Immobilien-InvestmentCore-Immobilien als Investment: Stabiler Baustein oder überschätzter Luxus?

Was genau sind Core-Immobilien?

Sogenannte Core-Immobilien gelten als Crème de la Crème des Immobilienmarktes. Was sie auszeichnet, sind 1A-Lagen in internationalen Großstädten und Ballungszentren. Eine hochwertige, moderne Ausstattung. Eine ausgezeichnete infrastrukturelle Anbindung. Und nicht zuletzt: Erfolgreiche Mieter:innen. 

Meistens handelt es sich bei Core-Objekten deshalb um gewerbliche Immobilien, vor allem um Büroimmobilien. Genutzt werden diese Flächen in der Regel von sehr bonitätsstarken Mieter:innen wie internationalen Unternehmen und Konzernen. Gute Bonität und langfristige Mietverhältnisse sind im Core-Segment sehr wichtig: So wird für möglichst stabile Einnahmequellen gesorgt.

Der Begriff „Core“ bezeichnet aber nicht nur eine Art von Immobilien in bestimmten Lagen, sondern sagt auch etwas über die Risikoklasse dieser Immobilien aus: Da Core-Immobilien so hochwertig sind, in besten Lagen errichtet werden und eine gute Mieterstruktur haben, gelten sie als relativ risikoarm. Der Grund: Flächen von solcher Qualität sind immer heiß begehrt – sogar dann, wenn der restliche Immobilienmarkt es nicht vermuten lässt.

Diese Entwicklung bestätigt auch Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real AG: „In den Kernmärkten haben wir kaum Leerstände, teilweise nur 2 bis 3 Prozent. Bei Top-Objekten stehen die Mieter:innen Schlange." Am anderen Ende der Skala zeigt sich ein ganz anderes Bild: „Nehmen wir das Beispiel Frankfurt: In Randlagen wie Niederrad kriegt man kein Objekt mehr vermietet, kein Objekt mehr verkauft. Im Bankenviertel dagegen ist alles dicht."

Wie haben sich Core-Immobilien zuletzt entwickelt?

In den letzten Jahren – durch Corona, Krieg, Inflation und gestiegene Zinsen – hat der gesamte Immobilienmarkt etwas an Antrieb verloren. Kredite wurden durch die hohen Zinsen unattraktiver, die sinkende Kaufkraft hat den Handel mit Immobilien verlangsamt. Gerade Immobilien in weniger zentralen und ländlichen Lagen haben unter den schwierigen Marktbedingungen gelitten, der Leerstand hat zugenommen, Mietpreise sind eingebrochen.

In zentralen Stadtlagen wiederum hat sich die Situation etwas anders entwickelt. Auch hier hat die Dynamik zwischenzeitlich nachgelassen und der Leerstand zugenommen. Doch prestigereiche Core-Immobilien waren hier klar im Vorteil: Wie hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf berichtet, wurden zwar insgesamt weniger Büroflächen angemietet als zuvor, doch dafür waren moderne und zentral gelegene Immobilien von hoher Qualität umso stärker nachgefragt.¹ Von dieser Entwicklung profitiert sein Immobilienfonds enorm: „Weil beim hausInvest Lage- und Objektqualität seit jeher im Fokus stehen, sind die Leerstände niedrig und die Mieterträge stabil“, so Schüttauf.

Die erhöhte Nachfrage nach modernen, hochwertigen Flächen lässt sich vor allem an den Mietpreisen ablesen: In den Premium-Lagen deutscher und internationaler Metropolen sind die Mieten stetig angestiegen und erreichen bei Büroflächen aktuell sogar neue Höchstwerte. In München etwa hat die Spitzenmiete laut JLL zuletzt die Marke von 60 Prozent pro Quadratmeter überschritten – Tendenz steigend.²

Die bleibende Nachfrage ist schließlich auch Immobilien-Investments zugute gekommen, die in ihrer Anlagestrategie auf einen starken Anteil an Core-Immobilien gesetzt haben. Auch der Offene Immobilienfonds hausInvest verfolgt diese sogenannte „Manage-to-Core“-Strategie: Rund 145 Immobilien hat der Fonds in seinem Portfolio, ganze 85% davon befinden sich in internationalen A-Lagen, also in zentralen Stadtlagen mit sehr guter Anbindung und Infrastruktur. Das hat stark dazu beigetragen, dass der Fonds auch in den letzten Jahren eine positive Wertentwicklung und stabile Renditen für seine Anleger:innen erzielen konnte.³

Wie hat sich das Verständnis von Core-Immobilien gewandelt?

Lange Zeit galt im Immobiliengeschäft ein einfaches Mantra: Lage, Lage, Lage. Wer ein Objekt in bester Innenstadtlage besaß, konnte sich entspannt zurücklehnen. Doch diese Zeiten sind vorbei. „Lage ist wichtig, aber ist nicht mehr das einzige Kriterium", sagt Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real AG. Was also ist hinzugekommen? Behrendt sieht heute drei weitere Faktoren, die über Erfolg oder Scheitern einer Immobilie entscheiden: Energieeffizienz, Flexibilität und aktive Bewirtschaftung.

Das Ergebnis dieser neuen Anforderungen ist eine wachsende Kluft zwischen zukunftsfähigen und veralteten Objekten. „Es entsteht definitiv eine Zweiklassengesellschaft", so Behrendt, „und die Schere wird immer weiter auseinandergehen."

Fazit: Core-Immobilien bleiben sinnvoll – heute mehr denn je

Hochwertige Immobilien in den gefragtesten Metropolen der Welt werden immer Bestand haben. Dieser Grundgedanke hat sich durch viele Marktzyklen bewährt und die hohe Nachfrage nach Top-Flächen bestätigt ihn auch heute. Doch Selbstläufer sind sie nicht. Was eine Core-Immobilie ausmacht, hat sich gewandelt: Neben der Lage entscheiden heute Energieeffizienz, Flexibilität und aktives Asset Management über den langfristigen Erfolg.

Für Anleger:innen lohnt sich daher ein genauer Blick auf den Betreiber: Wer setzt sich mit diesen Entwicklungen auseinander? Wer investiert in Energieeffizienz und intelligente Gebäudenutzung, wer verlässt sich allein auf die Adresse?  

Die Spielregeln im Core-Segment haben sich verändert. Wer wie hausInvest weiß, worauf es heute ankommt, kann davon stark profitieren – sowohl heute als auch in den nächsten Jahrzehnten.