Warum können Immobilien 2026 die Konjunktur stützen trotz schwachem Neubau?
Trotz gebremstem Wohnungsbau bleibt der strukturelle Bedarf hoch und EU-Vorgaben machen energetische Sanierungen zum konjunkturellen Treiber. „Wir haben quasi Null Leerstand in den großen Metropolen, es wird kaum noch was gebaut“, sagt Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real AG. Gleichzeitig habe sich das Mietsegment zusätzlich verengt, weil viele Haushalte den Schritt vom Mieter zum Eigentümer aufgrund höherer Finanzierungskosten aufgeschoben hätten. Diese Gemengelage führe dazu, dass sich Nachfrage und Investitionen zunehmend auf den Bestand verlagern.
Schauen wir uns die Entwicklung der jüngeren Zeit etwas genauer an. Viele ihrer Antriebsfaktoren sind für den Moment gebremst, das zeigt sich z. B. daran, dass im Wohnungsbau 2024 deutlich weniger neue Wohnungen genehmigt wurden als im Vorjahr. Doch sie existieren nach wie vor und haben das Potenzial, ein Wiederanlaufen der Konjunktur zu stärken:
Strukturwandel, Zuwanderung, Brexit, der Wunsch nach neuen Wohn- und Lebensformen sowie die massiven Versäumnisse im Bereich Neubau – all diese Bedarfe sind durch Corona nicht verschwunden. Das BBSR sieht weiterhin einen hohen Bedarf von rund 320.000 neuen Wohnungen pro Jahr (Zeitraum 2023–2030).
Ebenso gibt es nach wie vor die EU-Klimaziele. Mit der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bleibt energetische Sanierung ein zentraler Treiber. Die Richtlinie ist seit 28. Mai 2024 in Kraft und muss bis 29. Mai 2026 national umgesetzt werden.
Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage in 2026?
Nächst dem Sparkonto in seinen verschiedenen Formen zählen Immobilien auch in 2026 zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Die eigene Behausung gilt als solide Altersvorsorge, Mieteinnahmen als bequeme Form eines passiven Einkommens.
Immobilie kaufen und selbst nutzen: Worauf Sie achten sollten
Bei einer längeren Eigennutzung sollten Sie besonders auf Lage und Infrastruktur achten: Die Eigentumswohnung oder das Häuschen mögen noch so viel Charme haben – doch der lässt meist nach, wenn wichtige Strukturen wie Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung zu weit entfernt sind. Außerdem steigen mit den Jahren die Instandhaltungskosten, die von Ihrem Gehalt oder – in späteren Jahren – Ihrer Rente gedeckt werden müssen.
Sie können aber auch Ihre eigene Immobilie erwerben und im Alter wieder verkaufen. Diese Möglichkeit ist an sich die risikoärmere Variante, doch auch hier tragen Sie das Standortrisiko: Verändert sich im Lauf der Jahre der Charakter der Umgebung, ist der Werterhalt bzw. die positive Wertentwicklung Ihrer Immobilie nicht unbedingt garantiert. Das könnte dann dazu führen, dass Sie im Verkaufsfall mit Verlusten rechnen müssen. Eine gute Lage und Objektqualität ist beim Erwerb einer eigenen Immobilie also unverzichtbar.
Ist es sinnvoll, Immobilien als reine Kapitalanlage zu erwerben?
Als reine Kapitalanlage lohnt sich Immobilienbesitz 2026 vor allem dann, wenn die Immobilie gut zu vermieten ist. Auch hier haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können die Immobilie gerade so lang halten, bis sie eine Wertsteigerung erreicht hat – und sie dann gewinnbringend verkaufen. Das lohnt sich eigentlich nur bei Immobilien, die Sie vermieten können. Regelmäßige Einnahmen durch Vermietung sind dann ein Zubrot, um die laufenden Kosten zu decken. Für Privatkäufer:innen gilt hierbei jedoch eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Sollten Sie die Immobilie also vorher veräußern, sind auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuern fällig.
Eine entscheidende Rolle spielt außerdem auch hier der Standort: Ihre Immobilie sollte sich dort befinden, wo Sie mit stabilen Wertsteigerungen planen können. Das muss nicht immer die modernste Immobilie in der zentralsten Metropollage sein, denn solche Immobilien – sogenannte Core-Immobilien – sind für Privatpersonen fast unbezahlbar.
Schauen Sie lieber nach möglichst hochwertigen und zentral angebundenen Immobilien in sogenannten B- und C-Städten wie Freiburg, Hannover, Dresden, Karlsruhe, Rostock oder Münster. Hier haben Sie größere Chancen, den Wert der Immobilie in den nächsten Jahren zu steigern. So bewertet das auch Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und stellvertretender Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft: „Lieber eine A-Lage in einer C-Stadt als eine C-Lage in einer A-Stadt“, so Sebastian.
Ihre zweite Möglichkeit, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben: Sie halten die Immobilie als passive Einkommensquelle, um so für die kommenden Jahre und Jahrzehnte vorzusorgen. Auch hierfür eignen sich eigentlich nur vermietete bzw. vermietbare Objekte. Denn selbst in Zeiten stagnierender oder fallender Immobilienpreise halten die Mietpreise noch eher ihr Niveau, insbesondere in Metropolregionen – das haben wir auch in den vergangenen Jahren wieder gesehen.
Hier bedarf es besonders genauer Kalkulation und sorgfältiger Auswahl von Objekt und Mieter:in, damit Sie nachhaltig ein ausreichendes passives Einkommen erzielen können. Eine einzelne Mieteinheit wird das selten leisten können.
