luftqualität, Temperatur, Sauberkeit und Wartung sowie eine intelligente Steuerung der Beleuchtung. Daneben bietet das Smart-Building ein digitales Management für die Entsorgung, die Ladestationen für Elektrofahrzeuge, die Instandhaltung und die Gebäudesicherheit.

Grundlage all dieser Funktionen sind digitale Technologien und Verfahren. Dies beginnt mit der sogenannten Konnektivität aller Anlagen, d.h. sie können über digitales Netz angesprochen werden. Diese Vernetzung muss sicher vor unrechtmäßigen Eingriffen sein und die Anforderungen des Datenschutzes erfüllen. Außerdem muss sie belastbar sein und mitwachsen können, wenn neue Bandbreiten z. B. Erweiterungen der Leistung möglich machen.

Schließlich gehört zu einem Smart-Building auch eine Gesamtstrategie ("Governance"):

• Sie beschreibt, wie bestehende und neue Technologien eingesetzt werden,
• legt den Fahrplan für zukünftige Verbesserungen fest,
• definiert Kennwerte einer optimalen Nutzung
• und sichert die Mitwirkung der Eigentümer:innen und Nutzer:innen z. B. durch Rückmeldungen oder Wünsche hinsichtlich Ausstattung und Netzwerkintegration.

Der Nutzen eines Smart-Building ist also vielfältig. Die Menschen, die darin leben oder arbeiten, erleben eine neue Dimension von Wohlbefinden und Sicherheit. Faktoren wie Teamarbeit, Klima, Beleuchtung, Verbrauchskosten, aber auch Besuchsverkehr oder Anlieferung lassen sich auf nie gekannte Weise optimal einstellen und nutzen. Eine wichtige Voraussetzung für all diese Funktionen erfüllen heute übrigens bereits über 80 Prozent der Büroimmobilien im Portfolio von hausInvest: Sie sind konnektiv, d.h. auf eine digitale Vernetzung eingerichtet.

Dabei verkennt man bei dem Fonds nicht die Bedeutung von Datenschutz, Privatsphäre und informationeller Selbstbestimmung. Zu diesem Thema entwickelt hausInvest zur Zeit einen Kriterien- und Wertekatalog, in dem die Regeln für die Datenströme verantwortungsvoll und gesetzeskonform festgelegt werden.

Insgesamt arbeitet hausInvest mit Sustainable4Life konsequent daran, im gesamten Portfolio CO₂-Emissionen zu reduzieren, den Energieverbrauch zu optimieren und neue Potenziale zur Verbesserung der Nachhaltigkeit zu erschließen. Ein Beispiel ist das aktuell definierte Ziel, den Bestand der Wohneinheiten im Fonds von heute rund 1.600 auf mittelfristig 10.000 zu steigern (ein großer Teil davon gefördert). Dies stärkt die Zukunftsfestigkeit des Fonds und hilft, die Anforderungen der EU an Nachhaltigkeit bei Finanzprodukten zu erfüllen: So darf hausInvest sich heute auch als "nachhaltiges Finanzprodukt gemäß Artikel 8 EU Offenlegungsverordnung" bezeichnen.

Als erster mit dem SmartScore zertifizierte Gebäudekomplex sind die 2Amsterdam zugleich ein Meilenstein im Engagement von hausInvest, die ESG-Ziele der UNO (siehe Kasten) und der EU in praktisches Handeln umzusetzen. So hat der Offene Immobilienfonds der Commerz Real schon frühzeitig mit "Sustainable4Life" eine umfassende Nachhaltigkeitsstrategie entwickelt, die heute in vielen Bereichen zum Tragen kommt:

Beim Ankauf von Immobilien werden deren Nachhaltigkeitsstatus zu erhoben und notwendige Verbesserungen eingeplant.
Für alle Allgemeinflächen im Bestand werden wichtige Grunddaten zu CO2, Energie, Wasser und Abfall erfasst; in Deutschland und Frankreich werden diese Bereiche zudem zu 100 Prozent mit Ökostrom versorgt.
Einen weiteren Meilenstein erreichte hausInvest im September 2019: Das Büroportfolio des Fonds wurde von WiredScore auf Kriterien für digitale Infrastruktur wie Mobilfunkempfang, Internetanbindung usw. geprüft und bewertet. Das Ergebnis: Über 80 Prozent der hausInvest Büro-Immobilien haben das WiredScore-Zertifikat in Gold oder sogar in Platin erhalten. Damit ist hausInvest der erste Offene Immobilienfonds mit einer konsequenten Strategie für digitale Infrastruktur auf Portfolioebene.

ESG	Abkürzung für die drei wichtigsten Bereiche einer nachhaltigen Entwicklung auf Basis des Pariser Klimaabkommens der UNO, steht für Environmental, Social und Governance.
Environmental	Umweltbezogene Kriterien wie z. B. Klimaneutralität, Schonung natürlicher Ressourcen, Schutz von Gewässern und Artenvielfalt.
Governance	Kriterien für das Verhalten eines Managements oder eine Regierung wie z. B. Einhaltung von Regeln ("Compliance"), Risikoüberwachung oder Bekämpfung bzw. Verhinderung von Korruption.
Offenlegungs-Verordnung	EU-Regelung: Wo Finanzdienstleister in ihren Strategien, Prozessen und Produkten eine Nachhaltigkeit gemäß ESG-Kriterien beanspruchen, müssen sie seit dem 10.03.21 die entsprechenden Fakten offenlegen – z. B. auf ihrer Website, in Prospekten und Jahresberichten.
Smart Building	Gebäude, dessen gesamte technische Ausstattung digital vernetzt ist und damit eine vollständige, zentrale Steuerung und Kontrolle aller entsprechenden Geräte und Funktionen erlaubt (vgl. Grafik).
Smart Grid	Digitales Netzwerk z. B. zur Steuerung und Überwachung aller Geräte und Funktionen eines Smart-Buildings.
Social	Soziale Kriterien wie z. B. Beachtung der Arbeitsbedingungen oder Förderung eine Geschlechter- und Altersgerechtigkeit.