Vorausschauend Portfolio optimiert Der Wandel des Büroimmobilienmarktes als Herausforderung und Chance

Home- und Remote-Office gab es bereits vor der Corona-Pandemie, u.a. in Form der sogenannten „Telearbeit“, doch erst die Pandemie hat dazu geführt, beide Arbeits-formen in nahezu allen Branchen und Berufen mit überwiegender Büroarbeit fest zu etablieren und somit den bereits begonnenen Wandel des Büroarbeitens zu forcieren.

Diese Entwicklung wirkt sich mittelfristig auch auf die Immobilienmärkte aus. So hat sich laut einer Umfrage des ifo Instituts im Monat April 2023 der durchschnittliche Anteil der ungenutzten Arbeitsplätze in den deutschen Büros aufgrund von Homeoffice im Vergleich zum Gesamtjahr 2019 von 4,6 % auf 12,3 % erhöht.¹ Und laut einer 2022 veröffentlichten Studie des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO gaben 60 % der Befragten mit hoher Diversität bei Alter, Branche und beruflicher Disziplin an, dass ihr Arbeitsstil in Zukunft sowohl in räumlicher und zeitlicher Weise flexibler wird.² Die Ratingagentur Scope konstatiert als Folge der Etablierung von Homeoffice eine Tendenz zum sinkenden Flächenbedarf. Dies resultiere „aus der wirtschaftlichen Unsicherheit und einem Umdenken hinsichtlich der Flächennutzung³.“

Häufigeres Arbeiten im Homeoffice machen zudem das Büro nicht grundsätzlich über-flüssig. Das zeigt eine Studie von O2 Telefonica unter 2.767 Mittelständlern aus dem Frühsommer 2022. Demnach sieht sogar ein Großteil der befragten Firmenlenker das Homeoffice kritisch: 44 % berichten laut der Studie von weniger Produktivität in Belegschaften, wenn diese remote zusammenarbeiten. 71 % der Befragten beobachten eine geringere Kreativität.⁶

In diesem Umfeld entscheiden sich viele Beschäftigte bewusst, ob sie ins Büro fahren oder etwa von zu Hause arbeiten. Um sie zum Kommen zu überzeugen und gegebenenfalls sogar zur Inkaufnahme von langen Anfahrtszeiten zu bewegen, muss das Büro heute mehr denn je attraktiv sein. Das belegt zum Beispiel eine von der Technischen Universität Darmstadt im zweiten Halbjahr 2022 durchgeführten Studie, für die 1.000 Bürobeschäftigte befragt wurden. 73 % der Antworten zum Arbeitsplatz in ihrem Unternehmen fielen positiv aus. Zugleich setzt die Mehrheit der Befragten durch die Erfahrungen aus dem Homeoffice jedoch neue Maßstäbe an die Qualität des Arbeitsplatzes: Wenn sie Zeit im Büro verbringen, dann erwarten 88 % einen „maximalen Nutzen“.⁷

In der Folge werden laut Scope „Gebäude an erstklassigen Lagen, die über eine gute ÖPNV-Anbindung, flexible Nutzungskonzepte, hervorragende technische Voraussetzungen und hohe Nachhaltigkeitsstandards verfügen, geringere Risiken bezüglich eines potenziellen Leerstandes aufweisen als Gebäude, die diese Kriterien nicht oder nur teilweise erfüllen.“ ⁸ Letztere werden „nur mit entsprechenden Investitionen in die Sanierung auch künftig eine Vermarktungschance haben“, heißt es beim Immobilienberatungsunternehmen JLL.⁹

Diese Aufspreizung des Marktes lässt ich inzwischen an der unterschiedlichen Entwicklung der Mietniveaus ablesen. So liegen die Spitzenmieten zum Beispiel in Berlin im ersten Quartal 2023 laut JLL mit 42 Euro/m²/Monat deutlich über dem Durchschnitt von 28,71 Euro/m²/Monat. In Frankfurt am Main ist der Abstand mit 46,00 €/m²/Monat zu 25,75 €/m²/Monat sogar noch größer.10  „Während der Wettbewerb um Qualität hoch ist, schwächt sich die Nachfrage in B-Lagen ab“, resümiert das Immobilienberatungsunternehmen.¹¹ Ungeachtet der Aufspreizung des Marktes zeigen aktuelle Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, dass die Neuvertragsmieten für Gewerbeimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal um durchschnittlich 4,6 Prozent gestiegen sind.¹²

Doch nicht nur die Lage und die Flächenqualität sind in den Fokus gerückt. Mit Blick auf die etwa von der Europäischen Union angestrebte Klimaneutralität von Gebäuden gewinnt auch das Thema Nachhaltigkeit für Büroimmobilien an Bedeutung.

Laut eines Reports des Immobiliendienstleisters CBRE geht es dabei nicht nur darum, einem Werteverfall entgegenzuwirken. Die Umsetzung von Nachhaltigkeitsstandards böte vielmehr auch Chancen: Büroimmobilien mit Nachhaltigkeitszertifikat erzielten, auch unter Berücksichtigung etwa der Renovierungskosten, sechs Prozent höhere Mieten, heißt es in der Analyse, die 38 Städte in Europa betrachtet.¹³

Das auf die Identifizierung von ESG-Zielen spezialisierte Datenmanagement-Unternehmen Deepki macht in einer Untersuchung für zertifizierte Gebäude in europäischen Großstädten wie Prag, Barcelona, Paris und Kopenhagen sogar einen durchschnittlichen Mietaufschlag zwischen 13 % und 29 % über fünf Jahre in dem Zeitraum von 2016 bis 2021 und einen über 21 % höheren Mietpreis im Vergleich zum Markt-durchschnitt aus.¹⁴ Der Trend gilt längst nicht nur für Europa.
Für den asiatisch-pazifischen Raum etwa zeigen Daten von Savills Research, dass Nutzer bereit sind, für Büroimmobilien mit grüner Zertifizierung höhere Mieten zu zahlen. Der Aufschlag variiert demnach von unter 4 % in Tokio bis mehr als 15 % in Singapur und Bangkok.¹⁵

Das Fondsmanagement von hausInvest hat die sich lange abzeichnende Entwicklung des Büromarktes antizipiert und in den vergangenen Jahren sein Portfolio kontinuierlich optimiert. Heute befinden sich fast alle Büroimmobilien in den großen Metropolen der jeweiligen Länder. Der Fokus lag und liegt dabei auf hochwertigen Objekten, Mehrmieterkonzepten sowie kleinteiligen bzw. flexiblen Flächennutzungen.

So hat hausInvest 2021 die im Jahr 2016 erworbenen Münchner Highlight Towers veräußert und konnte dabei das vorhandene Wertsteigerungspotenzial realisieren: Während der Haltedauer wurde die Mieterdiversifikation erhöht und die Vermietungsquote auf 100 % gesteigert. In der Folge stieg der Verkehrswert von etwa 505 Mio. Euro beim Erwerb auf etwa 662 Mio. Euro zum Verkauf. Ähnlich die Situation beim Verkauf des 2019 erworbenen 9.600 Quadratmeter großen Kölner Büroensembles „Siebenburgen“ 2022 an die AEW Invest: Auch hier wurde die Vermietungsquote gesteigert (auf 91 %), zudem die Vermietungssituation durch eine durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von zwölf Jahren stabilisiert. Der Verkehrswert zum Verkauf lag auch hier mit etwa 48 Mio. Euro deutlich über jenem zum Ankauf (etwa 41 Mio. Euro). 

Die beschriebene Optimierung des Portfolios hat sich auch positiv auf die jüngsten Vermietungsaktivitäten ausgewirkt. So wurden beispielsweise in den Immobilien Classicon Berlin und BallinA Hamburg jeweils Vollvermietung erreicht. Zum Vergleich: Im vierten Quartal 2021 betrug die Leerstandsquote für den Berliner Büromarkt 2,5 %,¹⁶ für den Hamburger Büromarkt lag sie im Gesamtjahr 2021 im Durchschnitt bei 2,4 %. ¹⁷ Der Verkehrswert für das Classicon Berlin stieg von etwa 93 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2021/2022 auf etwa 95 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2022/2023 und für das BallinA Hamburg von etwa 50 Mio. Euro auf etwa 53 Mio. Euro.

Auf internationaler Ebene ist die Neuvermietung von 3.450 Quadratmeter Bürofläche der Warschauer Widok Towers im Jahr 2022 an unterschiedliche Nutzer zu nennen, nachdem zuvor das Warschauer Hauptstadtamt 12.000 Quadratmeter Fläche angemietet hatte. Damit sind die insgesamt rund 33.000 Quadratmeter Büro-Mietfläche nur ein Jahr nach Fertigstellung bereits zu 80 % vermietet. In Paris wurden wiederum in jüngerer Zeit die bestehenden Mietverträge mit Apple im Place d’Iéna und mit der Citigroup im Étoile Saint-Honoré verlängert. Zudem haben beide Unternehmen ihre Flächen erweitert. Der Leerstand beträgt im Place d’Iéna nur noch 0,5 % und im Étoile Saint-Honoré 2,3 %.

Insgesamt profitiert hausInvest heute davon, dass das Fondsmanagement das Portfolio in den vergangenen Jahren vorausschauend und kontinuierlich optimiert hat. Der Fokus lag und liegt dabei auf guten bis sehr guten Lagen, granularen Mehrmieterkonzepten und auf kleinteiligen bzw. flexiblen Flächennutzungen und Vermietungsangeboten.

Die Ratingagentur Scope hat dies bei ihrer jüngsten Bewertung positiv hervorgehoben: „Sehr gute Bewertungen erhält der Fonds bezüglich seiner regionalen Diversifikation und der Lagequalität seines Immobilienportfolios. Auch das Risiko aus Vermietungen an Alleinmieter und das aus der Mieterkonzentration resultierende werden als gering eingestuft.“¹⁸

hausInvest zeigt sich also in dem herausfordernden Umfeld für Büroimmobilien weiter als solides Investment mit langfristigen Renditechancen. Der Fonds konnte im Geschäftsjahr 2022/2023 mit einer auf 2,7 % p.a. gestiegenen Rendite (zum 30. Juni 2023 stieg sie auf 3,0 % p.a.¹⁹ überzeugen, und das Fondsmanagement strebt für das Kalenderjahr 2023 eine Rendite im Bereich von 3 % p.a. an.²⁰