Konstant, verlässlich, stabil Großbritanniens Immobilienmarkt - Ein Fels in der Brandung

Ja, die britische Wirtschaft schwächelt – bedingt durch den Brexit stärker als andere Volkswirtschaften in Europa. Dennoch sind die Auslöser letztlich überall die gleichen. Das Abklingen der Pandemie hat allerorts die Verbrauchernachfrage und damit die Preise steigen lassen. Hinzu kamen die Lieferkettenprobleme sowie Energie- und Rohstoffpreise auf Rekordniveau als Folge des Krieges in der Ukraine. In Summe führte das im Vereinigten Königreich zu einem Inflationsniveau wie zuletzt in den 1980er-Jahren.

Der dadurch bedingte Abschwung wird gemäß CBRE – dem weltweit größten Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen im gewerblichen Immobiliensektor – in eine moderate Rezession münden, die voraussichtlich das ganz Jahr 2023 anhält, aber bereits 2024 in eine Wachstumsphase übergeht.¹

Angesichts steigender Preise und höherer Kreditzinsen schränken nicht nur Verbraucher ihre Ausgaben ein. Auch Unternehmen müssen im Interesse angemessener Margen Einsparmaßnahmen treffen – unter anderem beim Personal. Folglich ist mit einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit zu rechnen, die sich 2022 auf einem historisch niedrigen Stand befand. Die mit Arbeitsplatzverlust, niedrigerem Lohnwachstum und allgemeinem Kostenanstieg verbundene sinkende Kaufkraft wird sich im ersten Halbjahr 2023 in geringeren Einzelhandelsumsätzen widerspiegeln.

Um der nach wie vor hohen Inflation Paroli zu bieten, wird die Bank of England den Leitzins bis Jahresende auf etwa 4,5 Prozent erhöhen. Mit der sinkenden Inflation dürften ab Jahresmitte eine Neukonfiguration der Lieferketten sowie sinkende Rohstoffpreise einhergehen. Auch die Energiepreise sollen einer Prognose der Weltbank zufolge ihren Zenit überschritten haben und in diesem Jahr um elf Prozent sinken – ebenso wie die Agrarpreise, die um fünf Prozent nachgeben sollen, und die Metallpreise, für welche ein Rückgang von 15 Prozent im Vergleich zu ihren Durchschnittswerten von 2022 angenommen wird.

Auch wenn es erfahrungsgemäß einige Zeit dauert, bis die Preisnachlässe bei den Verbrauchern ankommen, dürfte sich die Kaufkraft bis Anfang 2024 erholt haben. In konkreten Zahlen prognostiziert CBRE einen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,9 Prozent im Jahr 2023 sowie eine wirtschaftliche Erholung und ein BIP-Wachstum um 1,7 Prozent im Jahr 2024.

Zu dem oben skizzierten Szenario passt die Annahme, dass mit der Rückkehr des Wachstums im ersten Quartal 2024 die Nutzernachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Industrieflächen steigen wird. Die Modelle von CBRE zeigen, dass die Gesamtrendite mit jedem Anstieg des BIP um einen Prozentpunkt um 0,7 Prozent steigt. Sobald sich die Inflation abschwächt und im Zuge dessen die Zentralbanken die Leitzinsen wieder senken, sinken auch die Kapitalkosten, was zu einer Neubewertung des britischen Immobilienmarkts führen wird. So gesehen können sich die Aussichten für neue Investitionen ab da sogar schnell verbessern.

Solange die Inflation auf hohem Niveau bleibt, werden die Gewinnspannen der Einzelhändler unter Druck geraten. Interessant ist dennoch, wie die Gewichtung zwischen Ladengeschäften und Onlinehandel ausfallen wird – tatsächlich ist letzterer seit dem Ende der Pandemie schneller zurückgegangen als erwartet. Das Bedürfnis der Verbraucher, in den physischen Einzelhandel zurückzukehren, war offenbar groß. Weshalb CBRE gut positionierte Unternehmen in guten Lagen sogar eine kleine Expansion in Aussicht stellt. Zudem rechnen die Branchenkenner mit weniger schwerwiegenden Geschäftseinbußen als während der Pandemie.²

Um Kunden – nicht zuletzt wegen steigender Logistikkosten – den Ladenbesuch schmackhaft zu machen, lenken die Betreiber die Verbraucher zurück in die Geschäfte. Die Strategie einiger großer Einzelhandelsunternehmen besteht darin, Kunden für die Rücksendung online gekaufter Artikel Kosten zu berechnen, während die Rückgabe im Laden weiterhin kostenlos ist. Aus der CBRE-Umfrage „Global Live-Work-Shop Survey“ geht hervor, dass sich das mit den Wünschen der meisten Befragten deckt. 

Des Weiteren ergibt sich aus der oben genannten Umfrage, wo die britischen Verbraucher an der Sparschraube drehen: insbesondere bei Konsumgütern, Restaurantbesuchen und Freizeitaktivitäten. Investiert wird hingegen in Unterhaltungsprodukte für zu Hause, um das seltener gewordene Ausgehen ein Stück weit zu kompensieren. Das, so CBRE, wird sich jedoch mit der Erholung der Kaufkraft wieder ändern, weshalb der Erlebnisbereich beste Chancen für langfristige Vermietungsstrategien erschließt. 

Im Jahr 2022 sind die Renditen von Einkaufszentren stabil geblieben und liegen nach wie vor über denen von Geschäften und Einzelhandelslagern. Da viele Unternehmen zudem die Pandemie zum Anlass genommen haben, ihre Portfolios umzustrukturieren, ist sowohl mit einem gleichbleibenden Preisniveau als auch mit stabilen Mieten und Leerstandsquoten zu rechnen. In Anbetracht der aktuellen Relation zwischen den Renditen des Einzelhandelssektors und der Erholung ihrer Performance seit der Pandemie erwartet CBRE, dass die Renaissance der Einkaufszentren im Jahr 2023 anhält. 

In der Assetklasse Büro trennet sich die Spreu noch weitaus deutlicher vom Weizen. Generell werden sowohl die steigende Arbeitslosigkeit wie auch das leicht rezessive Umfeld im Bürovermietungsmarkt Spuren hinterlassen. Die von CBRE erfasste Bürobeschäftigung in UK wird im Jahr 2023 voraussichtlich um ca. ein Prozent zurückgehen. Das wiederum wird den Flächenumsatz auf den britischen Büromärkten im Jahr 2023 um sieben Prozent gegenüber 2022 senken, wobei der prognostizierte Rückgang in Central London gedämpfter ausfallen dürfte als in anderen Märkten.

Trotz der sinkenden Nachfrage bleiben Flächen in bester Qualität – ob Neubau oder Renovierung – unverändert begehrt. Dafür spricht auch, dass 35 Prozent der in Entwicklung oder Sanierung befindlichen Bürofläche – 10,9 Millionen Quadratmeter –, die frühestmöglich im Jahr 2023 fertiggestellt werden, bereits vorvermietet sind.³

^{Büroflächen, die weder mit erstklassiger Lage noch mit Top-Ausstattung punkten können, werden hingegen stärker von Leerstand betroffen sein und mit langen Leerstandszeiten zu kämpfen haben.} 

Auf den meisten britischen Büromärkten haben sich die Spitzenrenditen im Jahr 2022 nach oben bewegt und konnten ein Plus von 15 bis 50 Basispunkten vorweisen. Ende des dritten Quartals 2022 lagen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien im Londoner West End (Kernmärkte Mayfair und St. James's) bei 3,5 Prozent, nachdem sie sich im dritten Quartal 2022 um 25 Basispunkte erhöht hatten. Damit blieb die Spitzenrendite im Vereinigten Königreich höher als in mehreren wichtigen EMEA-Märkten wie Paris (3,15 Prozent), Berlin (2,90 Prozent) und Madrid (3,25 Prozent).

Einen weiteren Renditeanstieg in den meisten britischen Büromärkten erwartet CBRE bereits in der ersten Hälfte des Jahres 2023. Anschließend sollten sich die Renditen stabilisieren. Das wiederum sollte CBRE zufolge zu einer verstärkten Investitionstätigkeit führen, wobei der Schwerpunkt in der zweiten Jahreshälfte liegen dürfte. Dennoch wird das Büroinvestitionsvolumen im Jahr 2023 um 20 Prozent unter dem des Vorjahres liegen. Das träge Transaktionsgeschehen ist ein Phänomen, das UK mit sämtlichen europäischen Ländern teilt.

Geopolitische Ereignisse, Inflationsdruck und Zinsschwankungen sind auch am irischen Immobilienmarkt nicht spurlos vorbeigegangen. Investitionen fanden verhaltener statt, Vermietungsvolumina sanken – jedoch in geringem Umfang – und Bauträger wie Immobilienbetreiber sahen sich mit neuen Herausforderungen konfrontiert. Doch sowohl die irische Wirtschaft als auch der irische Immobilienmarkt haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Einige Schlüsselsektoren schnitten sogar außergewöhnlich gut ab.

Die eingangs genannten Faktoren werden die erste Hälfte des Jahres 2023 weiterhin beeinflussen. Daraus entstehen Herausforderungen, aber es ergeben sich auch Chancen. CBRE hält es definitiv für möglich, dass sich das Niveau der Immobilieninvestitionen stärker und schneller erholt als von vielen erwartet. Die Arbeitsmärkte und Betriebsimmobilien schätzt der Branchenexperte weiterhin als widerstandsfähig ein.⁴

Auch wenn die Negativschlagzeilen zur Lage der britischen Wirtschaft durchaus ihre Berechtigung haben, müssen sich hausInvest-Anleger angesichts der Stabilität des britischen Immobilienmarkts keine Sorgen machen. Zum einen zahlt sich die hausInvest-Strategie, nur in beste Lagen und Top-Qualität zu investieren, ganz klar aus. Zum anderen spricht die fünf Jahrzehnte umfassende Erfolgsbilanz des Fonds auch für seine Krisenresistenz.