Immobilienzyklen verstehen Tauwetter an den Immobilienmärkten
25.08.2025 • 6 Minuten Lesezeit
Nach mehr als zwei Jahren der Unsicherheit am Immobilienmarkt zeichnet sich endlich eine Trendwende ab. Die Zeichen stehen auf Erholung: Preisböden sind in den meisten Segmenten erreicht, die Nachfrage stabilisiert sich und erste Investoren kehren zurück.
Mit 53 Jahren Erfahrung in allen Marktzyklen ist hausInvest optimal positioniert. Der Fonds beendete das Geschäftsjahr 2024/2025 mit einer stabilen Performance von 2,1 %¹ und einer branchenüblichen Vermietungsquote von 93,1 %. Für Anleger:innen bedeutet das: Wer jetzt in der Erholungsphase investiert, kann von der kommenden Expansionsphase profitieren.
Mit 53 Jahren Erfahrung in allen Marktzyklen ist hausInvest optimal positioniert. Der Fonds beendete das Geschäftsjahr 2024/2025 mit einer stabilen Performance von 2,1 %¹ und einer branchenüblichen Vermietungsquote von 93,1 %. Für Anleger:innen bedeutet das: Wer jetzt in der Erholungsphase investiert, kann von der kommenden Expansionsphase profitieren.
Das Wichtigste in Kürze
Neuer Immobilienzyklus startet 2025
- Erholungsphase beginnt nach schwieriger Marktphase
- EZB-Zinssenkungen unterstützen die Markterholung
- Antizyklisches Investieren wird wieder attraktiv
Marktdaten sprechen für sich
- EZB senkt Leitzins auf 2,0 %
- Transaktionsvolumen Deutschland 2024: 34,9 Mrd. Euro (+19 % vs. 2023)²
- 67 % der Experten erwarten steigendes Transaktionsvolumen für 2025²
hausInvest-Vorteil:
- Vier-Säulen-Strategie bewährt sich in jedem Marktzyklus
- Scope Rating bestätigt: hausInvest a- (AIF) "gute Bewertung"⁹
- 1,7 Milliarden Euro Liquidität für antizyklische Investments
Performance trotz schwieriger Marktlage
- Geschäftsjahr 2024/25: Solide 2,1 % Rendite¹
- Vermietungsquote: Stabile 93,1 %
- Seit 1972: Durchschnittlich 5,1 %¹ jährlicher Wertzuwachs
Marktlage: Vom Abschwung zur Erholung
Die Immobilienmärkte haben schwierige Jahre hinter sich. Steigende Zinsen, anhaltende Inflation und sinkende Bewertungen prägten das Marktgeschehen. Doch 2025 mehren sich die positiven Signale deutlich.
EZB-Zinswende unterstützt Markterholung
Die Europäische Zentralbank hat am 5. Juni 2025 die Leitzinsen erneut um 0,25 Prozentpunkte gesenkt. Der wichtigste Leitzins für den Euro-Raum, der Zinssatz für Einlagen, liegt seit dem 11. Juni 2025 bei 2,0 %. Mit der erwarteten Inflationsrate von 2,0 % im Euroraum rechnen Marktexperten mit weiteren Zinssenkungen.
Nach einer Phase der Preiskorrekturen, der Unsicherheit und eines nahezu schockgefrorenen Transaktionsgeschehens zeichnet sich an den Immobilienmärkten endlich die Trendwende ab. Nicht mit einem Paukenschlag, sondern mit leisen, aber stabilen Signalen der Erholung. Vor allem wurde in den meisten Teilsegmenten die Talsohle bei den Immobilienpreisen erreicht, zum Teil sogar schon wieder verlassen. Wir stehen am Beginn eines neuen Zyklus.
Warum sind Immobilienzyklen für Anleger:innen entscheidend?
Immobilienmärkte folgen wiederkehrenden Zyklen aus Wachstum und Rückgang. Diese entstehen durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, Zinsentwicklung und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Wer diese Muster versteht, kann bessere Investitionsentscheidungen treffen. Der richtige Zeitpunkt für Ein- und Ausstieg entscheidet oft über den langfristigen Erfolg.
Historische Daten zeigen: Antizyklische Anlagestrategien, die bewusst gegen den Markttrend investieren, können langfristig höhere Renditen erwirtschaften. Das bedeutet: Wer in der Erholungsphase investiert, profitiert von der kommenden Expansion.
Historische Daten zeigen: Antizyklische Anlagestrategien, die bewusst gegen den Markttrend investieren, können langfristig höhere Renditen erwirtschaften. Das bedeutet: Wer in der Erholungsphase investiert, profitiert von der kommenden Expansion.
hausInvest-Perspektive: 53 Jahre Erfahrung mit Marktzyklen
Bei hausInvest haben wir mehr als fünf Jahrzehnte Erfahrung mit Immobilienzyklen gesammelt. Seit der Auflage 1972 hat der Fonds alle großen Krisen gemeistert – von der Ölkrise über die Dotcom-Blase bis zur Finanzkrise. Dabei erzielte hausInvest einen durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachs von 5,1 %.¹
Diese langjährige Erfahrung ist unser Vorteil. Wir kennen die Muster, verstehen die Warnsignale und wissen, wie man Krisen in Chancen verwandelt.
Diese langjährige Erfahrung ist unser Vorteil. Wir kennen die Muster, verstehen die Warnsignale und wissen, wie man Krisen in Chancen verwandelt.
Immobilienzyklen verstehen: Die vier Phasen im Detail
Was ist ein Immobilienzyklus?
Ein Immobilienzyklus beschreibt die wiederkehrenden Phasen von Wachstum und Rückgang am Immobilienmarkt. Diese Zyklen entstehen durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, Zinsentwicklung, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und psychologischen Faktoren.
Wichtig: Diese Phasen wiederholen sich zyklisch, wobei jeder Zyklus unterschiedlich lang dauern kann – abhängig von wirtschaftlichen Faktoren und externen Einflüssen.
Wo stehen wir 2025? Marktsignale und Prognosen
Die Anzeichen für eine beginnende Erholung sind deutlich sichtbar. Nach dem Verfall der Preise am Immobilienmarkt ist bereits seit 2024 wieder ein langsamer Anstieg zu beobachten.⁵
In einer Studie von Ernst & Young Real Estate vom Januar 2025 wird von einem Aufschwung am Markt gesprochen⁵. Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr zeigt zudem, trotz der politischen Unsicherheiten, weiter positive Tendenzen, die auch für das zweite Halbjahr 2025 weiter prognostiziert werden.
In einer Studie von Ernst & Young Real Estate vom Januar 2025 wird von einem Aufschwung am Markt gesprochen⁵. Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr zeigt zudem, trotz der politischen Unsicherheiten, weiter positive Tendenzen, die auch für das zweite Halbjahr 2025 weiter prognostiziert werden.
Wie wirkt sich die EZB-Politik aus?
Die Zinspolitik der EZB spielt eine entscheidende Rolle für die Immobilienmärkte. Mit der Inflationsrate von 1,8 % im Juli⁶ bleiben die Inflationserwartungen der Marktexperten gedämpft.⁷
Segmentanalyse: Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel
Wohnen: Besonders im Bereich Wohnen werden für 2025 steigende Preise erwartet, was das Segment besonders attraktiv macht.⁸ Das spiegelt sich auch im steigenden Interesse von Investoren wider.
Büro: Im Bürosegment wird der Markt zunehmend differenziert. Wettbewerbsfähig bleiben vor allem Objekte in guter Lage und mit hoher Qualität.
Einzelhandel: Der Einzelhandel durchläuft eine Transformation. Neue Konzepte mit höherer Verdichtung und hochwertigen Angeboten sind gefragt.
Hotel: Im Hotelsegment wird eine Erholung der globalen Märkte erwartet. Dabei ist das Economy-Segment weniger stark betroffen als höherpreisige Segmente.
Logistik: Die anhaltende Flächenknappheit trifft auf wachsende Expansionsbedürfnisse der Logistikbranche. Gleichzeitig verschärfen Kommunen ihre Vergabekriterien für verfügbare Gewerbeflächen.
Büro: Im Bürosegment wird der Markt zunehmend differenziert. Wettbewerbsfähig bleiben vor allem Objekte in guter Lage und mit hoher Qualität.
Einzelhandel: Der Einzelhandel durchläuft eine Transformation. Neue Konzepte mit höherer Verdichtung und hochwertigen Angeboten sind gefragt.
Hotel: Im Hotelsegment wird eine Erholung der globalen Märkte erwartet. Dabei ist das Economy-Segment weniger stark betroffen als höherpreisige Segmente.
Logistik: Die anhaltende Flächenknappheit trifft auf wachsende Expansionsbedürfnisse der Logistikbranche. Gleichzeitig verschärfen Kommunen ihre Vergabekriterien für verfügbare Gewerbeflächen.
Dieser neue Immobilienzyklus beginnt nicht mit Zinsschocks und einer neuen spekulativen Preisrally. Viel wichtiger sind die realwirtschaftlichen Fundamentaldaten – insbesondere auf Mietwachstum in Segmenten mit strukturellem Nachfrageüberhang. Dazu zählen neben dem Wohnsektor auch Logistikimmobilien, Hotels sowie Büroobjekte, sofern sie moderne Anforderungen erfüllen.
Warum ist jetzt der richtige Zeitpunkt für antizyklisches Investieren?
Antizyklisches Investieren bedeutet, bewusst gegen den Markttrend zu handeln. Die aktuellen Entwicklungen zeigen: 2025 beginnt ein neuer Immobilienzyklus. Wer jetzt in der Erholungsphase investiert, positioniert sich optimal für die kommende Expansion.
Was zeigen historische Daten?
Die Geschichte zeigt: Antizyklische Strategien haben sich langfristig bewährt. Bei hausInvest haben wir diese Erfahrung immer wieder gemacht. Unser durchschnittlicher jährlicher Wertzuwachs von 5,1 %¹ über 53 Jahre ist auch das Ergebnis antizyklischer Investitionsentscheidungen.
Bewährte Krisenfestigkeit: Während andere Immobilienfonds in schwierigen Phasen Verluste hinnehmen mussten erzielte hausInvest eine stabile Performance von 2,1 %.¹ Diese Stabilität resultiert aus der konsequenten Diversifikation und dem aktiven Management von über 4.100 Mietern in 163 Immobilien weltweit.
Bewährte Krisenfestigkeit: Während andere Immobilienfonds in schwierigen Phasen Verluste hinnehmen mussten erzielte hausInvest eine stabile Performance von 2,1 %.¹ Diese Stabilität resultiert aus der konsequenten Diversifikation und dem aktiven Management von über 4.100 Mietern in 163 Immobilien weltweit.
hausInvest-Strategie: Vier Säulen für jeden Marktzyklus
Unsere 53-jährige Erfahrung mit Immobilienzyklen haben wir in eine robuste Vier-Säulen-Strategie übersetzt. Diese Strategie funktioniert in jeder Marktphase und ist der Grund für unsere langfristige Stabilität.
Zukunftsthemen: Nachhaltigkeit und Net Zero
Als nachhaltigkeitsbezogenes Finanzprodukt fördert hausInvest ökologische Merkmale und hat sich das Ziel gesetzt, zur Reduzierung von CO₂-Emissionen beizutragen.¹⁰ hausInvest erfüllt die Anforderungen des Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Nähere Informationen: https://hausinvest.de/rechtliche-hinweise/
Unser Klimaziel: Net Zero bis 2050
hausInvest hat sich ein klares Ziel gesetzt: Bis 2050 werden wir einen klimaneutralen Gebäudebestand für Sie erreichen. Dazu reduzieren wir die Treibhausgas-Emissionen durch selbstinitiierte Maßnahmen laufend portfolioübergreifend auf Net Zero.
Was bedeutet Net Zero?
Net Zero beschreibt den Zustand, in dem nach allen technisch und wissenschaftlich möglichen Anstrengungen zur Verminderung des Treibhausgasausstoßes rechnerisch keine Treibhausgasemissionen mehr aufgewiesen werden.
Wie setzen wir das für Sie um?
Net Zero beschreibt den Zustand, in dem nach allen technisch und wissenschaftlich möglichen Anstrengungen zur Verminderung des Treibhausgasausstoßes rechnerisch keine Treibhausgasemissionen mehr aufgewiesen werden.
Wie setzen wir das für Sie um?
Erneuerbare Energien: Synergie mit Immobilien
hausInvest forciert den Ausbau erneuerbarer Energien innerhalb des Fondsportfolios. Wo möglich, soll der Energieverbrauch künftig durch eigene Erzeugung gedeckt werden.
Praxisbeispiele:
Schäfergasse Frankfurt: Fassaden- und Dachflächen zur Stromproduktion
Tucherpark München: Geplantes Wasserkraftwerk im Eisbachviertel
Technologien im Einsatz:
- Photovoltaikanlagen auf Dächern und Fassaden
- Geothermie für Heizung und Kühlung
- Perspektivisch auch Wasserkraft
Praxisbeispiele:
Schäfergasse Frankfurt: Fassaden- und Dachflächen zur Stromproduktion
Tucherpark München: Geplantes Wasserkraftwerk im Eisbachviertel
Nachhaltigkeit als Werttreiber
Nachhaltigkeit wird zunehmend zum Werttreiber in der Immobilienwirtschaft. Studien zeigen, dass nachhaltige, zertifizierte Büroimmobilien 6-8 % höhere Mietsteigerungen und 14-16 % höhere Bewertungen erzielen.¹¹
Nachhaltige Investitionen: hausInvest tätigt einen Mindestanteil von 5 % an nachhaltigen Investitionen gemäß Artikel 3 der Taxonomie-Verordnung. Diese Investitionen sollen einen wesentlichen Beitrag zum Umweltziel Klimaschutz und/oder Anpassung an den Klimawandel leisten.
Nachhaltige Investitionen: hausInvest tätigt einen Mindestanteil von 5 % an nachhaltigen Investitionen gemäß Artikel 3 der Taxonomie-Verordnung. Diese Investitionen sollen einen wesentlichen Beitrag zum Umweltziel Klimaschutz und/oder Anpassung an den Klimawandel leisten.
Was Anleger:innen jetzt wissen müssen
Handlungsempfehlungen für 2025
Für Einsteiger:innen:
- Nutzen Sie die Erholungsphase für den Einstieg
- Setzen Sie auf langfristige Perspektive (mindestens 5-10 Jahre)
- Diversifizieren Sie Ihr Portfolio
- Informieren Sie sich über die Vier-Säulen-Strategie
Für erfahrene Anleger:innen:
- Prüfen Sie antizyklische Aufstockung
- Beachten Sie die Segmentdifferenzierung
- Berücksichtigen Sie Nachhaltigkeitsaspekte
- Nutzen Sie die aktuell günstigen Bewertungen
Langfristige Perspektiven:
Die kommenden Jahre werden von mehreren Trends geprägt:
- Digitalisierung der Immobilienwirtschaft
- Nachhaltigkeit als Werttreiber
- Neue Arbeitsformen verändern Bürokonzepte
- Demografischer Wandel beeinflusst Wohnbedarf
Optimistische Szenarien:
- Überdurchschnittliche Renditen bei erfolgreichem antizyklischen Einstieg
- Zusätzliche Chancen durch Energiewende
- Profitieren von Marktkonsolidieren
Expertensicht bestätigt Potenzial: Sonja Knorr, Fondsanalystin bei der Rating-Agentur Scope, betonte im Januar 2025: "Anleger sollten nicht alle Produkte über einen Kamm scheren.“ Und weiter: „Trotz der momentanen Herausforderungen behalten offene Immobilienfonds ihre Berechtigung als Baustein in einem diversifizierten Depot – aber als Langfristinvestment und nicht als Tagesgeldersatz.“¹²
Häufige Fragen zum Immobilienzyklus (FAQ)
Grundlagen
Wie lange dauert ein Immobilienzyklus?
Ein vollständiger Immobilienzyklus dauert typischerweise 7-10 Jahre, kann aber je nach wirtschaftlichen Rahmenbedingungen variieren. Die einzelnen Phasen haben unterschiedliche Längen: Erholungs- und Expansionsphase dauern meist länger als Überhitzungs- und Abschwungphase.
Woran erkenne ich, in welcher Phase wir uns befinden?
Wichtige Indikatoren sind: Preisentwicklung, Transaktionsvolumen, Leerstandsquoten, Kreditvergabe, Bautätigkeit und Marktstimmung. Aktuell sprechen sinkende Leerstände, steigende Kreditvergabe und erste Preisanstiege für den Beginn einer Erholungsphase.
Timing
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Immobilien-Investments?
Die Anzeichen sprechen für einen guten Einstiegszeitpunkt. Wir befinden uns am Beginn einer Erholungsphase, die historisch gesehen günstige Einstiegsmöglichkeiten bietet. Wichtig ist eine langfristige Perspektive von mindestens 5-10 Jahren.
Was bedeutet antizyklisches Investieren konkret?
Antizyklisches Investieren bedeutet, bewusst gegen den Markttrend zu handeln. Konkret: Jetzt investieren, wenn andere noch zögern, und später verkaufen, wenn andere euphorisch kaufen. Dies erfordert Geduld und Marktverständnis, kann aber zu überdurchschnittlichen Renditen führen.
hausInvest-spezifisch
Wie hat hausInvest frühere Immobilienzyklen gemeistert?
In 53 Jahren hat hausInvest alle großen Krisen erfolgreich gemeistert: Ölkrise, Dotcom-Blase, Finanzkrise. Dabei erzielte der Fonds einen durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachs von 5,1 %¹. Der Schlüssel war stets die Vier-Säulen-Strategie: Top-Lagen, aktives Management, Trendanalyse und realistische Erwartungen.
Welche Strategie verfolgt hausInvest in der aktuellen Marktphase?
hausInvest ist mit 1,7 Milliarden Euro Liquidität optimal für antizyklische Investments positioniert. Der Fokus liegt auf qualitativ hochwertigen Immobilien in Top-Lagen. Gleichzeitig treiben wir die Nachhaltigkeitstransformation voran und bereiten uns auf neue regulatorische Möglichkeiten vor.
Risiken & Chancen
Welche Risiken birgt ein Investment in der Erholungsphase?
Die Hauptrisiken sind: Die Erholung kann sich verzögern, externe Schocks können den Zyklus unterbrechen, und die Marktentwicklung ist nie garantiert. Deshalb ist eine breite Diversifikation und langfristige Perspektive entscheidend.
Zukunftsthemen
Wie beeinflusst Nachhaltigkeit die Immobilienzyklen?
Nachhaltigkeit wird zunehmend zum Werttreiber. Nachhaltige Immobilien erzielen bereits heute 6-8 % höhere Mietzuwächse und 14-16 % höhere Bewertungen. Zukünftig werden nicht-nachhaltige Immobilien schwerer vermietbar sein. hausInvest investiert deshalb gezielt in nachhaltige Modernisierung und erneuerbare Energien.
¹ Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder angelegt). Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.
² https://www.ey.com/de_de/newsroom/2025/01/ey-trendbarometer-immobilien-2025#:~:text=Nach%20zwei%20Jahren%20mit%20deutlichen%20R%C3%BCckg%C3%A4ngen%20des%20Transaktionsvolumens,erstmals%20seit%20dem%20Jahr%202021%20wieder%20ein%20Wachstum
³ Dr. Klein Immobilienpreise 2025, Mai 2025: Immobilienpreise 2025: Prognose zur Entwicklung
⁴ Ernst & Young: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2025, Januar 2025: https://www.ey.com/de_de/newsroom/2025/01/ey-trendbarometer-immobilien-2025
⁵ Deutschland Investmentmarkt Q2 2025 | CBRE Germany
⁶ Deutsche Bundesbank
⁷ https://www.bundesbank.de/de/bundesbank/forschung/studie-zu-erwartungen-von-privatpersonen-bop-hh/inflationserwartungen-849084
⁸ Ernst & Young: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2025, Januar 2025: https://www.ey.com/de_de/newsroom/2025/01/ey-trendbarometer-immobilien-2025
⁹ Scope Fund Analysis: hausInvest Rating 2025, 11. Juni 2025: https://hausinvest.de/de/wissen/news/scope-bestaetigt-hausinvest-fondsrating/
¹⁰ hausInvest erfüllt die Anforderungen des Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Nähere Informationen: https://hausinvest.de/rechtliche-hinweise/
¹¹ CBRE Report: Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien zahlt sich finanziell aus, 2024: https://news.cbre.de/cbre-report-nachhaltigkeit-von-gewerbeimmobilien-zahlt-sich-finanziell-aus/
¹² Das Investment: Interview mit Sonja Knorr, Scope Fund Analysis, Januar 2025: https://www.dasinvestment.com/offene-immobilienfonds-kritik-scope-analystin-sonja-knorr/
¹³ CBRE: Report "Sustainable Building Features" - Nachhaltige Büroimmobilien in Europa, 2022: https://vdiv.de/news-details/nachhaltige-immobilien-lassen-sich-besser-verkaufen-und-vermieten
² https://www.ey.com/de_de/newsroom/2025/01/ey-trendbarometer-immobilien-2025#:~:text=Nach%20zwei%20Jahren%20mit%20deutlichen%20R%C3%BCckg%C3%A4ngen%20des%20Transaktionsvolumens,erstmals%20seit%20dem%20Jahr%202021%20wieder%20ein%20Wachstum
³ Dr. Klein Immobilienpreise 2025, Mai 2025: Immobilienpreise 2025: Prognose zur Entwicklung
⁴ Ernst & Young: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2025, Januar 2025: https://www.ey.com/de_de/newsroom/2025/01/ey-trendbarometer-immobilien-2025
⁵ Deutschland Investmentmarkt Q2 2025 | CBRE Germany
⁶ Deutsche Bundesbank
⁷ https://www.bundesbank.de/de/bundesbank/forschung/studie-zu-erwartungen-von-privatpersonen-bop-hh/inflationserwartungen-849084
⁸ Ernst & Young: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2025, Januar 2025: https://www.ey.com/de_de/newsroom/2025/01/ey-trendbarometer-immobilien-2025
⁹ Scope Fund Analysis: hausInvest Rating 2025, 11. Juni 2025: https://hausinvest.de/de/wissen/news/scope-bestaetigt-hausinvest-fondsrating/
¹⁰ hausInvest erfüllt die Anforderungen des Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Nähere Informationen: https://hausinvest.de/rechtliche-hinweise/
¹¹ CBRE Report: Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien zahlt sich finanziell aus, 2024: https://news.cbre.de/cbre-report-nachhaltigkeit-von-gewerbeimmobilien-zahlt-sich-finanziell-aus/
¹² Das Investment: Interview mit Sonja Knorr, Scope Fund Analysis, Januar 2025: https://www.dasinvestment.com/offene-immobilienfonds-kritik-scope-analystin-sonja-knorr/
¹³ CBRE: Report "Sustainable Building Features" - Nachhaltige Büroimmobilien in Europa, 2022: https://vdiv.de/news-details/nachhaltige-immobilien-lassen-sich-besser-verkaufen-und-vermieten